Jedro

Z ustavnim amandmajem XCIX (Uradni list RS, št. 7/91) so bile razveljavljene določbe prejšnje Ustave RS, ki so izključevale lastninsko pravico na stavbnih zemljiščih v mestih in naseljih mestnega značaja. Z odločbo Ustavnega sodišča, opr. št. U-I-105/91-18 z dne 23. 4. 1992 (Uradni list RS, št. 24/92) so bile razveljavljene določbe 9. do 28. člena Zakona o stavbnih zemljiščih. Med drugim so bile odpravljene omejitve glede uporabe in prenosa pravice uporabe na stavbnih zemljiščih v družbeni lastnini. Preostali še veljavni predpisi iz tega področja so prenos pravice uporabe dovoljevali.

Sedmi člen Zakona o prometu z nepremičninami je urejal prenos lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, in prenos pravice uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potreben za njeno redno uporabo. Določal je, da se hkrati preneseta lastninska pravica na stavbi in pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču. Ničesar pa ta predpis ne pove o tistem zemljišču, ki presega obseg funkcionalnega zemljišča.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je nična pogodba o priznanju in razdružitvi solastnine ter pravice uporabe za nepremičnine vl. št. 321 k.o. U:, sklenjena med toženci oziroma tožniki po nasprotni tožbi (v nadaljevanju tožena stranka) M. P., A. P. in K. B. poleti 1997, notarsko overjena 1.9.1997. Prvi toženi stranki M. P. je naložilo, da mora tožečima strankama oziroma toženima strankama po nasprotni tožbi (v nadaljevanju tožeča stranka) M. in T. K. izstaviti listino, na podlagi katere se bo pri nepremičninah pod parc. št. 255/I (pravilno 255/1) vl. št. 321 k.o. U. vknjižila lastninska pravica na tožnika, in sicer za vsakega do 1/6, sicer bo tako listino nadomestila ta sodba. Drugi toženi stranki je naložilo, da mora tožnikoma izstaviti listino, na podlagi katere se bo pri nepremičninah parc. št. 255/II in 255/III (pravilno 255/2 in 255/3) vl. št. 1494 k.o. U. vknjižila lastninska pravica na tožnika, za vsakega do 1/6, sicer bo tako listino nadomestila ta sodba. Kar zahteva tožeča stranka več ali drugače, je zavrnilo.

Zavrnilo je tudi nasprotni tožbeni zahtevek tožene stranke na ugotovitev, da je bila predmet kupoprodajne pogodbe, ki so jo

28.11.1996 sklenili tožnika in prvi toženec, le 1/3 nepremičnin parc.

št. 255/I (pravilno 255/1) vl. št. 321 k.o. U., in to v naravi točno določeno in opisano dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske stavbe v Ljubljani, ul. R. pripadajočim deležem na funkcionalnem zemljišču na parc. št. 255/I (pravilno 255/1); prepoved vznemirjanja tretje toženke A. P. s strani tožnikov s posegi v parc. št. 255/II in 255/III (pravilno 255/2 in 255/3), predvsem s hojo, zasajanjem trave, postavljanjem robnikov in betonskih plošč; vzpostavitev prejšnjega stanja z odstranitvijo položene travne ruše, vkopanih robnikov in položenih betonskih plošč. Končno je odločilo, da morajo toženci tožnikoma povrniti 830.035,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestemi od 5.7.2004 do plačila.

Proti sodbi se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka, ki predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče prve stopnje sicer naštelo, katere dokaze je izvedlo, ocena teh dokazov pa je pomanjkljiva ali je sploh ni. Tako ni ocenilo izpovedi priče P. L., ki je pred prodajo ocenil nepremičnino, ki je bila predmet prodaje. Popolnoma je prezrlo cenitev z dne 15.11.1996, čeprav predstavlja sestavni del prodajne pogodbe z dne 28.11.1996, v njej pa je točno opredeljeno, kaj je predmet prodaje. Nepremičnine, kot so označene v izreku izpodbijane sodbe (parc. št. 255/I, 255/II in 255/III k.o. U.), v zemljiški knjigi ne obstajajo. Predmet prodaje po prodajni pogodbi z dne

