Jedro

Neutemeljene so pritožbene navedbe, da izvedenec ni ugotovil realne tržne vrednosti, ker je upošteval le oglaševalne cene. Izvedenec je pri cenitvi nepremičnin upošteval različne faktorje in ne le oglaševalne cene. Cenitev temelji na analizi trga dejanskih transakcij, pa tudi trga oglaševalnih nepremičnin, pri čemer je izvedenec upošteval korekcijo iz analize preteklih razlik med oglaševalnimi in prodajnimi cenami, dodatno pa je upošteval tudi korekcijski faktor na oglaševalno ceno v višini 10 %.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Predlagatelj krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo, da se skupno premoženje predlagatelja in nasprotne udeleženke, ki obsega nepremičnine ID znaki parcela 0000 1052/3, parcela 0000 1053/5, parcela 0000 1053/8, parcela 0000 1053/4 in parcela 0000 1053/6,1 na katerih ima predlagatelj delež 35/100, nasprotna udeleženka pa delež 65/100, razdeli tako, da nepremičnine pripadajo v celoti v izključno last nasprotni udeleženki, nasprotna udeleženka pa mora predlagatelju plačati vrednost njegovega deleža na nepremičninah v znesku 53.165,97 EUR najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti sklepa skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer ležijo nepremičnine, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti sklepa do dneva plačila, s tem, da ima predlagatelj do celotnega poplačila na nepremičninah zakonito zastavno pravico do višine vrednosti svojega deleža na teh nepremičninah (I). Sodišče je še odločilo, da bo o stroških postopka odločalo s posebnim sklepom (II).

2. Nasprotna udeleženka vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da je sodišče prve stopnje odločitev o vrednosti nepremičnin sprejelo nepravilno in na podlagi pavšalne ocene izvedenca gradbene stroke. Sodišče je odločitev o vrednosti nepremičnin utemeljilo na podlagi izvedenskega mnenja iz meseca septembra 2019, kar pomeni, da je odločitev oprlo na dve leti staro cenitev. Sodišče ni upoštevalo aktualne tržne vrednosti nepremičnin, ki so se bistveno spremenile tudi iz razloga, ker je v vmesnem času prišlo do pandemije. Izvedenec je nepremičnine ocenil na podlagi oglaševalnih cen, kar je neustrezna metoda. Tržno ceno je treba ugotoviti na podlagi dogovorjene in realizirane cene. Izvedenec je na vprašanje pooblaščenke predlagatelja, ali glede na to, da je od prve cenitve preteklo eno leto, še vztraja pri ocenjeni vrednosti nepremičnin pojasnil, da vsaka ocena vrednosti velja na datum ocenjevanja in bi bilo za natančen odgovor na to vprašanje treba izvesti ponovno oceno vrednosti ter analizo trga in da lahko le pavšalno odgovori, da v vmesnem obdobju bistvenih odstopanj na trgu ni bilo. Navedel je še, da statistika govori o malenkostni rasti cen, po drugi strani pa se je število transakcij bistveno zmanjšalo, tako da lahko imamo v kratkem obdobju tudi padec cen. Kljub takemu odgovoru, je sodišče znesek, ki ga določil izvedenec v izvedenskem mnenju, naložilo v plačilo nasprotni udeleženki. Sodišče ni upoštevalo izpovedbe izvedenca, da se je v zadnjem času število transakcij bistveno zmanjšalo, kar pomeni, da se je cena nepremičnin znižala. Sodišče bi moralo preveriti ekonomske in finančne sposobnosti nasprotne udeleženke v času izdaje sklepa ter njeno premoženjsko stanje. V obdobju zadnjih mesecev pred izdajo izpodbijanega sklepa so se premoženjske sposobnosti nasprotne udeleženke spremenile, saj ne razpolaga z denarnimi sredstvi, ki bi omogočala izplačilo lastniškega deleža predlagatelja. Ta situacija je posledica vsesplošne krize, ki je nastala zaradi pandemije, in tudi drugih okoliščin, ki bi jih sodišču lahko pojasnila nasprotna udeleženka. Nasprotna udeleženka je tudi vrsto let brezposelna in ne prejema denarnega nadomestila. Nasprotna udeleženka pritožbi prilaga potrdilo Zavoda RS za zaposlovanje.

3. Predlagatelj v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Priglasil je tudi pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP) v zvezi s prvim odstavkom 216. člena in 224. členom ZNP-1. Pravilno in popolno je ugotovilo dejansko stanje, pravilno je tudi uporabilo materialno pravo, ki ga pritožbeno sodišče znova ne povzema, da bi se izognilo ponavljanju.2

