Jedro

Tožena stranka kot investitor in prodajalec ni odgovorna neposredno na podlagi zakona, temveč na podlagi prodajne pogodbe, s katero je prevzela odgovornost za solidnost gradbe.

Potek jamčevalnega roka je upošteven le na podlagi ugovora tožene stranke in nanj sodišče torej ne pazi po uradni dolžnosti.

Izvedenčev zapis ocen, ki v mnenje ne sodijo in navedba več napak, kot jih vtožuje tožeča stranka, ni okoliščina, ki bi zbujala dvom o pristranskosti.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni v odstavku B: - v II.1 točki tako, da se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne; - v X.3 točki v delu, v katerem je naloženo popravilo stikov pločevinastih obrob tako, da se tožbeni zahtevek v tem obsegu zavrne; - v točki VII.3 tako, da se tožba v tem delu zavrže; - v točki XI tako, da se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne.

V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba v nespremenjenem delu odstavka B ter v celoti v odstavku E potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom: - v odstavku A zavrnilo glavni tožbeni zahtevek na izdelavo projekta sanacije napak v skladu s pravili gradbene stroke tako, da bo na njegovi podlagi mogoča odprava napak na objektih na T. s hišnimi številkami 279, 279a, 281, 283, 287, 289, 291, 293, 295, 297 in 297a, ki so podrobno razvidne iz izreka sodbe sodišča prve stopnje; - v odstavku B ugodilo podrejenemu tožbenemu zahtevku v naslednjem delu: „II. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 281 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 281 odpraviti naslednje napake:

II.1- strop v prehodu med garažo in objektom v kleti po sanaciji stropa ni prebeljen, kar naj odpravi tožena stranka tako, da ga v celoti prebeli,

II.2- v drvarnici teče voda po steni pri ventilacijskem jašku,

II.3- v stopniščnem prostoru v kleti estrih ni izdelan, ampak je barvan beton, ki je nanešen v premajhni debelini preko armaturne mreže, kar naj odpravi tožena stranka tako, da v skladu s pravili stroke izdela estrih,

III. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 283 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 283 odpraviti naslednje napake:

III.2- tlak v stopniščnem prostoru v kleti je slabo izveden, kar naj tožena stranka odpravi tako, da tlak v stopniščnem prostoru v celoti izvede v skladu s pravili stroke

IV. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 287 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 287 odpraviti naslednje napake:

IV.3- pri vratnem okvirju v prehodu med garažo in objektom T. 287 vdira voda zaradi slabo izvedene hidroizolacije talne plošče v kleti, kar naj tožena stranka odpravi tako, da izvede hidroizolacijo talne plošče tako, da bo onemogočen vdor vode v navedeni objekt. V. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 289 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 289 odpraviti naslednje napake: V.1- pri vratnem okvirju v prehodu med garažo in objektom T. 287 vdira voda zaradi slabo izvedene hidroizolacije talne plošče v kleti, kar naj tožena stranka odpravi tako, da izvede hidroizolacijo talne plošče tako, da bo onemogočen vdor vode v navedeni objekt. V.2- tlak v stopniščnem prostoru v kleti je slabo izveden, kar naj tožena stranka odpravi tako, da tlak v stopniščnem prostoru v celoti izvede v skladu s pravili stroke V.3- na steni v stopniščnem prostoru zamaka voda, kar naj tožena stranka odpravi tako da izvede hidroizolacijo tako, da ne bo več zamakalo in, da odpravi sledi zamakanja, V.6- pri vhodnih vratih v objekt vidno zamakanje, kar naj tožena stranka odpravi tako, da ne bo več zamakalo in, da odpravi sledove zamakanja na steni, V.7- v prostoru čistilke v kleti se pojavlja prekomerna vlaga in zamakanje, kar naj tožena stranka odpravi tako, da prostor ne bo več vlažen in da ne bo več zamakalo, V.9- v prostoru s števcu v kleti so zaradi vlage dotrajane gips plošče, kar naj tožena stranka odpravi tako, da jih zamenja z novimi vodoodpornimi gips ploščami in jih nato finalno površinsko obdela in prebarva, V.10- zamakanje in nedokončanje prezračevalnega jaška, kar naj tožena stranka odpravi tako, da odpravi vzroke in posledice zamakanja in nato tudi v celoti izvede prezračevalni jašek, skladno s pravili stroke.

VI. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 291 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 291. odpraviti naslednje napake:

VI.1- slabo položen pod v stopniščnem prostoru, kar naj tožena stranka odpravi tako, da pod v stopniščnem prostoru v celoti izvede v skladu s pravili stroke

VI.2- v prostoru s shrambami je nedokončana sanacija hidroizolacije, kar naj tožena stranka odpravi tako, da v celoti izvede hidroizolacij o v tem prostoru.

VII. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 293 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 293 odpraviti naslednje napake:

VII.2- v stopniščnem prostoru v kleti je slabo izveden tlak, kar naj tožena stranka odpravi tako, da tlak v stopniščnem prostoru v celoti izvede v skladu s pravili stroke

VII.3- v garažo objekta zamaka voda, kar naj tožena stranka odpravi tako, da več ne bo zamakalo.

