Jedro

Prvostopenjski organ je prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ pravilno upošteval. V postopku, v zvezi s kupoprodajno pogodbo, sklenjeno z B.B. kot kupcem, tudi ni ugotovil drugih okoliščin, ki jih ZKZ v tretjem odstavku 19. člena ZKZ določa kot razloge, zaradi katerih se pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Upravna enota Domžale (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo odobrila kupoprodajno pogodbo, ki je bila sklenjena dne 24. 7. 2013 med prodajalko A.A. in kupcem B.B. ter sopodpisnikom C.C., katere predmet je kmetija, ki obsega zemljišča s parc. št. 1489 k.o. …, 265 k.o. …, 32, 83, 84, 85, 86, 634, 710/1, 710/2, 1850, 1851, 1852, 1854/1, 1854/3, 1856, 1877/2, 1901/2, 1901/3 in 1901/4, vse k.o. … ter zavrnila odobritve pravnih poslov za nakup navedene kmetije, sklenjenih na podlagi sprejema ponudbe med prodajalko A.A. ter kupci D.D., tožnikom in družbo E. d.o.o.. Iz obrazložitve odločbe izhaja, da so v zakonitem 60 dnevnem roku po preteku roka, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote, vložili vloge za odobritev pravnega posla B.B., D.D., tožnik in družba E. d.o.o. B.B. je uveljavljal predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na naprodaj dano zemljišče, tožnik in D.D. sta uveljavljala predkupno pravico kot drug kmet, družba E. d.o.o. pa kot kmetijska organizacija, ki so ji zemljišča potrebna za opravljanje kmetijske dejavnosti. Upravni organ je opravil vpogled v uradne evidence in ugotovil, da je bil B.B. 8. 1. 2002 priznan status kmeta, da je takrat obdeloval 10 ha kmetijskih zemljišč in 4 ha gozda ter da mu je kmetijska dejavnost pomenila glavno dejavnost; po vpogledu v register kmetijskih gospodarstev pa je ugotovil, da navedeni zdaj obdeluje 30 ha kmetijskih zemljišč; nadalje je ugotovil, da B.B. s svojimi zemljišči meji na naprodaj dana zemljišča. Na navedene ugotovitve druge stranke na ustni obravnavi 3. 9. 2013 niso podale pripomb. Družba E. d.o.o. in tožnik sta izpostavila le vknjižbo hipoteke družbe F. d.o.o. ter opozorila, naj upravni organ preveri, ali ne gre za obid določb Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) glede vrstnega reda predkupnih upravičencev. Glede na ugotovitev, da ima B.B. najmočnejšo predkupno pravico in da je promet potekal v skladu z določili ZKZ, je upravni organ kupoprodajno pogodbo med prodajalko ter njim kot kupcem odobril. Ministrstvo za kmetijstvo in okolje (v nadaljevanju drugostopenjski organ) pa je z odločbo z dne 19. 2. 2014 zavrnilo pritožbi družbe E. d.o.o. in tožnika zoper izpodbijano odločbo prvostopenjskega organa.

Tožnik v tožbi uveljavlja, da je izpodbijana odločba nepravilna in nezakonita. Meni, da postopek prodaje nepremičnin ni bil pregleden in izveden skladno z ZKZ. Po objavi ponudbe za prodajo in pred odobritvijo pravnega posla je prodajalka namreč obremenila nepremičnine, ki so predmet prodaje, na kar je tožnik opozoril na ustni obravnavi 3. 9. 2013, vendar prvostopenjski organ ni ugotovil neskladnosti postopka s predpisanim v ZKZ. Sama obremenitev nepremičnin bi po mnenju tožnika morala predstavljati druge pogoje prodaje, prav tako bi morala biti zaradi enakega obravnavanja vseh predkupnih upravičencev in potencialnih kupcev kot drug pogoj prodaje navedena možnost predhodne obremenitve nepremičnin za primer posojila za nakup le teh. Tožnik pa izpostavlja še sum, da je bilo v spornem postopku prodaje kmetijskih zemljišč sklenjenih več navideznih poslov, vse z namenom, da se enemu od potencialnih kupcev – družbi F. d.o.o., ki sicer s svojim sprejemom ponudbe ne bi uspela, omogoči ekonomsko izkoriščanje nepremičnin, ki so bile predmet odobritve pravnega posla. Ta družba namreč nastopa kot posojilodajalec in hipotekarni upnik. Na izpostavljene pomisleke tožnika na ustni obravnavi upravni organ teh okoliščin ni preverjal, temveč se je zadovoljil z ustnim pojasnilom pooblaščenca kupca, ki je notar, ki je pripravil tako prodajno kot posojilno pogodbo. Brez preverjanja vseh okoliščin posla (predvsem ali je bila posojilna pogodba realizirana) je presodil, da ne gre za navidezne pravne posle. Poleg napačne uporabe materialnega prava pa je prvostopenjski organ nepopolno oziroma napačno ugotovil tudi dejansko stanje, kršene pa so bile tudi določbe postopka. Upravni organ namreč ni raziskal okoliščin sklenitve posojilne pogodbe, predvsem ali je bilo posojilo črpano, zadovoljil se je z razlago notarja, ki je v postopku odobritve pravnega posla zastopal kupca. Tožniku pa se zdi procesno sporna tudi dovolitev zastopanja kupca po notarju, sploh ker ne gre za nesporno zadevo v zvezi z listinami, sestavljenimi pri notarju. Kot izhaja iz odločbe drugostopenjskega organa, je na vloženi pritožbi zoper izpodbijano odločbo prvostopenjskega organa kupec B.B. odgovoril po zastopniku (notarju), ki je sestavil prodajno in posojilno pogodbo, vendar tožnik tega odgovora ni dobil in se zato glede tega tudi ni mogel izjasniti, kar predstavlja kršitev določb postopka. Tožnik sodišču predlaga, naj tožbi ugodi in izpodbijano odločbo prvostopenjskega organa odpravi. Zahteva pa tudi povrnitev stroškov postopka.

Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe ter sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Sodišče je tožbo poslalo v odgovor tudi ostalim strankam upravnega postopka. Odgovorila je A.A.. V odgovoru meni, da je tožba neutemeljena, navaja, da je B.B. kot kmet mejaš predkupni upravičenec z najboljšim vrstnim redom ter da zaradi ustanovitve hipoteke tožnik ni bil spravljen v slabši položaj. Meni, da so tožbene navedbe nerelevantne ter ne morejo imeti vpliva na odločitev o odobritvi pravnega posla. Na tožbene navedbe pa še odgovarja, da notar lahko zastopa stranko z zvezi z notarsko listino, ki jo je sestavil v okviru svoje pristojnosti.

Tožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi je sporna odobritev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med prodajalko A.A. ter B.B. kot kupcem, katere predmet je kmetija s tam navedenimi nepremičninami, ter zavrnitev odobritve kupoprodajne pogodbe za navedeno kmetijo, sklenjene (v trenutku, ko je prodajalka kot ponudnica prejela tožnikovo izjavo, da ponudbo sprejema – Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012) s tožnikom kot kupcem.

Iz izpodbijane odločbe izhaja, da je upravni organ odobritev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med A.A. kot prodajalko ter B.B. kot kupcem oprl na ugotovitev, da je izmed oseb, ki so (pravočasno in pravilno) sprejele ponudbo ter vložile vlogo za odobritev pravnega posla – to pa so B.B., tožnik, D.D. in E. d.o.o. - B.B. predkupni upravičenec, ki lahko predkupno pravico uveljavlja pred ostalimi, saj je „kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj“ – takega kmeta pa ZKZ uvršča kot predkupnega upravičenca na 2. mesto ter pred „drugega kmeta“, ki ga uvršča na 4. mesto ter „kmetijsko organizacijo, ki ji je kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti“, ki jo uvršča na 5. mesto (prvi odstavek 23. člena), na predkupno pravico katerih so se sklicevali tožnik, D.D. in E. d.o.o. Taki ugotovitvi, da je bil prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ upoštevan, kot pravilni pritrjuje tudi sodišče. Pri tem pa še dodaja, da tudi ni sporno, da bi B.B. ne bil kmet v smislu določb 24. člena ZKZ ter da s svojim zemljiščem meji na zemljišče, ki je naprodaj (ter v postopku tožnik ni ugovarjal takim ugotovitvam organa), tožnik pa tudi ne trdi, da bi ga kot predkupnega upravičenca glede na določbe prvega odstavka 23. člena ZKZ upravni organ moral uvrstiti pred B.B. Ker organ v postopku, kot izhaja iz izpodbijane odločbe in spisne dokumentacije upravnih spisov v zadevi, v zvezi s kupoprodajno pogodbo, sklenjeno s B.B. kot kupcem, tudi ni ugotovil drugih okoliščin, ki jih ZKZ v tretjem odstavku 19. člena ZKZ določa kot razloge, zaradi katerih se pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri (to pa so: da niso izpolnjeni pogoji za delitev zaščitne kmetije, določeni v 18. členu ZKZ; da promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom; da bi se s prometom fizično delile parcele zemljišča, ki je bilo urejeno s komasacijo), je po presoji sodišča navedeno kupoprodajno pogodbo pravilno odobril. Tožnik očita, da postopek prodaje nepremičnin ni bil izveden v skladu z ZKZ, kajti po objavi ponudbe za prodajo kmetije ter pred uvedbo postopka za odobritev pravnega posla je prodajalka nepremičnine, ki so predmet prodaje, obremenila s hipoteko, v ponudbi pa možnost predhodne obremenitve nepremičnin zaradi pridobitve posojila za nakup teh kot poseben pogoj prodaje ni bila navedena. Ugovor sodišče presoja kot neutemeljen. Postopek, po katerem mora potekati promet s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo, in katerega pravilnost v smislu druge alinee tretjega odstavka 19. člena ZKZ organ preizkuša, je urejen v 20. in 21. členu ZKZ. Po določbah navedenih členov mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, pri tem pa mora ponudba vsebovati osebne podatke o prodajalcu, podatke o zemljišču oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina, katastrska kultura), ceno in morebitne druge prodajne pogoje. Upravna enota mora ponudbo na predpisan način objaviti, rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote, izjava o sprejemu ponudbe pa mora biti pisna ter poslana priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vložena na upravni enoti. Da bi ponudba za prodajo ne obsegala vseh obveznih sestavin, ki so za sklenitev prodajne pogodbe potrebne, da bi ne bila pravilno objavljena ali da bi s strani B.B. ne bila pravilno sprejeta, tožnik niti ne trdi. Tožnik prav tako ne trdi, da bi kupoprodajna pogodba, ki je bila odobrena, ne bila sklenjena v skladu z obvezno vsebino ponudbe (prva do tretja alinea drugega odstavka 20. člena ZKZ) ali da bi glede bistvenih sestavin pogodbe (predmet prodaje, višina kupnine) bila sklenjena v nasprotju z objavljeno ponudbo. To pa pomeni, da niti ni sporno, da so bile glede poteka postopka in načina prometa določbe ZKZ spoštovane. Tudi trditev v tožbi, da bi morala ponudba kot poseben prodajni pogoj obsegati navedbo o možnosti obremenitve nepremičnin, ki so predmet prodaje, da bi bili vsi predkupni upravičenci tako enako obravnavani, je brez podlage. Taka navedba že pojmovno (ker gre za ponudbo možnosti in ne pogojevanje) ne bi mogla predstavljati prodajnega pogoja. Poleg tega pa bi ob taki navedbi v ponudbi - o možnosti obremenitve nepremičnin zaradi pridobitve posojila za nakup - tožnik tudi ne bil v odnosu na kupca B.B. kot predkupnega upravičenca (z najboljšim vrstnim redom) v drugačnem pravnem položaju.

