Jedro

Tudi asfaltirana površina, ki sega do košarkaškega igrišč in predstavlja parkirišče in površina ob severni fasadi (delno), sta pripadajoči zemljišči k stavbi, in sta v naravi povezani z objektom ter neposredno namenjeni za redno rabo stavbe. Navedeno zemljišče, kot izhaja iz izvedeniškega mnenja nima statusa grajenega javnega dobra. Ker ne gre za javno dobro, tudi ne more biti dostopno vsakomur pod enakimi pogoji.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom kot pripadajoče zemljišče k stavbi z naslovom v R. ulica 8 v L. (ID stavbe ...) določilo zemljiške parcele št. 1550/4, 1549/18 in 1549/16, vse k. o ..., kot splošni skupni del navedene stavbe ter hkrati odredilo vpis v zemljiško knjigo v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka določitve pripadajočega zemljišča v korist vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe.

2. Proti takšni odločitve se pritožuje nasprotna udeleženka iz vseh pritožbenih razlogov ter predlaga spremembo sklepa tako, da se predlog predlagatelja zavrže oziroma zavrne oziroma podrejeno, da se izpodbijani sklep razveljavi in vrne zadeva prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje. Ob upoštevanju tehničnih kriterijev, pretekle rabe zemljišča in urbanističnih standardov v času izgradnje stavbe je prvo sodišče napačno odločilo o pripadajočem zemljišču ter njegovem obsegu, pri tem pa je prezrlo navedbe nasprotne udeleženke, ki so se nanašale predvsem na varstvo grajenega dobra, ki se nahaja na zemljišču, ki je bil predmet predloga predlagateljev in ki ga je sodišče določilo za zemljišče predmetne stavbe. Kot je pojasnil sodni izvedenec, se bločni niz na v L., del katerega je tudi predmetna stavba, nahaja v pozidanem območju zanimive in redke trikotne oblike med R. ulico na zahodu in severu, K. ulico na vzhodu ter M. ulico na jugu. Vse navedene ulice so javne ulice oziroma javne ceste, ki so vnesene v evidenco premoženja Mestne občine ... kot nepremično stvarno premoženje in ki so javne površine grajenega javnega dobra, ki je v skladu z določbami stvarnega prava ter po Ustavi RS izven pravnega prometa in so pod enakimi pogoji dostopne vsakomur. Takšna javna cesta je tudi cesta, ki se nahaja na zahodni strani predmetne stavbe oziroma vzdolž celotnega bločnega niza, kar izhaja tudi iz strokovnega elaborata X. d. d., ki ga je nasprotna udeleženka predložila v postopku pred prvostopenjskim sodiščem. Del dovozne poti ter parkirna mesta na parc. št. 1549/18 in 1550/4 k. o. ..., je sodišče tako določilo za pripadajoče zemljišče zgolj k navedeni stavbi, torej kot njeno individualno pripadajoče zemljišče, pri tem pa ni upoštevalo njenega statusa grajenega javnega dobra. Pritožba izpostavlja da je dne 19. 7. 