Jedro

V primeru nedokončane etažne lastnine sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine odloča (le) o pravicah na še nevpisanih posameznih delih stavbe. Pravice na zemljiškoknjižno že vpisanih in dejansko obstoječih posameznih delih stavbe so izvzete iz meritornega odločanja.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, sklep sodišča prve stopnje se v VII., VIII., IX. in X. točki izreka razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. V ostalem se pritožba zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu (XII. točka izreka) potrdi.

Obrazložitev

1. Po ugotovitvi, kdo so zakoniti udeleženci tega postopka (A/I. točka izreka), je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ugotovilo, (1) da na stavbi z ID znakom 000-840 (A. ulica 1, 3, 5) obstoji etažna lastnina (B/I. točka izreka), (2) da je kot pripadajoče zemljišče k stavbi v obsegu zemljišča pod stavbo že določena in v zemljiško knjigo vpisana kot splošni skupni del stavbe parcela 323/19 (B/II. točka izreka), (3) da so kot splošni skupni deli v zemljiški knjigi že vpisane parcele 323/106, 323/104, 323/101, 323/98 (B/III. točka izreka), (4) da sta kot posebna skupna dela v zemljiško knjigo že vpisani parceli 323/99 in 323/103 (B/IV. točka izreka), (5) da ima stavba z ID znakom 000-840 naslednje splošne skupne dele, ki služijo vsem posameznim delom ID stavbe na naslovu A. ulica 1, 3, 5: 000-840-213, 000-840-225, 000-840-245, 000-840-249, 000-840-251 (B/V. točka izreka), (6) idealne deleže solastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe z ID znakom 000-840 na splošnih skupnih delih stavbe iz II., III. in V. točke izreka (B/VI. točka izreka), (7) da ima stavba z ID znakom 000-840 naslednje posebne skupne dele, ki služijo posameznim delom stavbe na naslovu A. ulica 1, 3, 5: 000-840-250, 000-840-252, 000-840-253, 000-840-254 (B/VII. točka izreka), (8) idealne deleže solastnine: - na posebnem skupnem delu stavbe z ID znakom 000-840-252 v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe 201 – 212, 214 – 224 in 226 (B/VIII. točka izreka), - na posebnih skupnih delih stavbe z ID znakom 000-840-253 in 000-840-250 v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe 101 – 116 in 227 – 236 (B/IX. točka izreka), in - na posebnem skupnem delu stavbe z ID znakom 000-840-254 v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe 1 – 8 in 237 – 244 (B/X. točka izreka), (9) da so deli stavbe z ID znakom 000-840-246 (zaklonišče), 000-840-247 (toplotna postaja) in 000-840-248 (zaklonišče) splošni skupni deli, ki so v skupni lastnini vseh etažnih lastnikov stavb z ID znakom 000-840 (A. ulica 1, 3, 5), 000-856 (B. ulica 9), 000-6017 (B. ulica 11), 000-964 (B. ulica 13), 000-890 (C. ulica 12) in 000-1014 (C. ulica 14) (B/XI. točka izreka), (10) posamezne dele stavbe z ID znakom 000-850 (209 do 212, 214 do 224 in 226 do 244) in njihove lastnike (B/XII. točka izreka), (11) da se ohranijo vse pravice oziroma bremena, ustanovljena pri že vpisanih posameznih delih (B/XIII. točka izreka) in da bo po pravnomočnosti sklepa po uradni dolžnosti odločeno o vseh zemljiškoknjižnih vpisih pri stavbi in njenih posameznih delih ter zemljišču pod stavbo v vrstnem delu zaznambe postopka za vzpostavitev etažne lastnine (B/XIV. točka izreka).

2. Predlagateljica ter 22., 23., 24 in 25. udeleženec/udeleženka, ki izpodbijajo sklep v VII., VIII., IX., X. in XII. točki izreka, pritožbenemu sodišču predlagajo, da sklep v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, oziroma podredno, da sklep ustrezno spremeni.

