Jedro

Seznanjenosti tožeče stranke z najemno pogodbo (v kateri je bilo določeno, da bo zadevne stroške plačevala najemnica) ni mogoče šteti kot obvestilo o prevzemu dolga iz drugega odstavka 427. člena OZ. Slediti je namreč mogoče tožeči stranki, da je na njeni podlagi najemnico štela le za prevzemnico izpolnitve, da se je torej ta zavezala poleg lastnika in ne namesto njega (434. člen OZ). S tem tožeča stranka tudi ni bila postavljena pred odločitev, da bodisi poda bodisi odkloni svoje privoljenje v morebitni prevzem dolga. Omenjeni dogovor med toženo stranko in najemnico o plačevanju stroškov ima zato lahko kvečjemu naravo prevzema izpolnitve (peti odstavek 427. člena OZ). V takšnem primeru pa prvotni dolžnik upniku ostane zavezan za plačilo dolga (smiselno tretji odstavek 434. člena OZ).

Izrek

I. Pritožba zoper II.b) točko izreka sodbe se v delu, ki se nanaša na plačilo 11.707,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 6. 2018 dalje do plačila, zavrne in se v tem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. V delu II.b) točke izreka sodbe, ki se nanaša na plačilo 341,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 6. 2018 dalje do plačila, se pred sodiščem druge stopnje opravi novo sojenje.

III. Senat za pripravo in vodenje pritožbene obravnave ter odločitev pooblasti sodnico poročevalko.

IV. Odločitev o stroških prvostopenjskega in pritožbenega postopka se pridrži za poznejšo odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da mora tožena stranka tožeči stranki v roku 15 dni plačati 12.049,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 6. 2018 do plačila (II.b) točka izreka), v preostalem delu pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (I. in II.a) točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da tožeči stranki pripada v toženkino breme 82 % njenih za to pravdo potrebnih stroškov, toženi stranki pa v tožničino breme 18 % njenih za to pravdo potrebnih stroškov, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (III. točka izreka).

2. Zoper obsodilni del sodbe (II.b) točka izreka sodbe) in odločitev o stroških postopka (III. točka izreka sodbe) se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožila tožena stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, skupaj s stroškovno posledico, oziroma podrejeno, da jo v tem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in pritožbenemu sodišču predlagala, da jo kot neutemeljeno zavrne in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi, ki jo upravlja tožeča stranka, da je tožena stranka ta prostor oddala v najem ter da najemnica, družba A., d. o. o. (v nadaljevanju najemnica ali družba A.) stroškov, ki izvirajo iz te nepremičnine, ni plačevala, čeprav se je z najemno pogodbo k temu zavezala. Sporno pa je bilo, ali je za njihovo plačilo odgovorna tožena stranka. Tožena stranka je trdila, da je najemnica s sklenitvijo najemne pogodbe prevzela toženkino obveznost plačevanja vtoževanih stroškov in da se je tožeča stranka s takšnim prevzemom dolga strinjala. Tožeča stranka je nasprotno trdila, da se je najemnica za plačilo zadevnih stroškov zavezala poleg in ne namesto tožene stranke in da zato slednja na podlagi 68. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ostaja pasivno stvarno legitimirana za njihovo plačilo. Sodišče prve stopnje je pritrdilo stališču tožeče stranke.

6. Prevzem dolga se opravi s pogodbo med dolžnikom in prevzemnikom, v katero je upnik privolil (prvi odstavek 427. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). O sklenitvi pogodbe lahko obvesti upnika vsak od njiju, upnik pa lahko vsakemu od njiju sporoči svojo privolitev v prevzem dolga (drugi odstavek 427. člena OZ). Domneva se, da je upnik dal svojo privolitev, če je brez omejitve sprejel kakšno izpolnitev od prevzemnika, ki jo je ta izpolnil v svojem imenu (tretji odstavek 427. člena OZ).

Domnevo iz tretjega odstavka 427. člen OZ je potrebno razlagati restriktivno, in sicer ta učinkuje samo, če je bil pred sprejemom izpolnitve upnik obveščen o prevzemu dolga in pozvan, da se o njem izjavi. Če prevzemnik, za katerega upnik ne ve, da je sklenil pogodbo o prevzemu, ponudi izpolnitev in jo upnik sprejme, domneva ne more učinkovati, ker takšno izpolnitev upnik sprejme kot izpolnitev tretjega.1 Pri prevzemu dolga je torej ključno, da ni nobenega dvoma o tem, da se upnik s spremembo dolžnika strinja. Predpogoj strinjanja (katerega pritožnica neupravičeno ignorira) pa je, da je upnik o spremembi obveščen.2 Razlogi za takšen restriktiven pristop pri razlagi instituta prevzema dolga so jasni: prevzem dolga ima za posledico spremembo dolžnika v obstoječem obligacijskem razmerju, zato je razumljivo, da se s tem posega v upnikove interese. Upniku ni vseeno, kdo je dolžnik, saj je izpolnitev obveznosti odvisna tudi od osebnih lastnosti dolžnika. To ne velja le za obveznosti, pri katerih so osebne lastnosti bistven pogoj obveznosti. Tudi pri obveznostih, ki jih lahko izpolni kdo drug, je za upnika pomembno, da zaupa dolžniku, da bo opravil izpolnitev. Ilustrativen primer so denarne obveznosti, kjer je plačilna sposobnost, v praksi izražena z boniteto dolžnika, lahko eden bistvenih razlogov, da je upnik stopil v pravno razmerje. Varstvo upnikovega interesa se zagotavlja z zahtevo, da je pogoj za nastop pravnih posledic prevzema dolga privolitev upnika v spremembo dolžnika. Na ta način o spremembi dolžnika odloča upnik, ki se lahko postavi v položaj nastanka obveznosti in presoja, ali njegovim pričakovanjem ustreza tudi prevzemnik kot dolžnik.3