VIII. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 295 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 295 odpraviti naslednje napake:

VIII.2- na zidu predprostora v objektu vdira voda, kar se kaže kot vlaga na steni, kar naj tožena stranka odpravi tako, da odpravi vzrok za vdiranje vode tako, da voda ne bo več vdirala v objekt,

VIII.3- slabo izveden tlak v stopniščnih prostorih v kleti, kar naj tožena stranka odpravi tako, da tlak v stopniščnem prostoru v celoti izvede v skladu s pravili stroke

VIII.4- zamakanje in nedokončanje prezračevalnega jaška z rešetko, kar naj tožena stranka odpravi tako, da odpravi vzroke in posledice zamakanja in nato tudi v celoti izvede prezračevalni jašek, skladno s pravili stroke.

IX. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 297a v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 297a odpraviti naslednje napake:

IX.I- nedokončana sanacija hidroizolacije v stopniščnem prostoru v kleti, kar naj tožena stranka odpravi tako, da v celoti izvede hidroizolacijo v tem prostoru,

X. Tožena stranka je dolžna vsem tožečim strankam na objektih na T., s hišnimi številkami 279, 279a, 281, 283, 285, 287, 289, 291, 293, 295, 297, 297a v skladu z gradbeno stroko odpraviti naslednje napake:

X.1- v kleteh navedenih objektov zamaka in vdira voda, kar naj tožena stranka odpravi tako, da voda ne bo več zamakala in da odpravi posledice zamakanja,

X.2- v garaže objektov vdira talna voda kar naj tožena stranka odpravi tako, da voda ne bo več zamakala in da odpravi posledice zamakanja,

X.3- fasade na vseh zgoraj navedenih objektih so razpokane in plesnive, kar naj tožena stranka odpravi tako, da popravi stike pločevinastih obrob, fasade ter notranjih žlebov, da sanira fasade tako, da odpravi vzroke za pojavljanje razpok, da odpravi same razpoke na fasadah, očisti fasade plesni in da vse fasade prebarva.

X.4- jekleni stebrički lesene ograje objektov so pozimi zaradi ledu razpokati, rjavijo in propadajo, kar naj tožena stranka odpravi tako, da namesti nove jeklene stebričke in jih zaščiti tako, da pozimi zaradi ledu ne bodo razpokali in, da ne bodo rjaveli,

X.4- lesena ograja objektov je slabo prepleskana, kar naj tožena stranka odpravi tako, da jo po ustrezni pripravi podlage ponovno prepleska,

X.5 - na zunanjem stopnišču, ki povezuje parkirišče ob železnici rešetka, ki je nameščena ob steni, rjavi in onesnaži steno, površna je tudi vzidava, kar naj tožena stranka odpravi tako, da rešetka, nameščena ob steni, ne bo več rjavela in onesnaževala stene,

X.6 - v jaških na parkirišču stoji voda, kar naj tožena stranka odpravi tako, da voda ne bo več zastajala,

X.9- posedanje asfalta ob jaških na parkirišču, kar naj tožena stranka odpravi tako, da utrdi zemljino ob jaških in izdela nov asfalt,

X.10 - slabo izvedene keramične ploščice na zunanjem stopnišču na vseh objektih, razen na objektih T. 287 in T. 289, kar naj tožena stranka odpravi tako, da zamenja keramične ploščice na zunanjem stopnišču vseh navedenih objektov.

XI. Tožena stranka je dolžna vsem tožečim strankam na objektih na T., s hišnimi številkami 279, 279a,297, 297a v skladu z gradbeno stroko na strehe objektov namestiti snegobrane.

XII. Tožena stranka je dolžna vsem tožečim strankam na objektu na T., s hišno št. 279 v skladu z gradbeno stroko namestiti ustrezno zaščito, da se vozila, ki opravljajo dostavo, ne bodo zaletavala v zgornji del fasade tega objekta, ki gleda čez rob cestišča.“ Pri je določilo rok za odpravo zgoraj navedenih napak tako, da je tožena stranka dolžna navedene napake odpraviti v roku 5 mesecev; - v odstavku C zavrnilo podrejeni tožbeni zahtevek v naslednjem delu: „IV. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 287 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 287 odpraviti naslednje napake:

IV.4- nepravilno izvedena kolesarnica – prostor je pregrajen in nefunkcionalen, vanj se ne da normalno voziti koles

IV.5- vrata v kolesarnico nimajo nameščenih zaključnih letev, kar naj tožena stranka odpravi tako, da namesti zaključne letve

IV.6- v prostoru s shrambami sanacija stika tla-stena ni bila izvedena, kar naj tožeča stranka odpravi tako, da v skladu s pravili stroke izvede sanacijo stika tla-stena.

VIII. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 295 v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 295 odpraviti naslednje napake:

VIII.1- povezovalna vrata med garažo in objektom nimajo nameščenih zaključnih letvic, kar naj tožena stranka odpravi tako, da namesti ustrezne zaključne letvice,

IX. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam, ki so etažni lastniki objekta T. 297a v skladu z gradbeno stroko na objektu T. 297a odpraviti naslednje napake:

IX.2- nedokončana sanacija hidroizolacije ob prezračevalnem jašku v prostoru s skalami, kar naj tožena stranka odpravi tako, da v celoti izvede hidroizolacijo v tem prostoru,

X. Tožena stranka je dolžna vsem tožečim strankam na objektih na T., s hišnimi številkami 279, 279a, 281, 283, 285, 287, 289, 291, 293, 295, 297, 297a v skladu z gradbeno stroko odpraviti naslednje napake:

X.7 - vodna črpalka v jašku na parkirišču ima napačne označbe, zato vodne črpalke ni mogoče uporabljati, kar naj tožena stranka odpravi tako, da namesti pravilne označbe kot navodila za uporabo vodne črpalke,

X.8- vodna črpalka v jašku na parkirišču ne deluje brezhibno, saj se ne vklaplja, kar naj tožena stranka odpravi tako, da popravi vodno črpalko,

X.10- slabo izvedene ploščice na objektih T. 287 in T. 289, kar naj tožena stranka odpravi tako, da zamenja keramične ploščice na zunanjem stopnišču teh dveh objektov.

