Jedro

Drugotožena stranka je bila prodajalec stanovanja in kot prodajalec drugotožena stranka odgovorja za stvarne napake v smislu določb 478. čl. ZOR, vendar pa bi sodišče prve stopnje moralo pri odločanju o tem ali je drugotožena stranka za stvarne napake tožeči stranki odgovorna, upoštevati roke, ki jih zakon določa za jamčevalne zahtevke.

Izrek

Pritožbi se ugodi, zato se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i in zadeva vrača sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo o temelju zahtevka. Presodilo je, da je drugotožena stranka po temelju tožeči stranki odgovorna. Zaradi umika tožbe pa je postopek zoper prvo toženo stranko sodišče ustavilo. Zoper vmesno sodbo se je pritožila drugotožena stranka. V pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge po zakonu. Zatrjuje, da je odločitev sodišča prve stopnje napačna. Ob sklepanju pogodbe sta bila tožnika seznanjena s pravnim razmerjem med toženima strankama. Vedela sta kdo je izvajalec, kdo investitor, kdo lastnik zemljišča in da je plačilo kupnine namenjeno poplačilu terjatev med toženima strankama. Pogodbo sta podpisala, iz te pa je jasno razvidno kakšen je bil namen vseh dogovorjenih določb. Drugotožena stranka je v pogodbi nastopala kot lastnik zemljišča in od tod je odgovorna za morebitne stvarne pravice tretjih oseb na nepremičnini. Vse stranke pa so dogovorno izključile njeno odgovornost za stvarne napake in posledično tudi uredile vse ostale določbe tako, da je nosilec pravic in obveznosti do tožnikov predvsem prvotožena stranka. Drugotoženi stranki ni jasno od kod zaključek sodišča prve stopnje, da vsa ta pogodbena določila niso bila povzeta v pogodbo zato, da bi se drugotožena stranka oprostila odgovornosti nasproti kupcu. Namen je bil ravno ta, kar izhaja iz izpovedi drugotožnika, ki je povedal, da se je zavedal morebitnih posledic takih določb, na kar je bil opozorjen tudi s strani svojega takratnega pooblaščenca, pa zaradi izredne želje, da bi do stanovanja prišel, prostovoljno pristal tudi na sklenitev takšne kupoprodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je napačno ugotovilo dejansko stanje in posledično nepravilno uporabilo materialno pravo. Prvotožena stranka je izrecno pojasnila, da je bila volja pogodbenih strank ravno ta, da drugotožena stranka z odgovornostjo za sporni objekt nima nobene zveze. Drugotožena stranka je kot dejanska lastnica zemljišča morala figurirati v kupoprodajni pogodbi, pri čemer pa je na ta način drugotožena stranka le prišla do svojega denarja in z očitanim neizpolnjevanjem pogodbenih obveznosti nima nikakršne zveze. Sodišče prve stopnje je napačno zavzelo stališče, da je bila izključitev odgovornosti določena s strani močnejših pogodbenih strnak in da bi se kupec lahko takim določilom izognil le z nesklenitvijo pogodbe. S slednjim se drugotožena stranka v pretežnem delu strinja, saj nihče nikogar ne sili v sklepanje pravnih poslov, za katere stranka meni, da so zanjo škodljivi. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da sta toženi stranki kot gospodarska subjekta le predlagala vsebino pogodbe, nikakor pa nista ničesar vsiljevala tožečima strankama, ki sta pogodbene pogoje zavedajoč se vseh morebitnih posledic dejansko sprejela. Pritožba je utemeljena. Sodišče prve stopnje je z vmesno sodbo odločalo o podlagi tožbenega zahtevka. Tožbeni zahtevek tožeče stranke nasproti drugotoženi stranki (ki je sedaj edina tožena stranka, ker je tožeča stranka zoper prvo toženo stranko tožbo umaknila), pa ima dve podlagi in sicer plačilo penalov dogovorjenih v kupoprodajni pogodbi in povračila stroškov za odpravo stvarnih napak. O tem ali je drugotožena stranka odgovorna tudi za plačilo penalov, pa sodba nima razlogov, zato je ni mogoče preizkusiti. Podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. tč. 2. odst. 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), zato je moralo pritožbeno sodišče že iz tega razloga ob preizkusu sodbe tudi po uradni dolžnosti to razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Kar pa se tiče odgovornosti drugotožene stranke za stvarne napake, pa drugotožena stranka tudi v pritožbi vztraja pri ugovoru, da drugotožena stranka ni pasivno legitimirana, kajti v kupoprodajni pogodbi za sporno stanovanje z dne 5.4.1996 je bila odgovornost za stvarne napake določena le pri izvajalcu, to je podjetju Ingen. Pravilno je sicer stališče sodišča prve stopnje, da gre le za dogovor med prodajalcem in kupcem, da bo reklamacije reševalo podjetje Ingen, ne pa za izključitev odgovornosti prodajalca za stvarne napake po 1. odst. 486. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). To je namreč v kupoprodajni pogodbi izrecno določeno. Drugotožena stranka je bila prodajalec stanovanja, kar ni sporno in kot prodajalec drugotožena stranka odgovorja za stvarne napake v smislu določb 478. čl. ZOR in naslednjih v času pravnega razmerja veljavnega zakona. Pravice kupca proti prodajalcu zaradi stvarnih napak kupljene stvari so naštete v 488. čl. ZOR, pri čemer je denarni zahtevek tožnika pravilno enačiti z zahtevkom kupca do prodajalca za odpravo napak (1. tč. 1. odst. 488. čl. ZOR). Če tožena stranka napake ni odpravila in je to moral tožnik storiti sam, zato je zahteval plačilo stroškov popravila. Vse to drži, vendar pa bi sodišče prve stopnje moralo pri odločanju o tem ali je drugotožena stranka za stvarne napake tožeči stranki odgovorna, upoštevati roke, ki jih zakon določa za jamčevalne zahtevke. O teh pa se sodišče prve stopnje ni izreklo, zato tudi v tem obsegu odločitev sodišča prve stopnje ni mogoče preizkusiti in je tudi iz tega razloga moralo pritožbeno sodišče pritožbi ugoditi ter izpodbijano sodbo razveljaviti. V ponovnem postopku naj sodišče prve stopnje navedene pomanjkljivosti odpravi, upošteva razloge tega sklepa ter o zadevi ponovno odloči. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odst. 165. čl. ZPP).