Jedro

Bistveno v zadevi je, da je tožnik na lastno pest izvedel nestrokoven izkop na nepremičninah. Da toženka ni vedela, da se bo tega lotil, je sam potrdil. Tako ji ni mogoče očitati, da bi ga z vidika nevarnosti njegovega posega morala seznaniti s plazom iz leta 2005, do katerega je prišlo, še preden je sama postala lastnica obravnavanih nepremičnin. Poleg tega je sodišče prve stopnje ugotovilo, da hiša po prvem plazu ni bila posebej ogrožena in toženka ni imela razlogov, da bi pričakovala sprožitev novega plazu. Nadalje ni mogla računati, da se bo tožnik lotil izkopavanja zemlje, še manj pa, da se bo takšnih posegov v teren lotil na nestrokoven način in brez ustreznih dovoljenj. Tožnik sicer v zvezi s plazom iz leta 2005 utemeljeno izpostavlja, da bi lahko šlo za bistven podatek o nepremičnini, to je o lastnostih predmeta prodajne pogodbe, oziroma za odločilne okoliščine, ki so vplivale na njegovo voljo za sklenitev pogodbe. Vendar bi bilo to dejstvo lahko pravno pomembno zgolj z vidika veljavnosti same prodajne pogodbe, ne gre pa za stvarno napako na nepremičnini (teren na erozijskem območju pač takšen je), niti za protipravno ravnanje, ki bi bilo v vzročni zvezi z nastalo škodo. Toženkino zavajajoče ravnanje (zamolčanje podatka o preteklem plazu) bi bilo zato kvečjemu pomembno, če bi tožnik uveljavljal zahtevke zaradi napake volje (zaradi zmote po 46. členu OZ oziroma prevare po 49. členu OZ). Vendar takega zahtevka ni postavil, temveč v tej pravdi zahteva denarno povračilo stroškov odprave zatrjevane stvarne napake.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Ozadje zadeve

1.Tožnik je od toženke s prodajno pogodbo z dne 8. 8. 2019 kupil nepremičnine na naslovu ... (stanovanjsko hišo in garažo z dvoriščem ter kmetijska zemljišča nad hišo in garažo). V tem postopku od nje zahteva povrnitev stroškov za odpravo napak na nepremičninah oziroma za sanacijo škode, ki mu je nastala zaradi plazu.

Odločitev sodišča prve stopnje

2.Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi morala toženka tožniku plačati 35.605,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje do plačila in povrniti pravdne stroške (I. točka izreka). Odločilo je, da mora tožnik toženki plačati 4.747,05 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

Pritožbene navedbe

3.Zoper sodbo sodišča prve stopnje se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožnik. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi in toženki naloži plačilo njegovih stroškov postopka. Podredno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Priglaša stroške.

Navaja, da je toženko in njenega partnerja pred nakupom nepremičnin izrecno spraševal o terenskem stanju in mu nista omenila morebitnih težav. Izrecno sta zanikala plazovitost terena. Dokazni postopek je pokazal, da je na tem območju plaz že bil, toženka in njen partner sta zanj vedela ter mu to zavestno zamolčala. Z zaraščenostjo terena sta vse skupaj poskusila prikriti. Tožnik ju je obvestil, da bo za hišo in garažo počistil, pa ga nista opozorila, da je s terenom kaj narobe. Če bi za plazovitost terena vedel, nepremičnin ne bi kupil oziroma bi jih kupil za drugačno ceno, sanacije terena pa bi se lotil drugače, brez odstranjevanja zemlje za objektoma. Toženka mu prav tako ni povedala za odtekanje vode po terenu. V zvezi s tem pritožba povzema izpovedi prič in izpodbija dokazno oceno prvostopenjskega sodišča. Sodišče se je postavilo na stran toženke in strank ni obravnavalo enakopravno. Toženka in njen partner sta se morala zavedati, da je kupcu potrebno predstaviti vse pomembne okoliščine glede predmeta prodaje. Tožnik ni imel razlogov, da jima ne bi verjel, da teren ni plazovit.