X.11 - ob parkiriščih proti železnici ni izdelana protihrupna ograja, kar je dolžna tožena stranka odpraviti tako, da na mestu obstoječe žičnate ograjo zgradi betonsko protihrupno ograjo.

X.12 - na zunanjih površinah med stavbami se zaradi slabo pripravljenega terena pred polaganjem tlakovcev, le-ti neenakomerno posedajo in ob deževju nastajajo luže, kar naj tožena stranka odpravi tako, da izvede pripravo terena in ponovno položi tlakovce, tako, da se le-ti ne bodo več posedali in da ob deževju ne bodo nastajale luže,

X.13 - ni dovolj lestev za dostop na strehe objektov, kar naj tožena stranka odpravi tako, da dobavi in montira za vsak objekt lestev za dostop na streho objekta;“ - v odstavku D zavrglo tožbo v preostalem delu (glede zahtevkov pod točkami I, II.4, III.1, IV.1, IV.2, V.4, V.5, VI.3, VI.4, VII.1 in IX.3); - v odstavku E odločilo, da je tožeča stranka dolžna v roku 15 dni povrniti tožeči stranki njene stroške v znesku 2.361,91 EUR, v primeru zamude pa še zakonske zamudne obresti za čas od 16. dne po prejemu sodbe dalje.

2. Proti odstavkoma B (ugodilni del) in E (stroški postopka) te sodbe se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbo v odstavku B zavrže oziroma da tožbeni zahtevek pod B v vseh točkah izreka zavrne ter podrejeno, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena, delno pa ni utemeljena.

UVODNO

5. V obravnavani zadevi je tožeča stranka (etažni lastniki posameznih stanovanj) zahtevala od tožene stranke kot prodajalca in investitorja večstanovanjskih stavb na T. 279, 279a, 281, 283, 287, 289, 291, 293, 295, 297 in 297a odpravo napak, in sicer na podlagi določb Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o odgovornosti za solidnost gradnje (662. in 663. člen OZ) ter odgovornosti za stvarne napake pri prodajni pogodbi (458. člen OZ).

GLEDE PRAVNE PODLAGE

6. Stališče pritožnika, da tožena stranka ne odgovarja za solidnost zgradbe, ker je nastopala kot investitor oziroma naročnik gradnje in ne kot gradbeni izvajalec, je materialnopravno zmotno. Tožena stranka namreč ni odgovorna neposredno na podlagi zakona, temveč na podlagi prodajne pogodbe, s katero je prevzela odgovornost za solidnost gradbe v smislu 662. člena OZ (priloga B40). Takšno vsebino pogodbe je ugotovilo že sodišče prve stopnje (21. in 22. točka obrazložitve), česar pritožnik ne izpodbija. Ob tem je tudi razumljivo pojasnilo dolžnost obveščanja o napakah. Odgovornost tožene stranke do tožeče tako ni v ničemer odvisna od zakonske odgovornosti izvajalca za solidnost zgradbe. Zato se pritožnik s sklicevanjem, da je tožeča stranka ex lege pridobila zahtevke iz naslova gradbene pogodbe proti izvajalcu, sama tožena stranka pa jih je izgubila, svoje odgovornosti ne more razbremeniti. Iz tega razloga se tudi vse nadaljnje pritožbene navedbe, ki se nanašajo na to, da bi morala tožeča stranka vložiti tožbo zoper izvajalca, glede razmerja med izvajalcem in toženo stranko ter glede (ne)pripravljenosti izvajalca za odpravo napak, izkažejo za irelevantne.

GLEDE PRAVOČASNOSTI TOŽBE

7. Pritožnik nadalje vztraja, da je tožeča stranka tožbo za odpravo napak vložila prepozno ter poudarja, da mora na potek roka paziti sodišče po uradni dolžnosti. Enoletni jamčevalni rok za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov (480. člen OZ in 663. člen OZ) je res prekluzivni rok materialnega prava. Določen pa je izključno zaradi zaščite prodajalčevega oziroma izvajalčevega interesa. Poleg tega uveljavitev zahtevka v tem roku ni vedno nujna predpostavka za ohranitev pravic kupca oziroma naročnika, saj je lahko izpolnjena alternativna predpostavka, da kupec oziroma naročnik ni pravočasno uveljavil svojih pravic zaradi prevare. Zato je po prepričanju pritožbenega sodišča potek roka upošteven le na podlagi ugovora tožene stranke in nanj sodišče torej ne pazi po uradni dolžnosti (tako tudi Plavšak, v: Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 198; starejša teorija in praksa sta bili drugačni). Presoja sodišča prve stopnje, da je ugovor tožene stranke prepozen, ker niti na prvem naroku za glavno obravnavo ni navedla dejstev, ki so pomembna za utemeljitev tega ugovora, je zato pravilna (prim. prvi odstavek 286. člena ZPP). Pritožbene navedbe, da je bila tožena stranka primorana opozoriti na nepravočasno vloženo tožbo šele, ko je izvajalec vztrajal, da objekt nima napak, pa so glede na že zgoraj pojasnjeno podlago odgovornosti, irelevantne. Poleg tega je sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo, čemur pritožnik ne nasprotuje, da je tožena stranka določene napake priznavala in odpravljala (tudi še po vložitvi tožbe), kar predstavlja dodaten razlog, da se tožena stranka ne more sklicevati na izgubo pravic ter na potek roka za vložitev tožbe (prim. prvi odstavek 480. člena OZ in tretji odstavek 663. člena OZ). S takšnim ravnanjem je namreč tožečo stranko zavedla, da svojih pravic ni pravočasno uveljavila. Dejstvo, da v obširnem sklopu grajanih napak nekaterih ni priznavala oziroma jim je nasprotovala, pri tem ni pomembno, saj je povsem logično in smotrno, da je tožeča stranka vložila tožbo za odpravo še neodpravljenih napak šele, ko je tožena stranka napake prenehala odpravljati oziroma ko je tožeča stranka ugotovila, da sanacija določenih napak ni ustrezna. Pritožba se zato v tem delu izkaže kot neutemeljena.

