Jedro

V konkretnem primeru gre verjetno za enotno ponudbo. Tožencu namreč v ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ni bilo treba vključiti nekmetijskih zemljišč, pa je to storil. Poleg tega je tudi ceno postavil za vse ponujene nepremičnine skupaj.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I. točka izreka) potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor prvotoženca zoper sklep o začasni odredbi z dne 28. 1. 2022 zavrnilo (I. točka izreka) ter sklenilo, da bo o stroških ugovornega postopka odločilo s končno odločbo (II. točka izreka).

2. Zoper odločitev sodišča se je pravočasno iz razloga postopkovne kršitve pritožil prvotoženec A. A. (v nadaljevanju: pritožnik). V katerem delu sklep izpodbija, ne navede, glede na pritožbene navedbe pa izpodbija I. točko izreka. Predlaga, da se pritožbi ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se ugovoru zoper sklep o začasni odredbi z dne 28. 1. 2022 ugodi in se sklep z dne 21. 12. 2021 razveljavi ter se predlog za izdajo začasne odredbe zavrne. Zahteva tudi povrnitev stroškov pritožbe.

Trdi, da je pravna razlaga nespornih dejstev, vezanih na obstoj veljavno sklenjene pogodbe, različna oziroma zmotna v povezavi z zahtevkom na ničnost pravnega posla. Sodišču prve stopnje očita, da ob reševanju ugovora ni upoštevalo, da je vložil nasprotno tožbo. Prepričan je, da predpostavk za izdajo sklepa o prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin ni. Ponavlja, da bi morala njegova ponudba po uveljavljeni upravni praksi vsebovati izrecni zapis glede objektov. Cena objektov ni vključevala, zato tožnik ni upravičen, da v last prejme premoženje, ki ga ne bo plačal. Zahtevek na ničnost kupne pogodbe ni niti verjetno izkazan. Do sedaj se ni upoštevalo, da je predmet pogodbe v naravi stavbno zemljišče, na katerem obstaja zakonita predkupna pravica v korist Občine X. Te zakonite predkupne pravice ni mogoče obiti, pogodba, ki krši zakonito predkupno pravico, pa je sklenjena v nasprotju z materialnimi predpisi in je nična. Pritožnik poudarja, da je to tudi ugovor v tej pritožbi. Ker ima Občina X. predkupno pravico na nepremičninah, ki niso kmetijska zemljišča, kupna pogodba z dne 10. 11. 2021 po stališču pritožbe ne more biti nična. Sklenjena je v predpisani obliki, plačan je bil davek na promet nepremičnin, pridobljene so bile potrebne izjave. Ker samo sodišče glede obeh nepremičnin (345/7 in 345/9) ugotavlja, da gre za stavbna in ne kmetijska zemljišča, tudi določila Zakona o kmetijskih zemljiščih ne pridejo v poštev. Če je občina pri prometu v notarskem zapisu SV 727/18 izjavila, da predkupne pravice ne uveljavlja, ta njena izjava ne more veljati za nov pravni promet. Odločitev upravnega organa, vezana na odobritev pravnega posla, tudi ovrže trditev o enotnosti ponudbe in s tem pravnega posla. Že iz obrazca „Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije“ izhaja, da mora prodajalec, ki prodaja kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, skupaj z objekti ali stavbnim zemljiščem navesti njihovo ceno. To pa pomeni, da ponudba ni bila pravilna, stavb ni zajemala in to je tožniku dobro znano. Gre za obnovljeno stanovanjsko hišo, za gospodarsko poslopje, teh pa ponudba ni zajemala in jih tudi pogodba ne more, ne glede na 8. člen SPZ. Ker ponudba ni bila pravilna, na njeni osnovi veljavni pravni posel ne more biti sklenjen. Če pa bi bil, bi šlo za čezmerno prikrajšanje. Cena za kmetijska in stavbna zemljišča namreč ne more znašati samo 35.000 EUR. Pritožnik ni dal ponudbe osebno in zato mu ni mogoče očitati, da je ni dal v skladu z uveljavljeno upravno prakso. Tožniku je dal tudi izjavo, da odstopa od pogodbe in se sklicuje na 8. člen OZ v povezavi s 118. členom OZ ter na 16. člen OZ, ki ureja zmoto o predmetu in postavlja trditev, da pogodba sploh ni nastala. Že iz tega razloga verjetnost nastanka terjatve ni podana. Stališča o enotnosti ponudbe pa tudi ni mogoče zastopati zaradi že omenjene kršitve zakonite predkupne pravice Občine X. in razlogov po 118. v povezavi z 8. členom OZ in 16. členom OZ. Tožnik je lahko prednostni upravičenec glede na določila ZKZ-1, vendar ne za stavbna zemljišča in za stavbe. S kupno pogodbo z dne 10. 11. 2021 pa ta njegova pravica ni bila kršena in zato pogodba ne more biti nična. Poleg tega je treba upoštevati upravno in sodno prakso, ki je že po prej veljavnem ZZK-1 sprejela stališče, da je treba v okviru pojma kmetijskega zemljišča izhajati iz opredelitve po 2. členu ZKZ-1. V konkretnem primeru so namreč vsa zemljišča, ki so glede na lego po planskem aktu občine v območju kmetijska zemljišča, niso pa primerna za kmetijsko obdelavo, ker so dejansko znotraj funkcionalnih površin in stavbnega zemljišča, zato sploh ne gre za kmetijske površine in ZKZ ne pride v poštev. Prav takšne primere rešuje novela Zakona o kmetijskih zemljiščih. Sodišče prve stopnje se je tudi že postavilo na stališče, da ne gre za čezmerno prikrajšanje in to brez izvedbe dokaznega postopka, pri čemer se čezmerno prikrajšanje običajno presoja s pomočjo izvedencev gradbene ali kmetijske stroke. Sodišče prve stopnje se tudi ni opredelilo do tistega dela ugovora, ki se nanaša na vknjiženo hipoteko.