7. V konkretnem primeru sta se tožena stranka in najemnica s Pogodbo o najemu poslovnih prostorov z dne 15. 1. 2015 (v nadaljevanju najemna pogodba, priloga B5 spisa) dogovorili, da v najemnino niso vključeni stroški upravljanja in tehničnega vzdrževanja poslovne stavbe (stroški TUV), stroški čiščenja skupnih prostorov, stroški porabljene električne energije, stroški ogrevanja, stroški prezračevanja in klimatizacije, stroški vodarine, kanalizacije, stroški zavarovanja stvari, stroški nadzorovanja, varovanja in praznjenja lovilca olja ter drugi stroški, ki skladno s pogodbo o upravljanju bremenijo uporabnika poslovnega prostora (3.5. točka najemne pogodbe). Najemnica se je zavezala, da bo te stroške plačevala upravniku poslovne stavbe, in sicer na podlagi računov, ki ji jih bo ta izdal. Najemnica se je zavezala tudi, da bo v ta namen sklenila z upravnikom stavbe pogodbo o upravljanju, vzdrževanju in obratovalnih stroških. Sklenitev pogodbe o upravljanju sta tožena stranka in najemnica določili kot pogoj za veljavnost najemne pogodbe (3.6. točka najemne pogodbe).

8. Tudi po presoji pritožbenega sodišča seznanjenosti tožeče stranke z najemno pogodbo (v kateri je bilo določeno, da bo zadevne stroške plačevala najemnica) ni mogoče šteti kot obvestilo o prevzemu dolga iz drugega odstavka 427. člena OZ. Slediti je namreč mogoče tožeči stranki, da je na njeni podlagi najemnico štela le za prevzemnico izpolnitve, da se je torej ta zavezala poleg lastnika in ne namesto njega (434. člen OZ). S tem tožeča stranka tudi ni bila postavljena pred odločitev, da bodisi poda bodisi odkloni svoje privoljenje v morebitni prevzem dolga. Omenjeni dogovor med toženo stranko in najemnico o plačevanju stroškov ima zato lahko kvečjemu naravo prevzema izpolnitve (peti odstavek 427. člena OZ). V takšnem primeru pa prvotni dolžnik upniku ostane zavezan za plačilo dolga (smiselno tretji odstavek 434. člena OZ).

9. Ker tožeča stranka ni bila obveščena o (domnevnem) prevzemu dolga, tudi ni mogoče šteti, da je vanj privolila s sklenitvijo Pogodbe o prevzemanju sorazmernega dela stroškov obratovanja, tehničnega upravljanja in vzdrževanja za poslovne prostore na ... (v nadaljevanju Pogodba o prevzemanju sorazmernega dela stroškov, priloga A4 spisa). Po presoji pritožbenega sodišča takšna volja tožeče stranke tudi sicer iz omenjene pogodbe ne izhaja. V njej sta se namreč tožeča stranka in najemnica dogovorili (le), da bo sorazmerni del stroškov poslovne stavbe trpela najemnica (3. člen) in da jih bo tožeči stranki poravnala na podlagi računa, ki ji ga bo tožeča stranka izstavila praviloma do petnajstega v mesecu za pretekli mesec (6. člen). Kot je pravilno in jasno pojasnilo že sodišče prve stopnje, pa nikjer v tej pogodbi ni izrecno določeno (kot to zmotno trdi pritožnica), da bo najemnica po sklenitvi te pogodbe plačevala stroške namesto tožene stranke kot lastnice poslovnih prostorov – vsaj v tem smislu zanesljivo ne, da bi bila tožena stranka te obveznosti poslej prosta. Omenjeno pogodbo med tožečo stranko in najemnico je tako mogoče šteti zgolj kot pristop najemnice k dolgu tožene stranke (432. člen OZ), se pravi, da se je najemnica zavezala tožeči stranki zadevne stroške plačevati poleg tožene stranke. Takšno pogodbo pa je tožeča stranka sklenila, kot je to trdila, da si je z njo sploh zagotovila pravno podlago, da te stroške izterja od najemnice.4 Oziroma povedano drugače: V kolikor te pogodbe ne bi sklenila, tožeča stranka nasproti najemnici ne bi imela nobene pravice (tretji odstavek 434. člena OZ). Zato je trditvam tožeče stranke o razlogih za sklenitev navedene pogodbe mogoče slediti.

10. Stališče pritožnice, da že iz samega imena Pogodbe o prevzemanju sorazmernega dela stroškov izhaja, da se je najemnica zavezala plačati te stroške namesto tožene stranke, po presoji pritožbenega sodišča ni utemeljeno. Negira ga že zgoraj povzeta vsebina te pogodbe, še dodatno pa njen 8. člen, v katerem sta se najemnica in tožeča stranka dogovorili, da sta skrbnika za uresničevanje obveznosti, določenih s to pogodbo (tj. plačilo sorazmernega dela stroškov obratovanja, tehničnega upravljanja in vzdrževanja), ne le B. B. na strani najemnice, ampak tudi C. C. na strani najemodajalca. V kolikor bi najemnica res prevzela dolg tožene stranke za plačilo zadevnih stroškov, potem bi bilo logično, da bi bil kot skrbnik pogodbenih obveznosti določen le predstavnik najemnice.

