Jedro

Obstoj najemne pogodbe izključuje možnost pridobitve lastninske pravice na originaren način po določbah ZTLR o gradnji na tujem svetu.

Tožena stranka je sama na prvem naroku navedla, da naj bi bila prva najemna pogodba pripravljena za dobo 30 let z višjo najemnino, ker naj bi po izteku 30 letnega obdobja postala lastnica najetih nepremičnin, da pa se ta dogovor ni realiziral zaradi denacionalizacijske vloge družine M. Tudi, če bi bile priče zaslišane in bi potrdile, da so dogovori res potekali v tej smeri, bi moralo sodišče prve stopnje ugovor tožene stranke zavrniti, saj bi bila zaradi prisilnih predpisov v zvezi z denacionalizacijskim postopkom takšna pogodba nična, kar je navedla tudi sama toženka kot razlog, zaradi katerega ni bila sklenjena.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Tožnika sta s tožbo z dne 19.7.2001 od sodišča zahtevala, naj razsodi, da jima je tožena družba dolžna izročiti osemindvajset parcel, vpisanih v vl. št. 369 k.o. ... (v nadaljevanju posestvo O.). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila prva najemna pogodba za najem posestva O. sklenjena 2.3.1992 za dobo dveh let, da je bila pogodba z aneksom z dne 3.3.1994 podaljšana za eno leto, z aneksom z dne 15.5. 1995 še za eno leto, da je po pogodbi o prenosu kmetijskih zemljišč in gozdov na Republiko Slovenijo lastninska pravica na spornih nepremičninah prešla na državo, da je bilo toženi stranki dne 24.2.1997 poslano obvestilo o prenehanju najemne pogodbe z dnem 5.3.1997, da je bila nato 5.3.1997 sklenjena pogodba o opravljanju storitev še za eno leto do 5.3.1998, da pa po tem ni bila sklenjena nova pogodba. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da toženi stranki ni uspelo dokazati, da ima pravni naslov za posest spornih nepremičnin, zato je tožbenemu zahtevku ugodilo, sodišče druge stopnje pa je pritožbo tožene stranke zavrnilo in je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

2. Zoper odločitev sodišča druge stopnje v zvezi s prvostopenjsko sodbo tožena stranka vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 do 50/10, v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj revizijsko sodišče reviziji ugodi, razveljavi sodbi sodišč druge in prve stopnje in vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču prve stopnje s tem, da se istočasno obravnava tudi njen tožbeni zahtevek v zadevi Pg 328/2001 Okrožnega sodišča v Kopru. Opozarja, da je v tej zadevi vložila nasprotno tožbo, v kateri je zatrjevala, da je z vlaganji v posest O. na njej pridobila lastninsko pravico, zaradi česar je od tožeče stranke primarno zahtevala izstavitev zemljiškoknjižne listine, podrejeno pa plačilo 208.864,30 EUR na račun vlaganj. Sodišče prve stopnje je to nasprotno tožbo izločilo in jo obravnava pod opr. št. Pg 328/2001, vendar je postopek prekinilo do pravnomočne odločitve v tej zadevi. Tožena stranka meni, da bi sodišče prve stopnje moralo ravnati nasprotno in postopek odločanja v tej zadevi prekiniti do pravnomočne odločitve o pridobitvi lastninske pravice v pravdi Pg 328/2001. Sodišče prve stopnje pa se je odločilo, da bo samo rešilo predhodno vprašanje o obstoju lastninske pravice tožene stranke na posestvu O. Tožena stranka meni, da je sodišče s tem poseglo v načelo kontradiktornosti, saj ni izvedlo nobenega od dokazov, ki jih je tožena stranka predlagala v zadevi Pg 328/2001, zlasti tudi glede obsega vlaganj. Vztraja pri stališču, da je pridobila lastninsko pravico na podlagi gradnje na tujem svetu. Tožena stranka navaja, da je ves čas zatrjevala, da je bil že v začetku dogovorjen dolgoročni najem za 30 let in kasnejši prenos lastninske pravice, zaradi česar je bila tudi dogovorjena višja zakupnina, da pa je za posestvo O. tekel tudi denacionalizacijski postopek. Opozarja, da stranke velikokrat sklenejo formalno pogodbo, ker se pričakuje sprememba ureditve ali stanja, poleg formalnega akta pa obstaja še dogovor o drugačni ureditvi zadev. Zato je po mnenju tožene stranke velikokrat treba presojati pravo voljo strank in dejanski dogovor skozi realizacijo pogodbe, pri čemer ni nujno da je pogodba sklenjena v pisni obliki. Tožena stranka tako meni, da ni prav, da je sodišče zavrnilo njen predlog za zaslišanje strank in prič in se je oprlo le na listinske dokaze in trditve tožeče stranke ter odločilo, da so bile sklenjene le kratkoročne najemne pogodbe, ki so prenehale in zato tožena stranka nima več pravnega naslova za posest spornih nepremičnin.

3. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Revizija ni utemeljena.

5. Res je odločitev o utemeljenosti zahtevka za izročitev posestva O. odvisna od odločitve, ali je tožena stranka na teh nepremičninah na podlagi zakona pridobila lastninsko pravico. To predhodno vprašanje je predmet postopka pod opr. št. Pg 328/2001, vendar pristojno sodišče o njem še ni odločilo. Zato je v skladu s prvim odstavkom 13. člena ZPP sodišče v tem postopku smelo samo rešiti to vprašanje, le da ima ta rešitev v skladu z drugim odstavkom 13. člena ZPP pravni učinek samo v tej pravdi.

6. Neutemeljen je revizijski očitek, da je sodišče s takšnim ravnanjem kršilo toženkino pravico do izjave v postopku, ker v zvezi z njenim ugovorom, da je na spornih nepremičninah na podlagi zakona pridobila lastninsko pravico, ni izvajalo nobenih dokazov. Sodišči prve in druge stopnje sta pravilno obrazložili, da je ta ugovor tožene stranke nesklepčen glede na njene trditve, da je imela nepremičnine v posesti na podlagi najemne pogodbe. O nesklepčnosti govorimo kadar že iz zatrjevanih dejstev ne izhaja utemeljenost zahtevka. Obstoj najemne pogodbe namreč izključuje možnost pridobitve lastninske pravice na originaren način po določbah Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur.l. RS, št. 6/80 do 36/90, v nadaljevanju ZTLR) o gradnji na tujem svetu (22. do 25. člen ZTLR)(1). Kadar stranki s pogodbo posebej dogovorita medsebojne pravice in obveznosti tudi v zvezi z vlaganji v najete nepremičnine, lastnika, ki zaradi sklenjene pogodbe gradnjo dopušča, ne morejo zadeti posledice pravil o gradnji na tujem svetu. Te namreč temeljijo na predpostavki, da lastnik zemljišča za gradnjo ve in se temu ne upre ali pa za gradnjo sploh ne ve. Pravilna je torej odločitev sodišča druge stopnje, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo bistvenih kršitev določb postopka, ko je o ugovoru tožene stranke odločilo brez izvajanja dokazov. Iz povedanega pa tudi izhaja, da je zavrnitev ugovora tožene stranke materialnopravno pravilna.

7. Sodišče druge stopnje pa tudi ni kršilo toženkine pravice do izjave, ko je zavrnilo pritožbo toženke, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo njen predlog za zaslišanje prič. Te bi po navedbah toženke potrdile, da je bil namen pogodbenih strank, da bi se sklenila pogodba o dolgoročnem najemu nepremičnin. Tudi ta ugovor tožene stranke je bil nesklepčen, zato ga je sodišče prve stopnje smelo zavrniti brez izvajanja dokazov. Tožena stranka je sama na prvem naroku navedla, da naj bi bila prva najemna pogodba pripravljena za dobo 30 let z višjo najemnino, ker naj bi po izteku 30 letnega obdobja postala lastnica najetih nepremičnin, da pa se ta dogovor ni realiziral zaradi denacionalizacijske vloge družine M. Tudi, če bi bile priče zaslišane in bi potrdile, da so dogovori res potekali v tej smeri, bi moralo sodišče prve stopnje ugovor tožene stranke zavrniti, saj bi bila zaradi prisilnih predpisov v zvezi z denacionalizacijskim postopkom takšna pogodba nična, kar je navedla tudi sama toženka kot razlog, zaradi katerega ni bila sklenjena.

8. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da uveljavljana revizijska razloga nista podana, zato je neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

9. Odločitev, da tožnica sama krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena in prvem odstavku 154. člena ZPP in je zajeta z izrekom revizijske odločbe.

Op. št. (1): Takšno stališče je Vrhovno sodišče zavzelo že večkrat. Glej na primer odločbi opr. št. II Ips 542/98in II Ips 614/2005.