Jedro

Predkupni upravičenec po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ sta lahko le kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti. Iz navedene zakonske določbe jasno izhaja, da statusa predkupne upravičenke pri nakupu posameznega kmetijskega zemljišča torej nima vsaka kmetijska organizacija, temveč le tista, ki ji je to zemljišče za opravljanje njene kmetijske dejavnosti potrebno. Če bi namreč zakonodajalec v ZKZ želel določiti, da je pri nakupu posameznega kmetijskega zemljišča predkupna upravičenka vsaka kmetijska organizacija (brez določitve še nadaljnjega pogoja v drugem delu povedi te določbe), bi to tudi storil.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Tožeča stranka sama trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

**Potek upravnega postopka**

1. Upravna enota Ajdovščina (v nadaljevanju: prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo odločila, da se odobri pravni posel – prodajna pogodba, ki je sklenjen na način, da se je na ponudbo prodajalke A. A. za prodajo kmetijskega zemljišča s parcelno številko 123, k. o. ..., za prodajno ceno 1.500 EUR kot kupec prijavila B. B. (1. točka izreka), in da se zavrne zahteva tožnice, da se odobri pravni posel – prodajna pogodba, ki naj bi bil sklenjen na način, da se je tožnica kot kupec prijavila na ponudbo prodajalke A. A. za prodajo kmetijskega zemljišča s parcelno številko 123, k. o. ..., za prodajno ceno 1.500 EUR (2. točka izreka).

2. Iz obrazložitve izhaja, da v obravnavani zadevi B. B. ni predkupna upravičenka po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ), in da je predkupna upravičenka po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ tožnica kot kmetijska organizacija. Vendar je prvostopenjski organ glede na sodbo Upravnega sodišča Republike Slovenije v zadevi, IV U 204/2017 z dne 1. 10. 2019, upošteval tudi namen ZKZ glede predkupne pravice, ki je zlasti zavarovati kmetijska zemljišča pred negospodarnim ravnanjem, ki v tem primeru ne bi bil dosežen, če bi pravni posel odobril tožnici. V obravnavanem primeru gre za promet z manjšim kmetijskim zemljiščem s površino 609 m2, ki leži v naselju ... v Občini Vipava in ki je od sedeža tožnice oddaljeno okrog 60 km. Tožnica v neposredni bližini tega zemljišča nima kmetijskih zemljišč, niti se ni sklicevala, da bi kmetijska zemljišča imela v tej občini. To kmetijsko zemljišče je glede na svojo obliko in lego v naravi funkcionalno povezano le z zemljiščem s parcelno številko 456, k. o. ..., na katerem ima B. B. stanovanjsko hišo, zgrajeno v odmiku le 2,0 m od obravnavanega kmetijskega zemljišča, in z zemljiščema s parcelnima številkama 789 in 111, k. o. ..., ki sta v solasti B. B., njene sestre C. C. in brata E. E. S teh zemljišč je v naravi možen neposreden dostop do navedenega kmetijskega zemljišča, ki se z javno cesto stika le v eni točki. Zato bi si moral vsak drug lastnik citiranega kmetijskega zemljišča, razen lastnikov zemljišč s parcelnima številkama 111 in 222, k. o. ..., urediti dostop prek zemljišč v zasebni lasti, pri čemer v zemljiški knjigi ni vpisane ustrezne stvarne pravice. Iz tega razloga to kmetijsko zemljišče ni primerno za samostojno kmetijsko obdelavo, temveč predstavlja zaokroženo celoto s sosednjimi zemljišči s parcelnimi številkami 333, 111 in 456, k. o. ..., ki so v (so)lasti B. B. 3. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju: drugostopenjski organ) je s svojo odločbo tožničino pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnilo. Drugostopenjski organ je ugotovil, da je odločitev prvostopenjskega organa pravilna, vendar je zanjo izostal bistven razlog. Po presoji drugostopenjskega organa namreč tožnica ni predkupna upravičenka po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Najkrajša razdalja od sedeža tožnice do kmetijskega zemljišča presega 40 km, čas vožnje po katerikoli možni poti je daljši od ene ure. Poleg tega znaša površina obravnavanega kmetijskega zemljišča 609 m2 (0,061 ha), dostop do njega pa je za tožnico tako rekoč onemogočen, saj ni neoviranega dostopa z javne ceste. Glede na to bi bilo po prepričanju drugostopenjskega organa za tožnico obdelovanje tega kmetijskega zemljišča povsem nesmotrno. To pa pomeni, da ne le, da ji zemljišče za opravljanje kmetijske dejavnosti ni potrebno, temveč bi njegovo obdelovanje morda njeno učinkovitost opravljanja kmetijske dejavnosti celo zmanjšalo.

**Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu**

4. Tožnica se z opisano odločitvijo ne strinja. V tožbi v bistvenem obširno opozarja, da je toženka napačno uporabila 5. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ. Zatrjuje, da je kot kmetijska organizacija, ki obravnavano kmetijsko zemljišče potrebuje za opravljanje kmetijske dejavnosti, predkupna upravičenka. ZKZ v skladu s sodno prakso predkupno pravico omejuje le, če jo predkupni upravičenec zlorablja, za kar v obravnavanem primeru ne gre. Meni, da bi to kmetijsko zemljišče nedvomno bolje obdelovala (za pridelavo hrane), kot pa B. B., ki sploh nima statusa kmeta in ki bi to zemljišče uporabljala kot ohišnico. Poleg tega B. B. po določbah ZKZ nima predkupne pravice. Dalje ocenjuje, da (ne)dostop do citiranega kmetijskega zemljišča, ki ga je po njenem mnenju zagotovo mogoče urediti, ne more biti razlog za neodobritev pravnega posla. Dodaja, da ima kmetijske površine po celotni državi in da lokacija predmetnega kmetijskega zemljišča ni bistvena za opravljanje njene kmetijske dejavnosti. Sodišču (smiselno) predlaga, naj izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovni postopek. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

5. Toženka v odgovoru na tožbo pritrjuje razlogom izpodbijane odločbe in odločbe drugostopenjskega organa ter dodatno opozarja, da je treba v zvezi z vprašanjem, ali je tožnici obravnavano kmetijsko zemljišče za opravljanje kmetijske dejavnosti potrebno, presojati zlasti rentabilnost tega zemljišča. Sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. Tožnica v pripravljalni vlogi z dne 13. 1. 2022 vztraja pri svojih navedbah, ki jih v bistvenem ponavlja z dodatnimi argumenti.

7. Stranka z interesom B. B. je na naroku za glavno obravnavo 20. 6. 2023 dodatno navedla, da je prišlo do fizične razdelitve nepremičnin in da je zdaj edina lastnica zemljišča s parcelno številko 456, k. o. ...

**Odločanje po sodnici posameznici**

8. Ker je senat ocenil, da obravnavana zadeva v pravnem in dejanskem pogledu ni zapletena, je sodišče 9. 5. 2023 na podlagi tretje alineje drugega odstavka 13. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1) sprejelo sklep, da o zadevi odloča po sodnici posameznici. Stranke postopka sestavi sodišča niso ugovarjale, niti pisno pred glavno obravnavo niti na izrecno vprašanje sodnice na naroku za glavno obravnavo 20. 6. 2023. **Glavna obravnava**

9. Sodišče je 20. 6. 2023 izvedlo narok za javno glavno obravnavo. Nanj so pristopili pooblaščenka tožnice odvetniška kandidatka D. D. iz Odvetniške pisarne E., d. o. o. ter stranki z interesom A. A. in B. B. Toženka se, kljub temu, da je bila pravilno vabljena, glavne obravnave ni udeležila, sodišče pa je obvestila, da se je ne more udeležiti in da soglaša, da se opravi v njeni odsotnosti.

**Dokazni postopek**

10. Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo v listine tožnice (izpodbijano odločbo (A3), tožničino pritožbo zoper izpodbijano odločbo (A4) in odločbo drugostopenjskega organa z dne 1. 10. 2021 (A2)) ter ostale listine upravnega spisa.

**K I. točki izreka**

11. Tožba ni utemeljena.

12. V obravnavani zadevi je predmet presoje odločitev prvostopenjskega organa o odobritvi pravnega posla (nakup kmetijskega zemljišča s parcelno številko 123, k. o. ...) stranki z interesom B. B. in zavrnitev zahteve tožnice za odobritev tega pravnega posla. Med strankami postopka ni sporno, da stranka z interesom B. B., ki ji je toženka odobrila nakup kmetijskega zemljišča s parcelno številko 123, k. o. ..., ni predkupna upravičenka po 23. členu ZKZ. Sporno pa je, ali tožnica šteje za predkupno upravičenko pri nakupu tega kmetijskega zemljišča po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ.