28.11.1996 je bilo dvosobno stanovanje v zgradbi na parc. št. 255 stavbišče 72 m2, dvorišče 37 m2 in vrt 271 m2. V izreku se tožencem nalaga, da morajo izstaviti zemljiškoknjižne listine za povsem drugačne nepremičnine oziroma za nepremičnine z drugačnimi izmerami zemljišč in stavb ter številom stavb. V celoti je bilo ugodeno podrejenemu tožbenemu zahtevku, čeprav ni bilo predhodno odločeno o primarnem tožbenem zahtevku. Izpodbijane sodbe zato ni mogoče preizkusiti. Toženci so opozorili, da je bilo v prodajni pogodbi z dne 28.11.1996 povsem jasno določeno, kaj je predmet prodaje. To je bilo dvosobno stanovanje v pritličju zgradbe v izmeri 54,85 m2, k temu stanovanju pa je sodila tudi pravica do uporabe skupnih prostorov, delov in naprav ter funkcionalnega zemljišča. Le zaradi možnosti vknjižbe v zemljiški knjigi je bilo v prodajni pogodbi zapisano, da je predmet pogodbe 1/3 hiše in da se v tem obsegu dovoljuje vknjižba lastninske pravice. Jasno je, da je bila volja strank, da toženec s soglasjem solastnic proda eno stanovanjsko enoto s pripadajočo uporabo skupnih prostorov, delov in naprav ter funkcionalnega zemljišča. V takrat veljavni zakonodaji je bilo točno opredeljeno, kaj je funkcionalno zemljišče. Zelenjavni in cvetlični vrt ne predstavljata funkcionalnega zemljišča. Če bi bila pogodbena volja strank drugačna in če bi držale trditve tožnikov, da jima "pripada pravice uporabe na celotnem zemljišču, vpisanem v z.k. telo I vl. št. 321 k.o. U.", potem ta zapis v pogodbi sploh ne bi bil potreben. Sklicevanje na družbeno lastnino zemljišč in določilo 12. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 6/80, 36/90, v nadaljevanju ZTLR) je nepravilno. Tožnika s podpisom pogodbe nista postala lastnika zgradbe oziroma to še vedno nista. Predpogoj za prodajno pogodbo in določitev predmeta prodaje je bil dogovor in sporazum med solastniki nepremičnin vl. št. 321 k.o. U. iz leta 1995 - brez takšnega sporazuma sklenitev prodajne pogodbe sploh ne bi bila mogoča, kar je bilo tožnikoma dobro znano. Toženci so se sporazumeli, da prvi toženec dobi v last eno stanovanje, ki ga lahko proda in si za dobljeno kupnino kupi stanovanje kje drugje, tretja toženka dobi v izključno last drugo stanovanje, ostali del nepremičnine pa ostane v izključni lasti druge toženke. Brez dogovora in sporazuma med solastniki prvi toženec svojega dela nepremičnine ne bi mogel prodati. Šele na podlagi takega sporazuma je bila izdana odločba GURS Ljubljana z dne 4.12.1996, na podlagi katere je bila v katastru in zemljiški knjigi spremenjena vrsta rabe parc. št. 255 iz vrta, 241 m2, stavbišča 72 m2 in dvorišča 37 m2 v parc. št. 255 dvorišče 207 m2, stavbišče 118 m2, stavbišče 25 m2 in ugotovljeno, da z.k. telo II. obsega stanovanjsko stavbo in garažo na parc. št. 255 k.o. U.. Sporazum je bil zapisan in podpisan 7.7.1995 in je predstavljal veljavno pisno pogodbo med solastniki, dne 29.8.1997 sklenjena Pogodba o priznanju in razdružitvi solastnine ter pravice uporabe pa predstavlja realizacijo navedenega sporazuma. V ravnanju tožencev torej očitno ni mogoče najti ničesar nemoralnega, nasprotno pa je bilo nemoralno ravnanje tožnikov. Tožnika s podpisom prodajne pogodbe in plačilom kupnine še nista postala lastnika vsak do 1/6, saj morata za prehod lastnine na nepremičnini obstajati pravni naslov in pridobitni način. Parcelna št. 255/2 je dvorišče 180 m2, parc. št. 255/3 pa garaža 25 m2 in dvorišče 11 m2. Garaža na parc. št. 255/3 nikoli ni bila predmet kupoprodajne pogodbe in tega ne zatrjujeta niti tožnika. Zaradi agresivnih posegov tožnikov je bila vložitev nasprotne tožbe potrebna, tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi pa utemeljen.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Izrek izpodbijane sodbe iz točke I. je nejasen in nerazumljiv (14. točka 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), kar je narekovalo razveljavitev sodbe v omenjenem delu, posledično pa tudi v stroškovni odločitvi (III. točka izreka) ter vrnitev zadeve v razveljavljenem delu v novo sojenje (1. odst. 354. člena ZPP). Izrek po tožbenem zahtevku je nejasen oziroma nerazumljiv zato, ker iz njega ni mogoče razbrati, kateri je tisti njegov del, ki ga je sodišče zavrnilo (I.4. točka izreka). O tem ni mogoče sklepati niti s pomočjo obrazložitve, saj o zavrnilnem delu sodbe v njej ni nobenih razlogov, kar predstavlja dodaten pritožbeni razlog iz 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP. Tožeča stranka je prvotno z dajatvenim tožbenim zahtevkom (2. točka zahtevka) od tožene stranke terjala izstavitev listine za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na 1/3 zemljiškoknjižnega telesa II. vl. št. 321 k.o. U., šele z vlogo z dne 15.10.2003 pa je postavila podrejeni tožbeni zahtevek v zvezi z

