Jedro

Tožnik v delu, ki se nanaša na sklenitev zakupne pogodbe, ni postavil določnega zahtevka, saj bi moral v tožbenem predlogu natančno in konkretno opredeliti vsebino sodnega varstva, ki ga zahteva. Opredelitev zahtevka ne sme puščati nobenih dvomov, kakšna obveznost je dolgovana oziroma ne sme zahtevati nobenega nadaljnjega pravnega sklepanja o tem, kakšna obveznost ustreza temu zahtevku. Pri takšni tožbi je nujno, da tožnik željeno izjavo volje (vsebino pogodbe, ki naj jo sklene) v celoti in izrecno povzame v tožbeni predlog, saj ni dovolj, da le navede, da zahteva „sklenitev zakupne pogodbe v skladu s pogoji ponudbe“. Celovita navedba vseh elementov pogodbe je pri takšni tožbi nujna, saj se bo v skladu z določbo 238. čl. ZIZ v primeru, da ne pride do sklenitve pogodbe v določnem roku, štelo, da je obveznost izpolnjena s pravnomočnostjo sodbe in bo izrek sodbe nadomestil pogodbo.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo: - razveljavilo zakupno pogodbo, ki sta jo dne 23. februarja 2007 sklenila prva tožena stranka Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije in drugi toženec L.Ž., - odločilo, da je prva tožena stranka dolžna skleniti s tožnikom zakupno pogodbo za zakup parcel št. 281/1 in 281/2 k.o. T. v skladu s pogoji ponudbe za oddajo kmetijskih zemljišč v zakup na območju Upravne enote z dne 22. decembra 2006 v 15-ih dneh od izdaje te sodbe, sicer bo takšno pogodbo nadomestila sodba, - toženima strankama je naložilo, da sta nerazdelno dolžni plačati tožniku v roku 15 dni pravdne stroške v znesku 247,35 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od izteka izpolnitvenega roka dalje.

Proti sodbi se pritožuje prva tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter predlaga spremembo sodbe tako, da pritožbeno sodišče zahtevek v celoti zavrne, podrejeno sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in vrne zadevo v novo odločanje. Navaja, da je sodišče prve stopnje odločitev o neveljavnosti zakupne pogodbe, ki sta jo toženi stranki sklenili 23. februarja 2007, sprejelo potem, ko je tekom dokaznega postopka prišlo do prepričanja, da je podan razlog izpodbijanja oziroma razveljavitve. Ta razlog sodišče vidi v tem, ker naj bi prva tožena stranka nezakonito zavrnila tožnikovo prijavo na razpis za zakup spornih nepremičnin. Aktivno legitimacijo za izpodbijanje vidi sodišče v pravici predkupnega upravičenca, da kot tretja oseba izpodbija pogodbo, ki je sicer relativni pravni posel in ima le učinek inter partes. Sodišče napačno tolmači določbo prvega odstavka 21. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) v povezavi s prvim odstavkom 27. čl. ZKZ. Zakon je jasen. Pisna izjava o sprejemu ponudbe mora biti poslana priporočeno s povratnico. Ne glede na stališče Upravnega sodišča RS v odločbi U 223/2005 z dne 3. aprila 2007, na katerega se sklicuje naslovno sodišče, namen zakonodajalca s predpisom povratnice ni bil le formalističen. Res sam izraz povratnica pomeni, da pošiljatelj poštne pošiljke s povratnico dobi povratno informacijo o dejstvu, ali je naslovnik njegovo pošiljko prejel ali ne in če jo je prejel, kdaj jo je prejel. V tem primeru se naslovno sodišče niti upravno sodišče nista ukvarjali z vprašanjem, čemu je zakonodajalec sploh predpisal, da mora biti pisna izjava o sprejemu ponudbe poslana priporočeno s povratnico, če sedaj sodišče meni, da povratnica sploh ni potrebna. Šele iz namena zakonodajalca bi sodišče lahko sklepalo, ali je prva tožena stranka res pretogo razlagala določbo prvega odstavka 21. čl. ZKZ. Sodišče je uporabilo jezikovno razlago te zakonske določbe, ni pa uporabilo in ugotovilo teleološke metode oziroma metode namena zakonodajalca. Skladno s kogentnimi določbami ZKZ prva tožena stranka najprej preveri, ali je izjava o sprejemu ponudbe vročena pravilno, in šele, ko to ugotovi, nadaljuje postopek glede ugotavljanja predkupnih upravičencev. Pravila vročanja v pravnih in upravnih postopkih nikjer ne zahtevajo priporočene vročitve s povratnico, zato je zakonodajalec gotovo imel nek namen, da je predpisal, da se pisna izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno s povratnico. Prva tožena stranka ni ravnala nezakonito, ker je štela, da tožnik pisne izjave o sprejemu ponudbe ni vročil na pravilen način.