11. Tožena stranka je v postopku trdila, da je tožeča stranka v prevzem dolga privolila tudi konkludentno, in sicer s tem, ko je račune izdajala na ime najemnice in jih le njej pošiljala v plačilo, nato pa brez zadržkov sprejemala plačila, ki jih je v svojem imenu opravila najemnica, pa tudi s tem, ko je neplačane terjatve prijavila v stečajnem postopku najemnice, toženo stranko pa je z vtoževano terjatvijo seznanila tik preden je vložila predlog za izvršbo, torej več let zatem, ko je bil nad najemnico začet stečajni postopek.

Sodišče prve stopnje se je do teh navedb implicitno opredelilo že v 6. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, v kateri je pojasnilo, da tožeča stranka ni mogla konkludentno privoliti v prevzem dolga, ker predhodno ni bila jasno in nedvoumno obveščena o spremembi dolžnika. Še dodatno pa v 7. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, v kateri je zapisalo, da bi bilo na voljo tožeče stranke, da v zvezi z vtoževanimi stroški za svoje dolžnike šteje le najemnike, mogoče sklepati le, če bi tožeča stranka večkrat ali še raje dosledno opuščala uveljavljanje takšnih terjatev zoper lastnike, četudi ji jih njihovi najemniki ne bi plačevali. Če bi bila torej med pravdnima strankama vzpostavljena poslovna praksa, ki bi od obveznosti kritja tožničinih stroškov izključila etažnega lastnika. Vendar tožena stranka trditev v tej smeri ni podala;5 slednja je trdila le, da je tožeča stranka skladno z ustaljeno poslovno prakso za plačilo stroškov bremenila zgolj najemnike poslovnih prostorov. Te trditve pa je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo kot nesklepčne,6 saj tudi če bi se izkazale za resnične (če bi npr. predlagana priča D. D. zatrjevano prakso potrdila), na njihovi podlagi ne bi bilo mogoče zanesljivo sklepati,7 da se je tožeča stranka odpovedala zahtevkom za plačilo teh stroškov zoper etažne lastnike.

Glede na navedeno uveljavljani kršitvi 14. točke in (po vsebini) 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP nista podani; sodišče prve stopnje se je do vseh relevantnih navedb tožene stranke v zvezi s konkludentno privolitvijo v domnevni prevzem dolga opredelilo v 6. in 7. točki obrazložitve, njegovi razlogi so jasni in prepričljivi ter kot taki omogočajo preizkus.

12. Ob tem pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v zadnjem odstavku 7. točke obrazložitve izpodbijane sodbe (pravilno) pojasnilo, da dokaznega postopka v zvezi z vprašanjem prevzema dolga ni izvajalo, ker med pravdnima strankama vsebina listin ni bila sporna, sporno je bilo le, kakšne pravne posledice izhajajo iz njih. Odločilno je bilo zlasti vprašanje, ali je na podlagi predloženih listin mogoče izrecno ali vsaj zanesljivo sklepati, da je tožeča stranka soglašala s prevzemom dolga, ki naj bi ga dogovorili tožena stranka in najemnica. O pravnih vprašanjih pa opravi presojo sodišče samo. Ne gre torej za to, da je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da med pravdnima strankama v zvezi z zatrjevanim prevzemom dolga ne bi bilo nič sporno (kot to skuša prikazati pritožnica), ampak da so bila sporna le pravna vprašanja.

13. Tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala, da je tožeča stranka privolila v prevzem dolga s strani vsakokratnega najemnika poslovnega prostora s sklenitvijo Dodatka št. 2 k Pogodbi o upravljanju in vzdrževanju (v nadaljevanju Dodatek št. 2, priloga B3 spisa). Sodišče prve stopnje se zato do njegove vsebine ni bilo dolžno posebej opredeljevati. Niti se ni dolžno opredeljevati pritožbeno sodišče, ker gre za nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). Zgolj pripomniti pa velja, da sta se v tem dodatku pravdni stranki dogovorili le, da bo tožeča stranka določene stroške zaračunavala vsakokratnemu uporabniku teh prostorov. Pritožbeni argument, da je s to zavezo tožeča stranka privolila, da bo k plačilu stroškov zavezan le najemnik, se tako tudi sicer izkaže za neutemeljen.

14. Zmotno je sklepanje pritožnice, da je tožeča stranka priznala, da je imela le enega dolžnika, s tem, ko je zapisala, da je pooblaščena za vložitev tožbe za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika ali najemnika. Stališče tožeče stranke je bilo namreč ves čas postopka jasno in konsistentno, tj. da najemnica odgovarja za dolgove poleg tožene stranke in ne namesto nje.

15. Odločitve o tem, da je obveznost tožene stranke in najemnice solidarna, sodišče prve stopnje ni oprlo na vsebino Dodatka št. 2, kot to zmotno nakazuje pritožnica (takšne določbe v njem sploh ni), ampak na dejstvo, da je najemnica (le) pristopila k dolgu tožene stranke, katerega učinek je kumulativen: položaj upnika je takšen, kot če bi bila prvotni dolžnik in pristopnik solidarna dolžnika.8 Zato lahko upnik še naprej terja dolžnika, kot je to glede vtoževanih stroškov utemeljeno storila tožeča stranka. Tudi sicer pa pritožbene navedbe v zvezi z zmotno oceno sodišča prve stopnje o solidarni naravi obveznosti tožene stranke in najemnice niso relevantne (tožena stranka odgovarja za vtoževane obveznosti v celoti že na temelju 68. člena SPZ).

