Jedro

Tožba za sklenitev pogodbe z izstavitvijo zemljiškoknjižne listine, ki jo ima na razpolago kupec, ki je pravočasno sprejel ponudbo prodajalca za prodajo kmetijskega zemljišča, ni vezana na rok iz 22. člena ZKZ.

Obrazložitev

Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

o b r a z l o ž i t e v : Tožeča stranka je vložila tožbo zaradi sklenitve pisne prodajne pogodbe in izstavitve zemljiškoknjižne listine, z vsebino kot je razvidno iz tožbenega zahtevka, za kmetijsko zemljišče, ki je bilo predmet ponudbe druge tožene stranke po 20. členu Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Sodišče prve stopnje je tožbo zavrglo kot prepozno in sklenilo, da tožeča stranka sama krije svoje stroške postopka.

Tožeča stranka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov 1. odst. 338. člena ZPP in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču v nov postopek. V bistvenem navaja, da ni zamudila roka, zaradi katerega bi bilo mogoče tožbo zavreči. Rok določen v 22. členu ZKZ veže upravno enoto pri odločanju o odobritvi pravnega posla, ne pa sodišča pri odločanju o pogojih za sklenitev prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče na podlagi ponudbe in njenega sprejema ter o izstavitvi zemljiškoknjižne listine. Poudarja, da je tožena stranka 31. 3. 2008 na oglasno desko Upravne enote R. vložila ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča parc. št. X1 in X2, k.o. D., ki jo je 28. 4. 2008 sprejela in uveljavljala predkupno pravico pri nakupu zemljišča kot drug kmet. Dne 1. 7. 2008 je na upravno enoto vložila vlogo za odobritev pravnega posla, ki je bila zavržena, ker ni vsebovala podpisane pisne prodajne pogodbe. Ponudba je zavezujoča, saj je vsebovala vse bistvene sestavine za sklenitev pogodbe. Pogodba je bila sklenjena v trenutku, ko je kot edina sprejela ponudbo tožene stranke. ZKZ res določa v 22. členu, da mora upravna enota ta posel še odobriti, vendar je treba vlogo za odobritev dati po sklenitvi pravnega posla. Naknadna odobritev je akt, ki šele sledi sklenitvi posla. Sklicuje se na odločitev Vrhovnega sodišča II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009. Toženca na vročeno pritožbo nista odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče se ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da je v zvezi s presojo pravočasnosti tožbe treba po analogiji uporabiti 22. člen ZKZ, po katerem mora fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, pri upravni enoti podati vlogo za odobritev pravnega posla najpozneje v 60 dneh po poteku roka za sprejem ponudbe iz 4. odst. 20. člena ZKZ (rok 30 dni, ki teče od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote). Citirano določilo ureja primere, ko prodajalec oziroma ponudnik in kupec, po predhodno izvedenem postopku, tudi dejansko podpišeta pisno pogodbo. Ne ureja pa primerov, ko do sprejema ponudbe sicer pride (in s tem do soglasja o bistvenih sestavinah pogodbe (1), s čimer za prodajalca nastane zaveza, da upoštevajoč 23. člen ZKZ z osebo, ki je sprejela ponudbo podpiše pisno prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe), do podpisa pisne pogodbe, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, pa ne. V takem primeru je zato mogoče vložiti tožbo, ki pa ne more biti vezana na 60 dnevni rok iz 22. člena ZKZ. Določba tega člena je vsebinsko jasna in je ni mogoče širiti na primere, ki z njo niso zajeti. Pisno listino z zemljiškoknjižnim dovolilom kot razpolagalnim poslom, ki bi jo sicer bil ponudnik dolžan podpisati s kupcem, bo nadomestila šele sodba sodišča. V 22. členu ZKZ določen 60 dnevni rok ni prekluziven, saj zakon nikjer ne določa, da bi zamuda tega roka imela za posledico neodobritev pravnega posla (2). Zamuda prekluzivnega roka za stranko pomeni prenehanje pravice ipso iure, zato mora biti narava roka iz namena zakonske določitve jasno razvidna. Po 1. odst. 274. člena ZPP se tožba med drugim zavrže tedaj, če je s posebnimi predpisi določen rok za vložitev tožbe, tožba pa je bila vložena prepozno. Vložitev tožbe v 22. členu ZKZ sploh ni urejena, zato je nedopustno uvajanje prekluzivnega roka za vložitev tožbe s smiselno uporabo tega določila. Enako stališče je bilo sprejeto tudi v zadevah Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 736/2010 in I Cp 547/2010. Ker je sodišče prve stopnje zavzelo napačno materialnopravno izhodišče, da je tožba vezana na prekluzivni rok 60 dni in zato tožbo zavrglo, spričo česar o tožbi ni vsebinsko odločalo (ni ugotavljalo dejanskega stanja). Pritožbeno sodišče, upoštevaje naravo stvari in okoliščine primera ter pravico pravdnih strank do pritožbe, samo ne more dopolniti postopka (355. člen ZPP). Izpodbijani sklep je zato razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP). Sodišče prve stopnje bo moralo izvesti dokazni postopek in po, v skladu z 8. členom ZPP, sprejeti dokazni oceni, odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka. Opredeliti se bo moralo do vseh pravnoodločilnih dejstev, ki jih stranki uveljavljata in zavzeti stališče do, v odgovoru na tožbo podanem ugovoru pasivne legitimacije prvotoženke.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi 3. odst. 165.člena ZPP.

(1) Takšno stališče je oblikovalo Vrhovno sodišče RS v zadevi II Ips 835/2009 z dne 19. 1. 2009. (2) Naknadna odobritev pristojne upravne enote za veljavnost pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča pomeni le, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ).