Jedro

Stečajni postopek se ne vodi v korist stečajnega dolžnika, temveč v korist upnikov. Upravitelj mora ravnati v njihovo največjo korist in poskrbeti, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov. V konkretnem primeru bi pridobivanje ponovnih ocen vrednosti premoženja na željo dolžnice – zgolj zaradi določitve morebitnega drugačnega izhodišča pri prodaji – povzročilo zgolj dodatne stroške v breme upnikov in stečajne mase ter podaljševalo postopek prodaje, kar pa bi bilo v nasprotju z načeli stečajnega postopka.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji nepremičnine - del stavbe z ID znakom ..., do deleža ½ odloči tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe, z zviševanjem izklicne cene, prodaja 1/2 deleža nepremičnine se opravi skupaj s prodajo solastniškega deleža do 1/2 stečajnega dolžnika A. A., v stečajnem postopku, ki se pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani vodi pod opr. št. St 000/2017; izklicna cena se določi v višini 500.500,00 EUR, kar je enako ocenjeni tržni vrednosti; varščina se določi v višini 25.025,00 EUR. Stečajni dolžnici je bilo naloženo, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni navedeno nepremičnino in jo izroči upravitelju.

2. Zoper navedeni sklep se je dolžnica pritožila zaradi bistvene kršitve določb postopka ter zmotne ugotovitve dejanskega stanja, predlagala pa je tudi, da se rok za izpraznitev nepremičnine podaljša do pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu.

3. Stečajna upraviteljica je v odgovoru na pritožbo nasprotovala pritožbenim razlogom.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe, ker je ta način po njegovi presoji najprimernejši za prodajo vrste premoženja, ki je predmet prodaje. Izklicno ceno je določilo na podlagi ocene vrednosti (1. odstavek 332. člena ZFPPIPP), vsled ekonomičnosti postopka in s ciljem najugodnejših pogojev prodaje pa je sledilo predlogu upraviteljice in odločilo, da se predmetna prodaja opravi skupaj s prodajo preostalega solastniškega deleža do 1/2 stečajnega dolžnika A. A., v stečajnem postopku, ki se pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani vodi pod opr. št. St 000/2017. Stečajna upraviteljica je predlogu prodaje priložila izjave ločitvenih upnikov, ki sta se v celoti strinjala s predlagano prodajo, s tem pa je bila procesna predpostavka iz 345.čl. ZFPPIPP izpolnjena. Ker je sodišče še ugotovilo, da v nepremičnini živi stečajna dolžnica, ji je v skladu z 2. odstavkom 395. čelna ZFPPIPP naložilo, da nepremičnino v roku treh mesecev izprazni in jo izroči upraviteljici.

**Cena nepremičnine**

6. V skladu s 327. členom ZFPPIPP mora upravitelj za vsako premoženje, ki sestavlja stečajno maso, pridobiti oceno vrednosti premoženja zaradi njegove prodaje (v nadaljevanju: ocena vrednosti ali cenitev premoženja). Oceno vrednosti premoženja mora izdelati pooblaščeni ocenjevalec za tisto vrsto premoženja, ki je predmet ocene, če ni v zakonu za posamezen primer določeno drugače, ocena vrednosti premoženja pa mora biti izdelana na podlagi tržne in likvidacijske vrednosti premoženja. Ocenjena vrednost je zgolj izhodišče stečajnega dolžnika v postopku prodaje, cena, za katero je v resnici (v konkretnih okoliščinah) mogoče prodati premoženje, pa se izkaže šele na podlagi konkretnih ponudb kupcev na javni dražbi.

7. V stečajnem postopku je potrebno zasledovati načelo ekonomičnosti in hitrosti stečajnega postopka ter načelo zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov. Zaradi tega je upraviteljica pridobila cenitev premoženja, ki je bila že izdelana za potrebe prodaje istega premoženja v izvršilnem postopku In 000/2015 Okrajnega sodišča v Idriji, ki je potekal pred začetkom stečajnega postopka. Navedena cenitev vsebuje oceno tržne in likvidacijske vrednosti premoženja po stanju na dan 1.5.2015 ter je izdelana s strani ustreznega sodnega cenilca. Kot izhaja iz cenitvenega poročila znaša ocenjena tržna vrednost nepremičnine 1.001.000,00 EUR, likvidacijska vrednost pa 896.876 EUR (vrednost solastniškega deleža dolžnice do ½ na navedeni nepremičnin znaša polovico zneska). S sklepom Okrajnega sodišča v Idriji opr. št. In 000/2015 (in ostali) z dne 18.01.2017, potrjenim s sklepom Višjega sodišča v Kopru z dne 04.05.2017, opr. št. II Ip 135/2017, je bila ugotovljena tržna vrednost nepremičnine v višini 1.001.000,00 EUR. Javna dražba za prodajo predmetnega premoženja v izvršilnem postopku In 000/2015 z dne 8.3.2018 (to je nekaj mesecev pred začetkom stečajnega postopka) z izklicno ceno v višini tržne vrednosti premoženja 1.001.000,00 EUR je bila neuspešna, saj na dražbo ni prišel noben dražitelj.

