Jedro

Prvotna pogodba o upravljanju, ki so jo etažni lastniki stavb C in D sklenili s tožečo stranko, je prenehala veljati s tem, ko so ti zamenjali upravnika in za upravnika določili toženo stranko. Zato na njeni podlagi tožeča stranka ni bila upravičena od etažnih lastnikov stavb C in D vtoževati sorazmernega dela upravniških storitev, posledično pa tudi ne od tožene stranke zaradi zatrjevane opustitve ravnanja v skladu z 71. členom SZ-1 na odškodninski podlagi.

Nujna gestija je dopustna takrat, ko gestor ravna v stiski, ker posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda. Zato so neutemeljene in tudi bistveno presplošne navedbe tožeče stranke, da opravljeni posli upravljanja skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, pomenijo nujne posle, ki jih ni bilo mogoče odložiti ter da bi bila tožeča stranka na tej podlagi upravičena do vtoževanega zneska.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je toženi stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 405,04 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 114493/2013 z dne 11. 7. 2013 razveljavilo tudi v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (tč. I izreka). Tožeči stranki je naložilo povrnitev 802,63 EUR pravdnih stroškov (tč. II izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in ugodi tožbenemu zahtevku oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in tožeči stranki naloži v plačilo priglašene stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka v tem postopku zahteva plačilo stroškov upravljanja skupnih delov in naprav v poslovno stanovanjski soseski N za obdobje od junija 2012 do septembra 2012, ki odpade na etažne lastnike stavb C (na naslovu D. 1 in 2) in D (na naslovu D. 3 in 4; v nadaljevanju stavbi C in D).

6. Utemeljevala je, da je bila za upravnika navedene soseske določena s Pogodbo o upravljanju storitev upravljanja, obratovanja in vzdrževanja skupnih prostorov in naprav ter funkcionalnega zemljišča za objekte A, B, C, D in E z dne 23. 6. 2000. Etažni lastniki stavb C in D so za upravnika svojih dveh stavb kasneje določili toženo stranko, zaradi česar sta pravdni stranki podpisali Zapisnik predaje poslov upravljanja z dne 30. 11. 2011 (v nadaljevanju Zapisnik). V 3. točki Zapisnika, kjer so opredeljeni skupni deli in naprave, ki služijo celotni soseski, je tudi določeno, da bo do sklenitve drugačnega dogovora s skupnimi deli in napravami še vedno upravljala tožeča stranka in s stroški upravljanja bremenila vse lastnike, ki jim navedeni deli služijo. V Zapisniku cena (odmena) za storitev tožeče stranke ni določena.

7. SZ-1 v 23. členu ureja skupne dele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam. V skladu s prvim odstavkom 23. člena SZ-1 imajo pod pogoji iz tega zakona skupni deli večstanovanjske stavbe, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori in podobno), ki služijo večstanovanjski stavbi kot celoti ali več večstanovanjskim stavbam ali drugim nepremičninam, poseben pravni položaj. S takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi (četrti odstavek 23. člena SZ-1). Če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, zakon podeljuje upravniku aktivno legitimacijo za vložitev predloga v nepravdnem postopku, ki o tem vprašanju odloči (prim. četrti odstavek 23. člena SZ-1).

8. Četrti odstavek 23. člena SZ-1 tudi določa, da se breme (tj. stroške) upravljanja takšnega skupnega dela razdeli med skupne lastnike. Etažni lastniki so solastniki skupnih delov in so že po splošni ureditvi dolžni nositi bremena skupne stvari (prvi odstavek 105. člena v zvezi s 68. členom SPZ; 30. člen SZ-1). Ureditev glede skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam (23. člen SZ-1), v ničemer ne odstopa od splošnega režima. Upravnik je le zastopnik etažnih lastnikov v poslih upravljanja (drugi odstavek 48. člena SZ-1 in četrti odstavek 118. člena SPZ), zato ni materialnopravni zavezanec za plačilo stroškov.

