Jedro

Rabo v najem dane stvari ureja določba 581. člena ZOR, iz katere pa ne izhaja, da bi bil najemnik vedno dolžan stvar uporabljati. Ravno zato je pri presoji tega, ali je neobratovanje s stvarjo pogodbi nasprotna raba, potrebno izhajati iz konkretnega pogodbenega razmerja oziroma iz namena, ki sta ga stranki zasledovali pri sklenitvi pogodbe. Ker se je najemnik zavezal, da bodo vlečnice in naprave delovale in da bodo smučišča urejena vselej, ko bodo vremenske razmere to omogočale, neizpolnitev te obveznosti predstavlja ravnanje v nasprotju s pogodbo.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje: I. zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Najemna pogodba z dne 6.1.1994 in aneks z dne 30.11.1994, ki sta ju sklenili pravdni stranki, se razveljavita, tožena stranka pa je dolžna tožeči stranki izročiti v neposredno posest vso opremo, naprave in inventar skupaj z zemljiščem pod vlečnicami in funkcionalnim zemljiščem, potrebnim za nemoteno uporabo vlečnic, v roku 15 dni"; II. razveljavilo začasno odredbo, opr.št. Pg 377/2000 z dne 14.9.2000 ter postopek ustavilo; III. tožeči stranki naložilo, da mora v roku 8 dni povrniti toženi stranki stroške postopka v znesku 789.425,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 26.7.2001 dalje do plačila. Ugotovilo namreč je, da ni dokazov, da bi tožeča stranka toženo stranko pisno opomnila v skladu s 1. alinejo točke 6.3 najemne pogodbe, in da tudi ni dokazov, da tožena stranka ni izpolnjevala pogodbe na način, razviden v 1. in 2. alineji točke 6.3. najemne pogodbe. Proti navedeni sodbi je tožeča stranka po svojem pooblaščencu vložila pritožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava in predlagala njeno spremembo oz. razveljavitev. V obrazložitvi izpostavlja določilo 6.3. točke najemne pogodbe in navaja razloge, zaradi katerih lahko tožeča stranka kot najemodajalec odstopi od pogodbe, v nadaljevanju pa povzema določilo 4.5. točke navedene pogodbe, po kateri se je najemnik zavezal, da bodo vlečnice in naprave delovale in da bodo smučišča urejena vsakokrat, ko bodo vremenske razmere to omogočale. Iz pričevanj članov nadzornega odbora T.Š., N.T. in D.U., katerih pričevanja so bila podkrepljena z zapisniki, ki se nahajajo v spisu, povsem nesporno izhaja, da tožena stranka ni zagotavljala urejenosti smučišča vsakokrat, ko so vremenske razmere to omogočale, kakor tudi, da ni zagotavljala urejenosti smučišč in obratovanja vlečnic. Iz navedenih dokazov nedvomno izhaja tudi, da je bila tožena stranka neštetokrat opozorjena na izvajanje najemne pogodbe, skladno z njeno 6.3. točko. Sodišče pa se je v nasprotju z vsemi dokazi postavilo na stališče, da tožena stranka pred samim razdrtjem pogodbe ni bila opomnjena na korektno izvajanje pogodbe. Pri tem je potrebno poudariti, da se pravdni stranki nista dogovorili, da bi moral biti ta opomin pisni, pač pa zadostuje, da se ji opomin ustno izreče, kar je tožeča stranka preko članov nadzornega odbora za spremljanje izvajanja pogodbe tudi storila. V zapisniku z dne 13.3.2000 je sicer res navedeno, da od 5.1.2000 dalje tožena stranka korektno izvršuje najemno pogodbo, vendar je po mnenju tožeče stranke že samo neizvajanje pogodbe do 5.1.2000 dovolj utemeljen razlog za razvezo pogodbe. Tako iz zapisnika Občinskega sveta dne 23.3.2000 povsem jasno izhajajo pripombe na izvrševanje najemne pogodbe, pri čemer je bilo toženi stranki izrecno povedano, da bo zaradi neizvajanja najemne pogodbe prišlo do razveze le-te. Zaradi navedenega sodišče v nasprotju z listinskimi dokazi v spisu povsem neutemeljeno sklepa, da je bil razlog za razdrtje pogodbe predvsem v tem, ker tožena stranka ni podpisala aneksa oziroma, ker se ni javila na razpis in ni odkupila sredstev in opreme, ki so predmet najemne pogodbe. Pričevanju A.