Jedro

Pritožbeno sodišče po vpogledu v prodajno pogodbo, sklenjeno 19. 9. 2023, ugotavlja, da je v prvi alineji točke 2.6. navedeno, da se šteje vplačana varščina v znesku 13.605,41 EUR za vplačano aro v skladu s šestim odstavkom 333. člena ZFPPIPP. Navedena določba ne izključuje uporabe določbe prvega odstavka 338. člena ZFPPPIPP, po kateri mora kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro, določa le, da plačilo varščine velja za plačilo are v znamenje sklenitve prodajne pogodbe.

Ker gre za zakonsko določbo, tudi ni mogoče slediti pritožniku, da so bili zato, ker je bilo v razpisu javne dražbe navedeno le, da mora dražitelj, ki bo na dražbi uspel, v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro, ne pa tudi, da se bo vplačana varščina štela za vplačano aro, razpisni ali dražbeni pogoji strožji od določbe šestega odstavka 333. člena ZFPPIPP. Navedena določba namreč velja po zakonu samem. Kupec zato v primerjavi z upnikom, ki je bil prav tako dražitelj in predkupni upravičenec, ni bil v neenakovrednem, izboljšanem položaju. Zmotno je zato stališče pritožnika, da je bila prodajna pogodba sklenjena v nasprotju s 338. členom ZFPPIPP, ter da je zato pravna posledica takšne nezakonitosti določena v tretjem odstavku 338. člena ZFPPIPP, ki določa razvezo sklenjene prodajne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 19. 9. 2023, katere predmet je prodaja nepremičnin, vse katastrska občina ... in sicer: parcela 814/2 (ID ...), ID znak: parc. 000 814/2; parc. 813 (ID ...), ID znak: parc. 000 813 in stavba 963, nerazdeljeni deli stavbe 9999 (ID ...), ID znak: nerazdeljeni deli stavbe 000-963-9999, vse v deležu 1/2 celote, za ceno v višini 557.000,00 EUR.

2. Upnik A. d. o. o. je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da zavrne izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 19. 9. 2023. 3. Upravitelj je na pritožbo odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je navedlo, da je upravitelj predlogu za izdajo soglasja k sklenitvi zgoraj navedene prodajne pogodbe priložil besedilo pogodbe in zapisnik javne dražbe. Na podlagi listin, priloženih njegovemu predlogu, je ugotovilo, da je bila javna dražba izvedena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji z dne 10. 7. 2023 in da je upravitelj prodajno pogodbo sklenil z dražiteljem, ki je na dražbi uspel, vsebina prodajne pogodbe pa je v skladu s 337. in 343. členom Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Zato je z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe.

6. Pritožnik trdi, da je upravitelj z razpisom javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se je izvedla 5. 9. 2023, v poglavju III. (POGOJI JAVNE DRAŽBE) v 5. točki navedel: "Dražitelj, ki bo na dražbi uspel, mora skleniti prodajno pogodbo, ki bo sestavljena v skladu z določili ZFPPIPP, v roku treh delovnih dni po opravljeni javni dražbi in v skladu s 338. členom ZFPPIPP v roku petih delovnih dni v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro. V primeru, da dražitelj v tej točki navedenih obveznosti ne izpolni, zapade vplačana varščina v stečajno maso". Navedeni pogoj je sledil zakonskemu pogoju iz 338. člena ZFPPIPP, ki v prvem odstavku določa, da mora kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro v roku, ki je določen v pogodbi in ne sme biti daljši od petih delovnih dni po sklenitvi pogodbe, v tretjem odstavku pa, da je prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, da kupec plača aro iz prvega odstavka tega člena in razveznim pogojem, ki se uresniči, če kupec v tem roku are ne plača. Pogoji razpisa in materialnega prava naj bi bili torej v trenutku objave razpisa ter izvedene javne dražbe identični in vnaprej znani vsem interesentom in kasneje dražiteljem. Iz prodajne pogodbe, ki jo je kupec podpisal 19. 9. 2023, pa izhaja, da kupec nima nobene obveznosti po plačilu are, saj pogodba nima niti besede o ari oziroma je navedeno v prvi alineji točke 2.6. pogodbe, da se šteje vplačana varščina v višini 13.605,41 EUR za vplačano aro, v skladu s šestim odstavkom 333. člena ZFPPIPP. Navedena določba prodajne pogodbe naj bi bila v nasprotju z določbo 338. člena ZFPPIPP in hkrati v nasprotju z vsebino razpisa predmetne javne dražbe. Pritožnik trdi, da je bil razpisni oziroma dražbeni pogoj strožji od določbe šestega odstavka 333. člena ZFPPIPP in bi se moral upravitelj, kakor tudi ostali deležniki držati vsebine tega razpisnega pogoja. Navaja, da ni enakovredne obravnave, če se upnik kot dražitelj ravna po razpisnih pogojih javne dražbe, ki so skladni z zakonskim pogojem, vsebina prodajne pogodbe pa te pogoje obide in se sklicuje na določbo šestega odstavka 333. člena ZFPPIPP. Ker v razpisnih pogojih ni bilo navedeno, da se bo plačilo varščine štelo kot plačilo are, naj bi tovrstna pogodbena določba predstavljala odmik od razpisnih pogojev javne dražbe. Kupec pa naj bi bil v primerjavi z upnikom, ki je bil prav tako dražitelj in je hkrati predkupni upravičenec v neenakovrednem, izboljšanem položaju, saj mu je uspelo z upraviteljem skleniti pravni posel, ki je v nasprotju z določbo 338. člena ZFPPIPP ter tretjim poglavjem (5. točke) razpisa javne dražbe.

