Jedro

Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati.

Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon. Ob ugotovitvah, da je konkretna pogodbena najemnina za 226 % oziroma po sprejetju aneksa za 77 % presegala neprofitno najemnino in da je sedaj od nje skoraj trikrat manjša, po presoji revizijskega sodišča obstojijo spremenjene okoliščine.

Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Individualni del (garaža) zaradi pripadnosti posameznemu delu (stanovanju) in dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi, deli usodo stanovanja.

Ponudbo pravične prilagoditve ustreznih pogodbenih pogojev iz četrtega odstavka 112. člena OZ mora nasprotna stranka zahtevati z nasprotnim tožbenim zahtevkom.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se pritožbi tožeče stranke ugodi in se sodba sodišča prve stopnje premeni tako, da se ugodi glavnemu tožbenemu zahtevku, ki se glasi: "Razvežejo se najemna pogodba z dne 5. 3. 1993, aneks k najemni pogodbi z dne 16. 7. 1993 in aneks k najemni pogodbi z dne 19. 12. 1994 za dvosobno stanovanje št. 17, velikosti 57,87 m2, in shrambo 4,23 m2 v drugem nadstropju v stanovanjski hiši ..., ter garažo št. 16 v objektu B-10 v izmeri 15,25 m2, sklenjeni med Občino ..., ki je pravni prednik Mestne občine ... in J. E..

J. E. je dolžna izprazniti dvosobno stanovanje št. 17, velikosti 57,87 m2 in shrambo 4,23 m2 v drugem nadstropju v stanovanjski hiši ..., in garažo št. 16 v objektu B-10, v izmeri 15,25 m2, ter jih prazne oseb in stvari izročiti Mestni občini ..." Odločitev o podrednem tožbenem zahtevku se razveljavi.

Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh povrniti 2.699,04 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo v celoti. Glede glavnega zahtevka za razvezo najemne pogodbe ter izpraznitev in izročitev stanovanja je presodilo, da so sicer izpolnjene pozitivne predpostavke za obstoj spremenjenih okoliščin (prvi odstavek 112. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), vendar ni podan obstoj negativnih (drugi odstavek 112. člena OZ). Do ugovora zastaranja se tako ni opredelilo, glede podrednega zahtevka za ničnost pogodbe ter izpraznitev in izročitev stanovanja pa je presodilo, da zatrjevano nesorazmerje dajatev v času sklepanja pogodbe ne more biti razlog za ničnostno sankcijo. Ob tem je poudarilo, da nesorazmerja dajatev niti ni bilo.

2. Pritožbeno sodišče je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Presodilo je, da je sodba prvostopenjskega sodišča pravilna in zakonita. Glede odločitve o glavnem zahtevku je navedlo delno druge razloge, glede odločitve o podrednem zahtevku pa je pritrdilo razlogom prvostopenjskega sodišča. Ocenilo je, da je glavni tožbeni zahtevek nesklepčen. Poudarilo je še, da tožbene trditve glede najema stanovanja ne morejo utemeljevati predpostavk za razvezo najemne pogodbe glede garaže, ki ni sestavni del stanovanja, zato zanjo ne veljajo kogentne določbe stanovanjskega prava.

Navedbe revidentke 3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je tožnica vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da se njeni pritožbi ugodi in se sodba prvostopenjskega sodišča spremeni tako, da se ugodi tožbenemu zahtevku, oziroma podredno, da se sodbi nižjih sodišč razveljavita in se zadeva vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je stališče o nesklepčnosti tožbenega zahtevka glede garaže napačno, in poudarja, da je zahtevek v zvezi z garažo uveljavljala ločeno, ker to olajšuje morebitno izvršbo. Garaža ni bila vključena v prvotno najemno pogodbo, ker takrat garaže, ki so se gradile za stanovalce naselja ..., še niso bile dokončane. V najem je bila oddana z aneksom k najemni pogodbi in pod istimi pogoji, kot veljajo za stanovanje. Za garažo veljajo kogentne določbe stanovanjskega prava. Razlogi pritožbenega sodišča so tudi sicer napačni. Pri ugotavljanju spremenjenih razmer je pomembno razmerje med profitno in neprofitno najemnino, ki ga je tožeča stranka konkretizirala za konkretni najem. Pomembne so določbe stanovanjskega prava o neprofitni najemnini in ustrezajoče določbe o metodologiji za njeno oblikovanje. Elemente neprofitne najemnine je treba upoštevati takšne, kot so v konkretnem času bili. Za pravilno presojo so pomembne značilnosti oddajanja javnih stanovanj, njihovega gospodarjenja in oblikovanja najemnin za takšna stanovanja. Gre za profitno stanovanje, kar je bilo zapisano že v prvotni pogodbi, zato že samo dejstvo, da konkretna najemnina ne presega neprofitne najemnine, kaže na to, da tožnici najemnina ne prinaša profita, da je izjalovljen pogodbeni namen in da bi bilo takšno pogodbo nepravično vzdržati v veljavi, saj ne ustreza pričakovanjem pogodbenih strank. Tožnica je predložila dejanski izračun stroškov za konkretno stanovanje, saj neprofitna najemnina, izračunana za konkretno stanovanje na podlagi točkovalnega zapisnika za to stanovanje, predstavlja konkreten izračun stroškov v obdobju, za katerega je izračunana. Način izračuna stroškov je bil vedno predpisan z veljavno zakonodajo in le takšen izračun je pravno relevanten. Glede odločitve o podrednem tožbenem zahtevku se tožnica sklicuje na pritožbene navedbe.