16. V zadevi VSL Sklep I Cpg 389/2006 z dne 8. 11. 2007 in VSL Sodba II Cp 1319/2012 z dne 21. 11. 2012, na kateri se sklicuje pritožnica, je bil upnik seznanjen s prevzemom dolga. To pa je v bistvenem drugače kot v obravnavani zadevi, zato citirani odločitvi za konkreten primer nista relevantni.

O zadostnosti trditvene podlage tožeče stranke in pravilnosti delitve stroškov

17. Tožeča stranka je vse stroške, ki jih je vtoževala po posameznem razdelilniku, kot tudi ključe za delitev vsakega posameznega stroška, opredelila v tožbi in prvi pripravljalni vlogi. V omenjenih dveh vlogah je tožeča stranka tudi pojasnila, kakšna je višina vtoževanih stroškov, na kateri pravni podlagi jih terja in pravno podlago za uporabljene ključe delitve.9 Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da se je tožeča stranka glede vrste stroškov in ključev delitve sklicevala le na dokaze. Posledično obravnavana zadeva tudi ni primerljiva z zadevo VSL Sodba I Cpg 384/2010 z dne 26. 10. 2010. 18. Stroške in ključe delitve je tožeča stranka podrobneje razložila na primeru enega razdelilnika, kar je bilo v konkretnem primeru zadostno. Tožeča stranka je namreč že v tožbi pojasnila, da so stroški, ključi delitve in pravna podlaga za obračunavanje teh stroškov vsak mesec praviloma enaki. Tudi po presoji pritožbenega sodišča bi bilo zato nesmiselno in nepotrebno, da bi morala v bistvenem enake podatke tožeča stranka prepisovati v trditveno podlago tožbe za vsak razdelilnik posebej. Še posebej, ker tožena stranka po drugi strani ni ugovarjala, da bi bil na kakšnem drugem razdelilniku še kakšen strošek, katerega ključa delitve ali drugega relevantnega podatka tožeča stranka ne bi ustrezno pojasnila. Pač pa je v pravočasnih vlogah ugovarjala le, da tožeča stranka "ni ustrezno obrazložila vseh preostalih računov". Te ugovore pa je že sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo kot pavšalne (tožena stranka ni pojasnila, kaj na računih naj ne bi bilo ustrezno). Oziroma je tožena stranka to storila le glede razdelilnikov št. 15515121023, 15516031028 in 15516041031, do katerih pa sta se tako tožeča stranka kot sodišče prve stopnje opredelila.10

19. Tožena stranka nadalje na strani 11 pritožbe ponavlja svoje navedbe iz druge pripravljalne vloge, tj. da naj bi bile predložene listine nejasne, da iz njih ni razvidno, za kakšne razdelilnike gre, kaj predstavljajo številke po posameznih stolpcih, na katere prostore se nanašajo oziroma trdi, da naj ne bi bilo jasno, kaj tožeča stranka z njimi sploh dokazuje. Te ugovore je kot pavšalne, pa tudi sicer neutemeljene, pravilno zavrnilo že sodišče prve stopnje v drugem odstavku 3. točke obrazložitve izpodbijane sodbe. Ob tem pritožbeno sodišče le še dodaja, da je tožena stranka sodelovala pri sprejetju Delilnika (priloga A91 spisa), v katerem so opredeljeni ključi delitve za posamezni strošek in način njihovega izračuna (neprerekana trditev tožeče stranke). Prav tako je tožena stranka sama priznala, da ji je program razdelitve stroškov poznan do potankosti in da ga tudi sama uporablja.11 Čim je tako, pa se tožena stranka v nobenem primeru ne more uspešno sklicevati, da ji ključi in pravna podlaga za obračun stroškov oziroma razčlenitve v razdelilnikih niso bili jasni.

20. Pritožbene navedbe, da tožeča stranka "kljub ugovoru tožene stranke ni podala nikakršne trditvene podlage ali podrobneje obrazložila dokazov", so pavšalne: tožena stranka v pritožbi ne pojasni, na točno kateri ugovor tožeča stranka naj ne bi odgovorila ali obrazložila dokazov. Takšnega pritožbenega očitka zato sploh ni mogoče preizkusiti. Podana pa ni niti kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je sodišče prve stopnje za vse ostale razdelilnike skupaj ocenilo, da so ti pregledni, da potrjujejo navedbe tožeče stranke in da zato tožeča stranka utemeljeno zahteva plačilo zneskov (z izjemo zavrnjenih) od tožene stranke. Glede na to, da tožena stranka stroškom po ostalih razdelilnikih (z izjemo zavrnjenih) ni obrazloženo ugovarjala in da vse tisto, kar je bilo v izpodbijani sodbi razčlenjeno glede razdelilnika št. 15515051033, smiselno enako velja tudi za ostale razdelilnike, je bila namreč takšna sumarna ocena razdelilnikov povsem zadostna.