GLEDE SPREMEMBE TOŽBE

8. Rok za sodno varstvo je varovan že z vložitvijo tožbe za odpravo napak, čeprav kasneje tožeča stranka (na podlagi izvedenskega mnenja) spremeni zahtevek tako, da navede drugačen ali podrobnejši način, kako je tožena stranka dolžna napako odpraviti (prim. Plavšak, v: Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 196). S tovrstno spremembo, kar velja tudi za postavitev podrejenega zahtevka, tožeča stranka še vedno uveljavlja isti zahtevek na odpravo napak, le način je spremenjen, prilagojen, specificiran ali drugačen. Celoten dokazni postopek je bil v predmetni zadevi namenjen ugotavljanju očitanih napak in odgovornosti zanje. Zahtevek za odpravo napak je bil torej obravnavan čez cel postopek, ne glede na to, da se je glavni zahtevek glasil na izdelavo projekta sanacije napak, podrejeni, ki je bil postavljen kasneje, pa „le“ na odpravo napak. Pri tem je sodišče prve stopnje na naroku dne 23. 11. 2011 to celo izrecno ugotovilo. Pritožbeni očitek, da se podredni zahtevek do zadnjega naroka za glavno obravnavo sploh ni obravnaval, zato ni utemeljen.

GLEDE IZVEDENCA

9. Pritožnik z obširnimi navedbami o pristranskosti in nestrokovnosti vztraja pri izločitvi izvedenca za gradbeništvo R. G. Izločitveni razlog v smislu 6. točke 70. člena ZPP v zvezi z določbo prvega odstavka 247. člena ZPP so lahko zgolj tiste okoliščine, iz katerih bi izhajalo izvedenčevo vnaprejšnje prepričanje o zadevi ali če bi njegovo ravnanje kazalo na pristranski odnos do stranke. Že sodišče prve stopnje je prepričljivo pojasnilo, da izvedenčev zapis ocen, ki v mnenje ne sodijo in navedba več napak, kot jih vtožuje tožeča stranka, ni okoliščina, ki bi zbujala dvom o pristranskosti. Izvedenčeva ocena, da so stanovalci zaradi napak ogroženi ter kratek komentar odnosa tožene stranke do kupcev pa tudi ne kaže njegove naklonjenosti tožeči stranki do mere, da bi lahko govorili o pristranskosti. Prav tako očitek, da je izvedenec nestrokoven, da je slabo opravil svoje delo oziroma da je publiciral neko za stranko neugodno stališče, ni razlog za izločitev (prim. Zobec, v: Ude, Betetto in drugi, Pravdni postopek, zakon s komentarjem (2. knjiga), GV Založba, Založba Uradni list RS, Ljubljana, 2006, str. 485). Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno zavrnilo zahtevek tožene stranke za izločitev izvedenca.

10. Pritožnik vztraja tudi pri postavitvi drugega izvedenca. Vendar pritožbeno stališče, da ZPP ne prepoveduje, da stranka svojih trditev ne bi smela dokazovati s še enim izvedencem, ni pravilno. Ponovitev dokazovanja s postavitvijo drugega izvedenca ustrezne stroke se opravi le, kadar sodišče (in ne morda stranka) oceni, da je izvedenčev izvid nejasen, nepopoln ali v nasprotju s samim seboj ali z raziskanimi okoliščinami (in ne z okoliščinami, kot jih vidi stranka sama) in se te pomanjkljivosti ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca (drugi odstavek 254. člena ZPP), ali da so v mnenju nasprotja ali pomanjkljivosti, ali če bi nastal utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, pa se te pomanjkljivosti ali dvom ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem (tretji odstavek 254. člena ZPP; prim. sodbo Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 475/2009 z dne 23. 9. 2010). V obravnavani zadevi pa ni bila podana nobena od teh situacij. Sodišče prve stopnje je namreč ustrezno obravnavalo pripombe tožene stranke na izvedensko mnenje s pomočjo dveh dopolnitev in nato še z zaslišanjem izvedenca ter se do vseh vprašanj vsebinsko opredelilo. Tožena stranka ni vzbudila nobenega dvoma v pravilnost izvedenčevih ugotovitev. Zgolj okoliščina, da se pritožnik ne strinja z ugotovitvami v postopku postavljenega izvedenca pa še ne pomeni, da je izvedenčevo mnenje nestrokovno oziroma da je zato potrebno postaviti novega izvedenca. Pritožbene navedbe tako niso utemeljene.