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki (375. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), ki je nanjo odgovorila.

Odgovor nasprotne stranke 5. Toženka v odgovoru na revizijo navaja, da so stališča nižjih sodišč pravilna, in predlaga, naj revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo zavrne.

6. Že po izteku zakonskega roka za vložitev revizije (prvi odstavek 367. člena ZPP) je tožnica vložila vlogo, ki vsebinsko predstavlja dopolnitev revizije. Ker je dopolnitev prepozna in zato neupoštevna, revizijsko sodišče njene vsebine ne povzema.

7. Revizija je utemeljena.

8. Revizija je izredno pravno sredstvo proti pravnomočni sodbi pritožbenega sodišča in ima v primerjavi s pritožbo kot rednim pravnim sredstvom proti sodbi prvostopenjskega sodišča omejen obseg in omejene razloge izpodbijanja. Zato je neupoštevno vsako pavšalno sklicevanje na pritožbene navedbe, ki naj bi predstavljale sestavni del revizije. Revizijsko sodišče sme in lahko obravnava le tiste razloge, ki so obrazloženi v sami reviziji, ne pa v drugem pravnem sredstvu. Izpodbijano sodbo tako preizkusi v mejah razlogov, ki so navedeni v reviziji, pri čemer pazi po uradni dolžnosti (le) na pravilno uporabo materialnega prava (371. člen ZPP). V skladu z navedenim je neupošteven tisti del revizije, v katerem se tožnica glede odločitve o podrednem tožbenem zahtevku sklicuje na pritožbene navedbe.

9. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo dejansko stanje, ki ga je v bistvenem mogoče povzeti v naslednjem:- 5. 3. 1993 sta pravdni stranki na podlagi Pravilnika o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem (Ur. l. RS, št. 59/92) sklenili najemno pogodbo za profitno stanovanje (upravičence za najem je določal omenjeni pravilnik; trajanje najemnega razmerja je bilo določeno za določen čas, za čas trajanja delovnega razmerja; najemnina je znašala 5 DEM/m2 v tolarski protivrednosti); - 16. 7. 1993 sta z aneksom sklenili najemno razmerje za garažni boks; - pogodbena najemnina je takrat za 226% presegala neprofitno najemnino; - zaradi spremembe Pravilnika o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem (Ur. l. RS, št. 68/94) sta 19. 12. 1994 z aneksom najemnino znižali na 2,5 DEM/m2 in hkrati najemno pogodbo spremenili v najemno pogodbo za nedoločen čas; - pogodbena najemnina je takrat za 77% presegala neprofitno najemnino; - v času pogodbenega razmerja je prišlo do povečanja neprofitnih in profitnih najemnin za stanovanja, ki jih oddaja tožnica; - v času uveljavljanja spremenjenih okoliščin je bila pogodbena najemnina 21.679 SIT (sedaj 90,46 EUR), neprofitna najemnina pa bi znašala 59.155 SIT (sedaj 246,84 EUR).

10. Po določilu 112. člen OZ lahko stranka, katere izpolnitev obveznosti je otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe, če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je.