2017 začel veljati Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), ki v predhodnih določbah (57. člen) določa, da če je bila pred uveljavitvijo tega zakona na prvi stopnji izdana odločba, s katero se je postopek pred sodiščem prve stopnje končal, se v nadaljnjih postopkih uporabljajo določbe tega novega zakona (razen določbe drugega odstavka 57. člena ter 4., 6., 9., in 10. člena tega zakona). ZVEtL-1 pa za razliko od ZVEtL določa, da se pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva tudi katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo, opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli. Pritožnica je v postopku predložila primer kupoprodajne pogodbe, iz katere ne izhaja, da bi kupcu kot pridobitelju posameznega dela pripadalo tudi sporno zemljišče. Prvostopenjsko sodišče se je pri svoji odločitvi močno oprlo na izvedensko mnenje dr. P., ki pa je iz urbanističnega vidika napačno. Sodni izvedenec je trdil, da predstavlja pot na zahodni strani stavbe interno pot, ki je namenjena bločnemu nizu. Glede na tako mnenje sodnega izvedenca je popolnoma napačen zaključek, da se ta interna dovozna pot s parkirnimi mesti deli in razparcelira tako, da se del te poti določi kot individualno pripadajoče zemljišče, preostali del poti pa se bo lahko nadalje parceliral in določil kot pripadajoče zemljišče k preostalim stavbam v bločnem nizu v drugih postopkih. Pri tem je potrebno navesti, da je navedena pot edini dostop do nadaljnjega javnega cestnega omrežja in z določitvijo dela te poti za individualno pripadajoče zemljišče stanovalcem ostalih stavb v bločnem nizu, torej stanovalcem R. ulice 6, 4 in 2, L. se onemogoča dostop na R. ulico, ki poteka po severni strani predmetnega bločnega niza, oziroma obratno, stanovalcem 6, 4 in 2 je sedaj omogočen dostop iz R. ulice do vhodov v njihove stavbe zgolj čez zemljišče v (so)lasti predlagateljev postopka. Res je, da je mogoče tovrstne situacije reševati s služnostmi, vendar pa ni namen postopka po ZVEtL, da se vzpostavi takšno pravno in dejansko stanje, da je potrebno njegove pomanjkljivosti in nepravilnosti reševati v ostalih postopkih. Z določitvijo spornega zemljišča za skupno pripadajoče zemljišče vsem stavbam v bločnem nizu, bi se bilo mogoče izogniti novim postopkom ter potrebi po urejanju razmerij s pravnimi posli. Z določitvijo pripadajočega zemljišča z izpodbijanim sklepom, je sodišče prikrajšalo stanovalce preostalih stavb v bločnem nizu za parkirna mesta, se je predmetni stavbi dodelilo veliko več parkirnih mest, kot jih bodo z določitvijo individualnih pripadajočih zemljišč lahko pridobile ostale stavbe. Take "dosedanje redne rabe" niti izvedenec niti sodišče nista mogla ugotoviti na kraju samem, pač pa sta se oprla na navedbe prisotnih predlagateljev, da izključno oni parkirajo na predmetnem zemljišču. Slednji so jasno želeli pridobiti čim več zemljišča, predvsem za parkiranje, zato so tudi bili skladni v svojih navedbah, da razen njih navedenih površin ne uporablja nihče drug. Pri tem pritožba izpostavlja tudi določitev parc. št. 1549/16 k. o. ... za individualno pripadajoče zemljišče predmetne stavbe. Gre za zemljišče z nekaj parkirnimi mesti, ki se nahajajo južno oziroma jugozahodno od športnega igrišča na parc. št. 1549/15. Tako predmetno zemljišče, kot tudi športno zemljišče sta javni površini grajenega javnega dobra, zaradi česar se ne moreta in ne smeta določiti niti za individualno pripadajoče zemljišče niti za skupno pripadajoče zemljišče, Sporno zemljišče tudi po veljavnem OPN Mestne občine ... predstavlja javno površino, enako kot tudi dovozna pot na vzhodni strani stavbe, na parc. št. 1549/15 in 1549/18 k. o. ...

