Jedro

V primeru, ko najemno pogodbo odpove najemodajalec, ustvarja oblikovalni učinek nalog o izpraznitvi poslovnega prostora. V tem primeru nastopi učinek prenehanja pogodbenega razmerja le na podlagi sodnega postopka.

Drugačen pa je položaj v primeru, ko pogodbo odpove najemnik. Oblikovalni učinek prenehanja pogodbenega razmerja ne nastopi v posledici oblikovalne odločbe sodišča, temveč zgolj v posledici vročitve izjave volje najemnika o odpovedi pogodbe najemodajalcu.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijani I. točki izreka spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 82087/2014 z dne 18.6.2014 razveljavi v 1. odstavku glede zneska 56.439,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 49.291,20 EUR od 10.6.2014 do 15.6.2014 in od zneska 56.439,20 EUR od 16.6.2014 do plačila ter v 3. odstavku za 313,38 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne od vročitve sklepa o izvršbi opr. št. VL 82087/2014 z dne 18.6.2014 in se tožbeni zahtevek zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 2.321,60 EUR in pritožbene stroške v znesku 1.197,60 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

III. Tožeča stranka sama nosi pravdne in pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I.) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 82087/2014 z dne 18.6.2014 vzdržalo v veljavi v 1. odstavku glede zneska 56.439,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 49.291,20 EUR od 10.6.2014 do 15.6.2014 in od zneska 56.439,20 EUR od 16.6.2014 do plačila ter v 3. odstavku za 313,38 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne od vročitve sklepa o izvršbi opr. št. VL 82087/2014 z dne 18.6.2014, (II.) navedeni sklep o izvršbi razveljavilo v 1. odstavku glede zakonskih zamudnih obresti od zneska 7.148,00 EUR od 10.6.2014 do 15.6.2014 in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo ter (III.) toženi stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 3.452,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper I. in III. točko izreka navedene sodbe se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev sodbe v izpodbijanem delu ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V zadevi ni sporno, da sta pravdni stranki 3.1.2008 sklenili najemno pogodbo za poslovne prostore, in sicer za nedoločen čas s 6 mesečnim odpovednim rokom (10. člen pogodbe), v kateri sta se izrecno dogovorili, da lahko najemnik (tožena stranka) kadarkoli odpove pogodbo s pisno odpovedjo in odpovednim rokom šest mesecev, ki teče od dneva pisne odpovedi pogodbe. Če najemnik pred iztekom odpovednega roka prostore izprazni, je dolžan plačevati najemnino do izteka šestmesečnega odpovednega roka (12. člen pogodbe). Tožena stranka je 1.9.2011 tožeči stranki s priporočeno pošiljko posredovala pisno obvestilo o odpovedi najemne pogodbe ter do konca odpovednega roka najemnino tudi plačevala. Tožeča stranka v tej pravdi od tožene stranke zahteva plačilo najemnin za čas od aprila 2012 do decembra 2012, za mesec marec 2012 pa je najemnino izterjevala v zadevi VI Pg 4466/2012. 6. V času odločanja višjega sodišča o tej zadevi, je bilo v zadevi VI Pg 4466/2012 že odločeno z revizijsko odločbo III Ips 63/2016. Glede na to, da gre za identično pravno vprašanje, je višje sodišče zaradi zagotavljanja enotne sodne prakse v tej zadevi zavzelo enaka stališča, kot v zadevi III Ips 63/2016. 7. Prvostopenjsko sodišče je tožbenemu zahtevku delno ugodilo z nosilnim razlogom, da je v primeru odpovedi najema poslovnih prostorov treba uporabiti kogentne določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) kot specialnega zakona, zaradi česar tožena stranka pogodbe ni mogla enostransko odpovedati drugače kot s sodno odpovedjo; zgolj pisna odpoved po zaključku prvostopenjskega sodišča ni veljavna in je v nasprotju z zakonom. Če ZIPRS0809 sodne odpovedi najemne pogodbe ne predpisuje, je po oceni prvostopenjskega sodišča to pravna praznina, zaradi česar je glede načina odpovedi potrebno uporabiti ZPSPP.

8. Višje sodišče razlogom izpodbijane sodbe ne sledi. Pogodbeno razmerje, ki je podlaga vtoževanemu zahtevku, je obligacijskopravne narave, v katerem tožena stranka nastopa kot civilnopravni subjekt in ne kot organ oblasti. Za ta razmerja veljajo splošni predpisi obligacijskega prava. Na področju obligacijskega prava je uveljavljeno temeljno načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij, ki je omejeno zgolj s prepovedjo urejanja teh razmerij v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli (3. člen Obligacijskega zakonika; OZ). 2. člen OZ določa dispozitivnost zakonskih določb o urejanju obligacijskih razmerij, kar pomeni, da lahko pogodbene stranke pogodbeno razmerje uredijo drugače, kot je določeno v OZ, če posamezne določbe zakonika ali iz njenega smisla ne izhaja kaj drugega. Ker je to pravilo umeščeno med temeljna načela, velja tudi v pogodbenih razmerjih, ki so (deloma ali v celoti) urejena v drugih zakonih, če v teh predpisih načelo dispozitivnosti ni drugače urejeno.

