Jedro

Za primer, če zemljiškoknjižno dovolilo v imenu osebe, ki dovoljuje vpis, izstavi pooblaščenec, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na katerem je podpis osebe, v imenu katere je zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno, overjen (34. člen ZZK-1). Navedeno določbo je treba razlagati upoštevaje njen namen v povezavi s stvarnopravnimi pravili, ki urejajo obličnost razpolagalnega posla v pravnem prometu z nepremičninami in z relevantnimi strogimi določbami Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN) o overitvah podpisov.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep zemljiškoknjižne sodnice in zemljiškoknjižne sodniške pomočnice, da se zavrže zemljiškoknjižni predlog glede 1/6 solastniškega deleža A. A. roj, ...1980, razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu.

Obrazložitev

1. Zemljiškoknjižno sodišče je s sklepom Dn 68408/2022 z dne 5. 4. 2022 dovolilo vknjižbo lastninske pravice v korist predlagateljice na nepremičnini z ID znakom: parcela 0000 1226/8 pri osnovnem pravnem položaju z ID 0000000, pri katerem je kot (prejšnji) imetnik solastniškega deleža do 2/3 vpisan B. B., in pri osnovnem pravnem položaju z ID 1111111, pri katerem je kot (prejšnja) imetnica solastniškega deleža do 1/6 vpisana C. C. V delu predloga, ki se je nanašal na vknjižbo (so)lastninske pravice v korist predlagateljice glede 1/6 solastniškega deleža A. A., rojene ... 1980, pa je sodišče predlog na podlagi 2. odst. 146. člena Zakona o zemljiški knjigi zavrglo. Tako je odločilo zato, ker je bil podpis A. A. kot pooblastiteljice, ki je B. B. pooblastila za izstavitev in overitev zemljiškoknjižnega dovolila v njenem imenu, overjen na Veleposlaništvu Republike Slovenije v Londonu, kar pa upoštevaje 34. člen Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ni ustrezno, saj bi moral njen podpis overiti notar. Ugovor predlagateljice zoper sklep Dn 68408/2022 z dne 5. 4. 2022 je zavrnilo.

2. Predlagateljica je zoper sklep o zavrnitvi ugovora vložila pravočasno pritožbo. Iz pritožbenih navedb izhaja, da izpodbija odločitev o zavrženju predloga za vknjižbo lastninske pravice pri solastniškem deležu A. A. in s tem povezano zavrnitev njenega ugovora. Navaja, da se v obrazložitvi izpodbijanega sklepa prepletata pravni kategoriji -) pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in overitev le tega ter -) izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in overitev le tega, kar je po mnenju pritožnice treba strogo ločiti. Pooblastilo, ki ga je A. A. dala svojemu očetu, vsebuje le pooblastilo, da pooblaščenec izstavi zemljiškoknjižno dovolilo. ZZK-1 v zvezi s tem določa, da mora biti na pooblastilu za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila podpis osebe, v imenu katere je zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno, overjen. Ta člen je treba šteti kot specialni predpis, po katerem se za overitev pooblastila ne zahteva notarske overitve, pač pa le overitev. Konzulati RS lahko potrjujejo podpise, rokopise in predpise, v skladu z mednarodnimi pogodbami in predpisi držav sprejema. Tudi Dunajska konvencija o konzularnih odnosih z dne 24.4.1963 (v nadaljevanju Konvencija) med nalogami konzulatov določa opravljanje notarskih in matičnih ter podobnih opravil, če to ni v nasprotju s predpisi sprejemnice. Slovenski predpisi ne nasprotujejo razlagi Konvencije, po kateri sme konzulat opraviti notarsko opravilo overitve podpisa na pooblastilu za sklenitev nepremičninskega pravnega posla. S tem je zadoščeno oblikovni zahtevi iz 75. člena Obligacijskega zakonika. Tudi notar bi pri overjanju podpisa opravil natanko ista preprosta opravila kot konzulat. 3. Pritožba je utemeljena.