Pritožnik je nadalje prepričan, da tudi posojilna pogodba v notarskem zapisu skupaj s sporazumom o zavarovanju terjatev ni ničen pravni posel. Posojilna pogodba je bila sklenjena pravno veljavno in odraža pravo pogodbeno voljo, enako velja za sporazum. Je pa četrtotoženec vedel, da bo moral pritožnik nepremičnine prodati, da mu bo lahko vrnil dolg. Sam vpis hipoteke torej ni nezakonit, sporazum pa ni ničen. Četrtotoženi bo izdal izbrisno dovolilo za izbris vknjižene hipoteke takoj, ko bo prejel vrnjeno posojilo.

Pritožnik se tudi ne strinja z razlago sodišča, vezano na predznambo vrstnega reda pridobitve lastninske pravice v povezavi z učinkom izdane začasne odredbe in s tem utemeljitvijo začasne odredbe. Prepričan je tudi, da sodišče ne more izdati prepovedi prodaje po tem, ko je prodaja že stekla. Takšna začasna odredba ne more imeti več pravnega učinka.

3. Na pritožbo je odgovoril tožnik, predlaga, da se jo zavrne in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnik je v svojem ugovoru zoper izdano začasno odredbo izpodbijal verjetnost obstoja vseh pogojev, na podlagi katerih je sodišče izdalo izpodbijano začasno odredbo. Sodišče prve stopnje je v ugovornem postopku ponovno preizkusilo, ali so podane predpostavke za izdajo začasne odredbe, kot jih predvideva 272. člen ZIZ1. Ugotovilo je, da ugovorne trditve, da verjetnost terjatve ni izkazana, niso utemeljene, navedbe v ugovoru glede posojilne pogodbe in sporazuma, da posla nista nična, ker nista bila sklenjena z namenom oškodovanja tožnika, pa so nesklepčne, ker je sodišče navedena posla presojalo v luči obstoja nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve onemogočena oziroma precej otežena in ne v smislu verjetnosti obstoja terjatve.