Pritožniki trdijo, da iz v postopku izdelanega elaborata izhaja, da posebni skupni deli, ki jih je sodišče prve stopnje ugotovilo v VII. točki izreka, služijo tudi nekaterim splošnim skupnim delom, ti pa služijo vsem posameznim delom stavbe z ID znakom 000-840. Posebni skupni del z ID znakom 000-840-252, ki predstavlja stopnišče in hodnik, služi tudi splošnima skupnima deloma z ID znakom 000-840-213 in 000-840-225, saj omogoča dostop do obeh. Sodišče zmotno ni določilo idealnih deležev tudi v korist obeh splošnih skupnih delov. Sodišče pri odločanju ni upoštevalo, da iz elaborata izhaja, da je dostop do splošnega skupnega dela z ID znakom 000-840-249 mogoč preko posebnih skupnih delov z ID znakoma 000-840-250 in 000-840-253, in da posebni skupni del z ID znakom 000-840-254 služi splošnemu skupnemu delu stavbe z ID znakom 000-840-245. Prav tako po podatkih iz elaborata posebna skupna dela stavbe z ID znakoma 000-840-253 in 000-840-254 služita dostopu do splošnih skupnih delov več stavb (do delov z ID znaki 000-840-246, 000-840-247 in 000-840-248). Sodišče ni obrazložilo, zakaj je določene dele stavbe opredelilo kot posebne skupne dele, odločitev pa je tudi v nasprotju s skicami v elaboratu (sklep je obremenjen s kršitvami iz 14. in 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP1). Sodišče bi moralo dele stavbe iz VII. točke izreka sklepa ugotoviti kot splošne skupne dele stavbe 000-840, dela z ID znakoma 000-840-254 in 000-840-253 pa kot splošna skupna dela stavb iz XI. točke izreka. Zaradi konsistentnosti, transparentnost in razumljivosti odločitve bi morali biti v odločitvi o ugotovitvi posameznih delov stavbe (XII. točka izreka) zajeti vsi posamezni deli stavbe, tudi tisti, ki so že vpisani v zemljiško knjigo (pritožniki merijo na posamezne dele z ID znaki 000-840-102, 000-840-106, 000-840-110 in 000-840-114).

3. Udeleženka Republika Slovenije se je v odgovoru na pritožbo strinjala s pritožbenim stališčem, da je treba dostop do zaklonišč in toplotne postaje - dela stavbe z ID znakoma 000-840-253 in 000-840-254, opredeliti kot skupna dela več stavb.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje vodi postopek za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi z ID znakom 000-840, na naslovu A. ulica 1, 3 in 5. Gre za primer neustreznega zemljiškoknjižnega vpisa etažne lastnine, ki ga označujemo za nedokončano etažno lastnino; v zemljiško knjigo so bili že vpisani posamezni deli stavbe (stanovanja); deli, v katastru stavb opredeljeni kot deli v skupni rabi, pa še ne (1. odstavek 17. člena ZVEtL-12).

6. Ko sodišče ugotovi, da na stavbi obstoji etažna lastnina (1. točka 1. odstavka 30. člena ZVEtL-1), ugotovi tudi skupne dele stavbe, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo (2. točka 1. odstavka 30. člena ZVEtL-1) in idealne deleže solastnine, ki pripadajo vsakokratnim lastnikom (posameznih delov stavbe) na skupnih delih stavbe (4. točka 1. odstavka 30. člena ZVEtL-1). Skupne dele in pravice na njih ugotovi skladno z domnevami iz 23. člena ZVEtL-1. Skupni deli so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema (3. odstavek 3. člena SZ-13) in so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (glej 4. odstavek 3. člena SZ-1, 3. in 4. točko 2. odstavka 3. člena ZZK-14 in 105. člen SPZ5). Konkretneje skupne dele stavbe opredeljuje 5. člen SZ-1.6 Skupni del stavbe je pojmovno nadpomenka za tri (medsebojno formalno enakovredne) pojavne oblike oziroma položaje: splošne skupne dele, posebne skupne dele in skupne dele več stavb. Če je med udeleženci postopka sporno, kakšen položaj ima posamezni skupni prostor, sodišče o sporu odloči s standardom verjetnosti (24. člen ZVEtL-1).7