4. Za primer, če zemljiškoknjižno dovolilo v imenu osebe, ki dovoljuje vpis, izstavi pooblaščenec, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na katerem je podpis osebe, v imenu katere je zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno, overjen (34. člen ZZK-1).

5. Navedeno določbo je treba razlagati upoštevaje njen namen v povezavi s stvarnopravnimi pravili, ki urejajo obličnost razpolagalnega posla v pravnem prometu z nepremičninami in z relevantnimi strogimi določbami Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN) o overitvah podpisov.1 Vsa ta pravila so pomembna ne le zaradi samega načela konstitutivnosti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo, temveč tudi z vidika varnosti in skrbnosti strank v pravnem prometu z nepremičninami.

6. V konkretni zadevi je podpis pooblaščenca prodajalke na zemljiškoknjižnem dovolilu overila notarka. Ista notarka je sestavila tudi besedilo pooblastila za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V njem je jasno in natančno opredeljen pravni posel, ki ga sklepa pooblaščenec v okviru danega pooblastila in premoženje, glede katerega se sklepa, navedena je obveznost pooblaščenca, da bo pooblastiteljico seznanjal o vseh dejanjih, ki jih bo opravljal v okviru danega pooblastila, izrecno je navedeno tudi, da v zvezi z navedenim pravnim poslom ne obstaja nasprotje interesov med pooblastiteljico in pooblaščencem. Pooblastilo je lastnoročno podpisala pooblastiteljica, iz konzularnega overitvenega žiga pa je razvidno, na podlagi katerega dokumenta je bila ugotovljena njena istovetnost, kdaj in kje, zabeležena je evidenčna številka overitve.

7. Na ta način je ustrezno zadoščeno zakonski zahtevi, da mora biti pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila overjeno. Konzulati Republike Slovenije lahko potrjujejo podpise, rokopise in prepise v skladu z mednarodnimi pogodbami in predpisi držav sprejema (115. člen v povezavi s 1. členom Zakona o mednarodnem zasebnem pravu in postopku, v nadaljevanju ZMZPP). To velja tudi za civilne zadeve (1. člen v povezavi s 115. členom ZMZPP). Tudi Konvencija med nalogami konzulatov določa opravljanje notarskih in matičnih ter podobnih opravil ter opravljanje določenih administrativnih nalog, če to ni v nasprotju z zakoni in predpisi države sprejemnice (5. člen točka f). Overitev podpisa na pooblastilu za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila tudi ne nasprotuje slovenskim stvarnopravnim pravilom, ki urejajo obličnost pravnega prometa z nepremičninami. Konzulat je namreč opravil le t. i. golo overitev podpisa pooblastiteljice (preveril je njeno istovetnost in zanjo jamči), za kar ima podlago v določbah ZMZPP in Konvenciji. Opozorila, ki jih za sklepanje tovrstnih poslov zahteva Zakon o notariatu (64.a člen Zakona o notariatu, v nadaljevanju ZN), so vsebovana v pooblastilu samem, izpolnjevanje ostalih zakonskih pogojev za dopustnost prenosa lastninske pravice na nepremičnini (38. člen ZZK-1) pa je preverila in potrdila slovenska notarka.

8. Ob povedanem pritožba utemeljeno očita, da je stališče sodišča prve stopnje, da pooblastilo za overitev zemljiškoknjižnega dovolila lahko overi izključno notar, prestrogo, na tej podlagi utemeljena odločitev, da se vpis ne dovoli, pa nepravilna. Zato je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo, razveljavilo izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice, da se zavrže zemljiškoknjižni predlog glede 1/6 solastniškega deleža A. A., roj, ... 1980, ter zadevo v tem obsegu vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). Ker se z ostalimi pogoji za dovolitev vpisa zemljiškoknjižno sodišče še ni ukvarjalo, pritožbeno sodišče odločitve ne more spremeniti, saj bi v tem primeru poseglo v pravico strank do izjave in pravico do pravnega sredstva 1 Prim.: VSK CDn 51/2020.