Jedro

Zakon zagotavlja sistemske možnosti za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem pri stavbah z več posameznimi deli v doslej nerazrešenih primerih. Glede vpisa v zemljiško knjigo je situacija taka, kot če bi bila etažna lastnina vpisana na podlagi ZPPLPS. ZVEtL v 31. členu predpisuje, da se v takem primeru vzpostavi etažna lastnina po njegovih določbah. Ni pravilno razločevati med primeri, ko je do vknjižbe samo nekaj posameznih delov stavbe (lahko tudi vknjižbe skupnih delov) prišlo na podlagi takrat veljavnih predpisov, in primeri (kot je obravnavani), ko se določeni posamezni deli v zemljiško knjigo niso vpisali zaradi takrat (pre)strogega upoštevanja načela superficies solo cedit s strani upravnega organa.

Izrek

Pritožbi predlagatelja se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrglo predlog predlagatelja za vzpostavitev etažne lastnine za posamezne dele stavbe z ident. št. 1, k. o. X, ki še niso vpisani v zemljiško knjigo. Ugotovilo je, da je etažna lastnina na stavbi že vzpostavljena, zato predlog ne izpolnjuje procesnih predpostavk za meritorno obravnavanje po določbah Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine (ZVEtL).

2. Zoper sklep se pritožuje predlagatelj iz razlogov napačno ugotovljenega dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava, predlaga njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve v nov postopek. Po mnenju pritožbe ne drži stališče sodišča prve stopnje, da gre za novo nastale dele, saj naj bi iz predloženega pravnega naslova (prodajne pogodbe z dne 14. 7. 2003) izhajalo, da je pritožnik kupil točno določen prostorsko odmerjen prostor še pred evidentiranjem stavbe v kataster stavb in pred vzpostavitvijo etažne lastnine. Če je bilo to dejstvo sporno, bi ga (tako pritožba) sodišče moralo raziskati. Pritožnik zatrjuje, da gre za primer nedokončane etažne lastnine, ki je bila že oblikovana ob svojem nastanku, vendar ni bila ustrezno vzpostavljena v zemljiški knjigi. Izpodbija zaključek sodišča prve stopnje, da je mogoče po ZVEtL izpeljati vzpostavitev nedokončane etažne lastnine samo v primerih iz ZPPLPS(1). To je le en od primerov, ki naj bi jih zakon predvideval. Pritožba opozarja na namen ZVEtL-a, ki naj bi bil v sanaciji stanj, ko je bila etažna lastnina že oblikovana pred 1. 1. 2003, ni pa bila v celoti vknjižena oz. vzpostavljena zaradi neurejene zakonodaje. Navaja razlago, zakaj do vpisa obravnavanih garažnih prostorov v zemljiški knjigi še ni prišlo: gre za podzemni objekt, ki ni vezan na parcelo oz. zemljišče stavbe, kateri funkcionalno pripada, temveč se razteza pod stavbiščem druge stavbe. Upravni organ se je sprva postavil na stališče, da garaž, ki se zajedajo v parcele stavbišča okoliških stavb, v kataster stavb ni mogoče vključiti kot posamezne dele določene stavbe (zaradi načela superficies solo cedit), kasneje pa je to stališče spremenil in omogočil vpis spornih garaž v kataster stavb kot posameznih delov objekta ID 1. Pritožnik opozarja, da vzpostavitev etažne lastnine s sporazumom praktično ni mogoča, saj je v stavbi trenutno 521 lastnikov, zato je soglasje vseh vprašljivo ter nedvomno časovno in finančno obremenjujoče. Pritožba ne vidi razloga, da bi stroške notarske overitve soglasij, ki jih ocenjuje na 8898,69 EUR, nosil predlagatelj. Na pritožbeno sodišče apelira, da smiselno upošteva namen ZVEtL-a in omogoči dokončno vzpostavitev etažne lastnine na spornem objektu.

3. Pritožba je utemeljena.

4. S predlogom za vzpostavitev etažne lastnine po prvem odstavku 20. člena ZVEtL predlagatelj zahteva vzpostavitev etažne lastnine na posameznem delu stavbe, ki mu pripada na podlagi pravnega naslova. Predlagatelj je v obravnavani zadevi po presoji pritožbenega sodišča zakonski zahtevi zadostil - v predlogu je navedel, da je na podlagi prodajne pogodbe z dne 14. 7. 2003 lastnik posameznega dela 001 stavbe z ID 1, k. o. X, da je bil ta posamezni del vpisan v kataster stavb na podlagi odločbe GURS, Območne geodetske uprave Ljubljana št. 00032-00743/2010-2 z dne 26. 4. 2010 (hkrati so bili vpisani še posamezni deli z ID številkami 002, 003, 004), da pa še ni vpisan v zemljiško knjigo. Zato je sodišču prve stopnje predlagal, da odloči o vzpostavitvi etažne lastnine za te posamezne dele in o vpisu lastninske pravice v korist predlagatelja pri posameznem delu 001 ter odredi izvedbo v zemljiški knjigi.

5. V obravnavani zadevi je sporno, ali je dejstvo, da je na stavbi že bila vzpostavljena etažna lastnina, ovira za naknaden predlog predlagatelja, ki v postopku zatrjuje, da so bili prej navedeni posamezni deli te stavbe izvzeti iz postopka etažiranja.