11. Pri zahtevku za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki je lahko vezana le na prekluziven (in ne zastaralni) rok, ki pa ga zakon zanjo ne določa. S to tožbo se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati(1). Položaj nasprotne stranke ob tem je sicer negotov, saj ni nujno, da sploh ve za spremenjene okoliščine, hkrati pa tudi ne more vedeti, ali jih bo prizadeta stranka uveljavljala. Tak položaj lahko pri trajnih pogodbenih razmerjih teoretično traja v neskončnost (načelo pravne varnosti), vendar gre v breme prizadete stranke (stranke, katere obveznost je otežena, oziroma stranke, ki ne more uresničiti namena pogodbe), medtem ko ima nasprotna stranka od njega lahko celo koristi. Po presoji revizijskega sodišča pa je bistveno, da je položaj nasprotne stranke v zadostni meri varovan z izjemnostjo uporabe instituta spremenjenih okoliščin, z uveljavljanjem preko ustreznega tožbenega zahtevka pred pristojnim sodiščem in s sodno prakso, po kateri se pri učinkovanju razveze upoštevajo konkretne okoliščine primera. To pomeni, da se pri trajnih pogodbenih razmerjih pogodba praviloma razveže z učinkom ex nunc, z možnostjo morebitnih odškodninskih zahtevkov. Ugovor zastaranja, ki ga je toženka postavila na prvi stopnji sojenja, po presoji revizijskega sodišča zato ni utemeljen.

12. Stališče pritožbenega sodišča, da je tožbeni zahtevek nesklepčen (smiselna uporaba 3. točke prvega odstavka 318. člena ZPP) oziroma da tožbene trditve ne utemeljujejo dejstev o spremenjenih okoliščinah, je napačno. Tožbene trditve o tem, kaj obsega neprofitna najemnina (s pojasnilom, da neprofitna najemnina najemodajalcu ne prinaša dobička, medtem ko mu manjša najemnina od neprofitne prinaša izgubo), izražen namen po pridobivanju dobička (s pojasnilom, da konkretna najemnina prinaša izgubo) in primerjava konkretne najemnine z neprofitno najemnino, so po oceni revizijskega sodišča dovolj konkretizirane. Ugotovitve prvostopenjskega sodišča, ki so potrdile resničnost trditev tožeče stranke, omogočajo zaključek, da so v konkretni zadevi podane spremenjene okoliščine. Neprofitna najemnina je namreč zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon Šglej 63. člen prejšnjega Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS/I, št. 18/91 in nasl., v nadaljevanju SZ) oziroma 118. člen sedanjega Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03 in nasl., v nadaljevanju SZ-1)Ć. Zaključek, da neprofitna najemnina najemodajalcu ne prinaša dobička, izhaja iz same opredelitve njenih elementov. Ob tem revidentka pravilno opozarja, da so zanjo stroški stanovanja predpisani oziroma da predstavljajo prav neprofitno najemnino, izračunano za konkretno stanovanje na podlagi vsakokratne veljavne metodologije. Stališče pritožbenega sodišča, da so navedbe o spremembah stanovanjskih predpisov glede neprofitne najemnine in spremembe metodologije za njeno izračunavanje nebistvene, je tako zmotno (kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, pa so te spremembe bistvene tudi pri presoji negativnih predpostavk obstoja spremenjenih okoliščin). Pravilno sicer navaja, da je profit realna kategorija, vendar se pri osebah javnega prava zaradi normiranosti neprofitne najemnine (le-ta pri osebah javnega prava dejansko predstavlja stroške stanovanja) povsem izenači z normativno kategorijo. Upoštevajoč, da je konkretna pogodbena najemnina za 226% oziroma po sprejetju aneksa za 77% presegala neprofitno najemnino in da je sedaj od nje skoraj trikrat manjša, po presoji revizijskega sodišča ni dvoma, da obstojijo spremenjene okoliščine.

13. Drugi odstavek 112. člena OZ določa negativne predpostavke, ki povzročijo, da se prizadeta stranka ne more sklicevati na spremenjene okoliščine. Razveze pogodbe ni mogoče zahtevati, če bi morala prizadeta stranka ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati ali če bi se jim lahko izognila oziroma če bi njihove posledice lahko odklonila. Ravnanja tožnice, možnost upoštevanja in izognitve spremembam ter njihovo (ne)pričakovanost je treba ob dejstvu, da gre za pravni subjekt javnega prava, ki ima kot eno izmed svojih dejavnosti opredeljeno oddajanje stanovanj, presojati po pravnem standardu skrbnosti dobrega strokovnjaka (6. člen OZ).