GLEDE POSAMEZNIH NAPAK Točka II.1 (T. 281, neprebeljen strop v prehodu med garažo in objektom v kleti po sanaciji stropa)

11. Pritožnik pravilno opozarja, da tožbeni zahtevek v tem delu ni utemeljen. Izvedenec je v mnenju na str. 6 zapisal, da je napaka odpravljena. Niti iz mnenja niti iz njegovih dopolnitev niti iz pripomb tožeče stranke na ugotovitve izvedenca pa ne izhaja, da ta napaka še vedno obstaja, torej da strop še vedno ni prebeljen, kot je to zapisano v obrazložitvi izpodbijane sodbe. Pritožba je v tem delu utemeljena, zaradi česar je pritožbeno sodišče sodbo v odstavku B, v točki II.1 spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo.

Točka II. 2 (T. 281, tek vode po ventilacijskem jašku)

12. V pritožbi povzete navedbe izvedenca iz 11. strani dopolnitve mnenja (sum o kvaliteti odprave napake na prezračevalnih rešetkah) se ne nanašajo na to napako, temveč se relevantne ugotovitve glede napak na ventilacijskem jašku nahajajo na 10. strani prve dopolnitve izvedenskega mnenja (pripomba 03) ter na 6. strani izvedenskega mnenja. Izvedenec je ugotovil, da je bila sanacija le delno ustrezna, prepričljivo je zavrnil trditve tožene stranke o pojavu kondenzacije ter pojasnil, da še vedno zamaka, pri čemer je vztrajal tudi v drugi dopolnitvi mnenja. Pritožbene navedbe zato ne uspejo izpodbiti pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje.

Točka IV.3 in V.1 (T. 287 in T. 289, hidroizolacija talne plošče pri vratnem okviru v prehodu med garažo in objektom)

13. Že tožeča stranka je pojasnila, da je bil predmet mnenja I. omejen z ugotavljanjem zatekanja na mestih garažnih boksov, kar se je nanašalo na slabo izvedene stike (10. točka obrazložitve), izvedenec pa je ugotovil, da napaka, torej zamakanje na območju vratnega okvira, ni odpravljena (str. 8 izvedenskega mnenja). Glede samega načina odprave napake izvedenec res ni izrecno zapisal, da je potrebno izvesti hidroizolacijo talne plošče, temveč le ustrezno sanirati napako, kar pa še ne pomeni, da zahtevek tožeče stranke v tem delu ni utemeljen. Tožeča stranka je namreč zahtevala izvedbo hidroizolacije tako, da bo onemogočen vdor vode, kar pa je glede na s strani izvedenca ugotovljeno napako zamakanja na tem mestu po oceni pritožbenega sodišča ustrezno. Pritožbena trditev, da gre za nedokazano napako, zato ni utemeljena.

Točka V.9 (T. 289, nove mavčne plošče v prostoru s števci)

14. Pritožnik zmotno izpostavlja, da izvedenec te napake pri objektu T. 289 ne omenja. Zamakanje v prostoru s števci je namreč navedeno na str. 7 izvedenskega mnenja v prvem odstavku. Izvedenec je ugotovil, da napaka ni odpravljena, saj sanacija ni bila uspešna, posledica zamakanja pa se med drugim kaže tudi v poškodbi vgrajenih pregradnih sten (gre za v tožbenem petitu imenovane „gips“ plošče). Zgolj dejstvo, da si tožena stranka tega prostora ni mogla ogledati v času pred izdelavo izvedenskega mnenja, še ne pomeni, da napaka ne obstaja oziroma da ni dokazana. Na ogled z izvedencem so bile vabljene vse pravdne stranke in njihovi zastopniki, sporne nepremičnine so bile pregledane v celoti (glej str. 4 izvedenskega mnenja). Pritožbene navedbe se tako v tem delu izkažejo za neutemeljene.

Točka X.3 (vsi objekti; popravilo stikov pločevinastih obrob, fasad ter notranjih žlebov, sanacija fasad tako, da odpravi vzroke za pojavljanje razpok, da odpravi same razpoke na fasadah, očisti fasade plesni in da vse fasade prebarva)

15. Pritožba pravilno izpostavlja, da je izvedenec ugotovil, da so pločevinaste obrobe na robu strehe popravljene. Tej ugotovitvi je sledilo tudi sodišče prve stopnje in v 66. točki obrazložitve navedlo, da je napaka v tem delu odpravljena (ni pa odpravljena napaka glede odtokov, zamakanje pri linijah žlebov in odtočnih cevi, plesen in razpoke). V izreku pa je kljub temu toženi stranki naložilo popravilo stikov pločevinastih obrob. Pritožba je v tem delu utemeljena, zaradi česar je pritožbeno sodišče sodbo v točki B spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v tem obsegu zavrnilo.

Točka VII.3 in X.2 (vdiranje vode v garaže objektov)

16. Pod točko VII.3 je za posamični objekt na T. 293 res naložena odprava enake napake kot v točki X.2, ki velja za vse objekte (zamakanje vode v garaže). Pritožnik tako utemeljeno opozarja, da se tožbeni zahtevek v tem delu podvaja. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi delno ugodilo in sodbo v odstavku B, v točki VII.3 spremenilo tako, da je tožbo v tem delu zavrglo.

