Jedro

Sodišče prve stopnje je tako sodbo oprlo na trditve pravdnih strank o dejstvih, ki sta jih ti podali tekom postopka in na pravno podlago na katero sta se sklicevali obe pravdni stranki in ne gre za nikakršno odločitev, ki bi bila lahko presenečenje za toženo stranko.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka mora povrniti tožeči stranki 279,99 EUR stroškov pritožbenega postopka v 8 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku zaradi plačila zneska 4.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 6. 2016 dalje do plačila (točka I. izreka). Toženi stranki je naložilo povrnitev 658,80 EUR pravdnih stroškov tožeči stranki v 8. dneh (točka II. izreka).

2. Tožena stranka sodbo sodišča prve stopnje izpodbija s pravočasno pritožbo iz pritožbenih razlogov bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi pritožbe navaja, da predstavlja izpodbijana sodba sodbo presenečenja, saj da je bilo jedro spora katera od pravdnih strank je od pogodbe odstopila oziroma prekinila najemno pogodbo, nobena od pravdnih strank pa ni zatrjevala, da je prišlo do sporazumne prekinitve najemnega razmerja, kakor je to samo ugotovilo sodišče prve stopnje. Sodišču prve stopnje tako očita, da je kot odločilno ugotovilo dejstvo, katerega nobena od pravdnih strank ni zatrjevala in nanj oprlo svojo odločitev. Sodišče prve stopnje naj bi s tem kršilo določbo 7. člena ZPP in odvzelo strankama možnost obravnavanja pred sodiščem in s tem kršilo pravico do izjave v postopku ter zagrešilo absolutno bistveno kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kršilo pa naj bi tudi ustavno pravico enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave. Posledično naj bi zmotno uporabilo materialno pravo, ko je menilo, da ne pride v poštev določba drugega odstavka 9. člena Pogodbe, ki določa, da v primeru, da se najemnik odloči prekiniti pogodbeno razmerje prej kot v 24 mesecih ima najemodajalec pravico obdržati varščino.

3. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo tožene stranke prerekala pritožbene navedbe kot neutemeljene in predlagala zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je zoper toženo stranko uveljavljala vračilo varščine, ki jo je kot najemnica poslovnega prostora plačala toženi stranki kot najemodajalki na podlagi med njima sklenjene najemne pogodbe z dne 6. 9. 2014. Zatrjevala je, da je najemno razmerje prenehalo 19. 6. 2016 na podlagi enostranske odpovedi pogodbe s strani tožene stranke. Tožena stranka je tožbeni zahtevek prerekala. Zatrjevala je, da ji je tožeča stranka 19. 6. 2016 izročila ključe poslovnega prostora ter se s tem odločila prekiniti najemno razmerje, ker ni zmogla plačila najemnine.

6. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo. Kot nesporno med pravdnima strankama je ugotovilo: (-) da sta bili pravdni stranki v poslovnem razmerju na podlagi pogodbe o najemu nepremičnine za poslovni prostor z dne 6. 9. 2014, (-) da je bil tožnik najemnik, toženka pa najemodajalka, (-), da je tožnik na podlagi navedene pogodbe toženki plačal varščino v skupnem znesku 4.000,00 EUR, (-), da iz pogodbenih določil izhaja, da se varščina ob izpraznitvi poslovnega prostora najemojemalcu vrne, če ga je pustil v dobrem stanju in poravnal vso zapadlo najemnino, sicer pa se poračuna z zapadlo najemnino oziroma nastalo škodo (drugi odstavek 5. člena Pogodbe), (-) da je bila primopredaja navedenega lokala izvedena dne 19. 6. 2016 in sicer je tožeča stranka izročila ključe lokala novemu najemniku v soglasju s toženo stranko, ki pa pri primopredaji ni prisostvovala, (-) da iz izpovedbe novega najemnika izhaja, da je prejel osnutek najemne pogodbe za navedeni lokal od tožene stranke že dne 13. 6. 2016, torej še pred primopredajo lokala, nova najemna pogodba pa je bila sklenjena takoj po primopredaji lokala, s čemer sta soglašala tako tožeča stranka kot tudi tožena stranka. Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da tožeča stranka ni odpovedala pogodbe, prav tako je ni odpovedala tudi tožena stranka, je pa bila nesporno sklenjena nova najemna pogodba za predmetni lokal z novim najemnikom in to pred potekom 24. mesecev od sklenitve pogodbe. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tudi, da neplačevanje najemnine ni bil razlog za prekinitev najemnega razmerja in da tožena stranka ni dokazala, da tožeča stranka v letu 2016 ni več opravljala dejavnosti v lokalu.

7. Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je sodišče prve stopnje zaključilo, da je prišlo do sporazumnega prenehanja najemne pogodbe. Ker pa je prišlo do sporazumne prekinitve najemnega razmerja, je sodišče prve stopnje ocenilo, da ne pride v poštev določba drugega odstavka 9. člena Pogodbe, ki določa da ima v primeru, ko se najemnik odloči prekiniti pogodbeno razmerje prej kot v 24. mesecih, najemodajalec pravico obdržati varščino. Zaključilo je, da mora tožena stranka varščino vrniti, saj niso izpolnjeni pogoji, da bi jo lahko obdržala.

8. Odločitev sodišča prve stopnje je materialnopravno pravilna in ni obremenjena z v pritožbi očitano postopkovno in ustavno kršitvijo, niti s kršitvami na katere pazi pritožbeno sodišče samo po uradni dolžnosti.

9. Kolikor tožena stranka uveljavlja kršitev določbe 7. člena ZPP, uveljavlja v tem pritožbenem postopku nedovoljeni pritožbeni razlog iz prvega odstavka 339. člena ZPP (člen 458/I ZPP). Pritožbeno sodišče se zato s pritožbo v tem delu ni ukvarjalo.

10. Neutemeljen je pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, da izpodbijana sodba predstavlja sodbo presenečenja, ker da je sodišče prve stopnje za odločilno štelo dejstvo, ki ga pravdni stranki nista navajali. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je prišlo do sporazumne prekinitve najemnega razmerja je dejanski in pravni zaključek sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje je do tega zaključka prišlo ravno na podlagi presoje po pravdnih strankah zatrjevanih dejstev (opisanega življenjskega dogodka) in pravne podlage. Gre torej za dejanski in pravni zaključek sodišča prve stopnje kot izhaja iz zatrjevanega življenjskega dogodka pravdnih strank in ne za ugotovljeno dejstvo v smislu zahtevanih trditev pravdnih strank po 7. členu ZPP. Sodišče prve stopnje je tako sodbo oprlo na trditve pravdnih strank o dejstvih, ki sta jih ti podali tekom postopka in na pravno podlago na katero sta se sklicevali obe pravdni stranki in ne gre za nikakršno odločitev, ki bi bila lahko presenečenje za toženo stranko1. Zatrjevana absolutna bistvena kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato z izdano sodbo ni bila storjena.

11. Posledično uveljavljana zmotna uporaba materialnega prava ni bila storjena. Sodišče prve stopnje je ob ugotovljenem dejanskem stanju, na katerega je pritožbeno sodišče vezano pri odločanju o pritožbi tožene stranke (člen 458/I ZPP), pravilno uporabilo v sodbi obrazloženo materialno pravo.

12. Pritožbo je bilo po navedenem zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 v zvezi s 442 ZPP).

13. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške in povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega odgovora. Le-te je pritožbeno sodišče odmerilo po specificiranem stroškovniku pooblaščenca tožeče stranke in v skladu z veljavno Odvetniško tarifo (OT) v višini 279,99 EUR in sicer 375 točk za odgovor na pritožbo po tar. št. 21/1 OT, 2 % materialne stroške po določbi tretjega odstavka 11. člena OT, vse povečano za 22 % DDV. Tožena stranka mora stroške pritožbenega postopka povrniti tožeči stranki v 8 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne dalje do plačila.

1 Smisel prepovedi sodbe presenečenja je v tem, da stranka ne pride v položaj, ko bi zaradi tega, ker je sodišče svojo odločitev oprlo na pravno podlago, na katero ob zadostni skrbnosti ni mogla računati, izgubila možnost navajati dejstva, ki so glede na tako, presenetljivo pravno podlago, bistvenega pomena, bodisi kot dejstva, ki utemeljujejo zahtevek ali kot dejstva, s katerimi stranka utemeljuje svoje ugovore.