Tožnik toži na razveljavitev zakupne pogodbe, kar pomeni, da jo izpodbija. Razlogi za izpodbijanje pogodbe so, če jo sklene stranka, ki je poslovno omejeno sposobna in če so bile pri sklenitvi napake glede volje strank. V tem primeru sodišče ni ugotovilo nobenega od navedenih izpodbojnih razlogov. Ravno nasprotno, ugotovilo je nezakonito ravnanje prve tožene stranke zaradi zavrnitve tožnikove prijave na razpis za zakup nepremičnin. Nezakonit pravni posel ni razlog za izpodbijanje in tudi ne kršitev predkupne pravice, ne po določbah OZ in ne po specialnih določbah ZKZ.

Sodba sodišča prve stopnje ni izvršljiva. V primeru, da prva tožena stranka prostovoljno v postavljenem paricijskem roku ne izpolni naložene obveznosti sklenitve zakupne pogodbe s tožnikom, sodba ne more nadomestiti take pogodbe, ker pogodbe enostavno ni. Zgolj navedba predmeta zakupne pogodbe in napotilo na pogoje javno objavljene ponudbe ne more nadomestiti cele zakupne pogodbe. Manjka namreč višina zakupnine, rok trajanja zakupa, kar vse je bistvena sestavina zakupne pogodbe. Tak izrek sodbe ne more biti izvršljiv niti v zemljiški knjigi, saj se dejstvo sklenjene zakupne pogodbe zaznamuje v zemljiški knjigi. Ker sodišče ni upoštevalo dejstva, ali je tak izrek sodbe sploh izvršljiv, je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. tč. drugega odstavka 339. čl. ZPP. Glede na to, da je odločitev o stroških v celoti odvisna od uspeha v pravdi, prva tožena stranka izpodbija tudi stroškovno odločitev.

Tožnik je odgovoril na pritožbo in predlagal, da pritožbeno sodišče pritožbo prve tožene stranke zavrne.

Pritožba je utemeljena.

Tožnik je s tožbo zahteval razveljavitev zakupne pogodbe, ki sta jo dne 23. februarja 2007 sklenili toženi stranki in je prva tožena stranka dolžna z njim skleniti zakupno pogodbo za zakup parcel št. 281/1 in 281/2 k.o. T. v skladu s pogoji ponudbe za oddajo kmetijskih zemljišč v zakup z dne 22. decembra 2006. Sodišče prve stopnje je zahtevku v celoti ugodilo in pritožba pravilno opozarja, da takšna sodba ni izvršljiva, saj zgolj navedba predmeta zakupne pogodbe in napotilo na pogoje javno objavljene ponudbe ne more nadomestiti cele zakupne pogodbe, ker manjkajo bistvene sestavine take pogodbe (višina zakupnine, rok trajanja zakupa, itd.). Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožnik v delu, ki se nanaša na sklenitev zakupne pogodbe, ni postavil določnega zahtevka, saj bi moral v tožbenem predlogu natančno in konkretno opredeliti vsebino sodnega varstva, ki ga zahteva. Opredelitev zahtevka ne sme puščati nobenih dvomov, kakšna obveznost je dolgovana oziroma ne sme zahtevati nobenega nadaljnjega pravnega sklepanja o tem, kakšna obveznost ustreza temu zahtevku. Zahtevek, kot ga je postavil tožnik, je dajatveni zahtevek za podajo izjave volje: sklenitev zakupne pogodbe. Pri takšni tožbi je nujno, da tožnik želeno izjavo volje (vsebino pogodbe, ki naj jo sklene) v celoti in izrecno povzame v tožbeni predlog, saj ni dovolj, da le navede, da zahteva „sklenitev zakupne pogodbe v skladu s pogoji ponudbe“. Celovita navedba vseh elementov pogodbe je pri takšni tožbi nujna, saj se bo v skladu z določbo 238. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ v primeru, da ne pride do sklenitve pogodbe v določnem roku, štelo, da je obveznost izpolnjena s pravnomočnostjo sodbe in bo izrek sodbe nadomestil pogodbo. Sodišče prve stopnje je sledilo nedoločno postavljenemu zahtevku, zato je posledično tudi izrek sodbe v tem delu nedoločen in zato nerazumljiv, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. tč. drugega odstavka 339. čl. Zakona o pravdnem postopku, ki je po določbi 354. čl. ZPP narekovala razveljavitev izpodbijane sodbe v tem delu (drugi odstavek izreka sodbe), posledično pa je bilo treba razveljaviti izpodbijano sodbo tudi v prvem odstavku izreka in glede stroškov postopka, saj je pravni interes tožnika za razveljavitev pogodbe o zakupu, sklenjene med toženima strankama, vezan na sklenitev zakupne pogodbe z njim za isti parceli, in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

V danem primeru drugi odstavek tožbenega predloga ni določen, torej gre za nepopolno tožbo in je naloga sodišča, da od tožnika zahteva, naj jo popravi ali dopolni. Zato bo moralo sodišče prve stopnje v novem postopku postopati po 108. čl. ZPP v zvezi s 180. in 105. čl. ZPP ter pozvati tožnika, da tožbo, ki procesno ni sposobna za obravnavanje, ustrezno popravi.