9. Tožeča stranka tudi ni nikoli trdila, da bi s toženo stranko sklenila pogodbo, na podlagi katere bi se tožena stranka kot novi upravnik stavb C in D (samostojno) zavezala plačevati stroške upravljanja skupnih delov v vtoževani višini. Tožena stranka namreč ni bila stranka Pogodbe o upravljanju iz leta 2000, zato na tej podlagi ni zavezana plačevati storitev tožeči stranki (prvi odstavek 125. člena OZ). Prav tako pa določbe Zapisnika, četudi bi se jih štelo kot dogovor o upravljanju skupnih delov med upravniki v smislu četrtega odstavka 23. člena SZ-1, ne vsebujejo zaveze tožene stranke k plačevanju stroškov (izključnega) upravljanja tožeče stranke in tudi ne cene za zagotavljanje teh storitev. Prav tako pa iz zapisa tč. 3 Zapisnika ni mogoče sklepati, da bi tožena stranka kot upravnik stavb C in D nastopala v imenu in za račun etažnih lastnikov in se v njihovem imenu zavezala k nadaljnjemu plačevanju stroškov upravljanja skupnih delov po pogodbi o upravljanju iz leta 2000 v smislu 68. člena SZ-1. 10. Tožeča stranka je tudi utemeljevala, da čeprav upravnik (tožena stranka) v osnovi ni zavezanec za plačilo stroškov, pa bi bilo v konkretnem primeru utemeljeno vtoževane stroške naložiti v plačilo toženi stranki, ker da ni postopala po 71. členu SZ-1 s tem, ko s strani tožeče stranke posredovanih računov ni delila med etažne lastnike stavb C in D, ki jih je upravljala. Prvi odstavek 71. člena SZ-1 določa, da mora upravnik brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika. Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku 8 delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe (drugi odstavek 71. člena SZ-1). Ureditev upravnikovega ravnanja po 71. členu SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (tj. dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki slednje obvezuje te storitve tudi plačevati (prim. prvi in četrti odstavek 68. člena SZ-1). Prvotna pogodba o upravljanju iz leta 2000, ki so jo etažni lastniki stavb C in D sklenili s tožečo stranko, je prenehala veljati s tem, ko so ti zamenjali upravnika in za upravnika določili toženo stranko (49. člen SZ-1). Zato na njeni podlagi tožeča stranka ni bila upravičena od etažnih lastnikov stavb C in D vtoževati sorazmernega dela upravniških storitev (prim. prvi odstavek 239. člena OZ), posledično pa tudi ne od tožene stranke zaradi zatrjevane opustitve ravnanja v skladu s 71. členom SZ-1 na odškodninski podlagi.

11. Tožba, v kateri je tožeča stranka vtoževani znesek izračunala „kot sorazmerni del iz predhodne pogodbe“(1) oziroma je pri izračunu “izhajala iz pogodbe, ki jo je imela sklenjeno z vsemi lastniki cele soseske in je iz pogodbeno dogovorjenega zneska (stroška svoje storitve - upravljanja) izračunala delež, ki realno odpade na tudi izločene in seveda le v tistem deležu, ki se nanaša na skupne dele in naprave“ (navedbe tožeče stranke na l. št. 70 na hrbtni strani), ta pogodba pa je bila odpovedana, je neodpravljivo nesklepčna, zato je tožbeni zahtevek neutemeljen. Tudi na podlagi četrtega odstavka 23. člena SZ-1 etažnih lastnikov namreč ni mogoče bremeniti s stroški upravljanja skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, na podlagi cene storitve iz odpovedane, torej neveljavne pogodbe o upravljanju.

12. Opravljanje tujih poslov je izjema od načelne prepovedi vmešavanja v tuje zadeve, zato jo je treba razlagati restriktivno. Tujega posla se sme kdo nepoklicano lotiti samo, če ga ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda ali bi bila zamujena očitna korist (199. člen OZ). Nujna gestija je dopustna takrat, ko gestor ravna v stiski, ker posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda. Obstajati mora konkretna nevarnost škode, ki jo gestor želi preprečiti s svojim ravnanjem, ali mora škoda že nastajati.(2) Sodna praksa zavzema stališče, da sklicevanje na splošno znana dejstva za utemeljitev nujnosti ali koristnosti gestije ne zadošča (npr. VSL sodba II Cp 3636/2012). Zato so neutemeljene in tudi bistveno presplošne navedbe tožeče stranke, da opravljeni posli upravljanja skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, pomenijo nujne posle, ki jih ni bilo mogoče odložiti ter da bi bila tožeča stranka na tej podlagi upravičena do vtoževanega zneska.

13. Uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in niso podane kršitve, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Sodišče je odgovarjalo zgolj na pritožbene razloge, ki so po njegovi oceni odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške. Dolžna pa je toženi stranki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 312,00 EUR (tar. št. 3210 ZOdvT), 20,00 EUR za poštne in telekomunikacijske storitve (tar. št. 6002 ZOdvT) in 22% DDV, kar skupaj znaša 405,04 EUR. To obveznost je dolžna tožeča stranka izpolniti v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

Op. št. (1): Tj. Pogodbe o upravljanju z dne 23. 6. 2000. Op. št. (2): A. Polajnar Pavčnik v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 61.