Jedro

Ponudba prodajalke ni vsebovala pogoja, da se obe nepremičnini prodata v paketu. Prodajalka je v ponudbi določila ceno za vsako nepremičnino posebej, pod drugimi prodajnimi pogoji pa je označila le, da so stroški parcelacije 400,00 EUR. Dejstvo, da je oddala le en obrazec ponudbe, ne kaže na njeno voljo, da se prodata obe zemljišči skupaj. Na takšno voljo ne kaže niti dejstvo, da je prej označeni ceni za posamezno nepremičnino seštela in navedla skupno. Tako izražena ponudba (glede na okoliščine iz ponudbe, ki jih je sodišče izpostavilo) ne omogoča sklepa, da gre za paketno ponudbo. Volja prodajalca mora izhajati iz ponudbe

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravna enota Jesenice (v nadaljevanju prvostopenjski organ), je odločil, da se odobri pravni posel na podlagi javne ponudbe in izjave o sprejemu ponudbe med A. A. kot kupcem in B. B. kot prodajalko, ki se nanaša na zemljišče parc. št. 89/16, k. o. ..., za skupno ceno 1.012,00 EUR (1. točka izreka), ter zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla med tožnikom kot kupcem in B. B. kot prodajalko, ki se nanaša na isto zemljišče (2. točka izreka), in da stroški postopka pa niso bili zaznamovani (3. točka izreka). Iz obrazložitve izhaja, da je prvostopenjski organ v ponovljenem postopku glede prodaje zemljišča parc. št. 89/16, k. o. ... ugotavljal, ali A. A., ki v tem upravnem sporu nastopa kot stranka z interesom, izpolnjuje pogoje za predkupno pravico kot drug kmet po 4. točki prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Organ je ugotovil, da je kmetija, katere nosilec je A. A., vpisana v Register kmetijskih gospodarstev in ima vrisane grafične enote rabe zemljišč kmetijskega gospodarstva za 24.06,84 ha kmetijskih zemljišč. Nadalje je ugotovil, da je A. A. starejši od 30 let in ima od 15. leta starosti dalje najmanj 5 let izkušenj na kmetiji na naslovu ..., ki zajema 22.29,94 ha travnikov in 1.76,68 ha njiv, ima 42 glav goveda, s katerim ustvari 52.368 l mleka letno, kar za leto 2019 predstavlja 16.801,53 EUR dohodka. Ker je v zadevnem upravnem postopku A. A. uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet, tožnik pa ne, in ker je A. A. zatrjevano predkupno pravico dokazal, ima med sprejemniki ponudbe najmočnejšo predkupno pravico.

2. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju toženka), je pritožbo zavrnilo.

3. Tožnik se z izpodbijano odločbo ne strinja in v tožbi v bistvenem navaja, da je B. B., kot prodajalka dala eno ponudbo za prodajo solastniškega deleža do ½ zemljišča parc. št. 89/11 in celotnega zemljišča parc. št. 89/16, obe k. o. ..., in da je prvostopenjski organ napačno odločil, da se nepremičnini prodajata ločeno. Volja prodajalke je bila, da se obe zemljišči prodaja skupaj („paketno“), prav tako pa so se vse štiri izjave o sprejemu ponudbe nanašale na obe zemljišči. S takšno odločitvijo je organ kršil pravila obligacijskega prava in namen ZKZ ter tožniku neupravičeno odvzel predkupno pravico glede zemljišča parc. št. 89/16, k. o. ..., ki mu pripada kot solastniku parcele 89/11. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo odpravi in odobri pravni posel med tožnikom kot kupcem in B. B. kot prodajalko glede zemljišča parc. št. 89/16, k. o. ..., za skupno ceno 1.012,00 EUR ter zavrne zahtevo za odobritev pravnega posla za isto zemljišče in skupno ceno med A. A. in B. B. Podredno predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovni postopek. Zahteva tudi povrnitev stroškov tega postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo navaja, da bi morala biti namera za prodajo zemljišč skupaj kot celoto v ponudbi jasno izražena kot prodajni pogoji, česar pa B. B. ni storila, zato je organ pravilno odločil, da se prodaja vsako zemljišče posebej.

5. Stranki z interesom na tožbo nista odgovorili.

6. Tožba ni utemeljena.

7. Predmet upravnega spora je odločitev toženke, ki je odobrila pravni posel za nakup parcele 89/16 k. o. ... v korist kupca A. A. in zavrnila tožnikovo zahtevo za odobritev.

8. Ni sporno v obravnavani zadevi, da je prodajalka B. B. za isto ponudbo prodajala dve parceli, parcelo 89/11 in 89/16, ki je predmet odločitve z izpodbijano odločbo. Sporno pa je, ali sta se obe parceli prodajali „paketu“, torej ali je bila ponudba prodajalke taka, da je vsebovala pogoj, da se obe parceli prodata istemu kupcu.

9. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti Upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe Upravni enoti, Upravno enoto pooblastil za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe. Po drugem odstavku 20. člena ZKZ mora ponudba vsebovati: - podatke o prodajalcu: osebno ime, ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča, oziroma firmo in sedež; - podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu, oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina); - ceno in - morebitne druge prodajne pogoje. V dispoziciji prodajalca je, da lahko več nepremičnin proda z eno ponudbo, ločeno ali skupaj „paketno“. Pri oblikovanju pogoja, da jih prodaja „paketno“ prodajalca ZKZ ne omejuje, ter mora pogoj „paketne prodaje“ v postopku odobritve pravnega posla organ upoštevati in odobriti pravni posel le enega kupca. Volja prodajalca po upravno sodni praksi sodišča prevlada tudi nad namenom ZKZ, ki je v zaokroževanju kmetijskih zemljišč. Ni pa zaokroževanje kmetijskih zemljišč okoliščina, ki bi vplivala na razlago volje prodajalca.

10. Sodišče soglaša z razlago organa, da ponudba B. B. ni vsebovala pogoja, da se obe nepremičnini prodata v paketu. Prodajalka je v ponudbi določila ceno za vsako nepremičnino posebej, pod drugimi prodajnimi pogoji pa je označila le, da so stroški parcelacije 400,00 EUR. Dejstvo, da je oddala le en obrazec ponudbe, ne kaže na njeno voljo, da se prodata obe zemljišči skupaj. Niti dejstvo, da je prej označeni ceni za posamezno nepremičnino seštela in navedla skupno. Tako izražena ponudba (glede na okoliščine iz ponudbe, ki jih je sodišče izpostavilo) ne omogoča sklepa, da gre za paketno ponudbo. Ni utemeljen tožbeni ugovor (kolikor tožnik meni, da bi voljo prodajalke organ moral ugotavljati po podani ponudbi), da bi organ moral ugotavljati pravo in resnično prodajalkino voljo, izven okoliščin, ki izhajajo iz dane ponudbe. Volja prodajalca mora izhajati iz ponudbe in po mnenju sodišča, iz konkretne ponudbe ni izhajal noben dvom o pogojih prodaje. Prodajalka je na dano ponudbo vezana, ne more je v roku 30 dni, kolikor je ponudba razobešena, spreminjati ali umakniti. Pri ugotavljanju prodajalkine volje je organ torej lahko izhajal le iz njene pisne ponudbe, take kot je bila razobešena in jo je sprejemnik ponudbe sprejel. Dejstva in okoliščine, ki izhajajo iz ponudbe, pa je tudi po presoji sodišča organ pravilno presodil in odobril pravni posel za nakup zemljišča parcele 89/1 k.o. ..., katerega solastnik je tožnik, v njegovo korist, saj je glede tega zemljišča izkazal predkupno pravico (odločba prvostopenjskega organa št. 330-176/2020-7 z dne 7. 9. 2020). Z izpodbijano odločba je odobril pravni posel za nakup parcele 89/16 v korist A. A., ki je za to parcelo izkazal predkupno pravico, kot drug kmet, tožnik pa statusa kmeta v upravnem postopku ni izkazoval. 11. Tožnik tudi ne more biti uspešen z zatrjevanji, da se je njegova zahteva za odobritev (in A. A.) nanašala na solastniški delež do ½ zemljišča parcele 89/11 in celotno zemljišče parcela 89/16, oboje za enotno ceno, ter da bi upravni organ lahko sklenjeni posel zgolj odobril ali njegovo odobritev zavrnil in ne, da je odločal o odobritvi takšnega posla, kot ga stranki nista sklenili, kot je storil v konkretnem primeru, posebej glede solastniškega deleža do ½ na parceli 89/11 in posebej glede zemljišča 89/16. Namreč kupec je s svojim sprejemom ponudbe vezan na ponudbo prodajalca, posledično tako odobri pravni posel tudi organ. Poleg tega A. A. očitno svojega sprejema ponudbe in zahteve za odobritev (pa tudi sam tožnik, v primeru odobritve pravnega posla v korist tožnika z odločbo 33-176/2020-7 z dne 9. 7. 2020), nista razumela na način, kot sedaj obrazlaga, saj ne eden ne drugi zoper odločitev nista vložila pritožbe (in tožbe).

12. Oddaljenost kmetije A. A. od nepremičnine parcele št. 89/16 pa ni okoliščina, ki bi po 23. členu ZKZ vplivala na vrstni red uveljavljanja predkupne pravice.

13. Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

14. Sodišče glavne obravnave v zadevi ni opravilo, saj so se stranke glavni obravnavi v skladu z 279. a členom Zakona o pravdnem postopku glavni obravnavi odpovedale.

15. Odločitev o stroških postopka tožnika temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, o katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.