Tožnik se z zaključki izvedenke ne more strinjati in je zato predlagal angažiranje novega izvedenca. Ne glede na njeno mnenje je treba upoštevati, da če bi vedel za plazovitost terena oziroma da je nekoč na tem zemljišču že prišlo do plazu zaradi kopanja za objektom, nepremičnin ne bi kupil, gotovo pa ne bi naredil izkopa za hišo oziroma odstranil zemlje. Sodišče se pri razbremenjevanju toženke ne more sklicevati na 240. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

4.Toženka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

Presoja utemeljenosti pritožbe

5.Pritožba ni utemeljena.

6.Pritožbeno sodišče uvodoma povzema bistvene ugotovitve sodišča prve stopnje, ki na pritožbeni ravni niso sporne:

-tožnik je s prodajno pogodbo z dne 8. 8. 2019 od toženke kupil več nepremičnin, ki v naravi predstavljajo stanovanjsko hišo z garažo in dvoriščem ter kmetijska zemljišča ob garaži in hiši;

-po nakupu je ob hiši najprej odstranil grmovje, kasneje pa odkopal del zemlje za garažo in hišo ter naredil oporni zid;

-v kratkem času po izkopu je novembra 2019 ob močnem deževju teren začel drseti, zemljino je s celotnim terenom povleklo ter jo pritisnilo proti hiši in garaži;

-pred tem je že prišlo do plazu na isti nepremičnini, in sicer leta 2005, prav tako zaradi odkopa za garažo;

-toženka leta 2005 ni bila lastnica teh nepremičnin;

-toženka je za plaz iz leta 2005 vedela in zanj tožniku ni povedala;

-obravnavane nepremičnine ležijo na območju erozijske ogroženosti;

-za izvedeni odkop bi tožnik moral pridobiti ustrezna dovoljenja;

-tožnik za izvedbo odkopa ni pridobil gradbenega dovoljenja ne soglasij, ki jih predvidevajo običajni zaščitni ukrepi na erozijskem območju.

7.Srž pritožbe leži v dejstvu, da naj bi toženka vedela za plaz iz leta 2005 in posledično za plazovitost prodanih nepremičnin. Tožnik meni, da je bil zaveden, saj če bi vedel za drsenje zemlje in pretekli plaz, nepremičnin ne bi kupil oziroma bi jih kupil za drugačno ceno, zemlje za objektoma pa ne bi odstranjeval. Vse pritožbene navedbe, ki utemeljujejo seznanjenost toženke s plazom iz leta 2005, so nepotrebne, saj je to dejstvo ugotovilo že sodišče prve stopnje. Na podlagi zaslišanj prič je namreč kljub toženkinim nasprotnim trditvam ugotovilo, da je za plaz vedela. Vendar to ne izključuje pravilnosti odločitve, ki jo je sprejelo sodišče prve stopnje.

8.Za ugotavljanje vzrokov za nastali plaz je sodišče prve stopnje postavilo sodno izvedenko geologije. Ob pregledu spisa tudi pritožbeno sodišče njeno mnenje sprejema kot strokovno, popolno in prepričljivo, zato razlogi iz tretjega odstavka 265. člena ZPP za postavitev novega izvedenca, kljub tožnikovemu nestrinjanju z izvedenskim mnenjem, niso bili podani.