2. točko zahtevka, in sicer je terjala izstavitev listine, na podlagi katere se bo pri nepremičninah parc. št. 255/1 vl. št. k.o. U. ter parc. št. 255/2 in 255/3, vl. št. 1494 vknjižila lastninska pravica za tožnika, za vsakega do 1/6. Če je imelo sodišče prve stopnje v mislih zavrnitev primarnega tožbenega zahtevka, bi moralo to ne samo jasno izhajati iz izreka, ampak bi moralo v obrazložitvi to tudi argumentirati. V ponovljenem postopku bo moralo torej dosledneje spoštovati določbe, ki se nanašajo na procesni institut eventualne kumulacije (3. odst. 182. člena ZPP). Če bo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, bo moralo izrek sodbe oblikovati tako, da bo iz njega izhajal opis primarnega tožbenega zahtevka, izdana sodna odločba pa bo morala vsebovati jasne razloge za tako odločitev.

Pritrditi je pritožbi tudi v delu, v katerem opozarja, da sodišče prve stopnje ni ocenilo izpovedi priče P. L., prezrlo pa je tudi cenitev z dne 15.11.1996, v kateri je točno označeno, kateri del nepremičnine je bil predmet prodaje po prodajni pogodbi z dne

28.11.1996. P. L. je ob zaslišanju 5.7.2004 izrecno povedal, da je druga toženka želela prodati samo stanovanje, ne pa tudi zemljišča, ki ga zato ni upošteval pri cenitvi. Cenilno poročilo z dne

15.11.1996 (priloga A 9) to potrjuje. Dejstvo je, da je rezultat obeh omenjenih izvedenih dokazov v nasprotju z vsebino izpovedi tožnikov in prič (J. Č., Z. U., M. D.), ki jim je sledilo sodišče prve stopnje. Glede na omenjeno nasprotje v rezultatih dokaznega postopka pa je utemeljen smiselni pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni bilo dovolj dosledno pri uporabi načela proste presoje dokazov iz

8. člena ZPP. Ta sodišču zapoveduje, da pri ugotavljanju spodnje premise sodniškega silogizma najprej analizira posamezna dokazna sredstva, jih primerja z drugimi posameznimi dokazi, nato pa vse dokaze, ki govorijo za resničnost neke trditve, združi v celoto.

Konkretno to pomeni, da bi moralo sodišče prve stopnje analizirati izpovedi tožnikov in prič, katerih izpovedi so skladne z izpovedbama obeh tožnikov, jih primerjati z izpovedjo P. L. in njegovim cenilnim poročilom, nato pa, upoštevajoč uspeh celotnega dokaznega postopka, kritično presoditi, ali se trditve tožeče stranke o tem, kaj je bil predmet prodajne pogodbe z dne 28.11.1996, ujemajo z objektivno stvarnostjo. Ker tega ni storilo, je bistveno kršilo določbo 8. člena v zvezi s 1. odst. 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je zato moralo pritožbi ugoditi tudi v delu, ki se nanaša na točko II.1. in 4., sodbo v tem delu razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 354. člena ZPP). Isto kršitev je sodišče prve stopnje sicer zagrešilo v zvezi z odločitvijo pod I. točko izreka, vendar pa je pritožbeno sodišče, kot je že bilo pojasnjeno, ta del sodbe razveljavilo že iz drugih razlogov.

V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ponovno odgovoriti na ključno vprašanje dejanskega značaja v tej pravdi, kakšna je bila pogodbena volja pogodbenih strank, ki so sklenile prodajno pogodbo 28.11.1996 glede predmeta pogodbe. Če ta ni jasno izražena, jo mora sodišče ugotoviti s pomočjo pravil razlage.

Nesporno med pravdnima strankama je, da v 1. odst. 1. člena pogodbe z dne 28.11.1996 1/3 nepremičnine v Ljubljani, R. 26, predstavlja dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske hiše v izmeri 54,85 m2. Sporno pa je, kako je s prenosom lastninske pravice oziroma pravice uporabe na skupnih prostorih, delih in napravah ter funkcionalnem zemljišču, kakor tudi na garaži, kleti in nezazidanem stavbnem zemljišču. Pri ugotavljanju, kakšna je bila volja pogodbenih strank (kar je dejansko vprašanje), bo moralo sodišče pri razlagi nejasnih določb pogodbe kot posamičnega normativnega pravnega akta izhajati iz konteksta pravne ureditve prometa z zemljišči, stavbami in posameznimi deli stavb, ki je veljala v času sklenitve pogodbe, torej

28.11.1996. Že sedaj ne more biti dvoma, da je prvi toženec s prenosom solastninske pravice na stavbi, kar v naravi predstavlja izključno lastninsko pravico na stanovanju, prenesel tudi pravico uporabo na funkcionalnem zemljišču. Zakon o prometu z nepremičninami (Ur. l. SRS, št. 19/76 in 42/86), ki je veljal v spornem obdobju, je namreč v 2. odst. 7. člena določal, da se s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo.