7. Pritožbeno sodišče po vpogledu v prodajno pogodbo, sklenjeno 19. 9. 2023, ugotavlja, da je v prvi alineji točke 2.6. navedeno, da se šteje vplačana varščina v znesku 13.605,41 EUR za vplačano aro v skladu s šestim odstavkom 333. člena ZFPPIPP. Pritožniku torej ni mogoče pritrditi, da iz prodajne pogodbe izhaja, da kupec nima nobene obveznosti za plačilo are. Niti to ne izhaja iz določbe šestega odstavka 333. člena ZFPPIPP, po kateri v primeru, če dražitelj ali ponudnik na dražbi ali v postopku zbiranja ponudb uspe in sklene prodajno pogodbo v skladu s tem zakonom, plačilo varščine velja za plačilo are v znamenje sklenitve prodajne pogodbe. Navedena določba ne izključuje uporabe določbe prvega odstavka 338. člena ZFPPPIPP, po kateri mora kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro, določa le, da plačilo varščine velja za plačilo are v znamenje sklenitve prodajne pogodbe. Kupcu torej v takšnem primeru ni treba plačati novega (dodatnega) zneska kot aro.1

8. Ker gre za zakonsko določbo, tudi ni mogoče slediti pritožniku, da so bili zato, ker je bilo v razpisu javne dražbe navedeno le, da mora dražitelj, ki bo na dražbi uspel, v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro, ne pa tudi, da se bo vplačana varščina štela za vplačano aro, razpisni ali dražbeni pogoji strožji od določbe šestega odstavka 333. člena ZFPPIPP. Navedena določba namreč velja po zakonu samem. Kupec zato v primerjavi z upnikom, ki je bil prav tako dražitelj in predkupni upravičenec, ni bil v neenakovrednem, izboljšanem položaju. Zmotno je zato stališče pritožnika, da je bila prodajna pogodba sklenjena v nasprotju s 338. členom ZFPPIPP, ter da je zato pravna posledica takšne nezakonitosti določena v tretjem odstavku 338. člena ZFPPIPP, ki določa razvezo sklenjene prodajne pogodbe.

9. Pritožnik nadalje navaja, da je bila prodajna pogodba sklenjena v nasprotju s šestim odstavkom 334. člena ZFPPIPP, po katerem po koncu dražbe voditelj dražbe razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel, in ga obvesti o času sklenitve pisne pogodbe, ki ne sme biti pozneje kot tri delovne dni po koncu dražbe. Navaja, da je bila javna dražba izvedena 5. 9. 2023, upravitelj je pogodbo podpisal že 7. 9. 2023, sklenjena pa je bila šele 19. 9. 2023. 10. Rok treh dni za sklenitev prodajne pogodbe je določen z namenom pospešitve postopka prodaje oziroma preprečitve nepotrebnega zavlačevanja, vendar pa ni prekluziven. Nasprotno, celo če dražitelj, ki je uspel na dražbi, pogodbe ne podpiše, lahko upravitelj še vedno zahteva sklenitev pogodbe, lahko pa se zadovolji z varščino, ki jo obdrži kot pogodbeno kazen za neizpolnitev obveznosti skleniti pogodbo (osmi odstavek 334. člena ZFPPIPP).2 Prekoračitev roka za podpis pogodbe s strani kupca torej nima za posledico razveze pogodbe, v kolikor upravitelj pri sklenitvi pogodbe vztraja.

11. Navedeno smiselno velja tudi glede prekoračitve roka iz tretjega odstavka 341. člena ZFPPIPP, po katerem mora upravitelj predlog za izdajo soglasja k prodajni pogodbi predložiti sodišču v treh delovnih dneh po sklenitvi prodajne pogodbe.

12. Prav tako se pritožbeno sodišče ne more strinjati s pritožnikom, da bi moral kupec z vidika utrditve pravnega posla doplačati aro do višine 10 % cene, dosežene s prodajo na javni dražbi. Iz določbe šestega odstavka 333. člena ZFPPIPP navedeno namreč ne izhaja. Zato tudi njegovim trditvam, da je zato, ker ara ni bila doplačana, prišlo do oškodovanja stečajne mase, ni mogoče slediti.

13. Očitek sodišču prve stopnje, da ni opravilo preizkusa, kot mu ga nalaga sedmi odstavek 341. člena ZFPPIPP, ker da ni preverilo določb od 337. do 343. člena ZFPPIPP, je ob povedanem neutemeljen. Prav tako v postopku prodaje ni prišlo do kršitve pravice do enakega varstva pravic in enakosti pred zakonom.

14. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je ta uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP), oba v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

15. Na ostale pritožbene navedbe pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

1 Tako tudi TFL Vsebine / E - paket INS z e - komentarjem ZFPPIPP, Komentar - 338. člena (ara) - ZFPPIPP. 2 Tako TFL Vsebine / E - paket INS z e - komentarjem ZFPPIPP, Komentar - 334. člena (javna dražba) - ZFPPIPP.