Jedro

Predlog za zavarovanje je nedopusten zaradi preobsežnosti. Upnik je predlagal zavarovanje – prepoved razpolaganja in obremenitve – za vse nepremičnine, ki so predmet postopka, čeprav se trditve nanašajo le na dve oziroma sedaj štiri nepremičnine parc. št.: 118/8, 118/9 in 111/9, 111/10. Dopustna pa tudi ni iz vsebinskih razlogov. Upnik ima na nepremičninah, ki so predmet prodaje v tem izvršilnem postopku, vključno z novo nastalimi nepremičninami, ki so nastale s parcelacijo, vknjiženo hipoteko, katere namen je zavarovanje terjatve. Zaznamba sklepa o izvršbi v vrstnem redu vknjižene hipoteke varuje poplačilo upnikove terjatve tudi proti tistemu, ki pozneje pridobi lastninsko pravico na tej nepremičnini. Četudi postane M. izključni lastnik nepremičnin parc. št. 118/9 in 111/10, katerih solastnik je sedaj skupaj z dolžnikoma, da torej pride do konsolidacije nepremične, to ne spremeni dejstva, da je hipoteka vpisana v obsegu, kot je sedaj, torej na solastniškem deležu (sedaj obeh dolžnikov).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Upnik krije sam stroške pritožbe.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo upnikov predlog, da se dolžnikom prepove razpolaganje z lastnim ali solastnih delom nepremičnin parcelna št. 115/1, 116/5, 118/3, 118/5 (sedaj 118/8 in 118/9), 111/6, 118/6, 116/6, 117/0, 118/1 in 111/1 (sedaj 111/9 in 111/10) vse k.o. X, vse do konca tega izvršilnega postopka.

2. Upnik se je zoper sklep pritožil iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi izpostavlja, da v predlogu za zavarovanje ni zatrjeval, da bi parcelacija vplivala na hipoteko ali na postopek nepremičninske izvršbe. Upnik le izpostavlja nadaljnjo posledico parcelacije, ki pa je v razpolaganju s predmetnimi nepremičninami. Upnik zatrjuje, da je bil postopek parcelacije sprožen s strani lastnikov teh nepremičnin z namenom, da se sklene pravni posel med družbo M. in prvim ter drugim dolžnikom tega postopka, na podlagi katerega bi se M. vknjižil kot izključni lastnik dveh novo nastalih nepremičnin (parc. št. 111/10 in 118/9), s čimer bi postal izključni lastnik parcel, ki predstavljata izključni dovoz do kompleksa nepremičnin, ki ga predstavljajo nepremičnine 115/1, 116/5 in 118/3, vse k.o. X. S tem in z namero M., s katero se je upnik seznanil šele ob vložitvi pritožbe – prvi stoji na pravnem stališču, da bo z menjavo parcel pridobil parcelni številki 111/10 in 118/9 bremen prosto (upniku sicer niso znane okoliščine, ki bi utemeljevale pravno stališče M., vendar pa te možnosti ne more izključiti) –, upnik dopušča možnost, da bodo stranke take pogodbe, iz upniku neznanih razlogov, določila prodajne pogodbe iz leta 2002 razlagale tako, da novo nastala parcela 118/8 in 111/9 ne bodo imele dostopa do javne ceste. Ob predpostavki, da bi M. tako uspel s svojim stališčem, da je na podlagi prodajne pogodbe na nepremičnino s parc. št. 111/10 in 118/0 (op.p. /9) k.o. X pridobil lastninsko pravico do celote, ki ni obremenjena s hipoteko v korist upnice, se izvršba zoper M. ne bo mogla nadaljevati. S prodajo teh dveh nepremičnin, ki predstavljata izključni dovoz na gospodarski kompleks, se bo bistveno zmanjšala možnost prodaje predmetnih nepremičnin, pri čemer že opravljena prodaja ni bila uspešna. Z izdano začasno odredbo se morebitnemu kupcu omogoči boljši pogajalski položaj glede nepremičnin, ki predstavljata dovoz na gospodarski kompleks. Tudi ni jasno, kakšna bo usoda izvršilnega postopka, če bo M. kot lastnik obremenjenih nepremičnin vstopil v izvršilni postopek. Če bi z morebitnim ugovorom uspel, se bo izvršba zoper njega ustavila, posledično pa bo poplačilo upnika onemogočeno. Na drugi strani bi prvi in drugi dolžnik z morebitno menjavo solastniških deležev pridobila neobremenjena solastniška deleža na parc. št. 118/8 in 111/9, za katere pa upnik nima izvršilnega naslova, prav tako pa bi lahko dolžnika s tema solastniškima deležema razpolagala v korist tretjih ali pa jih obremenila. Tudi to bi upniku dodatno otežilo poplačilo terjatve. Predvsem pa mu ni znana pravna narava (vsebina) pogodbe med M. in dolžnikoma, saj ne ve, ali bo prišlo le do menjave solastniških deležev, ali bosta prvi in drugi dolžnik odtujila svoje solastniška deleža M. odplačno ali neodplačno ali kako drugače razpolagala z nepremičnino v škodo upnika. Kolikor bo prišlo do menjave solastniških deležev, bo M. postal izključni lastnik novo nastalih nepremičnin 111/10 in 118/9, prvi dolžnik izključni lastnik novo nastale nepremičnine 118/8, drugi dolžnik pa izključni lastnik novo nastale nepremičnine 111/9. Posledično bi prvi in drugi dolžnik na nepremičninah parc. št. 118/8 in 111/9 pridobila M. neobremenjen solastniški delež. Obstaja tveganje, da bosta s tem deležem razpolagala, upnik pa iz njega ne bo poplačan, saj na tem delu nima hipoteke. Če bo sodišče izdalo začasno odredbo, bo tretji kot kupec lahko sodeloval pri morebitni menjavi solastniških deležev in bo lahko na podlagi prodajne pogodbe med T. in M. izposloval uveljavitev pogodbenega določila o poti in si posledično zagotovil pot. Kolikor pa sodišče začasne odredbe ne bi izdalo, bi lahko M. ter prvi in drugi dolžnik kupca izigrala tako, da bi ostal brez dostopa do obstoječe ceste in brez možnosti vnovčitve deleža 1190/10000 na nepremičnini parc. št. 111/9 ter deleža 1836/10000 na nepremičnini parc. št. 118/8. Vse to bo morebitne kupce odvrnilo od nakupa nepremičnin, pri čemer je bila prva javna dražba že tako neuspešna.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku – ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ.