14. Nižji sodišči sta po oceni revizijskega sodišča obstoj negativnih predpostavk materialnopravno napačno presodili. Pri sami presoji ne gre prezreti, da sta pravdni stranki najemno pogodbo izvajali več kot desetletje in da zvišanja najemnine ni mogoče enačiti z običajnim dvigom cen. SZ je leta 1991 uvedel korenite spremembe stanovanjskega prava (ukinitev družbene lastnine na stanovanjskem področju in prehajanje s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja). Prilagoditev ni bila hipna, zato so se sledi prejšnje ureditve (temelječe na neprofitnosti na vseh ravneh stanovanjskega prava) le stežka in počasi odpravljale. V takšni situaciji je bilo predvidevanje sprememb težavno, mnogokrat celo nemogoče opravilo. Ob hkratnih gospodarskih spremembah so takrat običajna tveganja predstavljala predvsem inflatorna gibanja. Navedeno še posebej velja za urejanje najemnin, za področje, ki je tudi po sprejetju SZ v bistvenem ostalo nespremenjeno. SZ je razveljavil večino dotedanjih podzakonskih predpisov, vendar pa je med drugim (glej tretji odstavek 159. člena) obdržal v veljavi Enotno metodologijo za določanje in evidentiranje stanarin v SR Sloveniji (Ur. l. SRS, št. 25/81 - Metodologija). Metodologija je bila razveljavljena šele z novelo SZ-D (Ur. l. RS, št. 1/00), ki je spremenila tudi 62. in 63. člen zakona (slednji se nanaša na neprofitno najemnino). Eden izmed razlogov za sprejem novele je bil v tem, da dotedanje neprofitne najemnine niso pokrivale dejanskih stroškov uporabe(2). Neskladje je bilo odpravljeno z dvigom neprofitnih najemnin v petletnem obdobju (peti odstavek 5. člena SZ-D). Na podlagi SZ-D je bil (še pred vloženo tožbo v obravnavani zadevi) izdan nov podzakonski predpis, in sicer Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Ur. l. RS, št. 23/00 in nasl. - Odlok). Na podlagi teh dveh pravnih aktov so se neprofitne najemnine bistveno spremenile. Šele odtlej predstavljajo gospodarski pojem, ki poleg stroškov, ki omogočajo enostavno reprodukcijo stanovanjskih objektov, vključuje tudi stroške kapitala (prim. 11. člen Metodologije in 2. člen Odloka). Do postopnega dviga neprofitnih najemnin je prišlo tudi ob sprejetju SZ-1 (glej 181. člen SZ-1) oziroma Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Ur. l. RS, št. 131/03 in nasl.). Navedeni predpisi (in na njih temelječi podzakonski predpisi) sicer praviloma upoštevajo inflatorna gibanja (določajo vrednosti cen stanovanj, ki so osnova za izračun najemnine, v točkah, ki so izražene v tolarski protivrednosti tuje valute), rast življenjskih stroškov in cen na drobno (preko elementov za izračun najemnine), vendar ne upoštevajo rasti samih najemnin. Rast najemnin, ki je presegala inflatorna gibanja, rast življenjskih stroškov in cen na drobno, je upoštevana le ex ante, z vsakokratnimi spremembami pravnih aktov. S tem pravotvornim procesom in s podobnim tempom se je izoblikovalo tudi vedenje oziroma pravna zavest o tem, da je prav višina neprofitne najemnine tista, ki jo zakonodajalec lahko spreminja glede na dane gospodarske okoliščine(3), kar je pripeljalo do posledičnega (skrbnega) ravnanja pravnih subjektov, ki so tržne najemnine pričeli določati v razmerju do neprofitne najemnine. Revizijsko sodišče zato (ob upoštevanju navedenih okoliščin, med katerimi je treba posebej izpostaviti strukturne spremembe pri oblikovanju najemnin, ki so bile uveljavljene z novelo SZ-D, in postopni razvoj pravne zavesti) ocenjuje, da so bile spremembe nepričakovane in da jih tožnica ne bi mogla upoštevati in se jim izogniti oziroma jih odvrniti. Tožnica se je kot skrben gospodarstvenik z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) presegalo njeno dolžno skrbnost. 15. Ker ni dvoma, da so nastale okoliščine (konkretna najemnina, ki je tožnici prinašala dobiček, ji sedaj prinaša izgubo), ki otežujejo izpolnitev tožničine obveznosti, da pogodba ne ustreza več pričakovanjem strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (spremenjene okoliščine), se revizijsko sodišče ni opredelilo do razlogov pritožbenega sodišča o izjalovljenem namenu pogodbe, saj le-ta predstavlja le alternativno okoliščino za obstoj spremenjenih okoliščin (glej 112. člen OZ). Ob tem pa velja dodati, da "ugotovitev" pritožbenega sodišča o namenu oddati službeno (kadrovsko) stanovanje ne izključuje ugotovitev prvostopenjskega sodišča, iz katerih izhaja, da je bil namen oddaje stanovanja tudi v pridobivanju dobička oziroma da namen zagotovo ni bil v tem, da bi tožnici s stanovanjem nastajala izguba.