17. Ne velja pa to tudi za napake pod točkami V.3, V.6, V.7, V.10, VI.2 in X.1, kar zmotno izpostavlja pritožnik. Pri navedenih tožbenih zahtevkih je povsem jasno, da gre sicer pri vseh za napako zamakanja, vendar na različnih prostorih. Tožbeni zahtevki so tako določni, razumljivi in se ne podvajajo, saj se nanašajo na odpravo napak na različnih območjih, zaradi česar pritožbene navedbe v tem delu niso utemeljene.

Točka X.6 (voda v jaških na parkirišču) in točka X.9 (posedanje asfalta)

18. Pritožbena graja, da je v tem delu sodišče prve stopnje le prepisalo mnenje izvedenca (točka 46 obrazložitve, ki jo navaja pritožnik, se niti ne nanaša na ta del zahtevka), svoje odločitve pa ni utemeljilo, ne drži. Sodišče prve stopnje je navedlo obširne razloge za svojo odločitev. V točki 43 obrazložitve je povzelo izvedenčeve ugotovitve, v točkah 56 in 62 obrazložitve je zapisalo izvedenčeve odgovore na pripombe tožene stranke, v točki 81 obrazložitve pa je svojo odločitev še dodatno utemeljilo (zastajanje vode v jaških je napaka gradnje, predvsem posledica posedanja terena). Iz obrazložitve sodbe je tako mogoče jasno razbrati, zakaj je sodišče prve stopnje zahtevku v tem delu ugodilo. Ob tem so neutemeljene pritožbene navedbe, da je taka odločitev v nasprotju z zavrnitvijo zahtevka za popravilo črpalk. V delu, ki se nanaša na odpravo napak gradnje, je sodišče prve stopnje namreč tožbenemu zahtevku ugodilo, v delu, ki se nanaša na napake vzdrževanja, med katere sodi tudi popravilo črpalk, pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

19. Protispisne, zavajajoče in iztrgane iz konteksta so pritožbene navedbe, da je izvedenec na zaslišanju priznal, da napake zastajanja vode v jaških na parkirišču ni mogoče pripisati gradnji, temveč nedelujočim črpalkam. Jasno je namreč povedal, da nedelovanje črpalk načeloma ne bi smelo biti vzrok za zamakanje v objekt, če je ta vodotesen. Obrazložil je, da tesnost objekta zagotavlja njegova hidroizolacija, črpalka pa je zgolj tehnični pripomoček, ki v določenih zadevah lahko zadevo razbremeni in pospeši. Izrecno je tudi pojasnil, da je zamakanje napaka gradnje, samo delovanje črpalk pa izkazuje obseg napake v večji ali manjši meri. Le za nedelovanje črpalk je zavzel stališče, da gre za napako vzdrževanja.

20. Prav tako ne držijo in so protispisne nadaljnje pritožbene navedbe, da je izvedenec zanikal, da sistem ni vodotesen ter da je prvotno podano mnenje v celoti zanikal. Ob tem si trditve izvedenca tudi niso bile v nasprotju, kot to zmotno zatrjuje pritožnik. Razumljivo je namreč pojasnil, da je napaka gradnje podana, v kolikor prihaja do zapolnitve cevi in jaškov zaradi vpliva talne vode, ob čemer je dodal, da je posedanje terena okoli jaškov napaka gradnje. Poudaril je, da na delovanje sistema prečrpavanja vpliva tako delovanje črpalk kot način gradnje – cevni sistem mora biti pretočen in vodotesen. Ker pa je bilo ugotovljeno, da je prišlo do posedanja terena, preko katerega poteka tudi cevni sistem, je jasno in logično, da gre za napako gradnje, za katero je odgovorna tožena stranka. Izvedenec je dodal še, da tudi delujoče črpalke ne morejo zaščititi nevodotesnega objekta ter to obširno in prepričljivo obrazložil. Poudaril je, da mora biti teren utrjen, da do posedanja ne pride, pri čemer je iztrgana iz konteksta pritožbena trditev, da je izvedenec rekel, da je tako posedanje običajno. Opozoril je, da to ni strokovna praksa ter da mora biti teren utrjen tako, da do posedanja ne pride, predvsem na površinah, namenjenih za obremenitve pri uporabi oziroma za promet. Že sodišče prve stopnje pa je v zvezi s tem tudi logično pojasnilo, da bi pregled omrežja s kamero ali izvedba izkopa na vzorčnem delu, ki bi nesporno dokazalo posedanje neposredno pod vgrajenimi cevmi, presegalo namen izdelave izvedenskega mnenja. Izvedenec je svoje mnenje podal na podlagi strokovnega znanja in izkušenj, tožena stranka pa tega s svojimi pripombami ni uspela izpodbiti. To zadostuje za prepričanje sodišča o obstoju očitane napake. Iz opisanega sledi, da sta očitani napaki dokazani in ju je potrebno odpraviti, zaradi česar pritožba v tem delu ni utemeljena.

Točka X.10 (keramične ploščice na zunanjih stopniščih)

21. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev utemeljilo v točkah 42. in 80. obrazložitve, pri čemer je jasno, da gre za odpravo poškodb na vgrajeni keramiki na zunanjem stopnišču, ki povezuje parkirišče ob železnici z naseljem. Izvedenec je ugotovil obstoj teh napak na str. 14 izvedenskega mnenja. Pritožbene trditve o neobrazloženosti odločitve in da tožena stranka napake v mnenju ne najde, zato niso utemeljene in ne uspejo spremeniti pravilne ugotovitve o obstoju te napake.