9. Na naravo kogentnosti posameznega (zakonskega) splošnega pravila je mogoče sklepati iz samega pravila. Takšno sklepanje pride v poštev takrat, ko je iz pravila razvidno, da je izključena dispozicija (drugačen način ureditve z dogovorom med strankama). Če samo pravilo ne daje jasnega odgovora v tej smeri, ga je potrebno poiskati v smislu samega pravila in na ta način presoditi, ali bi drugačen dogovor pogodbenih strank od splošnega pravila pomenil neupravičeno poseganje v pravni položaj, ki ga je zakonodajalec želel zavarovati s splošnim pravilom. Samo v takšnem primeru je mogoče drugačnemu pogodbenemu dogovoru pripisati sankcijo ničnosti in s tem upoštevnost zgolj predpisanega splošnega pravila (prim. III Ips 63/2016).

10. 1. odstavek 26. člena ZPSPP določa, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Takšna zakonska določba pomeni odstop od splošnega pravila iz 333. člena OZ, ki ureja način prenehanja trajnega dolžniškega razmerja z odpovedjo. Vrhovno sodišče je že zavzelo stališče, da je tako predpisana obličnost uveljavljanja enostranskega oblikovalnega upravičenja namenjena varstvu obeh udeležencev pogodbenega razmerja in s tem dodatni utrditvi trajnih pogodbenih razmerij, sklenjenih za nedoločen čas (III Ips 1/2011 z dne 20. 3. 2013). Zgolj iz tako zavzetega stališča v sodni praksi še ni mogoče sklepati na naravo kogentnosti določila o predpisani obličnosti odpovedi najemne pogodbe. Pomen obličnosti izjave volje o odpovedi pogodbe je namreč razviden iz različne ureditve položaja v 29. členu ZPSPP, ko gre za primer odpovedi pogodbe s strani najemodajalca, od položaja, ko pogodbo odpove najemnik.

11. V primeru, ko najemno pogodbo odpove najemodajalec, ustvarja oblikovalni učinek nalog o izpraznitvi poslovnega prostora, ki ga sodišče izda na podlagi 2. odstavka 29. člena ZPSPP. V tem primeru nastopi učinek prenehanja pogodbenega razmerja le na podlagi sodnega postopka, začetega na predlog najemodajalca.

12. Drugačen pa je položaj v primeru, ko pogodbo odpove najemnik. 4. odstavek 29. člena ZPSPP določa, da sodišče takšno najemnikovo odpoved zgolj vroči najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog. To pomeni, da oblikovalni učinek prenehanja pogodbenega razmerja ne nastopi v posledici oblikovalne odločbe sodišča, temveč zgolj v posledici vročitve izjave volje najemnika o odpovedi pogodbe najemodajalcu. Vloga sodišča je zato v tem primeru drugačna. To pa je tudi odločilna okoliščina za presojo dopustnosti drugačnega dogovora med pogodbenima strankama o načinu najemnikove odpovedi najemne pogodbe.

13. Pogodbeni dogovor med pravdnima strankama, ki izhaja iz ugotovljenega dejanskega stanja v izpodbijani sodbi, da lahko najemnik odpove pogodbo s pisno odpovedjo, se od pravila iz 1. odstavka 26. člena ZPSPP razlikuje zgolj po načinu posredovanja izjave najemnika najemodajalcu. Takšen dogovor ne posega v odločilni pomen določbe 4. odstavka 29. člena ZPSPP, da oblikovalni učinek ustvarja vročitev izjave najemnika najemodajalcu. Zato določbe 1. odstavka 26. člena ZPSPP ni mogoče razlagati kot kogentno določbo, ki izključuje drugačen dogovor pogodbenih strank o obliki izjave najemnika najemodajalcu o odpovedi najemne pogodbe. To pa pomeni, da je prvostopenjsko sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zavzelo stališče o kogentnosti določbe 26. člena ZPSPP.

14. Glede na navedeno je odločilna ugotovitev, da je tožena stranka 1.9.2011 toženi stranki poslala pisno odpoved najemne pogodbe, kar je skladno z 12. členom najemne pogodbe. Tožeča stranka ni navajala drugega datuma vročitve izjave o odpovedi pogodbe, zato je za pričetek teka odpovednega roka odločilen navedeni datum. Ker je tožena stranka neposredni proračunski porabnik, je pogodbeno določilo o šestmesečnem odpovednem roku skladno z določbo 3. odstavka 20. člena Zakona o izvrševanju proračunov RS za leti 2008 in 2009 (UR. l. RS 114/2007), ki določa, da so najemne pogodbe lahko sklenjene za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev. Najemno razmerje med pravdnima strankama je zato prenehalo pred začetkom obdobja, za katerega tožeča stranka v tem postopku uveljavlja najemnino, kar pomeni, da pravne podlage za vtoževani znesek ni. Višje sodišče je sodbo v izpodbijanem delu spremenilo, kot to izhaja iz izreka te sodbe (5. alineja 358. člena ZPP). Pravdne stroške je višje sodišče toženi stranki priznalo v skladu s 1. odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s 2. odstavku 165. člena ZPP, na tej podlagi pa temeljijo tudi pritožbeni stroški tožene stranke. Stroški so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško tarifo. Tožeča stranka na isti podlagi do povračila svojih pravdnih in pritožbenih stroškov ni upravičena.