Sodišče pa tožniku tudi ne pritrjuje, da bi organ v postopku nepravilno oziroma nepopolno ugotovil dejansko stanje, ker naj bi na podlagi njegovih izraženih sumov o sklenjenih več navideznih pravnih poslih teh okoliščin ne raziskal ter pri tem zlasti okoliščin sklenitve posojilne pogodbe, ali je bila ta realizirana in posojilo črpano. Navedene okoliščine namreč po tretjem odstavku 19. člena ZKZ za odločitev o odobritvi pravnega posla niso pravno relevantne, saj se ne nanašajo na promet z nepremičninami, ki so predmet prodaje (20., 21. člen ZKZ).

Delovanje notarja v primeru, ko na zahtevo strank sestavlja zasebne listine, ureja 5. člen Zakona o notariatu. V takem primeru sme notar v nepravdnih zadevah pred sodišči in v nespornih stvareh pred drugimi državnimi organi zastopati stranke kot pooblaščenec, če so zadeve v neposredni zvezi s kakšno notarsko listino, sestavljeno pri njem (prvi odstavek) in ima pri tem pravice in dolžnosti ter odgovarja kot odvetnik (drugi odstavek). Notar ne sme zastopati stranke v postopku, v katerem se v celoti ali deloma izpodbija listina, pravni posel ali drugo dejanje, pri katerem je sodeloval kot notar v smislu 2. člena tega zakona (tretji odstavek). Glede na navedene določbe je po presoji sodišča notar kupca mogel zastopati kot pooblaščenec v postopku za odobritev pravnega posla pred upravno enoto, ker je sestavil kupoprodajno pogodbo, ki je bila predmet odobritve. (Upravni) postopek za odobritev pravnega posla pa tudi ni postopek, v katerem bi se lahko izpodbijala listina (kupoprodajna pogodba), ki jo je kot notar sestavil ter tako sodišče tudi iz navedenega razloga sodi, da ni bilo ovir, da bi notar v postopku za izdajo izpodbijane odločbe ne mogel zastopati kupca kot njegov pooblaščenec.

Neutemeljen je tudi tožbeni očitek kršitve pravil postopka, ker tožnik ni bil seznanjen z odgovorom kupca B.B. na njegovo pritožbo ter se o njej ni mogel izjaviti. V določbah ZUP namreč posredovanje odgovora na pritožbo pritožniku ni predpisano. Poleg tega pa tudi če bilo šlo za kršitev pravil postopka, ne bi vplivala na odločitev o tožbi, saj se ne nanaša na prvostopenjski postopek in v tem izdano prvostopenjsko odločbo, (le) prvostopenjska odločba pa se v tem primeru lahko izpodbija s tožbo v upravnem sporu (2. člen ZUS-1).

Ker je sodišče ugotovilo, da je bil postopek za izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba v izpodbijanih delih pravilna in zakonita, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

O stroških postopka pa je sodišče odločilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, kadar sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.