Stroški vodovod – kanalizacija in okoljska dajatev

21. V zvezi z ugovorom tožene stranke, da bi morala tožeča stranka pri izračunu upoštevati neto površino poslovnega prostora, je sodišče prve stopnje v 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe jasno in prepričljivo pojasnilo, da to stališče tožene stranke ni utemeljeno. Delilnik namreč kot relevantno površino za izračun deleža stroškov določa brutoetažno površino 1 ali skrajšano BEP1, ta površina pa poleg neto površine poslovnega prostora zajema še njen sorazmeren del skupnih površin hodnika in sanitarij v posamezni etaži (gl. 2. in 8. stran Delilnika). Sama neto površina poslovnega prostora torej za izračun ni bila relevantna (niti med pravdnima strankama ni bila sporna), zato se sodišče prve stopnje do te površine ni bilo dolžno posebej opredeljevati.

Smiselno enako velja za toženkin ugovor, da neto površina stavbe znaša 9.884,80 m2. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da ta podatek sam po sebi ni relevanten. Pač pa je odločilen BEP1, ki je za vso stavbo znašal 8.561,03 m2. Posledično so zato nerelevantne tudi pritožbene navedbe, češ da je tožeča stranka priložila nepodpisan elaborat, saj tožena stranka niti ni trdila, da bi se v elaboratu BEP1 kaj spremenil glede na BEP1 iz Delilnika, niti kdaj je do sprejetja elaborata sploh prišlo; zgolj navedba, da je do vpisa prišlo "pred leti" – tudi če tožeča stranka tega ni prerekala – je prepavšalna; tožena stranka bi morala točno navesti, kdaj je do vpisa prišlo, saj bi bilo le na ta način mogoče preveriti, za katere razdelilnike (če sploh) bi eventualna sprememba prišla v poštev. Skratka, tožeča stranka je z Delilnikom dokazala, da je pri izračunu BEP1 upoštevala pravilne površine. Če je bila tožena stranka mnenja, da so te površine napačne, ker je vmes prišlo do vpisa elaborata v zemljiško knjigo, pa je bilo na njej trditveno in dokazno breme, da pojasni, kakšna pa je potem pravilna površina za izračun BEP1. Tega (že trditvenega) bremena pa tožena stranka ni zmogla.

Drugih ugovorov v zvezi s tem stroškom tožena stranka ni imela,12 zato je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo tožničinemu izračunu zadevnih stroškov. Pri tem je sodišče prve stopnje tudi prepričljivo pojasnilo, zakaj ni nelogično, da je bil v spornem mesecu ključ B nižji od ključa A. In sicer zato, ker najemnica tedaj ni zasedala vseh najetih prostorov, drugi najemniki oziroma etažni lastniki pa so zasedali svoje prostore v večji površini.13

22. Trditve tožene stranke, da tožeča stranka, kljub ugovoru tožene stranke, ni dokazala, kakšne so površine hodnika in sanitarij, so protispisne; tožena stranka je v postopku na prvi stopnji ugovarjala le, da ni mogoče preveriti trditve tožeče stranke, da je bruto kvadratura sestavljena iz neto kvadrature poslovnega prostora ter pripadajočega hodnika in sanitarij (to pa je tožeča stranka dokazala z Delilnikom), medtem ko ugovorov, da površina hodnika in sanitarij ni enaka 27,76 m2, ni podala.14

23. Pritožnica v zvezi z domnevno napačno oceno sodišča prve stopnje, da so bile navedbe tožene stranke v pripravljalni vlogi z dne 3. 1. 2020 prepozne, ne uveljavlja nobene procesne kršitve. Trdi le, da je že v prvi pripravljalni vlogi navedla, da znaša površina zadevne poslovne stavbe 9.884,80 m2 in ne 8.561,03 m2. S tem pritožnica očitno želi povedati, da so bile njene trditve v zvezi s površino poslovne stavbe pravočasne. To pa tudi za sodišče ni bilo sporno, saj se je do teh trditev opredelilo (gl. drugi in tretji odstavek na strani 9 obrazložitve izpodbijane sodbe).

24. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da tožeča stranka ni niti zatrjevala, še manj dokazala, kolikšna je bila površina praznih prostorov v času izdaje razdelilnika. Tožeča stranka je namreč v pripravljalni vlogi z dne 17. 9. 2019 pojasnila, da je zasedba vseh prostorov m2 po BBTO I znašala 7.689,53 m2, zasedba spornega prostora pa 127,63 m2. Kot dokaz zasedenosti prostorov je priložila tabelo, ki se nahaja na hrbtni strani v prilogi A 93 spisa. Da bi bila površina praznih prostorov v času izdaje razdelilnikov drugačna (npr. višja), kot jo je zatrjevala tožeča stranka, tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni ugovarjala. Zatrjevala je le, da so bile v celotnem vtoževanem obdobju pisarne v desnem krilu poslovne stavbe prazne. Da so bili določeni prostori prazni in da je tožeča stranka upoštevala, kadar so bili poslovni prostori nezasedeni, pa niti ni bilo sporno, zato sodišče prve stopnje tudi v zvezi s tem dejstvom upravičeno ni zaslišalo s strani tožene stranke predlagane priče D. D.,15 niti se do tega dejstva ni bilo dolžno dodatno opredeljevati.