3. Predlagatelji so na pritožbo odgovorili in predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravno podlago za določitev pripadajočega zemljišča za stavbo R. ulica 8 v L. predstavlja Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi1, ki je veljal v času odločanja sodišča prve stopnje. Izpodbijana odločba je bila namreč izdana dne 4. 7. 2017, medtem ko je novi Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) začel veljati šele 19. 7. 2017. Sodišče je torej pri odločitvi uporabilo pravilno materialnopravno podlago2. 6. Med udeleženci postopka ni sporno, da je bila stavba R. ulica 8 v L. zgrajena pred 1. 1. 2003, ter da pravnomočna odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele ni bila izdana. V primeru, da pripadajoče zemljišče še ni določeno s pravnomočno odločbo o določitvi pripadajočega zemljišča, sodišče šteje za zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe tisto zemljišče, ki je bilo kot tako načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali v drugih upravnih aktih, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče. V primeru, da pripadajočega zemljišča ni mogoče ugotoviti na tej podlagi, mora sodišče upoštevati kriterije iz četrtega odstavka 7. člena ZVEtL, razen njegove 3. točke, ki je na podlagi šestega odstavka 30. člena ZVEtL nadomeščena s kriterijem meril in pogojev iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe.

7. Prvostopenjsko sodišče je na podlagi mnenja sodnega izvedenca za področje urbanizma dr. P. ugotovilo, da je prostorski akt, na podlagi katerega je bila stavba na naslovu R. 8, L. zgrajena (Glavni načrt za stanovanjski blok ... 1958), in ki ima značilnosti zazidalnega načrta oziroma današnjega občinskega podrobnega prostorskega načrta, nepopoln in nedorečen, in ker tudi odločba o postavitvi blokov I, II in III, vključno z delom bloka na naslovu R. 8, L. št. 05/2-546/2-58 in gradbeno dovoljenje številka 05/1-28/1-1959, ne opredeljujeta funkcionalnih površin oziroma prostorskih ureditev okolice stavbe, je pripadajoče zemljišče določilo na podlagi ostalih kriterijev, to je tehničnega kriterija, pretekle rabe in urbanističnih standardov v času izgradnje stavbe.

8. Med udeleženci postopka obstaja predvsem spor, katere zemljiške parcele so pripadajoče zemljišče k stavbi in katere so javne površine.

9. Kot izhaja iz izvedeniškega mnenja je zazidalni kompleks treh blokov in otroškega vrtca v med K., M. in R. ulico v L. v Sloveniji redek primer postavitve blokov v trikotni dispoziciji. Ker večji del notranjega prostora zavzame otroški vrtec, so funkcionalne površine blokov omejene na dostope, dovoze in razmeroma majhno število parkirnih mest, zelenic je malo in še te so brez možnosti igre otrok. Stanovanjski blok na naslovih R. ulica 2, 4, 6, 8 L. ima štiri vhode na zahodni strani. Zahodno ob bloku se nahaja asfaltirana vozna pot. Na to pot vodijo vsi štirje vhodi, na pot pa segajo tudi balkoni ter se nanjo odpirajo kletna okna. Dovozna pot ob zahodni fasadi bloka služi dostopom, dovozom, nujnemu prometu in parkiranju. Pot je na južni strani ob M. ulici zaprta za promet z betonskimi cvetličnimi koriti in torej prehoda med M. in R. ulico ni. Severno in vzhodno ob bloku je asfaltirana pot, ki omogoča dostop do otroškega vrtca oziroma na njegovo igrišče in do vzhodne fasade delov bloka na naslovu R. ulica 6 in 4 L. Asfaltirana pot se ob vzhodni fasadi nadaljuje do območja starejšega dela bloka. Južneje poti ni več in se ta konča z zelenico, ki sega do M. ulice. Severneje, do ograje košarkaškega igrišča, se nahaja asfaltirana površina in omogoča parkiranje do pet vozil. 10. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da predstavljajo parcele 1549/18 v izmeri 464 m2, 1549/16 v izmeri 105 m2 in 1550/4 v izmeri 14 m2, ki so nastale po parcelaciji parc. št. 1549/14 in parc. št. 1550/2, in ki v naravi predstavljajo parkirišče, dovozne poti in prostor za smetnjake, pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu v R. ulica 8, L. in niso javno grajeno dobro. Takšen zaključek je prvo sodišče sprejelo na podlagi ogleda in s pomočjo izvedenca urbanistične stroke, ki je v okviru urbanističnih pravil podal mnenje, katero zemljišče bi bilo na njihovi podlagi namenjeno redni rabi stavbe ter katero splošni oziroma javni rabi.

11. Pritožbeno sodišče se strinja s celovitimi razlogi sodišča prve stopnje, da sporna zemljišča služijo redni rabi k stanovanjski stavbi. Vse površine služijo dostopom, dovozom, parkiranju in zbiranju oziroma odvozov odpadkov, poleg tega služijo tudi kot požarne poti.