9.Iz izvedenskega mnenja izhaja, da bi moral tožnik za kakršenkoli poseg na spornem zemljišču pridobiti ustrezna dovoljenja. Za vse posege v erozijskih in plazovitih območjih je namreč treba pridobiti soglasje pristojnih služb. Ker je tožnik zgradil oporni zid, višji od 1,5 m, bi v vsakem primeru moral pridobiti (tudi) gradbeno dovoljenje. Kakršnakoli vzročna zveza med toženkinim ravnanjem in nastalo škodo je bila tako s tožnikovim lastnim ravnanjem prekinjena. Izvedenka je namreč ugotovila, da je k nastanku plazu v največji meri prispeval izkop za oporni zid oziroma da do plazu brez tega ne bi prišlo (razen v primeru ekstremnih vremenskih pojavov). Z izkopom se je namreč razbremenilo teren ob vznožju labilnega pobočja, brez ustreznih ukrepov za zaščito izkopa, in je tako prišlo do spremembe naklona terena. To je vodilo v poslabšanje statičnih razmer in spremembe toka podtalne vode, material na odprti brežini pa je bil izpostavljen razbremenitvam in atmosferskim vplivom. Tudi pritožbeno sodišče ne more mimo dejstva, da je šlo za izkop na območju, ki je uradno opredeljeno kot erozijsko območje (to izhaja tudi iz potrdila o namenski rabi prostora). Tudi če tožnik s tem predhodno ni bil seznanjen, bi moral ob ustrezni skrbnosti (ne glede na izjave toženke oziroma njenega partnerja) vse potrebne podatke pridobiti najkasneje pred izvedbo del. Če bi ravnal skladno s predpisi in pridobil (oziroma poskušal pridobiti) ustrezna dovoljenja oziroma soglasja za poseg, bi se s plazovitostjo območja vsekakor seznanil.

10.Bistveno v zadevi je, da je tožnik na lastno pest izvedel nestrokoven izkop na nepremičninah. Da toženka ni vedela, da se bo tega lotil, je sam potrdil. Tako ji ni mogoče očitati, da bi ga z vidika nevarnosti njegovega posega morala seznaniti s plazom iz leta 2005, do katerega je prišlo, še preden je sama postala lastnica obravnavanih nepremičnin. Poleg tega je sodišče prve stopnje ugotovilo, da hiša po prvem plazu ni bila posebej ogrožena in toženka ni imela razlogov, da bi pričakovala sprožitev novega plazu. Nadalje ni mogla računati, da se bo tožnik lotil izkopavanja zemlje, še manj pa, da se bo takšnih posegov v teren lotil na nestrokoven način in brez ustreznih dovoljenj. Tožnik sicer v zvezi s plazom iz leta 2005 utemeljeno izpostavlja, da bi lahko šlo za bistven podatek o nepremičnini, to je o lastnostih predmeta prodajne pogodbe, oziroma za odločilne okoliščine, ki so vplivale na njegovo voljo za sklenitev pogodbe. Vendar bi bilo to dejstvo lahko pravno pomembno zgolj z vidika veljavnosti same prodajne pogodbe, ne gre pa za stvarno napako na nepremičnini (teren na erozijskem območju pač takšen je), niti za protipravno ravnanje, ki bi bilo v vzročni zvezi z nastalo škodo. Toženkino zavajajoče ravnanje (zamolčanje podatka o preteklem plazu) bi bilo zato kvečjemu pomembno, če bi tožnik uveljavljal zahtevke zaradi napake volje (zaradi zmote po 46. členu OZ oziroma prevare po 49. členu OZ). Vendar takega zahtevka ni postavil, temveč v tej pravdi zahteva denarno povračilo stroškov odprave zatrjevane stvarne napake.

11.Prvostopenjsko sodišče ni sodilo pristransko. Opredelilo se je do vseh tožnikovih navedb in ustrezno ocenilo vse dokaze (8. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Toženki niti ni v celoti verjelo. V pravdnem postopku odloča sodišče v mejah postavljenih zahtevkov (2. člen ZPP). Upoštevajoč tožnikove navedbe, njegov tožbeni zahtevek in ugotovljena dejstva je sodišče prve stopnje o postavljenem zahtevku odločilo materialnopravno pravilno.

Sklepno

12.Glede na navedeno je izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje pravilna, pritožbene navedbe pa neutemeljene. Ker tudi niso podane kršitve iz drugega odstavka 350. člena ZPP, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Pritožbeni stroški

13.Tožnik s pritožbo ni uspel, zato nosi sam svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

1Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 46, 49, 240