25. Nadaljnji argument pritožnice, tj. da se ključ A pri obračunavanju vtoževanih stroškov ne bi smel uporabljati, ker so bili določeni prostori v stavbi prazni, je v nasprotju z Delilnikom. V slednjem je bilo namreč določeno, da se tudi v takšnih primerih določeni stroški delijo po ključu A (gl. stran 9/10 Delilnika). Konkretno glede izračuna stroška oskrbe s pitno vodo je bilo v Delilniku določeno, da se ta deli za fiksne stroške zasedenih prostorov po ključu A, variabilni del stroškov teh prostorov po ključu B, fiksni del praznih prostorov pa prav tako po ključu A. Točno na tak način je tožeča stranka tudi izračunala zadevni strošek. Delitev po ključu A (z določenimi specifikami) je bila dogovorjena tudi za delitev toplotne energije. Glede delitve stroška za odvoz odpadkov in klimatske naprave, ki ju še izpostavlja pritožnica, pa gre slednji pojasniti, da Delilnik za ta dva stroška niti ne predvideva delitve po ključu A (niti za zasedene niti za prazne prostore).

26. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da tožena stranka naj ne bi imela nobene možnosti vpogleda v izpiske števcev. Tožeča stranka je v spis predložila popise števcev, ki potrditvah slednje obstajajo za zadevno poslovno stavbo (tj. za obračun elektrike). Kljub temu tožena stranka na predložene popise števcev ni podala nobenih konkretnih ugovorov (npr. v smeri, da je odčitek neustrezen, ker bi bil previsok, prenizek, ...). Pač pa je višini tožbenega zahtevka ugovarjala le pavšalno; tožena stranka je trdila, da tožeči stranki nič ne dolguje oziroma da iz priložene dokumentacije ni razvidno, na kaj natančno se vtoževani zneski nanašajo (da bi podala še kakšen drug konkreten ugovor, pritožnica ne zatrjuje, niti ne zatrjuje nobenega konkretnega ugovora, do katerega se sodišče prve stopnje naj ne bi opredelilo). Čim je tako, pa tožeča stranka niti ni bila dolžna predložiti dodatne dokumentacije (npr. popisov števcev).16

27. Kar se tiče pogodb z dobavitelji, tožena stranka sama priznava, da jih je tožeča stranka sklenila v imenu etažnih lastnikov. Do pogodb z dobavitelji bi torej lahko prišla tudi sama, zato ni res, da ji ni bila dana možnost, da bi preverila pravilnost tožničinih računov, le izkoristila je ni.

Stroški Snage

28. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da je bil delež toženkine najemnice 3,27 odstoten, kar ob upoštevanju, da je bil račun z dne 31. 5. 2015 izdan za 634,25 EUR, znese 20,73 EUR. Navedeni podatki so za preizkus zadostni, še zlasti, ker tožena stranka konkretnih ugovorov zoper višino tega stroška ni podala. Očitek o kršitvi iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni utemeljen.

Stroški Energetike

29. Pritožbeni argument, da je tožeča stranka na prvem naroku za glavno obravnavo navedla, da ima od kurilne sezone 2015/16 dalje delilnike, ni sporen. Vendar pritožnica spregleda, da se izračun, katerega pravilnost je presojalo sodišče prve stopnje v točki 16. obrazložitve izpodbijane sodbe, nanaša na razdelilnik št. 15515051033 z dne 12. 6. 2015, torej iz obdobja pred kurilno sezono 2015/16. Za to obdobje pa je pravilen obračun tega stroška še po ključu A in B. 30. Pritožbeni očitek, da se predloženi delilniki v ničemer ne ujemajo z vtoževanimi računi, je pavšalen (pritožnica ne pove, v čem naj bi bila razlika oziroma zakaj naj se ne bi ujemali) in že zato neutemeljen. Enako velja za pritožbeni očitek, da tožeča stranka, kljub ugovoru tožene stranke, ni podala trditvene podlage ali podrobneje obrazložila dokazov (tožena stranka v pritožbi ne povzema nobenega konkretnega ugovora, ki bi ga podala v postopku pred sodiščem prve stopnje in tožeča stranka nanj naj ne bi konkretno odgovorila, niti ne navaja, katerih dokazov tožeča stranka naj ne bi ustrezno obrazložila).

Stroški „Tokovina in omrežnina“

31. Pritožbeni očitek, da bi moral ta strošek nositi najemnik, je v prvi vrsti nedovoljena pritožbena novota (prvi odstavek 337. člena ZPP). Tudi sicer pa ni utemeljen – v razmerju do upravnika je po zakonu zavezanec za plačilo stroškov obratovanja (med katere spadata tudi omenjena stroška) le etažni lastnik. Slednji pa ima potem pravico ta strošek terjati od dejanskega porabnika, v konkretnem primeru od družbe A. 32. Ugovori, da tožeča stranka ni predložila števcev za elektriko, so neutemeljeni, saj je tožeča stranka popise števcev za elektriko priložila (priloga A98 – A132 spisa). Ker tožena stranka nanje ni imela nobenih pripomb, je sodišče prve stopnje upravičeno kot pravilnim sledilo izračunom, ki jih je tožeča stranka izdelala na njihovi podlagi. Sodba je tudi v tem delu obrazložena in vsebuje vse razloge, ki omogočajo njen preizkus.

Glede stroška TUV

33. Tožena stranka v zvezi s stroškom TUV trdi, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni opredelilo do njenih ugovorov. Vendar pritožnica tudi na tem mestu ne pojasni konkretno, do katerih ugovorov se sodišče prve stopnje naj ne bi opredelilo. Gre torej za pavšalen in že zato neutemeljen pritožbeni očitek.