8. Cenitev premoženja za potrebe prodaje (sicer v izvršilnem postopku) je bila enkrat že plačana s strani upnikov, vendar do prodaje premoženja ni prišlo. Neuspeh javne dražbe premoženja po njegovi tržni vrednosti le nekaj mesecev pred začetkom stečajnega postopka, z veliko verjetnostjo izkazuje, da ocenjena vrednost premoženja na dan 1.5.2015 presega dejansko tržno vrednost premoženja tudi še na dan 8.3.2018 ter da je cenitev iz tega razloga primerna tudi za potrebe prodaje v tem stečajnem postopku, čeprav bi na načelni ravni bilo mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da tržna vrednost nepremičnine na dan 1.5.2015 glede na razmere na nepremičninskem trgu ne predstavlja tudi tržne vrednosti nepremičnine v letu 2020. 9. 327. člen ZFPPIPP določa, da mora upravitelj za vsako premoženje, ki sestavlja stečajno maso, pridobiti oceno vrednosti tega premoženja zaradi prodaje, iz česar načeloma izhaja, da se mora ocena vrednosti izdelati v tistem postopku, v katerem se nepremičnina prodaja. Vendar pa zakon ne ureja situacije, ko v času, ko bi bilo treba izdelati cenitev, ocena vrednosti premoženja pooblaščenega ocenjevalca nepremičnin že obstaja, ker je bila predhodno izdelana za potrebe drugega postopka. Zato je v skladu z načelom ekonomičnosti in hitrosti postopka, da upravitelj v takem primeru uporabi že izdelano cenitev in da po nepotrebnem ne obremenjuje stečajnega postopka z dodatnimi stroški cenitve. V takem primeru je treba oceniti le, ali bi čas, ki je potekel od prejšnje cenitve, glede na stanje nepremičninskega trga, lahko občutneje vplival na realno tržno vrednost premoženja, ki se prodaja v stečajnem postopku (prim. VSL sklep Cst 110/2020 z dne 11.03.2020).

10. Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo prepričljivo pojasnila, da kljub nespornemu zvišanju cen nepremičnin na trgu v času od leta 2015 do izdaje izpodbijanega sklepa, ne obstajajo tehtni razlogi, ki bi upravičevali izdelavo nove cenitve. Namen in cilj (nove) cenitve je pridobiti takšno oceno tržne vrednosti, ki bi se čim bolj približala ceni, po kateri bi bilo mogoče nepremičnino tudi prodati. Javna dražba za prodajo premoženja v izvršilnem postopku po cenitvi iz leta 2015, opravljena 8. 3.2018, je bila v celoti neuspešna, ker na dražbo ni pristopil noben dražitelj. To pomeni, da se ocena vrednosti premoženja po cenitvi 2015 v letu 2018, ne glede na statistične podatke o zviševanju cen nepremičnin v navedenem obdobju, ni približala ceni, po kateri bi bilo mogoče navedeno nepremičnino v letu 2018 tudi dejansko prodati. Da je temu tako, izhaja tudi iz soglasij, ki so jih k predlagani izklicni ceni podali ločitveni upniki, pri čemer je prvi ločitveni upnik sodišču celo predlagal, da se izklicna cena določi nižje, in sicer v višini likvidacijske vrednosti.

11. Upoštevajoč, da je ocenjena vrednost nepremičnine zgolj izhodišče v postopku prodaje in da je dejanska cena, za katero bo mogoče nepremičnino prodati, odvisna od števila in pripravljenosti potencialnih kupcev, višje sodišče ne sledi pritožbenim navedbam, da bi bilo potrebno v tem stečajnem postopku opraviti ponovno cenitev navedene nepremičnine. Tudi sicer pa je kot način prodaje predlagana javna dražba z zviševanjem izklicne cene, kar pomeni, da je določena zgolj najnižja cena in bodo morebitni interesenti za nakup nepremičnine ceno lahko oblikovali skladno z njihovim dejanskim interesom za nakup (pomeni, da bo nakupna cena lahko višja od določene izklicne cene).

12. Nenazadnje stečajni postopek z uporabo že izdelane cenitve premoženja za potrebe njegove sodne prodaje ni bil obremenjen z dodatnimi stroški cenitve premoženja. Zgolj zato, ker v tem postopku ni bila opravljena nova cenitev, ni mogoč zaključek, da je cena neustrezna. Pritožnica sicer navaja, da so se cene stanovanjskih hiš v Ljubljani v obdobju od izdelave cenitve do konca leta 2019 povečale, zato bi morala biti izklicna cena predmetne nepremičnine višja za 40%, kar pa samo po sebi ne pomeni, da se je za tak odstotek dejansko povečala tudi vrednost premoženja, ki se prodaja.