Š. ni mogoče pripisati verodostojnosti, ker je njegovo pričanje v nasprotju z zapisnikom Občinskega sveta z dne 13.3.2000. Sodišče je v obrazložitvi sodbe povzelo le del pričevanja B.Ž., v nasprotju z vsemi listinskimi dokazi v spisu pa je zaključilo, da tožeča stranka ni v letu 1999 izvedla investicijskega vzdrževanja, kot je s pogodbo zavezana. Dogovarjanje glede sklenitve aneksa je potekalo z namenom, da se sanira neizvrševanja izvajanja pogodbe s strani tožene stranke, saj slednja tudi ob vikendih, ko bi morala obratovati in so bili podani pogoji, ni obratovala. Pogodbeno prevzete obveznosti tožene stranke glede urejenosti smučišč in delovanja smučišč vsekakor ni mogoče utemeljevati z inšpekcijskimi pregledi, kot je to storila tožena stranka. Četudi iz inšpekcijskih pregledov izhaja, da ni bilo najdenih pomanjkljivosti, to še ne more biti zadosten dokaz, da tožena stranka korektno izpolnjuje svoje obveznosti. Zaradi spremljanja korektnega izvrševanja najemne pogodbe sta se pravdni stranki dogovorili in imenovali tričlanski nadzorni odbor, ki je bil pristojen za ugotavljanje nepravilnosti in jih je tudi ugotavljal, tako da za ugotavljanje kršitev najemne pogodbe zadostujejo že ugotovitve njegovih članov, ne pa kakšnega posebnega strokovnjaka ali inšpektorja. Tožena stranka se je s pogodbo zavezala, da bo zagotavljala urejenost smučišč in obratovanje vlečnic vsakokrat, ko bodo vremenske razmere to omogočale. Iz dokaznega postopka je mogoče ugotoviti, da je tožena stranka zagotavljala urejenost in delovanje smučišč le ob vikendih in ne celotni čas, ko so vremenske razmere to omogočale. Pričevanja Š. o možnosti urejenosti in obratovanja smučišč so v nasprotju z navedbo tožene stranke, da je kot gospodarski subjekt lahko delovala le ob koncu tedna, ker da bi v nasprotnem primeru poslovala v svojo škodo. Najemna pogodba ne predvideva obratovanja smučišč le ob vikendih, ker bi bilo to edino ekonomsko smotrno za toženo stranko, pač pa se je zavezala zagotavljati urejenost in delovanje smučišča glede na vremenske razmere. Že iz izjave tožene stranke pa je mogoče ugotoviti, da ni zagotavljala delovanja smučišč v skladu s pogodbo. Pritožba tožeče stranke je utemeljena. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje sta pravdni stranki dne 6.1.1994 sklenili najemno pogodbo za dobo petih let (zatem pa dne 30.11.1994 še aneks, s katerim sta trajanje pogodbe določili z obdobjem dvajsetih let). Predmet najema, ki ga je tožeča stranka kot najemodajalec izročila toženi stranki kot najemniku so bila osnovna sredstva, oprema, naprave in inventar bivšega podjetja R. (1.1. tč. pogodbe) ter zemljišče pod vlečnicami in funkcionalno zemljišče, potrebno za nemoteno rabo vlečnic (3. tč. aneksa). Tožena stranka se je zavezala poravnavati najemnino na način, ki je naveden v 2. tč. pogodbe (skozi zagotavljanje tekočega vzdrževanja vseh prevzetih sredstev v obsegu in na način, ki bo zagotavljal urejenost smučišč in obratovanje vlečnic); pravdni stranki sta torej sklenili zakupno (najemno) pogodbo po določilih 567. čl. in nasl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, sta pravdni stranki uredili načine prenehanja najemnega razmerja v 6. tč. pogodbe, eden od možnih načinov je odstop najemodajalca od pogodbe v treh primerih: če najemnik kljub opominu uporablja osnovna sredstva, naprave in opremo v nasprotju s pogodbo ali njenim namenom; če najemnik ne plača letne najemnine tako, kot je določeno v 2.1. tč. pogodbe; če najemnik odda sredstva v podnajem brez najemodajalčevega dovoljenja. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre pri prvih dveh primerih za situacije, ki jih ureja ZOR v 582. čl. (odpoved zaradi pogodbi nasprotne rabe oz. rabe v nasprotju z namenom) oz. v 584. čl. (odpoved zaradi neplačane zakupnine oz. najemnine). Pri odpovedi zaradi uporabe stvari v nasprotju s pogodbo ali njenim namenom pa mora biti kumulativno podan še dodatni pogoj, in sicer nevarnost, da bo nastala za zakupodajalca precejšnja škoda. Raba v najem dane stvari je nasplošno urejena v 581. čl. ZOR, po katerem je zakupnik oz. najemnik dolžan uporabljati stvar kot dober gospodarstvenik oziroma dober gospodar, ter da jo sme uporabljati le tako, kot to določa pogodba ali kakršen je namen stvari. Iz navedenega zakonskega določila torej ne izhaja, da bi bil najemnik vedno dolžan stvar uporabljati. Zato je treba pri odgovoru na vprašanje, ali je tudi neobratovanje s stvarjo pogodbi nasprotna raba, izhajati iz konkretnega pogodbenega razmerja oz. iz namena, ki sta ga stranki zasledovali pri sklenitvi pogodbe. Pri pogodbi, kakršna je tudi obravnavana najemna pogodba gre res običajno za dvostransko obveznostno razmerje, ki je zgrajeno zgolj na ekonomskih temeljih, vendar se pri sporni pogodbi postavlja vprašanje, ali ni bil namen zakupodajalca, ki ga je ta zasledoval pri njenem sklepanju še kaj več oz. še kaj drugega kot prejemanje zakupnine in ohranitev vrednosti v najem danih stvari; to bi bilo med drugim razvidno iz načina "plačevanja" najemnine (skozi že omenjeno poravnavanje stroškov tekočega vzdrževanja); skozi najemnikovo obvezo, da bodo vlečnice in naprave delovale in da bodo smučišča urejena (tudi tekaška proga) vsakokrat, ko bodo vremenske razmere to omogočale (4.5. tč.); skozi obvezo najemnika, da mora zagotoviti sodelovanje s smučarskimi klubi občine Ilirska Bistrica (4.7. tč.) in nenazadanje tudi skozi sestavo nadzornega odbora, ki ga je v skladu s 4.4. tč. sporne pogodbe imenoval najemodajalec za spremljanje izvajanja pogodbe (v katerem je bil poleg člana občinskega sveta in člana občinske uprave tudi predstavnik smučarskega kluba). V zvezi s tem zato pritožba utemeljeno opozarja na zgoraj omenjeno določilo 4.5. tč. sporne pogodbe, po kateri se je najemnik zavezal, da bodo vlečnice in naprave delovale in da bodo smučišča urejena vsakokrat, ko bodo vremenske razmere to omogočale in glede na zgoraj navedeno bi bilo mogoče zaključiti, da gre pri neizpolnjevanju obveznosti po 4.5. tč. pogodbe za ravnanje v nasprotju s pogodbo (po prvi alineji 6.3. tč. pogodbe oz. po 582. čl. ZOR); trditev, da najemnik te svoje obveznosti ni izpolnjeval, je tožeča stranka postavila že v tožbi. Ravno tako pa je obstoj škode, o kakršni je govora v 582. čl. ZOR zatrjevala v svoji vlogi z dne 11.10.2000 (odgovor na ugovor), v kateri je navajala, da je tožeča stranka ustanovljena v skladu z lokalno samoupravo zaradi zadovoljevanja širših družbenih interesov kraja, med katere nedvomno sodi tudi zagotavljanje