V zvezi s pritožbenimi trditvami glede načina sprejema ponudbe in izpodbijanju zakupne pogodbe pritožbeno sodišče še dodaja. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednje dejanske okoliščine, ki za pravdni stranki niso sporne. Prva tožena stranka je dne 22. novembra 2006 objavila ponudbo za oddajo kmetijskih zemljišč v zakup (priloga A2), med drugimi za parceli št. 281/1 in 281/2 k.o. T. Poleg ostalih pogojev je bilo v ponudbi zapisano, da mora vsakdo, ki želi zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico zakupodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži pri upravni enoti. Izjave, ki bo poslana samo na enega izmed obeh naslovov, se ne bo upoštevalo in tudi ne prepozno prispelih in nepopolnih prijav. Tožnik je poslal prijavo o sprejemu ponudbe za parceli št. 281/1 in 281/2 k.o. T. priporočeno (brez povratnice) prvi toženi stranki (priloga A6) in jo vložil neposredno pri upravni enoti (priloga A1). Upravna enota je dne 10. januarja 2007 obvestila zakupodajalca (prvo toženo stranko), da sta izjavo o sprejemu ponudbe za navedeni parceli pravočasno vložila drugi toženec L.Ž., ki je uveljavljal prednostno pravico pri zakupu kot zakupnik, in tožnik, ki je uveljavljal prednostno pravico pri zakupu kot zakupnik, kot zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup, in kot drug kmet, ki mu je zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske dejavnosti (priloga A3). Prva tožena stranka je 15. januarja 2007 poslala tožniku obvestilo o nedodelitvi kmetijskega zemljišča v zakup, ker prijava ni bila oddana v skladu z določili in pogojih po ZKZ, ki so bili navedeni v ponudbi (priloga A4). Z dopisom z dne 12. februarja 2007 (priloga A5) pa je tožnikovemu pooblaščencu pojasnila, da je tožnik izjavo o sprejemu ponudbe poslal le priporočeno, zato je niso upoštevali, in so izbrali zakupnika, ki je podal izjavo v skladu z zakonom. Toženi stranki sta 29. februarja 2007 sklenili zakupno pogodbo za zgoraj navedeni zemljišči. Zakup kmetijskih zemljišč ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih v določbah od 26. do 38. člena. Prvi odstavek 27. čl. ZKZ določa, da se za zakup smiselno uporabljajo določbe 19. do 24. čl., razen določb prvega do tretjega odstavka 23. čl. ZKZ (ki določajo vrstni red predkupnih upravičencev). Vrstni red prednostnih upravičencev pri zakupu določa drugi odstavek 27. čl. ZKZ, četrti odstavek 27. čl. ZKZ pa določa, da se za zakupna razmerja po tem zakonu uporabljajo določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (oziroma sedaj veljavnega Obligacijskega zakonika), če z ZKZ ni drugače določeno.

Za zakup torej velja 20. čl. ZKZ, ki določa vsebino ponudbe zakupodajalca in 21. čl., ki določa način sprejema ponudbe. Po določbi prvega odstavka 21. čl. ZKZ v zvezi s prvim odstavkom 27. čl. ZKZ mora zakupnik dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico zakupodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži pri upravni enoti. Po določbi 25. čl. Zakona o poštnih storitvah je povratnica potrdilo o vročitvi priporočene pošiljke, ki ga podpišeta prejemnik in vročevalec. V konkretnem primeru bi bila povratnica le dokaz tožniku ali in kdaj je prva tožena stranka prejela izjavo o sprejemu ponudbe za zakup zemljišč. Ni sporno, da je tožnik pravočasno dal pisno izjavo o sprejemu ponudbe priporočeno prvi toženi stranki in jo je neposredno izročil upravni enoti, saj tudi iz dopisa upravne enote prvi toženi stranki izhaja, da sta tako tožnik kot drugi toženec dala pravočasni ponudbi. Gotovo ni bil namen zakonodajalca, da bi tudi v primeru, ko je nesporno, da je bila ponudba dana pravočasno, čeprav samo priporočeno, takšna formalna pomanjkljivost pomenila, da je ponudnik, čeprav predzakupni upravičenec, izločen iz postopka. Sodišče prve stopnje je povedalo, zakaj je štelo, da je takšna razlaga citiranega določila, kot jo poudarja prva tožena stranka, preveč toga in ni življenjska. Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, da je namen zahteve iz prvega odstavka 27. čl. ZKZ, da ima sprejemnik ponudbe dokaz, da je ponudnik prejel izjavo o sprejemu, in meni, da v danem primeru ne gre za takšno kršitev predpisanega postopka sprejema ponudbe, ki bi lahko vplivala na odločitev o izbiri zakupnika, saj tudi za zakupodajalca ni sporno, da je bila izjava o sprejemu ponudbe dana pravočasno.

Pri sklepanju zakupnih pogodb za kmetijska zemljišča velja posebna „predzakupna“ pravica, ki je smiselno enaka predkupni pravici in po 512. čl. OZ v zvezi s 27. čl. ZKZ ima upravičenec posebno obliko zahtevka za razveljavitev zakupne pogodbe. Izpodbojni zahtevek je tako dan nekomu, ki ni stranka postopka in tudi v tem delu pritožba nima prav, ko trdi, da tožnik ni aktivno legitimiran za vložitev takšne tožbe.