Točka XII (ustrezna zaščita proti zaletavanju vozil v zgornji del fasade)

22. Pritožbena graja, da ne pride v poštev nobena druga zaščita kot prestavitev prometnega znaka, ne more omajati zaključka sodišča prve stopnje, da napaka obstaja in jo je potrebno odpraviti. Prav tako ne gre za nasprotje med izrekom, ki nalaga namestitev ustrezne zaščite, da se vozila, ki opravljajo dostavo, ne bodo zaletavala v zgornji del fasade tega objekta, ki gleda čez rob cestišča, in podrobnejšo, natančnejšo obrazložitvijo sodišča prve stopnje, da je potrebno za odpravo te napake prestaviti prometni znak. Glede pritožbenih navedb o odobritvi pristojnega organa za prestavitev znaka pa je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da gre za urejanje zasebne poti, zaradi česar odobritev za promet pristojnega organa lokalne skupnosti ni potrebno.

Točke II.3, III.2, V.2, VI.1 VII.2 in VIII.3 (tlaki v stopniščnih prostorih)

23. Ni utemeljen pritožbeni očitek o kršitvi po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, češ da se tožena stranka ne more pritožiti, ker se sodišče ni izreklo o določenih materialnopravnih vprašanjih. To izhaja že iz tega, da v nadaljevanju obrazloženo podaja pritožbene navedbe, sodišče prve stopnje pa je tudi dovolj obširno odgovorilo na vse relevantne ugovore tožene stranke. Pritožnik ponavlja, da bi lahko tožena stranka odpravila napako le, če bi bili prostori prazni, vendar niso bili. Pritožnik torej priznava obstoj napake, pri čemer je sodišče prve stopnje pravilo odločilo, da jo je tožena stranka dolžna odpraviti, kljub temu, da ji to do sedaj ni uspelo. Kot je sodišče prve stopnje zapisalo že pod točko 77 obrazložitve, je tožena stranka dolžna najaviti odpravljanje napak dovolj zgodaj, da tožeča stranka zagotovi možnost izpraznjenja prostorov. Pritožba se zato v tem delu izkaže za neutemeljeno.

Točka X.4 (ograje)

24. Pritožnik nadalje neutemeljeno očita sodišču prve stopnje absolutno bistveno kršitev postopka, ker je njen ugovor glede ograj atrijev zavrnilo le z zapisom, da ni pomembno, ali gre za skupne ali zasebne prostore ter da tožena stranka napak ni odpravila v sklopu zahtev, ki jih je postavil upravnik. Pritožbeno sodišče se s takim zaključkom strinja in obširnejša razlaga res ni bila potrebna. Stališče pritožnika, da je atrij posamičen del stavbe, ki bi ga lahko reklamiral v prekluzivnem roku le lastnik atrija, katerega ograja naj bi imela napako, je zmotno. V njihovem imenu in za njihov račun je namreč pravočasno to storil upravnik, kar je bilo povsem ustrezno. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da napake niso sanirane, zaradi česar je zahtevek utemeljen. Glede nepridobitve soglasij za sanacijo pa tudi pritožbeno sodišče meni, da če odprava napak toženi stranki ne bo omogočena, bo to lahko uveljavljala v izvršbi, če bo do nje prišlo. Tudi sicer tožena stranka ni podala konkretnih trditev o tem, kateri lastniki atrijev niso dali soglasij. Vsa nadaljnja pritožbena razpravljanja o namenu pravdnega postopka so tako povsem odveč.

25. V zvezi s pritožbenimi navedbami o dolžnosti barvanja ograj pa pritožbeno sodišče le dodaja, da je izvedenec sicer navedel, da barvanje sodi med vzdrževalna dela lastnikov, vendar v konkretnem primeru prihaja do odstopanja sloja barve od lesa, kar izkazuje nepravilno pripravo lesa, izbor in nanašanja barve, zaradi česar gre za napako gradnje, kar je jasno utemeljilo že sodišče prve stopnje. Pritožba v tem delu zato ni utemeljena.

Točke V.10, VI.2 in VIII.4 (prezračevalni jaški)

26. Pritožnik opozarja, da je izvedenec svoje mnenje, da napaka ni v celoti odpravljena, podal na podlagi suma o kvaliteti odprave napake, sodišče pa mora biti za meritorno odločitev o tem, ali določeno dejstvo obstaja, prepričano. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da je izvedenec zapisal, da je za odpravo predmetne napake potrebno izvesti še odvod meteornih voda na mestu vgrajene zunanje rešetke, kajti sanacija bi morala biti opravljena na širšem delu. Pojasnil je, da je bila sanacija narejena le na delu stika, voda pa potrebuje nekaj časa, da najde novo šibko točko v konstrukciji, zaradi česar na podlagi izkazanega zamakanja na več mestih meni, da napaka ni odpravljena. Pritožbeno sodišče tako soglaša z odločitvijo sodišča prve stopnje, ki je dokazno oceno sprejelo na podlagi trditev tožeče stranke in mnenja izvedenca. Slednji je na gradbenem področju strokovnjak, z izkušnjami, mnenja o obstoju napake pa ne more vedno podati z gotovostjo, ki je tudi sicer filozofsko nedosegljiv standard. Lahko pa ga prepričljivo in logično pojasni, kar je storil v obravnavanem primeru. To pa še ne pomeni, da sodišče odloča na podlagi dokaznega standarda „suma“. Sodišče prve stopnje je imelo namreč ob izčrpanih razpoložljivih dokazih zadostno podlago, da se je o obstoju napake prepričalo. Pritožbeni očitki iz tega razloga niso utemeljeni.

