Jedro

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. Najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas zato lahko preneha le na podlagi sodne odločbe, v kateri sodišče odloči, da se najemno razmerje odpoveduje. Medsebojno razmerje med najemnikom in najemodajalcem se ne razveže le z enostransko izjavo enega izmed pogodbenikov, ampak mora zato obstajati sodna odločba, ki odpravi takšno pravno razmerje.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (sodno) odpovedalo pogodbo o najemu poslovnih prostorov z dnem 19. 2. 2009, ki je bila sklenjena med skupnostjo dedičev po pokojnem E. M., in sicer: A. M., R. P. M., A. M. in M. M. kot najemodajalci ter družbo A. D. d.o.o. M. kot najemnikom (točka 1) ter na podlagi sodne odpovedi naložilo toženi stranki, da je dolžna do dne 19. 2. 2010 izprazniti poslovni prostor (servisno delavnico) v izmeri 1.408 m² na naslovu S. 10, L., ki se nahaja na nepremičninah parc. št. AA in BB vl. št. 603 k.o. Č. in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki (točka 2), v presežku glede odpovedi z dnem 26. 8. 2008 in izpraznitve z dne 26. 8. 2009 je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka 3) ter toženi stranki naložilo, da povrne tožeči stranki pravdne stroške v višini 698,14 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper zavrnilni del sodbe iz vseh pritožbenih razlogov ter predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v zavrnilnem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi v celoti, podrejeno pa, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v zavrnilnem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Iz obrazložitve sodbe izhaja, da je tožeča stranka šele na naroku dne 19. 2. 2009 pravilno oblikovala tožbeni zahtevek, zato je prvo sodišče štelo, da je bila odpoved najemne pogodbe toženi stranki dana šele na naroku 19. 2. 2009 in je odpovedni rok začel teči šele s tem dnem, kar posledično pomeni, da se izteče dne 19. 2. 2010 in ne že 26. 8. 2009, kot je s tožbo zahtevala tožeča stranka. Tožeča stranka je že s tožbo odpovedala najemno pogodbo, kar izhaja iz tožbenih navedb, v katerih tožeča stranka uporablja formulacijo »na podlagi dane sodne odpovedi«. Toženi stranki je bila dana odpoved najemne pogodbe že z vložitvijo tožbe in ne šele s spremembo dne 19. 2. 2009. Sodna praksa je že zavzela stališče, da se tožbeni zahtevek lahko glasi le na izpraznitev poslovnih prostorov in njihovo izročitev najemodajalcu, saj sama odpoved najemne pogodbe ni del tožbenega zahtevka, kar izhaja iz sklepa Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 398/2004 z dne 11. 1. 2005. Ni zakonske podlage za razlikovanje med uveljavljanjem odpovedi najemnega razmerja po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) oziroma po 24. členu ZPSPP.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena ZPSPP). Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP). Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, zato lahko preneha le na podlagi sodne odločbe, v kateri sodišče odloči, da se najemno razmerje odpoveduje. Odpoved najemne pogodbe mora biti del tožbenega zahtevka (1), saj zakon določa, da le na takšen način preneha najemno razmerje, ki je sklenjeno za nedoločen čas. Gre za oblikovalno tožbo, s katero najemodajalec zahteva, da se (sodno) odpoveduje najemno razmerje, kar je podlaga za nadaljnji zahtevek, da je najemnik dolžan izprazniti in najemodajalcu izročiti poslovne prostore. Drugačna materialnopravna stališča so zmotna. Tudi v primeru, ko se odpoveduje najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, je odpovedni del tožbenega zahtevka obvezen del tožbenega zahtevka, če se uveljavlja izpraznitev poslovnega prostora. Za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka je potrebno najprej odpraviti pravno podlago za uporabo poslovnega prostora, kar se stori z odpovedjo najemne pogodbe. Kadar se s tožbo zahteva izročitev poslovnih prostorov, ne odpoveduje pa se pogodba o najemu poslovnih prostorov, izročitev tožbe nima značaja odpovedi pri sodišču. Medsebojno razmerje med najemnikom in najemodajalcem se tako ne razveže le z enostransko izjavo enega izmed pogodbenikov, ampak mora zato obstajati sodna odločba, ki odpravi takšno pravno razmerje.

5. Tožeča stranka z vložitvijo tožbe ni podala ustreznega tožbenega zahtevka, to je storila šele na poziv sodišča na naroku dne 19. 2. 2009, kjer se je tožena stranka tudi seznanila z zahtevo tožeče stranke, da se najemna pogodba sodno odpove. Rok iz drugega odstavka 24. člena ZPSPP je pričel teči, ko je tožeča stranka podala zahtevek na prenehanje najemne pogodbe s sodno odpovedjo, to pa je storila na naroku 19. 2. 2009 in ne že v tožbenih navedbah, ko je zatrjevala, da sodno odpoveduje najemno pogodbo, ne da bi postavila ustrezen (oblikovalni) tožbeni zahtevek. Tožeča stranka je v tožbi navedla, da zahteva izpraznitev na podlagi dane odpovedi najemne pogodbe, kot je bilo že obrazloženo pa najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha s sodno odpovedjo, ne pa z enostransko izjavo volje najemodajalca, zato so pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene.

6. Pritožbene navedbe so neutemeljene, sodišče prve stopnje tudi ni storilo bistvenih kršitev, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

7. Pritožbeno sodišče je odločalo o povrniti pritožbenih stroškov na podlagi prvega odstavka 165. člena Zakona o pravdnem postopku. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, nosi sama stroške pritožbenega postopka.

(1) S katerim se uveljavlja tudi izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu.

(2) Glej prvi odstavek 26. člena ZPSPP.

(3) Glej sklep VSL I Cpg 398/2004, v katerem gre tudi za nekoliko drugačno situacijo, saj se zoper sodbo, v katerem je sodišče prve stopnje razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov najemodajalec kot tožnik pritožuje le v delu, ki se nanaša na odpoved najemnega razmerja.

(4) Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 521/2000 z dne 19. 4. 2001. (5) Glej VSH Rev 1919/89 z dne 23. 11. 1989.