13. Iz cenitvenega poročila izhaja, da znaša likvidacijska vrednost nepremičnine 896.876 EUR (za ½ delež stečajne dolžnice torej 448.438 EUR), upraviteljica pa je sodišču predlagala izdajo sklepa o prodaji na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene, določene v višini tržne vrednosti premoženja 500.500,00 EUR (torej po višji vrednosti). K temu predlogu sta soglasje podala tudi ločitvena upnika, kar vse kaže na to, da pritožničina ocena vrednosti nepremičnine, ki temelji na njenih zaključkih, ne more biti upoštevna, čeprav je pritožnica pri svoji oceni povečanja vrednosti nepremičnine izhajala iz Poročila o slovenskem nepremičninskem trgu za 1. polletje 2019. Dolžnica bi za pravno upoštevno izpodbijanje ocenjene vrednosti premoženja morala predložiti novo oceno vrednosti premoženja, ki jo izdela pooblaščeni ocenjevalec za tisto vrsto premoženja, ki je predmet ocene, česar pa ni storila. Strokovne ocene vrednosti premoženja ne more nadomestiti zgolj z lastnimi mnenji in navedbami. Po 2. odstavku 332. člena ZFPPIPP je pri prvem sklepu o prodaji izklicna cena lahko določena vse do polovice vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti. Toda, tudi v primeru, da bi bile utemeljene pritožbene navedbe, da bi ocena vrednosti premoženja morala biti za 40 % višja, je skladno z 2. odstavkom 332. člena ZFPPIPP sklep o prvi javni prodaji še vedno pravilen (vse do polovice vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti, kar bi ob zatrjevani 40 % rasti še vedno znašalo le 313.906,60 EUR).

14. Stečajni postopek se ne vodi v korist stečajnega dolžnika, temveč v korist upnikov. Upravitelj mora ravnati v njihovo največjo korist in poskrbeti, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov. V konkretnem primeru bi pridobivanje ponovnih ocen vrednosti premoženja na željo dolžnice – zgolj zaradi določitve morebitnega drugačnega izhodišča pri prodaji – povzročilo zgolj dodatne stroške v breme upnikov in stečajne mase ter podaljševalo postopek prodaje, kar pa bi bilo v nasprotju z načeli stečajnega postopka. Glede na predlagani način prodaje z zviševanjem izklicne cene na javni dražbi se bo jasno in transparentno izkazalo, katera je dejanska tržna vrednost premoženja. Pridobivanje dodatnih ocen vrednosti (pri čemer bi še vedno šlo zgolj za oceno) zaradi tega ne bi bilo utemeljeno.

**Glede bistvenih kršitev določb postopka**

15. Pritožnica navaja, da je sklep o prodaji nejasen, saj iz njega ni razvidno, na kaj se cena in varščina nanašata. Višje sodišče pritožbenim očitkom ne pritrjuje. Izpodbijani sklep jasno določa, da znaša izklicna cena za nepremičnino z ID znakom del stavbe ..., do deleža ½, 500.500,00 EUR, varščina pa 25.025,00 EUR. Izpodbijani sklep je torej dovolj jasen, v njem je natančno in določno označen delež nepremičnine, ki se prodaja in njegova izklicna cena, izrek izpodbijanega sklepa pa ne dopušča razlage, da se izklicna cena in varščina nanašata na celotno nepremičnino.

**Glede datuma izpraznitve**

16. Pritožba je neutemeljena tudi v delu, v katerem dolžnica nasprotuje roku za izpraznitev nepremičnine. Sodna praksa je glede tega jasna in ne omogoča nikakršnih izjem (prim. VSL sklep Cst 414/2015, VSL sklep Cst 521/2015, VSL sklep Cst 158/2019). Dolžnica s predlogom za izpraznitev šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu, dejansko predlaga podaljšanje roka za izpraznitev, čemur ni mogoče ugoditi. Sodišče mora s sklepom o prodaji naložiti dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanjsko hišo / stanovanje in jo izroči upravitelju. Naložitev izpraznitve nepremičnine in izročitev upravitelju je obvezna sestavina sklepa o prodaji premoženja v postopku osebnega stečaja. Zato pritožnica ne more uspeti niti s pojasnjevanjem družinskih razmer, do katerih naj bi prišlo v primeru izselitve. Rok, določen v 2. odstavku 395. člena ZFPPIPP, je zakonski rok, ki ga sodišče ne more podaljšati.

17. Dolžnica s pritožbenimi razlogi ne more uspeti. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijanega sklepa (1. odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Izpodbijani sklep je pravilen, izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi pa niso podani. Ker niso podani niti razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 121. členom ZFPPIPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.