nemotenega delovanja smučišča; hkrati pa je izpostavila tudi, da je okoliščino, da tožeča stranka ne bo mogla svojim občanom nemoteno zagotoviti smučarskih aktivnosti, treba šteti za nenadomestljivo škodo, ki se ne da določiti v denarju. Te trditve bo moralo sodišče prve stopnje oceniti v ponovljenem postopku. Kar se tiče trditev o neizpolnjevanju obveznosti po 4.5. tč. pogodbe je sodišče prve stopnje v obrazložitvi sicer navedlo, da je na podlagi zapisnikov nadzornega odbora ter izpovedb zaslišanih prič ugotovilo med drugim, da tožena stranka ne obratuje redno v času, ko to dopuščajo snežne razmere, pri čemer se je posebej v zvezi s to ugotovitvijo sklicevalo na priče T.Š., D.U. in N.T., vendar pa se do teh izpovedb ni opredelilo in je le zaključilo, da ni zanesljivih dokazov, da tožena stranka ni izpolnjevala pogodbe. Zato izpodbijana sodba tudi nima razlogov o odločilnih dejstvih in je podana kršitev po 14. tč. 2. odst. 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožba utemeljeno opozarja na navedbo tožene stranke, da je kot gospodarski subjekt lahko delovala le ob koncu tedna, ker da bi v nasprotnem primeru poslovala v svojo škodo in v povezavi s tem na najemno pogodbo, s katero pa se je tožena stranka zavezala zagotavljati urejenost in delovanje smučišča glede na vremenske razmere, ne pa glede na ekonomsko smotrnost. Upoštevaje navedeno, je po mnenju pritožbenega sodišča ugotovitev sodišča prve stopnje, da poročilo o snežnih razmerah (priloga A9) samo po sebi ni zadosten dokaz, da bi tožena stranka lahko vse dni, ko je bilo dovolj snega, obratovala, v nasprotju s tistim, kar je zatrjevala tožena stranka sama (sklicujoč se na ekonomsko smotrnost pri poslovanju), ravno tako pa je tudi v nasprotju z izpovedbo direktorja tožene stranke S.N., kateri je zaslišan kot stranka izpovedal, da so stroški obratovanja smučišča veliki, število smučarjev pa lahko zelo majhno, tako da se je odločil, da nekje med desetim decembrom in do konca februarja obratuje vsak dan, v marcu pa samo ob vikendih. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje raziskati tudi zgoraj navedene okoliščine, pri čemer bo upoštevalo, da je tudi dokazno breme za obstoj precejšnje škode za najemodajalca (o kakršni je govora v 582. čl. ZOR), na strani slednjega. Ker je po sporni pogodbi, enako kot po 582. čl. ZOR, za odstop od pogodbe oz. za njeno odpoved potreben opomin najemodajalca, pritožnica utemeljeno opozarja, da pravdni stranki nista v pogodbi določili, da bi takšen opomin moral biti pismen, lahko je podan tudi ustno. Vprašljivo pa je tudi stališče sodišča prve stopnje v smeri, da morebitnih ustnih opozoril nadzornega odbora ne bi bilo mogoče šteti kot opomin tožeče stranke, glede na to, da je po določilu 8.1. tč. sporne pogodbe nadzorni odbor bil pooblaščen, da zastopa najemodajalca. Glede ostalih pritožbenih trditev pa pritožbeno sodišče soglaša z zaključki sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni uspela dokazati, da tožena stranka ne izpolnjuje obveznosti iz najemne pogodbe v obliki stroškov tekočega vzdrževanja (tožba temelji na trditvi, da tožena stranka ne izvaja na napravah niti najmanjšega vzdrževanja), pri čemer pa ni res, kar zatrjuje pritožnica, da ni tožena stranka v zvezi s tem predložila nobenih listinskih dokazov, saj je sodišče prve stopnje v zvezi s tem obravnavalo odločbo, zapisnik inšpektorja, pa tudi ugotovitve nadzornega odbora z dne 13.3.2000.