Jedro

Trditve tožene stranke, da tožeča stranka ni (bila) lastnik spornih poslovnih prostorov (česar tožeča stranka niti ni trdila) niti uporabnik teh, niso odločilne za predmetni spor, kot je to pravilno ugotovilo prvostopno sodišče. Pogodba o zakupu (najemu), je namreč obligacijski pravni posel, v katerem nastajajo pravice in obveznosti med pogodbenima strankama. Razmerje tožeče stranke do tretjih glede predmeta najema na pogodbene obveznosti tožene stranke do tožeče stranke ne vpliva. Le kadar bi si kdo tretji lastil na zakupljeni stvari ali na nekem njenem delu kakšno pravico in bi se s svojo zahtevo obrnil na zakupnika, kot tudi, če bi samovoljno vzel stvar zakupniku (1. odst. 580. čl. ZOR), bi to lahko vplivalo na sporno najemno razmerje.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Pritožnik nosi sam svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi v prvi in tretji točki izreka (1. točka izreka) in toženi stranki naložilo, da mora povrniti tožeči stranki stroške pravdnega postopka v znesku 177.976,08 SIT z obrestmi (2. točka izreka).

Tožena stranka je proti sodbi pravočasno vložila pritožbo, iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo njenih sodnih stroškov.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnik s trditvami, da sta pravdni stranki 30.6.1999 podpisali najemno pogodbo, da pa iz 10. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih izhaja, da so predmet najema lahko le poslovni prostori, na katerih imajo družbeno in civilnopravne osebe pravico uporabe oziroma lastninsko pravico, da tožeča stranka takšne pravice ni imela, niti je v tožbenih navedbah ne zatrjuje (zaradi česar naslovno sodišče tožbenemu zahtevku po mnenju pritožnika ne bi smelo zagotoviti pravnega varstva), da tožeča stranka tudi ni imela nobene druge pravne podlage, po kateri bi bila upravičena kot najemodajalec skleniti najemno pogodbo za sporne poslovne prostore, zatrjuje obstoj pravne napake na zakupljeni strani.

Trditve tožene stranke, da tožeča stranka ni (bila) lastnik spornih poslovnih prostorov (česar tožeča stranka niti ni trdila) niti uporabnik teh, niso odločilne za predmetni spor, kot je to pravilno ugotovilo prvostopno sodišče. Pogodba o zakupu (najemu), je namreč obligacijski pravni posel, v katerem nastajajo pravice in obveznosti med pogodbenima strankama. Razmerje tožeče stranke do tretjih glede predmeta najema na pogodbene obveznosti tožene stranke do tožeče stranke ne vpliva. Le kadar bi si kdo tretji lastil na zakupljeni stvari ali na nekem njenem delu kakšno pravico in bi se s svojo zahtevo obrnil na zakupnika, kot tudi, če bi samovoljno vzel stvar zakupniku (1. odst. 580. čl. ZOR), bi to lahko vplivalo na sporno najemno razmerje. Do razdrtja pogodbe po samem zakonu pa bi prišlo le, če bi se ugotovilo, da ima tretji kakšno pravico, ki popolnoma izključuje zakupnikovo pravico do rabe stvari (2. odst. 580. čl. ZOR). Predpostavka odgovornosti za pravne napake je vznemirjanje zakupnika stvari, na podlagi kake pravice, ki je obstajala na strani tretje osebe pred zakupnikovo pridobitvijo te stvari, za kar zakupnik v času sklenitve pogodbe ni vedel. Tožena stranka pa takšnega vznemirjenja oziroma onemogočanja rabe v zakup vzete stvari niti ni zatrjevala. Ker torej v danem primeru niso podani elementi dejanskega stanu, ki je obravnavan v čl. 580 ZOR, sklicevanje pritožnika na navedeno določilo ni utemeljeno. Zgolj dejstvo, da je bila toženi stranki predložena v podpis nova najemna pogodba s strani USZ, glede na to, da toženi stranki ni bila onemogočena raba poslovnih prostorov, navedenega ne spremeni. Ob povedanem tudi ni odločilno, ali je tožeča stranka pravni naslednik najemojemalca (L., ...., L.) po Pogodbi o najemu poslovnih prostorov s sosesko z dne 5.7.1976. Pritožbeno sodišče soglaša z oceno prvostopnega sodišča, da izvedeni dokazi ne izkazujejo, da je prišlo do ustne sporazumne razveze najemne pogodbe med pravdnima strankama, kar je trdila tožena stranka. Tega ne dokazujejo niti ustni dogovori o tem, da bi se zamenjal najemodajalec, niti dejstvo, da je bil toženi stranki izročen predlog nove najemne pogodbe. V prid takšnim zaključkom je tudi okoliščina, da najemna pogodba z USZ ni bila podpisana. V kontekstu navedenih ugotovitev se izpovedba T., da je bila tožeča stranka najemodajalec vse do prenosa najemnega razmerja na novega lastnika R. L.. 5.7.2002, izkaže kot prepričljivejša od izpovedbe C.. V takšnem smislu jo je prvostopno sodišče tudi ocenilo kot logično, prepričljivo in verodostojno. Zato ne drži očitek pritožnika, da prvostopno sodišče za takšno oceno ni navedlo nobenih razlogov, saj je te smiselno razbrati iz konteksta celotne ocene prvostopnega sodišča. Ker je za presojo resničnosti trditev o sporazumni razvezi najemne pogodbe med pravdnima strankama v dani dejanski situaciji odločilno predvsem, kakšna je bila volja tožeče stranke, priči Š. in V. s svojima izpovedbama ne bi pripomogli k razjasnitvi dejanskega stanja, kot je to pravilno ocenilo prvostopno sodišče. Pritožnica zmotno meni, da bi tožeča stranka morala predložiti dokaze za trditve, da se tožena stranka ni strinjala s predlogom nove najemne pogodbe, predložene s strani USZ, saj bi morala tožena stranka dokazati, da se je s tem strinjala. Tožena stranka pa tekom postopka na prvi stopnji tega niti ni trdila, v pritožbi pa ne trdi, da tega ni mogla storiti brez svoje krivde. Zato so njene pritožbene trditve o tem nedopustne pritožbene novote (1. odst. 337. čl. ZPP).