Točka XI (snegobrani)

27. Pritožnik utemeljeno opozarja, da le mnenje izvedenca o možnosti zdrsa snega, ki je oblikovano zgolj na podlagi izpovedi upravnika, ob čemer je izrecno dopustil možnost zmote, ker pogoji za preverbo upravnikovih navedb niso bili izpolnjeni, ne zadostuje za ugoditev zahtevku. Obrazložitev sodišča prve stopnje, da če do zdrsov snega ne bi prihajalo, tožeča stranka tega ne bi uveljavljala, je preskopa in ni zadostna za prepričanje o obstoju očitane napake. Tožena stranka je konkretizirano ugovarjala temu delu tožbenega zahtevka z navedbami, da je izpolnila svojo pogodbeno obveznost. Trdila je, da je snegobrane na strehi dopolnila z dodatnimi, snegobrani na parapetni polici pa niso predvideni niti v PGD/PZI dokumentaciji, niti ne bi takšna rešitev v praksi opravljala svoje funkcije, to je preprečila zdrsa snega. Tožeča stranka v zvezi s temi trditvami ni podala nobenih konkretnih odgovorov niti ni predložila drugih dokazov. Ker je bilo na strani tožeče stranke, da dokaže obstoj očitane napake, tega bremena pa glede na opisano po oceni pritožbenega sodišča ni zmogla, je pritožbeno sodišče v tem delu pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v odstavku B spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek pod točko XI zavrnilo.

Točka X.3 (plesnive in razpokane fasade)

28. Pritožbena ponavljanja, da gre pri plesnivosti za neznatne madeže zaradi lege objekta, niso utemeljene. Že izvedenec je v zvezi s tem prepričljivo in obširno pojasnil, da te napake niso zanemarljive in jih je veliko ter da v praksi obstaja način gradnje, ki nima takšnih neugodnih posledic, zato severna stran ni ključni razlog za nastalo stanje. Izpostavil je, da fasada ne dosega bistvenih lastnosti, ki bi jih morala imeti. Pri tem so nadaljnje pritožbene navedbe o izvedenčevi primerjavi fasad z ostalimi fasadami za predmetno odločitev irelevantne. Obstoj napake je torej izkazan, tožena stranka pa ga s svojimi trditvami in pripombami na izvedensko mnenje ni uspela izpodbiti.

29. Četudi se plesen in razpoke pojavljajo le na nekaterih delih fasade, to še ne pomeni, da je tožbeni zahtevek za sanacijo fasad brez podrobnejše opredelitve lokacije napak („vse povprek“) neutemeljen in da je odločitev sodišča v nasprotju z ugotovitvami izvedenca. Tožbeni zahtevek je glede na ugotovljene napake jasen, in sicer saniranje fasad tako, da se odpravijo vzroki za pojavljanje razpok, odprava razpok, očiščenje plesni in prebarvanje fasad. Ob tem ni potrebno, kot to zmotno meni pritožnik, da bi moral biti vsak plesniv madež in vsaka razpoka v izreku posebej opredeljena. Tožena stranka je razpoke in madeže na fasadah dolžna odstraniti tam, kjer pač so. To nikakor ne pomeni, da je zahtevek tožeče stranke nedoločen ali celo neizvršljiv; šele v nasprotnem primeru bi bil namreč zahtevek nejasen in nepregleden. Prav tako ne gre za „posploševanje“, kot to zmotno uveljavlja v pritožbi. V kolikor bo tožena stranka mnenja, da je vzrok določene razpoke drugje kot v napaki fasade, je ne bo odpravila ter to pojasnila tožeči stranki, nadalje pa bo to lahko uveljavljala v izvršbi, če bo do nje prišlo. Iz opisanega sledi, da pritožba v tem delu ni utemeljena.

SKLEPNO

30. Pritožba je vložena tudi proti odstavku E izreka, ki vsebuje odločitev o stroških postopka, vendar v tem delu ni obrazložena. V okviru uradnega preizkusa kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP pritožbeno sodišče ugotavlja, da tovrstne kršitve v stroškovni odločitvi niso podane. Kljub delni spremembi izpodbijane sodbe pritožbeno sodišče v odločitev o stroških tudi ni posegalo, saj se pravilna ocena uspeha pravdnih strank in odmera stroškov, kot jo je opravilo sodišče prve stopnje, zaradi delnega pritožbenega uspeha tožeče stranke ni spremenila.

31. Po določbi prvega odstavka 360. člena ZPP mora pritožbeno sodišče v obrazložitvi presoditi navedbe pritožbe, ki so odločilnega pomena, zato se do ostalih pritožbenih navedb ni opredeljevalo.

32. Glede na opisano je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke delno ugodilo tako, da je izpodbijano sodbo spremenilo v odstavku B, v točkah II.1, X.3, VII.3 in XI na način, kot to izhaja iz izreka te odločbe (prva, peta in šesta alineja 358. člena ZPP). V preostalem delu pa je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo v nespremenjenem delu odstavku B ter v celoti v odstavku E potrdilo (353. člen ZPP).

STROŠKI PRITOŽBENEGA POSTOPKA

33. Ker je tožena stranka s pritožbo uspela le v neznatnem delu, glede katerega posebni stroški niso nastali, je pritožbeno sodišče odločilo, da sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).