7. Sodišče prve stopnje je dele stavbe na naslovu A. ulica 1, 3 in 5, z ID znaki 000-840-250, 000-840-252, 000-840-253 in 000-840-254 (v nadaljevanju zaradi poenostavitve deli 250, 252, 253 in 254) označilo za posebne skupne dele stavbe, torej dele, ki služijo le nekaterim (ne vsem) vsakokratnim etažnim lastnikom posameznih delov. Katerim, izhaja iz VIII., IX. in X. točke izreka sklepa: del 252 je kot posebni skupni del solastnina etažnih lastnikov posameznih delov 201 – 212, 214 – 224 in 226 (vhod A. ulica 1), dela 250 in 253 sta kot posebna skupna dela solastnina etažnih lastnikov posameznih delov 101 – 116 in 227 – 236 (vhod A. ulica 3), del 254 pa je posebni skupni del v solastnini etažnih lastnikov posameznih delov 1 – 8 in 237 – 244 (vhod A. ulica 5).

8. Utemeljen je pritožbeni očitek, da odločitev, da so deli 250, 252, 253 in 254 posebni skupni deli stavbe na naslovu A. ulica 1, 3 in 5, ni obrazložena. Odsotnost razlogov o odločilnih dejstvih onemogoča preizkus pravilnosti odločitve, da ti deli služijo le vsakokratnim etažnim lastnikom posameznih delov, navedenih v VIII., IX. in X. točki izreka. Podana je torej bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP (v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-18). Pritožniki se sklicujejo na elaborat, ki je bil podlaga z evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin, iz katerega izhaja, (1) da so vsi sporni deli stavbe (250, 252, 253 in 254) glede na dejansko rabo označeni kot stopnišče in hodnik, (2) da se preko stopnišč - delov stavbe 254 in 253, dostopa do skupnih delov več stavb - delov 246 (zaklonišče), 247 (toplotna postaja) in 248 (zaklonišče), tudi (preko dela 254) do splošnega skupnega dela 245 (sušilnica), (3) da stopnišče (del 252) omogoča dostop tudi do obeh kletnih shramb (dela 213 in 225), ki sta splošna skupna dela stavbe, in (4) da dela stavbe 250 in 253 omogočata dostop do splošnega skupnega dela 249 (pralnica). V odsotnosti vsakršnih razlogov o tem, zakaj je sporne dele stavbe šteti za njene posebne skupne dele, se pritožbeno sodišče ne more opredeliti do pritožbene teze9, da so sporni deli glede na svojo namembnost oziroma umeščenost v prostor funkcionalno (kot dostop) povezani tudi z nekaterimi drugimi deli stavbe. Tezi ni mogoče ne pritrditi niti je zavrniti. Kljub temu velja izpostaviti, da na podlagi procesnega gradiva ni mogoče ugotoviti, ali gre za posebne skupne dele stavbe zaradi same zasnove zgradbe (zgradba s tremi vhodi), niti, kako (od kod) lahko etažni lastniki dostopajo do v pritožbi navedenih splošnih skupnih delov in skupnih delov več stavb.

9. Neutemeljen pa je pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče zaradi „konsistentnosti, transparentnosti, zlasti pa zaradi razumljivosti odločitve za posamezne udeležence, kakor tudi zaradi katastrskih sprememb“ v izreku navesti vse posamezne dele. Po napotku sodišča prve stopnje je izvedenka geodetske stroke na podlagi opravljene izmere posameznih delov 102, 106, 110 in 114 izdelala dopolnitev strokovne podlage za evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin (s spremembami površin pri navedenih posameznih delih10). Nove izmere stanovanj so bile evidentirane v katastru nepremičnin (glej obvestilo GURS o evidentiranju sprememb v prostorskih evidencah, na red. št. 126 v spisu). Povzete pa so tudi v preglednici, ki je del 12. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa.11 Skladno s ciljem postopka za vzpostavitev etažne lastnine (vpis že nastale etažne lastnine v zemljiško knjigo) je sodišče prve stopnje v XII. točko izreka izpodbijanega sklepa pravilno zajelo posamezne dele, nastale iz nekdanjih skupnih delov 9, 117 in 208, torej zgolj novonastale dele (deli 209 – 24412 so kleti v kletni etaži), ki še niso vpisani v zemljiško knjigo.13 V primeru nedokončane etažne lastnine namreč sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine odloča (le) o pravicah na še nevpisanih posameznih delih stavbe.14 Pravice na zemljiškoknjižno že vpisanih in dejansko obstoječih posameznih delih stavbe so izvzete iz meritornega odločanja.15 Sodišče torej ne more odločati o stvarnopravnem položaju delov stavbe, ki so že vpisani v zemljiško knjigo, lahko pa ga v izreku odločbe deklaratorno povzame.16 Sodišče prve stopnje posameznih delov stavbe17 in njihovih zemljiškoknjižnih lastnikov ni deklaratorno povzelo v izrek odločbe, navedlo pa jih je v preglednici v 12. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa. Tudi zato izpodbijanemu sklepu ni mogoče očitati, da je vsebinsko pomanjkljiv, netransparenten ali nerazumljiv.

