Jedro

Etažni lastnik za obratovalne stroške najemnika odgovarja subsidiarno.

Pisni opomin iz 59. člena SZ-1 ni procesna predpostavka za tožbo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (v 1. in 3. točki izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo v veljavi 1. točko izreka sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 53122/2009 z dne 15.5.2009, in sicer za znesek 926,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.3.2009 dalje. V preostalem delu pa je navedeni sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je še, da je toženka dolžna v roku 15 dni povrniti tožnici pravdne stroške v znesku 372,96 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper ugodilni del (1. in 3. točko izreka) te sodbe se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje toženka. Uveljavlja vse pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga spremembo izpodbijane sodbe (zavrnitev tožbenega zahtevka), podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Navaja, da je sodišče prve stopnje s tem, ko je zaključilo, da ni obvestila tožnice kot upravnika o sklenitvi najemnega razmerja, zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. V zvezi s tem zaključkom sodišča prve stopnje pa je podana tudi kršitev določb pravdnega postopka, saj so razlogi izpodbijane sodbe sami s seboj v nasprotju, o odločilnih dejstvih pa je nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe in listinami v spisu. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da je tožnica obračune pošiljala na ime najemnika, v nadaljevanju obrazložitve izpodbijane sodbe pa je štelo, da tožnica o najemniku ni bila obveščena. Sodišče prve stopnje si je tudi zmotno razlagalo določila 24. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03 s spremembami; v nadaljevanju SZ-1), saj v skladu z njimi tožnici ni bila dolžna dostaviti najemne pogodbe, pač pa jo je bila dolžna le obvestiti o sklenitvi te pogodbe. Sodišču prve stopnje še očita, da se ni opredelilo do manjkajočega opomina, ki ga je v skladu z 59. členom SZ-1 potrebno šteti kot procesno predpostavko za tožbo.

Tožnica na vročeno pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik (4. odstavek 24. člena SZ-1). Ne glede na to odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno (5. odstavek 24. člena SZ-1). Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka tega obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik (6. odstavek 24. člena SZ-1).

Glede na navedena določila so nerelevantne pritožbene navedbe, ki sodišču prve stopnje očitajo zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja (kar v sporih majhne vrednosti, kot je tudi predmetni, tudi sicer ni upošteven pritožbeni razlog – 1. odstavek 458. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99 – 45/08; v nadaljevanju ZPP) ter kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z zaključkom, da toženka kot etažna lastnica ni obvestila tožnice kot upravnika o najemnem razmerju (pri čemer sodišče prve stopnje obvestila v smislu 6. odstavka 24. člena SZ-1 ni pogojevalo s predložitvijo najemne pogodbe, kot to trdi pritožba). Etažni lastnik namreč za obratovalne stroške najemnika odgovarja subsidiarno. Torej tudi če je tožnica bila obveščena o sklenitvi najemnega razmerja, toženke to ne razbremenjuje odgovornosti za plačilo vtoževanih stroškov, ki jih tožnici ni plačal niti najemnik niti toženka. Toženka je zato v skladu s 5. odstavkom 24. člena SZ-1 dolžna plačati tožnici vtoževane stroške.

Določilo 59. člena SZ-1 predpisuje, da mora upravnik etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom, pisno opomniti. To pa ne pomeni, da je opomin procesna predpostavka za tožbo, kot to meni pritožba. Lahko pa vložitev tožbe brez predhodnega opomina vpliva na odločitev o pravdnih stroških. Vendar pa tega toženka tekom postopka pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala. Zato se sodišče prve stopnje tudi ni bilo dolžno opredeljevati do tega, ali je tožnica toženko pred vložitvijo predloga za izvršbo pisno opomnila na izpolnitev obveznosti.

Glede na navedeno in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu (v 1. in 3. točki izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Ker toženka s pritožbo ni uspela, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).