Jedro

Zmotno je stališče sodišč, da bi moralo biti funkcionalno zemljišče že predmet prodajne pogodbe, da bi lahko tožnikov pravni prednik na tem zemljišču pridobil pravico uporabe in kasneje na podlagi ZLNDL lastninsko pravico. V skladu z ZPN se namreč s prenosom pravice uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. Z nakupom stanovanjske hiše kupec torej že na podlagi zakona pridobi tudi pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču oziroma kasneje, skladno z določbami ZLNDL, tudi (so)lastninsko pravico.

V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje vprašanje obsega zemljišča, na katerem je tožnikov pravni prednik z nakupom stanovanjske hiše in gospodarskega poslopja pridobil pravico uporabe in kasneje lastninsko pravico, presojati na podlagi prostorskih aktov ali upravnih dovoljenj, na podlagi katerih sta bili stavba in gospodarsko poslopje zgrajena, ali drugih upravnih aktov, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče oziroma upoštevaje merila in pogoje iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je presodilo, da zemljišči parc. št. 6113/4 in 6113/8, vl. št. ..., k.o. ..., ki naj bi potrditvah tožeče stranke predstavljali funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše in gospodarskega poslopja, nista bili predmet prodajne pogodbe na podlagi določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) med pravnim prednikom tožeče in tožene stranke, zato tožniku ni nikoli pripadala pravica uporabe na teh dveh zemljiščih. Sodišče je tak zaključek napravilo na podlagi dejstva, da zemljišče, potrebno za redno rabo hiše, ni bilo nikoli določeno. Po oceni sodišča prav gotovo ni bil namen tožene stranke, da skupaj s stanovanjem proda pravnemu predniku tožnika še približno 1000 m² stavbnega zemljišča. Zahtevke za ugotovitev lastninske pravice in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila glede obeh zemljišč parc. št. 6113/4 in 6113/8, obe vl. št. ..., k.o. ..., je tako zavrnilo. Ugodilo pa je zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila glede zemljišč parc. št. 6113/5 (hiša) in parc. št. 6113/6 (gospodarsko poslopje), obe vl. št. ..., k.o. ..., ker je presodilo, da sta ti dve zemljišči bili predmet zavezovalnega pravnega posla, medtem ko je zahtevek za ugotovitev lastninske pravice na teh dveh parcelah zavrnilo.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Revizijo vlaga tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da se reviziji ugodi ter se sodbi sodišč druge in prve stopnje spremenita tako, da se ugodi še zahtevkom glede preostalih dveh parcel, podrejeno pa predlaga razveljavitev sodb in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

5. Revizija je utemeljena.

6. Zmotno je stališče sodišč, da bi moralo biti funkcionalno zemljišče že predmet prodajne pogodbe, da bi lahko tožnikov pravni prednik na tem zemljišču pridobil pravico uporabe in kasneje na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) lastninsko pravico. V skladu z Zakonom o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZPN) se namreč s prenosom pravice uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. S prenosom lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, se prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo; če je stavba na zemljišču, na katerem je lastninska pravica, se prenese hkrati s prenosom lastninske pravice na stavbi tudi lastninska pravica na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. Podobno je določal tudi 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR).(1) Tožnikov pravni prednik je torej z nakupom stanovanjske hiše že na podlagi zakona pridobil tudi pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču oziroma kasneje, skladno z določbami ZLNDL, tudi (so)lastninsko pravico.(2) 2. člen ZLNDL je namreč določil, da postanejo nepremičnine lastnina fizičnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe.

7. Za odločitev v tej zadevi je tako ključnega pomena ugotovitev, v kolikšnem obsegu sporni zemljišči glede na predpise, ki so veljali v času sklenitve prodajne pogodbe leta 1991 med tožnikovim pravnim prednikom in toženko, predstavljata funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše in gospodarskega objekta. Tega pa sodišči zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča nista ugotavljali. Zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja je moralo revizijsko sodišče sodbi sodišč prve in druge stopnje delno razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v tem obsegu v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

8. V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje vprašanje obsega zemljišča, na katerem je tožnikov pravni prednik z nakupom stanovanjske hiše in gospodarskega poslopja pridobil pravico uporabe in kasneje lastninsko pravico, presojati na podlagi prostorskih aktov ali upravnih dovoljenj, na podlagi katerih sta bili stavba in gospodarsko poslopje zgrajena, ali drugih upravnih aktov, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče oziroma upoštevaje merila in pogoje iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe (primerjaj šesti odstavek 30. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL); smiselno enako je določal tudi tretji odstavek 190. člena SZ, ki je v tem delu prenehal veljati z uveljavitvijo ZVEtL). V konkretnem primeru gre sicer za enostanovanjsko stavbo, vendar ni razlogov, da sodišče ne bi uporabilo enakih kriterijev za določitev funkcionalnega zemljišča stavbi v etažni lastnini in enostanovanjski stavbi (slednja lahko postane stavba v etažni lastnini že z enostranskim pravnim poslom in vpisom v zemljiško knjigo).(3) Prav tako bo treba tožniku omogočiti, da z vidika pravne kvalifikacije revizijskega sodišča navaja nova dejstva in dokaze (prostorske in druge upravne akte ter upravna dovoljenja), saj so se šele na revizijski stopnji pokazali pravni vidiki, ki jih tožnik ob vsej skrbnosti ni mogel predvideti.

9. Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP se odločitev o revizijskih stroških pridrži za končno odločbo.

Op. št. (1): 12. člen ZTLR je določal: 1) Če je stavba, na kateri ima kdo lastninsko pravico, v skladu z zakonom zgrajena na zemljišču, ki je družbena lastnina, ima njen lastnik pravico uporabe zemljišča, na katerem je stavba zgrajena, in zemljišča, ki je namenjeno za njeno redno rabo, dokler stavba obstaja. 2) Pravico uporabe iz prvega odstavka tega člena je mogoče prenesti samo z lastninsko pravico na stavbi.

Op. št. (2): O pomenu določb ZLNDL pri odločanju o (so)lastninski pravici na funkcionalnem zemljišču gl. odločbo US RS Up-1381/08 z dne 23. 9. 2009. Prim. tudi odločbe VS RS II Ips 724/2008 z dne 19. 1. 2012, II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010 in II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010. Op. št. (3): Prim. odločbo VS RS II Ips 724/2008 z dne 19. 1. 2012.