6. Pritožnik navaja, da pritožbo vlaga iz razloga postopkovne kršitve. Res je, kot opozarja tožnik v odgovoru na pritožbo, da pavšalno sklicevanje na kršitve procesnega zakona ne zadostuje, vendar je iz pritožbe moč razbrati, da pritožnik navedeno kršitev uveljavlja, ker meni, da niso kumulativno izpolnjene procesne predpostavke za izdajo začasne odredbe. Prepričan je namreč, da tožnik verjetnosti terjatve ni izkazal. 7. Pritožnik vztraja, da kupna pogodba ni niti s stopnjo verjetnosti nična. Gre za pogodbo, ki jo je 10. 11. 2021 sklenil z drugo in tretje toženima kot kupcema nepremičnin 345/7 in 345/9 k.o. B. (dve od šestih nepremičnin iz njegove ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z dne 14. 8. 2018) za ceno 30.000 EUR. Pri tem sodišču prve stopnje očita, da doslej ni upoštevalo, da so predmet pogodbe v naravi stavbno zemljišče in stavbe, na katerih ima Občina X. predkupno pravico. Očitek ne drži, saj je sodišče prve stopnje jasno zapisalo, da Občina X. verjetno predkupne pravice v tem primeru ne bi uveljavljala, ker je že ob poslu med istimi strankami z dne 1. 10. 2018, ki je tudi vključeval ti nepremičnini, ni (18. točka izpodbijanega sklepa). Zato pritožnik tudi zmotno meni, da je sodišče obšlo določila ZKZ2 in tudi, da se je neutemeljeno sklicevalo na enotno ponudbo. Glede slednjega pa se tudi pritožbeno sodišče strinja, da gre verjetno za enotno ponudbo. Pritožniku namreč v ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z dne 14. 8. 2018 ni bilo treba vključiti (in s tem ponuditi v nakup) nekmetijskih zemljišč, pa je to storil. Poleg tega je tudi ceno postavil za vse ponujene nepremičnine skupaj. Zato je pravilno sklepanje sodišča prve stopnje, da je s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 10. 11. 2021 verjetno prišlo do onemogočanja realizacije že (verjetno) sklenjene pogodbe med tožnikom in pritožnikom za vse nepremičnine iz ponudbe z dne 14. 8. 2018 in da gre zaradi kršitve tožnikove predkupne pravice verjetno tudi za nično pogodbo. Zatrjevanju, da je prodajalec Občini X. v zvezi s pogodbo z dne 10. 11. 2021 dal ponudbo, ki je prej ni bilo, pa tudi ni moč pritrditi, saj iz notarskega zapisa VS 727/18 z dne 1. 10. 2018 izhaja, da je notarskemu zapisu med drugim priložena tudi izjava o nesprejemu ponudbe Občine X. Očitek, da tožnik te listine (priloge notarskega zapisa) ni predložil, brez predložitve listine, ki bi kazala nasprotno, pa ugotovitve sodišča prve stopnje, da Občina X. takrat ni uveljavljala predkupne pravice, ne more omajati.

8. Sodišče prve stopnje tudi s stopnjo verjetnosti ugotovi, da je pritožnikova ponudba z dne 14. 8. 2018 vsebovala tudi stavbe. Sodišče prve stopnje to ugotovitev utemeljeno gradi na dejstvu, da je pritožnik z drugo in tretjetoženima 1. 10. 2018 sklenil prodajno pogodbo za vse nepremičnine, ki so bile predmet ponudbe, in sicer prav tako za ceno 35.000 EUR. Pravilno se tudi sklicuje na jasno določilo 8. člena SPZ3, ki določa, da je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače. Poleg tega je tudi dejstvo, da je pritožnik z navedenima kupcema 10. 11. 2021 ravno za nepremičnini s stavbama (347/7 in 345/9) sklenil prodajno pogodbo za ceno 30.000 EUR. Pritožba se sklicuje na upravno prakso v povezavi s tem, da mora biti v ponudbi izrecen zapis glede objektov, vendar pa je opredeljeno ne navede, zato takšna pavšalna trditev ne more biti upoštevna. Vse te pritožbene navedbe so tako v celoti neutemeljene.

9. Res je, da iz obrazca Obr. april 2016 Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije (A1) izhaja, da mora prodajalec za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, če to prodaja z objekti ali stavbnim zemljiščem, navesti njihovo ceno. V drugem odstavku 20. člena ZKZ je določeno, da mora ponudba vsebovati podatke o prodajalcu (osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež), podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina), ceno in morebitne druge prodajne pogoje. Predmetna ponudba je navedenemu zadostila, saj je cena določena. Ali je pritožnik ponudbo z dne 14. 8. 2018 dal osebno ali po notarki, pa na pogoje za izdajo predmetne začasne odredbe nima vpliva, prav tako ne navedba, da je tožniku podal izjavo, da odstopa od pogodbe s sklicevanjem na 8. člen OZ v zvezi s 118. členom OZ ter 16. členom OZ, ker se o tem vodi ločeni postopek pod opravilno številko I P 117/2022. Zato teh navedb sodišče prve stopnje v predmetnem postopku utemeljeno ni upoštevalo.

10. Odločitev upravnega organa, vezana na odobritev pravnega posla, tudi ne ovrže trditev o enotnosti ponudbe in s tem pravnega posla. Odločitev upravnega organa je jasna, soglasje k poslu daje le za kmetijska zemljišča, ker ga za tovrstna zemljišča mora dati, za ostala pa soglasje ni potrebno. Iz tega pa sklep, da ne gre za enoto ponudbe, ni mogoč.

11. Prav tako ne drži, da stališča o enotnosti ponudbe ni mogoče zastopati zaradi kršitve zakonite predkupne pravice Občine X. Ponudbo z uveljavljanjem predkupne pravice bi občina brez dvoma lahko sprejela, prav tako kot jo je tožnik z uveljavljanjem svoje predkupne pravice.

12. Sklicevanje pritožbe na upravno in sodno prakso, ki naj bi po že prej veljavnem ZZK-1 (Zakon o zemljiški knjigi) sprejela stališče, da je treba v okviru pojma kmetijskega zemljišča izhajati iz opredelitve po 2. členu ZKZ-1, je tudi brez navedbe konkretne upravne in sodne prakse neupoštevno, prav tako sklicevanje na določbe, ki jih je prinesla novela ZKZ, ki se uporablja šele od 13. 4. 2022 dalje.

13. Ne drži tudi, da se je sodišče prve stopnje brez dokaznega postopka že opredelilo do samega zahtevka v povezavi s trditvijo pritožnika o čezmernem prikrajšanju. Sodišče prve stopnje je namreč pri tem zgolj (pravilno) upoštevalo teorijo izjave, ki ima vodilno vlogo v postopku prodaje kmetijskih zemljišč pri določanju vsebine ponudbe in sprejema ponudbe ter dejstvo, da je pritožnik drugo in tretjetoženima 1. 10. 2018 vse nepremičnine iz ponudbe prodal za 35.000 EUR. Na podlagi navedenega je utemeljeno sklepalo, da do prikrajšanja verjetno ni prišlo.

14. Tudi trditev, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do tistega dela ugovora, ki se nanaša na vknjiženo hipoteko, ni utemeljena. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje namreč ugotovilo, da so ugovorne navedbe nesklepčne (20. točka obrazložitve izpodbijanega sklepa).

15. Glede na obrazloženo so vsa zatrjevanja pritožnika, da je razlaga nespornih dejstev, vezanih na obstoj veljavno sklenjene pogodbe, različna oziroma zmotna v povezavi z zahtevkom na ničnost pravnega posla, neutemeljena.

16. Sodišče prve stopnje je nadalje v zvezi s posojilno pogodbo ugotovilo, da ravnanja pritožnika kažejo na to, da tožnik svoje terjatve (na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za bremen proste nepremičnine iz ponudbe z dne 14. 8. 2018, ker je bila pogodba po tej ponudbi sklenjena) ne bo mogel uveljavljati oziroma bo to storil težko. Tega pavšalna pritožbena trditev, da pritožnik in četrtotoženi tožnika nista želela oškodovati, temveč le zavarovati dolg pritožnika, ne omaje. Prav tako ne navedba, da četrtotoženi za razplet upravnega postopka ni vedel, vedel pa je, da bo moral pritožnik za to, da mu bo dolg poplačal, prodati nepremičnine. Kar je tudi storil in dve zavarovani nepremičnini prodal drugo in tretje toženima. Sama nevarnost, da bo uveljavitev tožnikove terjatve onemogočena ali precej otežena zaradi ravnanju pritožnika, je tako povsem verjetno izkazana.

17. Pritožba se tudi ne strinja z razlago sodišča prve stopnje, vezano na predznambo vrstnega reda pridobitve lastninske pravice v povezavi z učinkom izdane začasne odredbe. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem jasno zapisalo, da ima predznamba v konkretnem primeru res boljši vrstni red kot zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve na podlagi sklepa sodišča z dne 21. 12. 2022, vendar tožnik s tožbo zahteva tudi izbris te predznambe zaradi ničnosti pogodbe, ki je bila podlaga za vpis in so zato neutemeljene navedbe, da v predzaznamovanem vrstnem redu pritožnik ne bo več lastnik predmetnih nepremičnin (in je začasna odredba brez pomena). Poleg tega je dejansko povsem verjetno, da se bo predznamba izbrisala, saj v zakonsko določenem roku ni bila predlagana njena opravičitev.

18. Pritožba je tako v celoti neutemeljena, prav tako niso podani razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19. Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

1 Zakon o izvršbi in zavarovanju, Uradni list RS, številka 51/98, s kasnejšimi spremembami. 2 Zakon o kmetijskih zemljiščih, Uradni list RS številka 59/96, s kasnejšimi spremembami. 3 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, številka 87 /2002, s kasnejšimi spremembami.