Skupni prostori, deli in naprave je institut, ki je značilen za lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih hišah, v katerih so posamezna stanovanja v etažni lastnini (primerjaj z 8. in 12. členom Stanovanjskega zakona, Ur. l. RS, št. 18/91-I s kasnejšimi spremembami). Kar pa zadeva drugi del 3. odst. 1. člena pogodbe z dne

28.11.1996, bo moralo sodišče prve stopnje z razlago odpraviti nejasnost v pogodbenem določilu, da "bosta kupca uporabljala del cvetličnega, zelenjavnega vrta in kleti, preostali del pa bosta uporabljala ostala solastnika", in sicer tako, da bo zavzelo stališče, ali predstavlja to določilo pravni temelj za prenos lastninske pravice na tretjinskem delu kleti in vrta ali ne. V zvezi z zemljiščem je treba opozoriti na naslednje: gledanje sodišča prve stopnje, ki je pravno razmerje med pravdnima strankama ovrednotilo zgolj ob upoštevanju 2. odst. 12. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 6/80, 36/90), ni v celoti v skladu z režimom na stavbnih zemljiščih v času sklenitve prodajne pogodbe 28.11.1996. Z ustavnim amandmajem XCIX (Ur. l. RS, št. 7/91) so bile razveljavljene določbe prejšnje Ustave RS, ki so izključevale lastninsko pravico na stavbnih zemljiščih v mestih in naseljih mestnega značaja. Konec leta 1996 sicer še ni prišlo do preoblikovanja družbene lastnine v javno ali v zasebno, saj je bil Zakon o lastninjenju nepremičnin sprejet šele v letu 1997 (Ur. l. RS, št. 44/97), zato so bila stavbna zemljišča v mestih in naseljih mestnega značaja še vedno v družbeni lastnini, fizične osebe pa so imele na njih pravico uporabe. Z odločbo Ustavnega sodišča, št. U-I-105/91-18 z dne 23.4.1992 (Ur. l. RS, št. 24/92) so bile razveljavljene določbe 9. - 28. členov Zakona o stavbnih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 18/84, 32/85 in 33/89). Med drugim so bile odpravljene omejitve glede uporabe in prenosa pravice uporabe na stavbnih zemljiščih v družbeni lastnini. Preostali še veljavni predpisi iz tega področja so prenos pravice uporabe dovoljevali.

Sedmi člen že citiranega Zakona o prometu z nepremičninami je urejal prenos lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, in prenos pravice uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potreben za njeno redno uporabo. Določal je, da se hkrati preneseta lastninska pravica na stavbi in pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču. Ničesar pa ta predpis ne pove o tistem zemljišču, ki presega obseg funkcionalnega zemljišča. Ker tudi 5. člen Zakona o prometu z nepremičninami izrecno dovoljuje prenos pravice uporabe na nepremičnini, mora veljati, da se skupaj z lastninsko pravico na stavbi vsekakor prenese tudi pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču, če pa obstaja pravica uporabe fizične osebe na stavbnem zemljišču, ki presega funkcionalno zemljišče, je mogoče s pravnim poslom prenesti tudi pravico uporabe na tem zemljišču. Ker zakonskih omejitev za prenos uporabe na nezazidanem stavbnem zemljišču ni bilo, ostaja na sodišču prve stopnje, da se opredeli do tega, ali je prva tožena stranka na tožečo stranko prenesla lastninsko pravico na 1/3 zemljišča ali ne. Končno je treba dodati še, da spisovno gradivo v sedanji fazi postopka ne daje podlage za sklepanje, da bi prva tožena stranka razpolagala z garažo, sedaj stoječo na parc. št. 255/3 k.o. U., saj ta objekt v prodajni pogodbi z dne 28.11.1996 sploh ni omenjen.

Ker je odločitev o utemeljenosti negatornega zahtevka in zahtevka na vzpostavitev prejšnjega stanja odvisna od tega, ali je tožeča stranka na zemljišču, ki presega funkcionalno zemljišče, pridobila solastninsko pravico, je pritožbeno sodišče sodbo razveljavilo tudi v tem delu.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški (3. odst. 165. člena ZPP).