16. Napačna je tudi materialnopravna presoja pritožbenega sodišča o nesklepčnosti tožbenega zahtevka glede garaže. Sicer velja, da garaža ni sestavni del stanovanja, da je individualen prostor (4. člen SZ-1) in da se nanjo ne nanašajo kogentne določbe stanovanjskega prava o določanju najemnine, vendar je treba v konkretnem primeru po presoji revizijskega sodišča pogodbo vseeno razvezati v celoti, kar pomeni, da je treba zaradi obstoja spremenjenih razmer na področju stanovanjske najemnine razvezati tudi aneks k najemni pogodbi, s katerim sta se pravdni stranki dogovorili za najem garaže. Razlogi za takšno stališče niso samo v tem, da pogodba z vsemi svojimi spremembami (aneksi) predstavlja (praviloma) celoto, temveč je takšna odločitev skladna z določbo tretjega odstavka 4. člena SZ-1 (podobno določbo je vseboval tudi drugi odstavek 2. člena SZ), po kateri individualni deli pripadajo posameznim delom. Po oceni revizijskega sodišča zato individualni del (garaža) zaradi navedene pripadnosti (in dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi) deli usodo posameznega dela (stanovanja).

17. Pripravljenost toženke k povečanju najemnine skladno z inflacijo v Republiki Nemčiji ne more vplivati na pravilnost same odločitve, saj gre za neupoštevno navedbo. Takšna navedba bi morala biti po presoji revizijskega sodišča podana s postavitvijo ustreznega (nasprotnega) tožbenega zahtevka, česar toženka ni storila. OZ sicer določa, da se pogodba ne razveže, če druga stranka ponudi ali privoli, da se ustrezni pogodbeni pogoji pravično spremenijo (četrti odstavek 112. člena OZ), vendar to ne izključuje zaveze, da mora stranka v pravdnem postopku takšen cilj zasledovati z ustreznim pravnim sredstvom. OZ namreč določa materialnopravna upravičenja (npr. civilne pravice), o njih govori na splošno in uporablja drugačne izraze kot procesno pravo, v katerem se morajo ta upravičenja udejanjati z ustreznimi procesnimi sredstvi (npr. z nasprotno tožbo). Odgovor na vprašanje, s kakšnim procesnim sredstvom se določeno materialnopravno upravičenje uveljavlja, je pogosto stvar enotne sodne prakse in pravne teorije. Pri sami uporabi instituta spremenjenih okoliščin so stališča obeh relativno jasno izoblikovana(4). V konkretnem primeru lahko tožnica zahteva le razvezo, ne pa spremembe pogodbe, ki jo stranki lahko dosežeta samo sporazumno (npr. s sodno poravnavo). Glede na samo besedilo četrtega odstavka 112. člena OZ tudi ni dvoma, da je tožena stranka tista, ki mora ponuditi pravično prilagoditev in ki lahko privoli v ponudbo tožeče stranke. Privolitev tožeče stranke v ponudbo tožene stranke bi v pravdi privedla do sklenitve sodne poravnave, saj bi med strankama obstojalo soglasje o vsebini spornih določil. V tej zadevi je tožnica svoj tožbeni zahtevek utemeljevala tudi s trditvijo, da bi morala toženka plačevati za 25% višjo najemnino od neprofitne, medtem ko se je toženka med drugim branila tudi s tem, da je (pavšalno) izrazila pripravljenost oziroma ponudbo k prilagoditvi najemnine z inflacijo v Republiki Nemčiji, vendar sta obe stranki predlog nasprotne zavrnili. V takšni situaciji se morebitna zavrnitev tožbenega zahtevka, ker je toženka izkazala ponudbo pravične prilagoditve, izkaže za nevzdržno in nesprejemljivo s stališča samega cilja pravdnega postopka, ki je v razrešitvi spora med strankama. Zavrnitev tožbenega zahtevka namreč tožnici ne zagotavlja, da bo toženka pripravljenost, ki jo je izkazala v pravdi, spoštovala tudi kasneje. Toženkino kasnejše spoštovanje pripravljenosti k pravični prilagoditvi pogodbe oziroma varstvo tožnice (posledice ponudbe) je mogoče zagotoviti le z zahtevo, da mora toženka ponudbo pravične prilagoditve izraziti z nasprotno tožbo (oblika ponudbe). Samo in šele v takšnem primeru bo sodišče namreč lahko zavrnilo tožbeni zahtevek, ker tožeča stranka ni sprejela ponudbe pravične prilagoditve (četrti odstavek 112. člena OZ), saj bo hkrati odločalo o nasprotnem tožbenem zahtevku. V primeru utemeljenosti nasprotnega tožbenega zahtevka bo lahko pogodbo tudi pravično spremenilo, saj bo z odločbo nadomestilo izostanek tožničinega soglasja (četrti odstavek 112. člena OZ) in razrešilo spor, ki ga stranki ne moreta sporazumno razrešiti. Sama odločitev pa bo zavezovala tudi toženko oziroma stranko, ki je dala ponudbo (v obliki nasprotne tožbe). Po presoji revizijskega sodišča mora torej glede na povedano nasprotna stranka ponudbo pravične prilagoditve zahtevati(5) z nasprotnim tožbenim zahtevkom, zato so toženkine (pavšalne) navedbe o pripravljenosti k pravični prilagoditvi ustreznih pogodbenih pogojev neupoštevne. Nenazadnje pa revizijsko sodišče še dodaja, da takšna ponudba (postavljena z nasprotnim tožbenim zahtevkom) tudi drugače ne bi predstavljala ponudbe pravične prilagoditve. Ponudba pravične prilagoditve namreč narekuje pravično upoštevanje sprememb neprofitne najemnine, saj so bile ravno te spremembe bistven element nastanka spremenjenih okoliščin. Ob ugotovitvah, da je v času sklepanja najemne pogodbe (in aneksa) sporna najemnina presegala neprofitno najemnino, medtem ko je ponujena najemnina (glede na splošno znana dejstva o inflatornih gibanjih) od nje nižja, ni dvoma, da ne gre za ponudbo prav ične prilagoditve.