5. Pravna podlaga za izdajo začasne odredbe za zavarovanje denarnih terjatev je v 270. členu ZIZ, po katerem sodišče dovoli zavarovanje, če upnik za verjetno izkaže obstoj terjatve in nevarnost, da je zaradi dolžnikovega odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (drugi odstavek 270. člena ZIZ). Slednje ni potrebno, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano začasno odredbo pretrpel le neznatno škodo (tretji odstavek 270. člena ZIZ). Možnost izdaje začasne odredbe po tretjem odstavku 270. člena ZIZ je sodišče prve stopnje zavrnilo iz razlogov, navedenih v drugem in tretjem stavku četrtega odstavka obrazložitve. Višje sodišče ugotavlja, da upnik v pritožbi v tem delu razlogom sodišča prve stopnje ne nasprotuje, zato je izpodbijano odločbo preizkusilo iz razlogov zmotne uporabe določbe drugega odstavka 270. člena ZIZ.

6. Upnik izpodbija odločitev sodišča prve stopnje iz naslednjih, vsebinsko združenih pritožbenih razlogov: upnik ne ve, kakšna pogodba bo sklenjena med dolžnikoma in M. – ali bo prišlo do menjalne, odplačne ali neodplačna pogodbe; M. želi postati izključni lastnik nepremičnin 111/10 in 118/9, kar bo otežilo položaj morebitnega kupca, saj gre za nepremičnini, ki v naravi predstavljata pot do ostalih nepremičnin, ki so prav tako predmet tega postopka; če bo M. kot dolžnik vstopil v ta postopek, je vprašljiv njegov izid; to vse utegne vplivati na uspešnost te izvršbe.

7. Sodišče prve stopnje je glede zgoraj navedenega že podalo popolne in pravilne razloge, ki jih v izogib ponavljanju sprejema in se nanje sklicuje tudi višje sodišče v tej odločbi, glede na pritožbene navedbe pa dodaja naslednje.

8. Najprej je bilo potrebno predlog za zavarovanje zavrniti iz razloga preobsežnosti. Predlagana začasna odredba je pretirana glede na namen, ki ga upnik z njo zasleduje. Upnik je predlagal zavarovanje – prepoved razpolaganja in obremenitve – za vse nepremičnine, ki so predmet postopka, čeprav se trditve nanašajo le na dve oziroma sedaj štiri nepremičnine parc. št.: 118/8, 118/9 in 111/9, 111/10. Glede ostalih nepremičnin upnik ne zatrjuje odtujevanje, zato že iz tega razloga začasna odredba v predlaganem obsegu ni dopustna.