13. ZKZ v 23. členu (med drugim) določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo (prvi odstavek). Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan z ZKZ, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ (četrti odstavek).

14. Sodišče glede na povzete relevantne določbe ZKZ pritrjuje toženki, da je predkupni upravičenec po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ lahko le kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti. Iz navedene zakonske določbe, relevantne za ta primer, jasno izhaja, da statusa predkupne upravičenke pri nakupu posameznega kmetijskega zemljišča torej nima vsaka kmetijska organizacija, temveč le tista, ki ji je to zemljišče za opravljanje njene kmetijske dejavnosti potrebno. Če bi namreč zakonodajalec v ZKZ želel določiti, da je pri nakupu posameznega kmetijskega zemljišča predkupna upravičenka vsaka kmetijska organizacija (brez določitve še nadaljnjega pogoja v drugem delu povedi te določbe), bi to tudi storil. Tako se tožničin ugovor, da je toženka napačno uporabila 5. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ, že iz tega razloga, izkaže kot neutemeljen.

15. Sodišče se dalje strinja s presojo toženke, da v obravnavani zadevi tožnici kot kmetijski organizaciji obravnavano kmetijsko zemljišče, za nakup katerega si prizadeva, za opravljanje kmetijske dejavnosti ni potrebno. V tem delu sodišče v celoti sledi obrazložitvi drugostopenjskega organa v drugostopenjski odločbi in je na tem mestu ne ponavlja (drugi odstavek 71. člena ZUS-1), hkrati med temi razlogi ni najti očitka tožnici o zlorabi njene predkupne pravice, saj (kot je tožnica tudi sama navedla) za to v obravnavanem primeru ne gre. Drugostopenjski organ je po presoji sodišča ustrezno napolnil pravni standard potrebnosti in argumentirano pojasnil, zakaj šteje, da tožnici kot kmetijski organizaciji predmetno kmetijsko zemljišče za opravljanje njene kmetijske dejavnosti ni potrebno (3. točka obrazložitve sodbe), tožnica pa teh argumentov ne uspe omajati, saj zoper njih ni podala niti konkretnih tožbenih navedb niti v zvezi z njimi ni predlagala dokazov. V splošnem sicer velja pritrditi tožnici, da bi bilo dostop do obravnavanega kmetijskega zemljišča mogoče urediti, s čimer pa ne more omajati pravilnosti zaključka organa, da dostopa z javne ceste na zemljišče ni, temveč le prek zasebnih zemljišč (zdaj) v lasti B. B., česar tožnica z ničemer ne prereka. Tudi nadaljnjih navedb (da ima kmetijska zemljišča po celotni državi in da to zemljišče potrebuje za opravljanje svoje kmetijske dejavnosti) tožnica z ničemer ne konkretizira. Tako na primer ne opredeli, kje točno se nahajajo njena druga kmetijska zemljišča oziroma v kolikšni oddaljenosti so od obravnavanega kmetijskega zemljišča, da bi bilo obdelovanje le-tega skupaj z drugimi kmetijskimi zemljišči, ki jih že obdeluje, smotrno in ekonomično v smislu zagotavljanja pridelovalne funkcije kmetijskih zemljišč. Prav tako tudi ne konkretizira, zakaj je ravno to konkretno kmetijsko zemljišče na tej lokaciji in s tako površino potrebno za opravljanje njene kmetijske dejavnosti. Posledično se zato tožbena navedba o obdelavi tega zemljišča (in pridelovanju hrane) izkaže kot brezpredmetna. Toženka je tako tudi po presoji sodišča pravilno štela, da tožnica ni predkupna upravičenka po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ.

16. Ker glede na predstavljeno nihče od predkupnih upravičencev ni uveljavljal predkupnega upravičenja po ZKZ pri prodaji kmetijskega zemljišča s parcelno številko 123, k. o. ..., je toženka po četrtem odstavku 23. člena ZKZ (lahko) odobrila prodajno pogodbo, sklenjeno med A. A. in B. B., za to zemljišče. 17. Glede na vse navedeno je sodišče na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

**K II. točki izreka**

18. Odločitev o zavrnitvi zahtevka za povrnitev stroškov postopka tožnice temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem, če sodišče (med drugim) tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka. Ker je sodišče tožbo zavrnilo, tožnica sama trpi svoje stroške postopka.