Jedro

V zvezi s tč. IX. najemne pogodbe je odločilna ugotovitev, da toženec od 1. julija 1990 dalje ni plačal najemnine, po tej določbi najemne pogodbe preneha v primeru izpada plačila najemnine za dobo več kot šest mesecev.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z delno sodbo ugotovilo, da je prenehalo najemno razmerje med pravdnima strankama po pogodbi z dne 22.2.1989 in toženi stranki naložilo, da izprazni poslovni prostor in ga izroči tožeči stranki. Odločitev o stroških postopka je pridržalo za kasnejšo sodbo. Ugotovilo je, da toženec od julija 1990 dalje ni plačeval najemnine in da je tudi sicer kršil pogodbo, pri čemer je kot neutemeljene zavrnilo njegove ugovore, da je z neplačano najemnino kril stroške namestitve strelovoda in da ni vedel, kam bi nakazal najemnino.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženčevo pritožbo in je potrdilo sodbo prve stopnje. Glede na toženčeve pritožbene navedbe je izrecno opozorilo na pogodbeno določilo iz najemne pogodbe med strankama, po katerem pogodba preneha veljati, če najemnina ni plačana za več kot šest mesecev. Ta razlog pa je podan. Drugi toženčev ugovor, da ni vedel kam plačati, pa je zavrnilo s sklicevanjem na določbo 327.čl. ZOR, ki ureja izpolnitev obveznosti s položitvijo pri sodišču. Proti tej sodbi vlaga toženec revizijo. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlaga, da revizijsko sodišče sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da se sodba druge stopnje neutemeljeno sklicuje na 28.čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki ureja možnost odstopa od pogodbe v primeru neplačevanja najemnine, vendar je treba v tem primeru izpraznitev zahtevati z nalogom, ne pa tako, kot je to storila tožeča stranka v tem postopku, da je povsem spremenila dejansko podlago svojemu zahtevku. Navaja, da zahtevek za zvišanje najemnine ni opomin za plačilo in da je toženec že ob sklenitvi pogodbe vnaprej plačal pretežni del najemnine. Zato ni mogoče šteti, da je prišel toženec v zamudo v času, ko tožnika nista hotela sprejemati na običajen način preostalega dela najemnine.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo zavrača revizijske navedbe in predlaga, da sodišče revizijo zavrže, ker tožeča stranka ne obstaja več, ker je na svojem naslovu neznana.

Javni tožilec Republike Slovenije se o reviziji ni izjavil ( 3. odst. 390.čl. ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Pravdni stranki sta uredili najemno razmerje za sporne poslovne prostore z najemno pogodbo z dne 22.2.1989. S to pogodbo so natačno določene medsebojne pravice in obveznosti. Pogodba je sklenjena za določen čas in sicer do 2.4.1996, vendar je v tč. IX. določeno, da najemna pogodba preneha v primeru izpada plačila najemnine za dobo več kot šest mesecev. Najemnina pa je določena v drugi alinei tč. IV. pogodbe in sicer v tedanji dinarski vrednosti 3200 DEM letno, plačljivo v štirih letnih akontacijah z zapadlostjo vsakega prvega za naslednje tromesečje. Ta pogodba je podlaga za ugotavljanje utemeljenosti tožbenega zahtevka na prenehanje najemnega razmerja in izpraznitev prostorov. V zvezi s tč.IX. pogodbe je zato odločilna ugotovitev, da toženec od 1. julija 1990 dalje ni plačeval najemnine. Toženec je sicer ugovarjal, da najemnine ni bil dolžan plačati, ker ni mogel obratovati po krivdi tožeče stranke, da je z najemnino poračunal strelovod in končno, da tožnika nista sprejemala najemnine in mu nista hotela tega omogočiti. V zvezi s tem je bilo ugotovljeno, da razlogov za prekinitev obratovanja nista povzročila tožnika in da namestitev strelovoda ni bremenila njiju. To so dejanske ugotovitve, ki jih revizijsko sodišče ne more preizkušati in so zato podlaga tudi za revizijsko odločitev (3. odst. 385.čl. ZPP). Upniško zamudo pa urejajo določbe 327. do 335.čl. zakona obligacijskih razmerjih. Če je upnik v zamudi, je dolžnik prost svoje obveznosti, če dolgovano stvar položi pri sodišču. Toženec bi se torej lahko rešil svoje dolžniške zamude zaradi neplačila najemnine tako, da bi dolžne zneske položil pri sodišču. Zgolj ponujanje plačila dolžnika ne reši zamude. Zato je izpodbijana odločitev, po kateri je prenehalo najemno razmerje med strankama, v skladu z določbo tč. IX. pogodbe in je pravilna.

Glede na navedeno je ugotavljanje ostalih kršitev pogodbe za ta del postopka, ko se odloča le o prenehanju najemnega razmerja, odveč. Za odločitev o prenehanju najemnega razmerja in o izpraznitvi poslovnih prostorov zadostuje ugotovitev o kršitvi IX.čl. pogodbe.

Tudi ostali revizijski očitki niso utemeljeni. Res je, kar navaja tožena stranka v reviziji, da je tožeča stranka večkrat spremenila tožbeni zahtevek in tudi dejansko podlago tožbe. Vendar se je tožena stranka vsakič brez ugovorov spustila v obravnavanje brez nasprotovanja spremembi, tako da se šteje, da je privolila v spremembo (3. odst. 190.čl. ZPP). Neutemeljeno se sklicuje tožena stranka tudi na določbo 28.čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Ta določba namreč ne pride v poštev, ker sta pravdni stranki z določilom tč. IX. pogodbe drugače uredili razloge za prenehanje pogodbe.

Uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je revizijsko sodišče revizijo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).