18. Nižji sodišči sta torej materialnopravno zmotno odločili, vendar zaradi tega dejansko stanje ni bilo zmotno ali nepopolno ugotovljeno. Revizijsko sodišče je zato tožničini reviziji ugodilo in na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP odločilo tako, kot izhaja iz izreka te odločbe. Odločitev o ugoditvi glavnemu tožbenemu zahtevku je terjala razveljavitev odločitve o podrednem tožbenem zahtevku, saj gre za povezana zahtevka.

19. Revizijsko sodišče je na podlagi drugega odstavka 165. člena ZPP odločilo tudi o stroških vsega postopka. S to odločbo so tako (skladno z odvetniško tarifo) tožnici priznani stroški prvostopenjskega (500 točk za tožbo, 375 točk za prvo pripravljalno vlogo, 5 x 250 točk za ostale pripravljalne vloge, 500 točk za zastopanje na prvem naroku, 3 x 50 točk urnine in 250 točk za zastopanje na drugem naroku za glavno obravnavo, vse z upoštevanjem 20% DDV-ja), pritožbenega (625 točk za odgovor na pritožbo z upoštevanjem 20% DDV-ja) in revizijskega postopka (750 točk za revizijo z upoštevanjem 20% DDV-ja), ki so naloženi v plačilo toženki (prvi odstavek 154. člena in 155. člen ZPP). Tožnici v pritožbenem postopku niso priznani stroški za vlogi, s katerima je pritožbeno sodišče seznanjala s prakso samega pritožbenega sodišča, stroški za odgovor na odgovor na pritožbo, saj niso bili potrebni, in stroški za prepozno dopolnitev revizije.

.Op. št. (1): Prim. Stojan Cigoj, Teorija obligacij, Ljubljana 2003, str. 409. Op. št. (2): Glej Poročevalec DZ, št. 43/99, str. 42 in 43.Op. št. (3): Glej npr. odločbi Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-303/00 z dne 20. 2. 2003 in U-I-192/03 z dne 13. 5. 2004. Op. št. (4): Glej Obligacijski zakonik s komentarjem, Ljubljana 2003, 1. knjiga, komentar 112. člena OZ. Op. št. (5): Podobno tudi Stojan Cigoj, Teorija obligacij, Ljubljana 2003, str. 340.