34. Pritožbeni očitek, da tožeča stranka storitev TUV naj ne bi opravljala, tožena stranka prvič podaja v pritožbi, kar je prepozno (prvi odstavek 337. člena ZPP). Tožena stranka sicer želi v pritožbi prikazati, da je tak ugovor podala, ko citira svoj stavek: "Toženka (pravilno tožnica) tudi nikakor ne dokaže, da je storitve tudi opravila." Vendar gre za stavek iz odgovora na tožbo, ki se ne nanaša na TUV, pač pa na postavko "Čiščenje poslovnih prostorov po pogodbi". Tudi sicer pa pritožbeno sodišče pritrjuje tožeči stranki v odgovoru na pritožbo, da ugovor tožene stranke, da tožeča stranka ni dokazala, da je storitev opravila, ne pomeni ugovora, da tožeča stranka določene storitve ni opravila.

35. Kar se tiče kvadrature v zvezi z obračunom TUV, ni utemeljen pritožbeni očitek, da naj bi tožeča stranka ta strošek obračunala od prevelike kvadrature (255,26 m2 namesto 227,80 m2). V Delilniku je namreč določeno, da se ta strošek obračuna po BEP1. Kot že pojasnjeno, pa BEP1 ne predstavlja zgolj neto površine prostora, v konkretnem primeru v izmeri 227,80 m2 (kot to zmotno navaja pritožnica), ampak še sorazmerni del hodnika in sanitarij, katerih izmera je znašala 27,46 m2 (255,26 m2 – 227,80 m2). Ker tožena stranka pravilnosti izračuna BEP1 ni ugovarjala, tožeča stranka pravilnost površine teh dveh prostorov tudi ni bila dolžna dodatno pojasnjevati ali dokazovati.

Glede ostalih pritožbenih očitkov

36. Sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi res ni naštelo vseh razdelilnikov. Kateri to so, pa očitno ni sporno, saj jih tožena stranka povzema na strani 12 pritožbe. Poleg tega je sodišče prve stopnje v 9. točki obrazložitve izpodbijane sodbe pojasnilo, da se vtoževane terjatve nanašajo na račune in razdelilnike z datumi izdaje junij 2015 in november 2015 do julij 2016. To pa je za identifikacijo vtoževane terjatve zadostno.

37. Glede na navedeno se izkaže, da pritožba glede zahtevka na plačilo zgoraj opredeljenih stroškov v višini 11.707,62 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi ni utemeljena. Ker je odločitev v tem delu zrela za končno odločbo, je pritožbeno sodišče glede tega dela zahtevka odločilo z delno sodbo, in sicer tako, da je potrdilo odločitev sodišča prve stopnje, da se zahtevku na plačilo 11.707,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 6. 2018 dalje ugodi (prvi odstavek 314. člena v zvezi s 353. členom ZPP).

Strošek storitve in materiala

38. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem stroškom ugotovilo, da iz delovnega naloga E., d. o. o. (hrbtna stran A9 spisa), izhaja, da je bila 27. 5. 2015 prijavljena in odpravljena okvara na fekalnem črpališču. Del popravila je bila demontaža prve črpalke zaradi zamašene "kuhinjske krpe – ščetke", kar se po oceni sodišča prve stopnje ujema z gostinsko dejavnostjo, ki jo je opravljala toženkina najemnica. Po prepričanju sodišča prve stopnje omenjeni dokaz potrjuje, da je bilo tistega dne opravljeno interventno popravilo fekalnega črpališča za ceno 341,60 EUR (tožeča stranka je priložila potrdilo o plačilu – A10) in da ti dve listini (delovni nalog in potrdilo o plačilu) potrjujeta tudi, da je bilo treba to popravilo izvesti ravno v toženkinih prostorih in v zvezi z njim. Poleg detajla s kuhinjsko krpo kot razlogom zamašitve, naj bi bilo po oceni sodišča prve stopnje življenjsko, da tožeča stranka pri izvajanju dejavnosti, ki spadajo v njen delokrog, ne naroča interventnega popravila fekalnega črpališča kar tako, temveč za etažne lastnike, v tej zadevi za toženkine poslovne prostore.

39. Tožena stranka v pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje, opirajoč se le na kuhinjsko krpo kot na razlog zamašitve, zaključilo, da je bilo popravilo izvedeno v najemničinem poslovnem prostoru. Po prepričanju pritožnice takšno stališče sodišča prve stopnje ni dopustno, ker ga ne potrjuje noben neposreden dokaz, pa tudi, ker je v zadevni poslovni stavbi, ki ima 7 nadstropij in klet, v vsakem nadstropju najmanj ena kuhinja in bi zato do zamašitve lahko prišlo kjerkoli.

40. Stališče pritožnice, s katerim smiselno uveljavlja kršitev 340. člena ZPP, je utemeljeno. Sklepanje sodišča prve stopnje, da že sama okoliščina, da je do zamašitve prišlo zaradi kuhinjske krpe, potrjuje, da je do zamašitve prišlo prav zaradi toženkine najemnice in v njenem prostoru, je preveč daljnosežno. Dejstvo je, da bi kuhinjsko krpo lahko uporabljal praktično vsak uporabnik poslovne stavbe, ne le tisti, ki se ukvarja z gostinsko dejavnostjo. Za odgovor na vprašanje, ali je do zamašitve dejansko prišlo v toženkinem poslovnem prostoru, ki ga je oddajala v najem družbi A., bi zato sodišče prve stopnje moralo izvesti predlagane dokaze, in sicer zaslišati F. F. in G. G., katera bi po navedbah tožeče stranke potrdila, da je bila storitev izvedena v spornem najetem prostoru, da je bila izvedena izključno v korist tega prostora in da je bila storitev ustrezno naročena in potrebna (gl. hrbtno stran l. št. 67).17

41. Glede na navedeno bi bilo potrebno za pravilno oziroma popolno ugotovitev dejanskega stanja izvesti dokaze, ki jih je tožeča stranka pred sodiščem prve stopnje predlagala, vendar jih sodišče prve stopnje ni izvedlo. Pritožbeno sodišče je zato na seji odločilo, da bo v tem delu samo dopolnilo postopek in s sodbo odločilo o zadevi (prvi odstavek 355. člena ZPP).