Drži trditev pritožnika, da se prvostopno sodišče ni izrecno opredelilo do trditev tožene stranke, da je bila tožeča stranka ves čas slaboverna, češ da je vedela ali bi morala vedeti, da nima pravne podlage za oddajanje poslovnih prostorov v najem in da si zgolj hoče prisvojiti nekaj, kar ji ne pripada, ter da je bilo zato njeno ravnanje ves čas v nasprotju s temeljnim načelom vestnosti in poštenja, kar kaže, da jim očitno ni sledilo. In ker tožena stranka ni zatrjevala kaj konkretnejšega o slabovernosti tožeče stranke, njenim trditvam, ob trditvah tožeče stranke, da je bila s svojimi pravnimi predniki že od leta 1976 najemnik prostorov na P. 18 in jih je med drugim oddajala v najem drugim najemnikom, med katerimi je bila tudi tožena stranka, trditvah, kako se je spreminjalo lastništvo na spornih prostorih ter trditvah, da je v soglasju z novimi lastniki S., U. d.o.o. in R. L.M. ostala najemodajalec teh poslovnih prostorov tudi od 1.9.2001 do 1.7.2002, tudi sicer ne bi bilo moč slediti. Ob takšnih trditvah tožeče stranke za presojo zatrjevane slabovernosti tudi ni odločilno ali je tožeča stranka res pravni naslednik najemojemalca po pogodbi o najemu iz leta 1976. Ni moč pritrditi pritožniku, ko pravi, da nastanek in višina vtoževanih stroškov nista z ničemer izkazana, saj je tožeča stranka predložila račune dobaviteljev, potrdila o plačilih, kot je to ugotovilo že prvostopno sodišče, katerim pa tožena stranka ni konkretno ugovarjala. Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo, kaj je pravna podlaga za vtoževane stroške in kako jih je tožeča stranka delila ter pravilno zaključilo, da tožena stranka na konkretne trditve tožeče stranke o tem ni konkretno odgovorila. Ob povedanem je prvostopno sodišče pravilno materialnopravno zaključilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen.

Pritožbeno sodišče med drugim ugotavlja, da je tožeča stranka s trditvami, da je vse obratovalne stroške poravnala, za kar je predložila sodišču potrdila, smiselno zatrjevala elemente neupravičene obogatitve, vsled česar se trditve tožene stranke o spornosti temelja najemnega razmerja med pravdnima strankama najmanj za del tožbenega zahtevka, ki se nanaša na stroške tekočega vzdrževanja, izkažejo kot neodločilne.

Ker prvostopno sodišče ni storilo očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, niti tistih, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) in ker je materialno pravo na pravilno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo, je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. čl. ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi 1. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP.