Jedro

Pravilno je materialnopravno stališče o veljavnosti zakupne pogodbe ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne.

Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava. Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki.

Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo 734.759,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov dalje in povrnitev pravdnih stroškov.

Odločilo je še, da tožeči stranki sami krijeta svoje pravdne stroške.

Proti sodbi se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka, ki predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da je zemljišče parc.

št. 2216/1 k.o. S. na dan 11.3.1993 spadalo med kmetijska zemljišča. Sporna nepremičnina je že od leta 1991 opredeljena kot nezazidano stavbno zemljišče. Ni res, da je tožena stranka lastnica tega zemljišča, saj bi bila lahko kvečjemu njegova upravljalka. Dejansko pa je parcela v lasti in upravljanju občine. V izpodbijani sodbi je navedeno, da je sodišče opravilo tri naroke za glavno obravnavo, čeprav je bila obravnava le ena. Sodišče prve stopnje je zavrnilo dokaz po zakupni pogodbi, sklenjeni med občino in tožnikoma, ki je bila predlagana in predložena skupaj s pripravljalno vlogo z dne

20.5.2003. Očitno je sodišče predmetno listino izgubilo. Tožeča stranka vztraja, da je sporna zakupna pogodba nična. Po takrat veljavnem Zakonu o kmetijskih zemljiščih lahko kmetijsko zemljišče odda samo lastnik zemljišča in ne kdorkoli. Ponudba zemljišča v zakup mora biti javno objavljena oziroma ponujena. Druga tožnica je zaslišana kot stranka izpovedala, da je tudi občina zahtevala sklenitev zakupne pogodbe in celo odkup zemljišča takrat, ko sta imeli tožeči stranki sklenjeno takoimenovano zakupno pogodbo s toženo stranko. Tožnika sta bila ovirana pri izvrševanju zakupa.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje se je najprej ukvarjalo z vprašanjem statusa spornega zemljišča parc. št. 2216/1 k.o. S.. Očitek, da parcela na dan uveljavitve Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov RS (Uradni list RS, št. 10/93 - 23/96) 11.3.1993 ni bila kmetijsko zemljišče, je utemeljen. Status nezazidanega stavbnega zemljišča mora biti opredeljen v prostorskem izvedbenem aktu, to je s prostorskimi ureditvenimi pogoji ali prostorskimi izvedbenimi načrti (21. čl. Zakona o urejanju naselji in drugih posegov v prostor, Uradni list SRS, št. 18/84 - Uradni list RS, št. 110/02). Iz dolgoročnega plana občin in mesta L. za obdobje 1986 - 2000 (Uradni list SRS, št. 11/86 - Uradni list RS, št. 98/99) izhaja, da je parc. št. 2216/1 k.o. S. na podlagi sprememb in dopolnitev dolgoročnega plana leta 1991 (Uradni list RS, št. 23/91) postala nezazidano stavbno zemljišče. To izhaja tudi iz informacije o namembnosti zemljišča občine z dne

23.2.2000. Čeprav je sodišče prve stopnje v tem delu zmotno uporabilo materialno pravo, pa je odločitev o neutemeljenosti tožbenega zahtevka vseeno pravilna.

Pravilno je namreč materialnopravno stališče sodišča prve stopnje o veljavnosti zakupne pogodbe z dne 5.4.1993 ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne. Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava (567. - 599. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR). Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki. Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Zakupodajalec pa je odgovoren ne le za stvarne, ampak tudi za pravne napake stvari in mora zakupnika obvarovati pred pravnim vznemirjanjem tretjih oseb, vključno lastnika stvari. Prvi odstavek 580. čl. ZOR določa, da kadar si kdo tretji lasti na zakupljeni stvari kakšno pravico in se s svojo zahtevo obrne na zakupnika, kot tudi če samovoljno vzame stvar zakupniku, mora ta o tem obvestiti zakupodajalca, razen če on to že ve; sicer odgovarja za škodo. Če se ugotovi, da ima tretji kakšno pravico, ki popolnoma izključuje zakupnikovo pravico do rabe stvari, je zakupna pogodba razdrta po samem zakonu, zakupodajalec pa mora zakupniku povrniti škodo (2. odst. 580. čl. ZOR). Izhajajoč iz abstraktnega dejanskega stanu 1. odst. 580. čl. ZOR, bi tožeča stranka lahko uveljavljala kondikcijski zahtevek kot posledico razdrtja zakupne pogodbe po samem zakonu (2. odst. 580. čl. ZOR) le ob predpostavki, če bi tretji uveljavljal lastninsko pravico na zemljišču. Pravdni postopek temelji na razpravnem načelu (1. odst. 7. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP), ki strankam nalaga, da navedejo vsa dejstva, na katera opirajo svoje zahtevke, in predlagajo dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo.

Razen izjemoma sodišče ne sme upoštevati dejstev, ki jih nobena stranka ni zatrjevala. Trditveno gradivo tožeče stranke ne obsega navedbe, da bi si občina v obdobju, za katero je bila plačana najemnina, lastila zemljišče. Prav nasprotno, tožeča stranka je v vlogi z dne 22.5.2003 pod točko IV. zapisala, da je občina tožečo stranko šele v letu 1996 obvestila, da je lastnica zemljišča ona. To pomeni, da tožeča stranka ni navedla vseh dejstev, ki bi utemeljevala pravno posledico, ki jo zatrjuje. Njen tožbeni zahtevek je torej neutemeljen že zato, ker je nesklepčen. Pritožbene trditve o tem, da je bila tožeča stranka v času zakupnega razmerja med pravdnima strankama ovirana pri izvrševanju zakupa so novote, ki jih pritožbeno sodišče ni smelo upoštevati (1. odst. 337. čl. Zakon o pravdnem postopku, ZPP).

Če pa meni, da jo je tožena stranka zapeljala v zmoto (65. čl. ZOR), kot nakazuje v vlogi z dne 22.5.2003, bi morala tožeča stranka uveljavljati razveljavitev sicer veljavne pogodbe (112. čl. ZOR).

Ker predmet zakupne pogodbe ni bilo kmetijsko, ampak nezazidano stavbno zemljišče, pravdni stranki pri sklenitvi pogodbe nista bili dolžni upoštevati omejitev, ki jih je glede zakupa kmetijskih zemljišč predvideval Zakon o kmetijskih zemljiščih. Zakupna pogodba z dne 5.4.1993 torej tudi iz tega razloga ni nična.

Podane niso ne očitane ne po uradni dolžnosti upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Sodišču prve stopnje se je sicer res zapisalo (3. odst. na 4. strani sodbe), da je opravilo tri naroke za glavno obravnavo. Gre za očitno pomoto, ki ni v ničemer vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe. Na edini narok 27.5.2003 je bila tožeča stranka pravilno vabljena. Iz popisa spisa ne izhaja, da bi tožeča stranka zakupno pogodbo z dne 6.6.1997, sklenjeno med tožnikoma in občino, priložila že pripravljalni vlogi z dne

20.5.2003. Četudi pa bi to storila, to ne bi moglo v ničemer vplivati na odločitev sodišča prve stopnje, saj listina časovno ne sovpada z obdobjem, za katerega terja vračilo najemnine. Končno ne obstaja nobeno nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini zapisnikov o izpovedbah v postopku, in med samimi zapisniki. Iris Prešeren je zaslišana kot stranka le povedala, da sta s soprogom najprej sklenila zakupno pogodbo s toženo stranko, nato pa z občino.

Na podlagi takšne izjave vsekakor še ni mogoče sklepati, da sta bila tožnika v obdobju, za katero sta plačala najemnino, ki jo sedaj zahtevata nazaj, motena pri uporabi spornega zemljišča. Potem ko se je prepričalo, da pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).