Jedro

Za odstop od najemne pogodbe in za zahtevo za izpraznitev poslovnih prostorov, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najema, zadostuje, da je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Kasnejše plačilo najemnine na odpoved ne more vplivati. Tudi ne dogovarjanja o eventualnem pobotu najemnine z vlaganji v poslovne prostore, če med strankama ni prišlo do dokončnega dogovora.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi. Obe stranki nosita sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, da je dolžna tožena stranka zaradi odstopa tožeče stranke od najemne pogodbe z dne 19.7.1996 v zvezi z aneksom št. 1 z dne 15.1.1997 ter od najemne pogodbe z dne 30.10.1996 izprazniti in izročiti v posest tožeči stranki pisarniški prostor št. x v drugem nadstropju poslovne stavbe v izmeri 24,75 m2, poslovne prostore v pritličju (trgovski del s pisarno) v izmeri 290 m2 in skladiščni prostor v kleti v izmeri 347 m2 ter poslovni prostor v atriju poslovne stavbe v izmeri 35 m2, vse v poslovni stavbi na naslovu Y. Poleg tega je naložilo toženi stranki, da povrne tožeči stranki pravdne stroške v višini 202.507,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva odmere do dneva plačila. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh treh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP. Prvostopnemu sodišču očita nepravilno uporabo določb druge alinee 1. odstavka 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list. SRS, št. 34/80; ZPSPP). Trdi, da prvostopno sodišče ni ugotovilo, da je tožena stranka s plačilom najemnine zamujala. Sicer pa bi se v skladu z najemno pogodbo morala vlaganja tožene stranke v poslovne prostore pobotati z najemnino za te prostore. Prvostopno sodišče tudi ni upoštevalo plačila najemnine za marec 2000, s čimer je tožena stranka nedvoumno izrazila voljo, da obdrži najemno pogodbo v veljavi. Napada tudi odločitev o stroških postopka, ki po višini niso obrazloženi. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlagala je, da se kot neutemeljena zavrne in da se izpodbijana sodba potrdi. Pritožba ni utemeljena. Uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopno sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje, pravilno uporabilo posamezne določbe materialnopravnih predpisov in da ni podana na splošno zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. V skladu z drugo alineo 1. odstavka 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec (tožeča stranka) odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Ne drži trditev tožene stranke v pritožbi, da prvostopno sodišče zamude glede plačila najemnine ni ugotovilo. Neplačevanje najemnine je namreč povzelo iz trditev tožeče stranke; potrdil pa ga je smiselno tudi zakoniti zastopnik (direktor) tožene stranke S.S., saj je izpovedal, da znaša tožničin dolg iz naslova najemnine na dan 29.3.2000 okoli 15 do 16 milijonov SIT. Tožeča stranka pa je sicer toženo stranko kot najemnika pred vložitvijo tožbe tudi pravilno opomnila, saj to izrecno izhaja iz priloženih dopisov z dne 24.6.1999 in dne 9.7.1999 (prilogi A6). Pritožbeno sodišče se tudi ne strinja s trditvijo tožene stranke v pritožbi, da je iz same najemne pogodbe (9. člena pogodbe z dne 19.7.1996) razvidno, da sta se stranki dogovorili, da se bodo vlaganja tožene stranke v najete prostore pobotala z najemnino za te prostore. Iz omenjenega določila namreč izhaja, da se vložena sredstva tožene stranke kot najemnika upoštevajo v primeru sklenitve prodajne pogodbe. Ne izhaja pa, da bi se vlaganja oziroma stroški popravila poslovnega prostora pobotali z najemnino. Sicer pa je, kot pravilno obrazlaga prvostopna sodba, sam direktor tožene stranke S.S., zaslišan kot strankin zakoniti zastopnik, izpovedal, da sta se stranki glede vlaganj in neplačane najemnine pogajali, da pa do dokončnega sporazuma med njima ni prišlo. Zato je uporaba druge alinee 1. odstavka 28. člena ZPSPP pravilna. Bistveno je, da je bila tožena stranka kot najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko jo je tožeča stranka kot najemodajalec na to opomnila. Zato eventualno kasnejše plačilo najemnine (le) za mesec marec 2000, ki niti ni izkazano, na drugačno odločitev ne more vplivati, kar prvostopna sodba pravilno obrazlaga. Neutemeljena pa je tudi pritožba v delu, ki se nanaša na odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov. Priglašeni stroški tožeče stranke so namreč razvidni iz njenega stroškovnika (redna št. 19), prav tako pa je iz te vloge razvidno, katere stroške in v kolikšni višini jih je sodišče prve stopnje tožeči stranki priznalo. Sicer pa tožena stranka tudi ni konkretno povedala, kateri stroški naj bi bili v stroškovniku tožeče stranke nepravilni. Zgolj pavšalen ugovor ne zadostuje. Pritožbeni razlogi tako niso podani, kot tudi ne razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče ob reševanju pritožbe po uradni dolžnosti. Zato je bilo treba pritožbo tožene stranke zavrniti kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo v celoti potrditi v skladu s 353. členom ZPP. Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP in 1. odstavkom 155. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka. Enako tudi tožeča stranka, saj je sodišče glede na samo vsebino odgovora na pritožbo ocenilo, da ti stroški niso bili potrebni.