42. Skladno s četrtim odstavkom 347. člena ZPP je senat odločil, da za pripravo in vodenje obravnave pooblasti sodnico poročevalko. Ker obenem ne gre za zapleteno zadevo glede pravnih in dejanskih vprašanj in od odločitve o tem delu pritožbe ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega pravnega vprašanja, je senat skladno s petim odstavkom 347. člena ZPP odločil tudi, da bo o zadevi odločala sodnica poročevalka kot sodnica posameznica.

43. Odločitev o stroških prvostopenjskega in pritožbenega postopka se pridrži za poznejšo odločbo (164. člen ZPP).

1 Gl. M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 613 (v nadaljevanju Komentar OZ). 2 VSL sklep II Cpg 640/2015 z dne 9. 7. 2015. 3 Komentar OZ, str. 610, 611. 4 Pri poslovnih stavbah je drugače kot pri stanovanjskih stavbah, pri katerih odgovornost najemnika za plačilo zadevnih stroškov vzpostavlja že sam zakon. 5 Gre za dejstvo, ki gre v korist tožene stranke, zato je bilo na njej trditveno in dokazno breme, in ne na tožeči stranki, kot to zmotno trdi pritožnica. 6 Kar je obenem pravno dopusten razlog za zavrnitev izvedbe dokaza z zaslišanjem D. D., ki naj bi takšno prakso potrdila (v skladu s prvim odstavkom 213. člena ZPP sodišče izvaja dokaze le v zvezi s pravno odločilnimi dejstvi). 7 To pa je pogoj, da lahko na podlagi nekega ravnanja sklepamo, da volja z določeno vsebino obstoji, prim. prvi odstavek 18. člena OZ. 8 Tako tudi VSM Sodba I Cp 1703/2004 z dne 4. 4. 2006. 9 Gl. l. št. 27, 28, 29, 48 in 49 spisa. 10 Gl. pripravljalno vlogo z dne 17. 9. 2019, hrbtna stran l. št. 50 in l. št. 51 spisa ter 18. točko obrazložitve izpodbijane sodbe. 11 Gl. Pripravljalno vlogo z dne 3. 1. 2020, l. št. 77 spisa. 12 Tožena stranka tako tudi ni ugovarjala, v čem naj bi bil uporabljen ključ delitve nepravilen, zato s pritožbenimi navedbami, da tožeča stranka ni dokazala, da je za delitev omenjenega stroška uporabila pravilen ključ delitve, ne more uspeti (na podlagi drugega odstavka v zvezi s prvim odstavkom 214. člena ZPP neprerekanih trditev ni potrebno dokazovati, tudi sicer pa pravilnost uporabljenega ključa delitve tega stroška izhaja iz priloženega Delilnika). 13 Podlago za takšno sklepanje je sodišče prve stopnje imelo v sodnem spisu: da najemnica v obdobju, na katerega se nanaša razdelilnik št. 0015515051033, ni zasedala vseh najetih prostorov, izhaja že iz (neprerekanih) trditev tožeče stranke, da je najemnica takrat zasedala le 127,63 m2 BTTO1 (od 255,26 m2 površine BTTO1), medtem ko zasedenost ostalih prostorov izhaja iz razpredelnice v prilogi A93 spisa (z njo je tožeča stranka dokazala delež zasedenih prostorov, kateri točno so bili zasedeni in kateri ne, pa v konkretnem primeru niti ni bilo pravno odločilno). 14 Prim. tč. XII. druge pripravljalne vloge, l. št. 71 spisa. 15 To svojo odločitev je utemeljilo v 13. točki na strani 9 obrazložitve izpodbijane sodbe (gl. tudi drugi in prvi odstavek 214. člena v zvezi s prvim odstavkom 213. člena ZPP). 16 Kaj takega bi bila primorana storiti le v primeru, če bi obstajale tehtne okoliščine, ki bi vzbujale resen dvom v to, da je tožeča stranka napačno obračunala količine vtoževanih stroškov (če bi npr. tožena stranka predložila svoj popis števca, ki bi privedel do drugačne višine stroška, kot jo je izračunala tožeča stranka, ali če bi tožena stranka izkazala za verjetno, da je tožeča stranka napačno prenašala podatke iz števcev v obračune ipd.). 17 Tožeča stranka sicer v odgovoru na pritožbo trdi, da tožena stranka tega stroška sploh ni prerekala, ampak da je ugovarjala zgolj, da tožeča stranka ni predložila dokazov za ta strošek. Vendar stališče tožeče stranke ni pravilno. Tožena stranka je namreč v postopku pred sodiščem prve stopnje navedla, da ni bila seznanjena, da bi bilo sploh potrebno servisirati fekalno črpališče (l. št. 63 spisa). S tem pa se je smiselno sklicevala na t. i. izjavo o nevednosti, s čimer je preprečila učinek domneve priznanja dejstev iz drugega odstavka 214. člena ZPP.