12. Zahodno ob stavbi nahajajoča vozna pot je po mnenju izvedenca povsem interna servisna pot ob bloku, ki je bila predvidena že v zazidalnem načrtu iz leta 1958 in se kot taka tudi ves čas uporablja. Na navedeni poti se nahajajo vhodi v same stavbe, pot pa zagotavlja tudi emisijsko pregrado ter nudi vsaj delno zasebnost stanovalcem, ki imajo na to stran stavbe svoje balkone. Dovozna pot služi dostopom, dovozom, nujnemu prometu in parkiranju. Povezava z M. ulico ni potrebna, sicer pa je prehod na M. ulico zaprt s cvetličnimi lonci. Tudi veljavni občinski načrti na območju omenjene interne pot ne predvidevajo nobene javne ceste, pot pa niti po katastru gospodarske javne infrastrukture ni evidentirana kot javna cesta.

13. Tudi asfaltirana površina, ki sega do košarkaškega igrišč in predstavlja parkirišče in površina ob severni fasadi (delno), sta pripadajoči zemljišči k stavbi, in sta v naravi povezani z objektom ter neposredno namenjeni za redno rabo stavbe. Navedeno zemljišče, kot izhaja iz izvedeniškega mnenja nima statusa grajenega javnega dobra. Ker ne gre za javno dobro, tudi ne more biti dostopno vsakomur pod enakimi pogoji.

14. Iz elaboratu X. d. d., na katerega se nasprotna udeleženka sklicuje tudi v pritožbenem postopku izhaja, da naj bi bile vse sporne parcele grajeno javno dobro, kar pomeni, da navedeni objekt funkcionalnega oziroma pripadajočega zemljišča sploh ne bi imel, stavba torej ne bi imela niti lastnega dostopa, niti lastnih parkirišč, niti zelenice niti prostora za zbiranje in odvoz odpadkov, za kar ni podlage v izvedeniškem mnenju .

15. Se pa pritožbeno sodišče strinja s pritožbo, da je pot, ki se nahaja na zahodni strani predmetne stavbe oziroma vzdolž celotnega bločnega niza, stanovalcem R. ulica 6, 4 in 2, L. edini dostop do vhodov v njihove stavbe, zato odločitev, da se del te poti določi kot individualno pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu R. ulica 8 v L., in ne kot skupno pripadajoče zemljišče k vsem štirim stavbam, ni najbolj optimalna in sprejemljiva iz funkcionalnega vidika, saj bodo morali stanovalci stavb R. 6, 4 in 2 do vhodov v svoje stavbe dostopati preko zemljišča v lasti etažnih lastnikov R. 8. Prav tako pritožbeno sodišče močno dvomi, da parkirišče na parc. št. 1549/16 uporabljajo zgolj etažni lastniki R. ulice 8 v L. oziroma predlagatelji, ne pa tudi etažni lastniki oziroma stanovalci bločnega niza R. ulica 6, 4 in 2 v L.3 Vendar tudi če bi sodišče prve stopnje navedeni parceli določilo kot skupno pripadajoče zemljišče k stavbam v bločnem niz R. ulica 2-8 v L., se pravni položaj pritožnika ne bi v ničemer izboljšal, zato v tem pogledu nima pravnega interesa za pritožbo. Gre za ureditev medsebojnega razmerja stanovalcev bločnega niza R. ulice 6, 4, 2 in 8 v L., ki v interese nasprotne udeleženke ne posega. Odločitev, da sporne nepremičnine predstavljajo pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z naslovom R. ulica 8, L., stanovalcev ostalega dela bločnega niza, torej stanovalcev R. 2-6, L., ki niso bili udeleženci tega postopka in zato niso imeli možnosti sodelovati in s tem vplivati na ugotovitev oziroma na odločitev sodišča prve stopnje, zaradi subjektivnih meja pravnomočnost, ne veže. 16. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti niso podani, je na podlagi 2. točke 365. člena ZPP pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

1 Nadaljevanju ZVEtL, Ur. l. RS, št. 45/2008, 59/2011, 34/2017. 2 Podrobneje odločba Vrhovnega sodišča RS II Ips 354/2017. 3 Po principu parkiranja: Kdor prej pride, prej melje.