6. Nasprotna udeleženka je v postopku pred sodiščem prve stopnje nasprotovala predlogu predlagatelja, da se nepremičnine prodajo in da se razdeli kupnina. V postopku je zatrjevala in izkazala prevzemni interes za vse nepremičnine in ni navajala, da nima finančnih sredstev oziroma da potrebnih finančnih sredstev ne more pridobiti, s katerimi bi plačala vrednost predlagateljevega solastniškega deleža. Toženka v pritožbi trdi, da so se njene premoženjske zmožnosti zmanjšale, ne da bi navedla konkretne okoliščine. Pavšalno le zatrjuje, da bi te okoliščine, ki so povezane tudi s pandemijo, lahko pojasnila na zaslišanju. Nasprotna udeleženka tudi ne pojasni razlogov, zaradi katerih se s pooblaščencem nista udeležila zadnjih dveh narokov, na katerih bi lahko ta dejstva navedla. Iz teh razlogov pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da ni preverjalo finančne sposobnosti nasprotne udeleženke. Pritožbeno sodišče še dodaja, da bi nasprotna udeleženka te navedbe lahko in morala dati že v postopku pred sodiščem prve stopnje in da nasprotna udeleženka ne zatrjuje predpostavk, na podlagi katerih bi bile te pritožbene novote dopustne na podlagi prvega odstavka 337. člena ZPP.

7. V postopku pred sodiščem prve stopnje je imela nasprotna udeleženka možnost dati pripombe tudi na mnenje, ki ga je dal izvedenec na zadnjem naroku, vendar te možnosti ni izkoristila. Nasprotna udeleženka in njen pooblaščenec se nista udeležila zadnjega naroka, sodišče prve stopnje pa je po končanem zadnjem naroku in pred izdajo izpodbijanega sklepa pooblaščencu nasprotne udeleženke poslalo kopijo zapisnika in mu dalo možnost, da se v petnajstih dneh izjavi glede mnenja, ki ga je dal izvedenec na naroku, vendar pooblaščenec nasprotne udeleženke ni dal nobene izjave oziroma pripomb na to mnenje izvedenca.

8. Na zadnjem naroku je izvedenec na vprašanje pooblaščenke predlagatelja pojasnil, da vsaka ocena vrednosti velja na datum ocenjevanja, da pa v vmesnem obdobju ni bilo bistvenih odstopanj na trgu in da statistika kaže na malenkostno rast cen, po drugi strani pa se je število transakcij bistveno zmanjšalo, tako da lahko v kratkem obdobju pride tudi do padca cen, da pa so sedaj cene primerljive s cenami ob cenitvi. Na dodatno vprašanje sodišča prve stopnje, ali izvedenec vztraja pri ocenjeni vrednosti nepremičnin, je izvedenec pojasnil, da vztraja pri ocenjeni vrednosti, ker po njegovem mnenju ne bo prišlo do bistvene spremembe ocenjene vrednosti. Neutemeljene so zato pritožbene navedbe, da se je sodišče prve stopnje pri oceni vrednosti nepremičnin oprlo zgolj na izvedensko mnenje iz leta 2019 in da ni upoštevalo, da so se razmere na trgu spremenile, ker se je število transakcij zmanjšalo. Pritožba se pavšalno sklicuje na pandemijo, ne da bi navedla relevantna dejstva, ki bi potrjevala njeno tezo, da so se cene nepremičnin znižale zaradi zmanjšanja transakcij na nepremičninskem trgu.

9. Sodišče je navedlo prepričljive razloge, na podlagi katerih je pri oceni vrednosti nepremičnin upoštevalo mnenje izvedenca. Izvedenec je tudi na naroku prepričljivo pojasnil, da je preveril primernost uporabe treh načinov ocenjevanja vrednosti nepremičnin in da je na podlagi dejanskih ugotovitev ocenil, da je v obravnavanem primeru najbolj realna ocena tržnih vrednosti. Izvedenec je upošteval pri oceni vrednosti tržno primerljive nepremičnine, njegove ugotovitve pa so bile dodatno podprte s tržnimi podatki in z upoštevanjem Mreže prilagoditev.

10. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da izvedenec ni ugotovil realne tržne vrednosti, ker je upošteval le oglaševalne cene. Pritožba spregleda, da je izvedenec pri cenitvi nepremičnin upošteval številne faktorje in ne le oglaševalne cene. Cenitev temelji na analizi trga dejanskih transakcij, pa tudi trga oglaševalnih nepremičnin, pri čemer je izvedenec upošteval korekcijo iz analize preteklih razlik med oglaševalnimi in prodajnimi cenami, dodatno pa je upošteval tudi korekcijski faktor na oglaševalno ceno v višini 10 %.3

11. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka prvega odstavka 365. člena ZPP).

12. Prvi odstavek 35. člena ZNP določa, da vsak udeleženec trpi svoje stroške postopka, razen če zakon določa drugače. Pritožbeno sodišče ne sledi navedbam predlagatelja iz odgovora na pritožbo, da je nasprotna udeleženka dolžna kriti pritožbene stroške predlagatelja, ker jih je povzročila po krivdi, zato so tudi neutemeljene predlagateljeve navedbe, da mu je nasprotna udeleženka dolžna povrniti pritožbene stroške.

1 V nadaljevanju nepremičnine. 2 Podrobneje glej povzete zakonske določbe Stvarnopravnega zakonika in ZNP v 3. tč. obrazložitvi sklepa sodišča prve stopnje. 3 Podrobneje glej 10. tč. obrazložitve sklepa sodišča prve stopnje.