10. Pritožbeno sodišče zaključuje, da zgoraj ugotovljene kršitve iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP glede na njeno naravo ne more odpraviti samo (poleg tega bi vsebinska odločitev pred sodiščem druge stopnje udeležence prikrajšala v pravici do pritožbe), zato je pritožbi delno ugodilo, izpodbijani sklep v VII., VIII., IX. in X. točki izreka razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločanje (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1). V ostalem delu je pritožbo zavrnilo in sklep v izpodbijanem in nerazveljavljenem delu (XII. točka izreka) potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1). Izhajajoč iz predloga predlagateljice naj sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku ugotovi dejstva, ki bodo glede delov stavbe 250, 252, 253 in 254 omogočala ugotovitev vrste skupnega dela stavbe (splošni skupni del, posebni skupni del, skupni del več stavb)18, nato pa skladno z 2. in 4. točko 1. odstavka 30. člena ZVEtL-1 izda sklep, ki bo izpolnjeval standard obrazloženosti.

1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami. 2 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/2017. 3 Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/2003, s spremembami in dopolnitvami. 4 Zakon o zemljiški knjigi, Ur. l. RS, št. 58/2003, s spremembami in dopolnitvami. 5 Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami. 6 Skupni prostori v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančnine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva (1. odstavek 5. člena SZ-1). 7 Glej ZVEtL-1 s komentarjem, Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, str. 149. 8 Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 16/2019. 9 Predlagateljica je že v pripombah na izvedensko mnenje (red. št. 87 v spisu) opozorila, da ni jasno, zakaj so v strokovni podlagi za spremembo katastrskih vpisov deli 252, 253 in 254 označeni kot posebni skupni deli. 10 Ugotovljeno je bilo, da stanovanjem pripadajo tudi predprostori, ki so bili združeni s stanovanji v en(oten) posamezni del stavbe. 11 Sodišče ugotovi solastniške deleže na skupnih delih stavbe po površinskem kriteriju (po 6. odstavku 23. člena ZVEtL-1 se šteje, da je idealni delež solastnine vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe na skupnih delih stavbe enak razmerju med površino posameznega dela stavbe in skupno površino vseh posameznih delov stavbe), navedba površine posameznih delov torej omogoča preizkus pravilnosti te ugotovitve. 12 Z izjemo delov 213 in 225, ki sta kot splošna skupna dela stavbe ugotovljena v V. točki izreka izpodbijanega sklepa. 13 Sodišče prve stopnje je skladno s 5. točko 1. odstavka 30. člena ZVEtL-1 ugotovilo posamezne dele stavbe (209 – 244, brez 213 in 225) in pri teh delih določilo lastninsko pravico v korist posameznih etažnih lastnikov. 14 Po 1. odstavku 32. člena ZVEtL-1 sodišče ne odloča o lastninski pravici imetnika na že vpisanem posameznem delu stavbe, če ugotovi, da posamezni del dejansko obstaja. 15 Glej ZVEtL-1 s komentarjem, Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, str. 198. 16 Tako je sodišče prve stopnje ravnalo glede parcel, navedenih v II., III. in IV. točki izreka izpodbijanega sklepa (glede skupnih delov stavbe, že vpisanih v zemljiško knjigo, se po analogiji uporabi pravilo iz 1. odstavka 32. člena ZVEtL-1). 17 Gre za posamezne dele stavbe 1-8, 101-116, 201-207. 18 Po potrebi naj poskrbi za ustrezno dopolnitev navedb in dokazov.