9. Dopustna pa tudi ni iz vsebinskih razlogov. Upnik ima na nepremičninah, ki so predmet prodaje v tem izvršilnem postopku, vključno z novo nastalimi nepremičninami, ki so nastale s parcelacijo, vknjiženo hipoteko, katere namen je zavarovanje terjatve. Zaznamba sklepa o izvršbi v vrstnem redu vknjižene hipoteke varuje poplačilo upnikove terjatve tudi proti tistemu, ki pozneje pridobi lastninsko pravico na tej nepremičnini (drugi odstavek 170. člena ZIZ). Četudi postane M. izključni lastnik nepremičnin parc.št. 118/9 in 111/10, katerih solastnik je sedaj skupaj z dolžnikoma, da torej pride do konsolidacije nepremične(1), to ne spremeni dejstva, da je hipoteka vpisana v obsegu, kot je sedaj, torej na solastniškem deležu (sedaj obeh dolžnikov). Ker je solastni del nepremičnine že obremenjen s hipoteko, bo ta solastni del tudi ostal vpisan v zemljiški knjigi, kljub konsolidaciji nepremičnine (peti odstavek 15. člena Zakona o zemljiški knjigi – ZZK-1). Vrednost predmeta izvršbe in hipoteke, to je solastnega dela nepremičnin 118/5 in 111/1, sedaj pa skupaj 118/8, 118/9, 111/9 in 111/10, se zato ne bo v ničemer spremenila, ne glede na to, v kakšnem razmerju bo prišlo do menjave solastniških deležev na obeh, sedaj štirih nepremičninah. Glede na sedanje stanje zemljiške knjige torej ne more priti do situacije, da bi dolžnik dobil bremen prosti nepremičnini 118/9 in 111/10. Višje sodišče temu dodaja, da se do te pritožbene navedbe niti ne more v celoti opredeliti, saj v to dvomi tudi upnik sam, predvsem pa v tej smeri ne da konkretnih navedb. Že sodišče prve stopnje pa je pravilno navedlo, da morebitna konsolidacija nepremičnin ne bo v ničemer vplivala na način prodaje (predzadnji in zadnji stavek šestega odstavka obrazložitve). Predmet prodaje je solastniški delež, na katerem je že sedaj vpisana (skupna) hipoteka na omenjenih nepremičninah; s stališča prodaje je nepomembno, kdo je lastnik tega solastniškega deleža, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Kolikor bo to M., je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo procesno situacijo, do katere bo prišlo (vstop v postopek – četrti odstavek 24. člena ZIZ).

10. Pomembna za odločitev sodišča pa je tudi kvaliteta zavarovanja, ki jo nudi vknjižena hipoteka za poplačilo upnikove terjatve. M. v primeru konsolidacije nepremičnin ne bo le realni dolžnik, kot bi to bil v primeru posamezne hipoteke na to nepremičnino, temveč bo postal lastnik nepremičnine, katerega solastni del je obremenjen s skupno hipoteko (145. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ), kot to izhaja iz stanja zemljiške knjige. Skupna hipoteka predstavlja posebno vrsto skupne zastavne pravice, pri kateri varuje več zastavnih objektov isto nedeljivo terjatev. Več nepremičnin varuje celotno terjatev in ne zgolj njen del. Materialnopravno predstavlja skupna hipoteka vzpostavitev režima solidarnosti več realnih dolžnikov(2). To pa pomeni, da bo hipoteka prenehala šele, ko bo plačana celotna upnikova terjatev, najkasneje pa z vpisom sklepa o izročitvi nepremičnine v zemljiško knjigo. Kupec bo torej postal lastnik solastniškega deleža, katerega lastnika sta sedaj dolžnika, po morebitni konsolidaciji nepremičnin pa M.. Tako se izkaže neutemeljena pritožba v delu, v katerem upnik izpostavlja morebitni slabši položaj kupca v primeru konsolidacije nepremičnine. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da bo kupec najbolje varovan – s tem pa se tudi predvideva verjetnost najvišje prodajne cene – če bo sodišče nepremičnine prodajalo kot celoto. Razpravljanje v zvezi s težjim položajem pa se izkaže za brezpredmetno, če sodišče nepremičnin ne bo uspelo prodati v celoti in bo potrebna prodaja po parcelah. Ker se izvršba opravlja le na solastni del, na katerem že obstoji hipoteka, so pritožbene navedbe upnika, da ne bo mogel poseči po solastnem deležu, ki bi ga dolžnika dodatno pridobila ob konsolidaciji nepremičnin (sedaj deležu, katerega lastnik je M.), nepomembne. O pravilnosti stališča, da upnik na tako pridobljeno nepremičnino ne bo mogel predlagati izvršbe, se sodišču v tej odločbi ni potrebno opredeljevati; ali neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča izvršbo tudi na novo pridobljeno nepremičnino, je lahko le predmet morebitnega novega izvršilnega postopka (odločanje v tem postopku bi to vprašanje utegnilo prejudicirati).

11. Pritožba ni utemeljena in niso podani pritožbeni razlogi, na katere je višje sodišče pazilo po uradni dolžnosti, zato je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na petem odstavku 38. člena ZIZ.

(1) Tomaž Keresteš, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, 2004, stran 624. (2) Ibidem, stran 651 in naslednje.