6. Pritožbeno sodišče v nasprotju z argumentacijo sodišča prve stopnje ugotavlja, da gre v obravnavani zadevi za primer t.i. nedokončane etažne lastnine. Na to nakazujejo dejstva primera: da predlagatelj predlaga vzpostavitev etažne lastnine na posameznih delih, ki še niso bili vpisani v zemljiško knjigo, na drugih posameznih delih relevantne stavbe in skupnih delih pa je etažna lastnina že bila vzpostavljena. Torej gre za primer nedokončane etažne lastnine, ker so se v preteklosti v zemljiško knjigo vpisali le nekateri, a ne vsi posamezni deli stavbe.(2) Nepravilna je zato ugotovitev sodišča prve stopnje, da etažna lastnina že obstaja, saj je očitno, da glede relevantnih (nevpisanih) posameznih delov etažne lastnine še ni vpostavljena.

7. Odločitev VSL I Cp 1166/2012, na katero se sklicuje izpodbijani sklep, po presoji pritožbenega sodišča z obravnavanim primerom ni primerljiva. V njej je predlagatelj želel s predlogom za vzpostavitev etažne lastnine doseči vknjižbo lastninske pravice v korist novega lastnika posameznega dela stavbe, na kateri je bila etažna lastnina že v celoti vzpostavljena. Sodišče ga je pravilno napotilo na uporabo splošnih pravil zemljiškoknjižnega prava glede vknjižbe lastninske pravice. V obravnavani zadevi pa predlagatelj svoje lastninske pravice na spornem posameznem delu ne more vpisati na podlagi Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), saj ta del v zemljiško knjigo sploh še ni vpisan. Vpis posameznega dela v zemljiški knjigi lahko predlagatelj doseže samo z (dopolnjenim) postopkom vzpostavitve etažne lastnine.

8. Stališče sodišča prve stopnje, da ima predlagatelj za tak vpis na voljo samo sporazum ali akt o oblikovanju etažne lastnine, pritožbenega sodišča ne prepriča. Takšno stališče, ki predlagatelju odvzema možnost sodne vzpostavitve etažne lastnine, ni skladen s samim namenom ZVEtL, ki je predvsem v tem, da se odpravijo vse anomalije t.i. dejanske etažne lastnine in se omogoči vknjižba etažne lastnine v vseh primerih, ko etažna lastnina v naravi obstaja, ni pa še izvedena v zemljiški knjigi.(3) Zakon zagotavlja sistemske možnosti za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem pri stavbah z več posameznimi deli v doslej nerazrešenih primerih.(4) Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je glede vpisa v zemljiško knjigo situacija taka, kot če bi bila etažna lastnina vpisana na podlagi ZPPLPS (pri tem se sklicuje na zadevo VSL sklep I Cp 159/2014, kjer je že zavzeto podobno stališče). ZVEtL v 31. členu predpisuje, da se v takem primeru vzpostavi etažna lastnina po njegovih določbah. Po stališču pritožbenega sodišča ni pravilno razločevati med primeri, ko je do vknjižbe samo nekaj posameznih delov stavbe (lahko tudi vknjižbe skupnih delov) prišlo na podlagi takrat veljavnih predpisov(5), in primeri (kot je obravnavani), ko se določeni posamezni deli v zemljiško knjigo niso vpisali zaradi takrat (pre)strogega upoštevanja načela superficies solo cedit s strani upravnega organa. Pritožnik je nedvomno izkazal, da relevantni posamezni deli niso nastali šele l. 2010, kot to ugotavlja sodišče prve stopnje, ampak so bili v resnici zgrajeni hkrati s celotnim naseljem, zato pritožbeno sodišče ne vidi ovire za vzpostavitev etažne lastnine na njih s sodno odločbo po postopku, ki ga predvideva ZVEtL. Akt o oblikovanju etažne lastnine z dne 26. 10. 2004 očitno etažne lastnine na sporni stavbi ni v celoti vzpostavil, predlagatelj pa mora imeti možnost to napako odpraviti s sodno vzpostavitvijo etažne lastnine na izpuščenih posameznih delih. Pritožba utemeljeno opozarja na dejanske ovire pri iskanju soglasja med (521!) etažnimi lastniki, zato je pravilno, da se predlagatelju omogoči uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejansko etažno lastnino po sodni poti.

9. Ker je sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbe ZVEtL, je dejansko stanje primera ostalo neraziskano. Posledično je pritožbeno sodišče pritožbi predlagatelja ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena tega zakona).

10. Ker predlagatelj stroškov pritožbe ni priglasil, je odločitev o njih izostala.

Op. št. (1): Zakonodaje, ki je veljala pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika, SPZ.

Op. št. (2): Več o nedokončani etažni lastnini v prispevku Debevec, J. Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t.i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa 43/2012, str. 9. Op. št. (3): Prav tam. Prim. tudi VSL sklep I Cp 159/2014. Op. št. (4): Cilji, načela in poglavitne rešitve predloga zakona v Predlog Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, prva obravnava, Poročevalec DZ RS z dne 14. 2. 2008. Op. št. (5): Zakonodaje, ki je veljala pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika, SPZ.