Jedro

Posledica določitve odložnega pogoja je, da pogodba ne začne učinkovati takrat, ko so izpolnjene vse predpostavke za sklenitev, temveč šele ko (in če) nastopi dejstvo, ki je postavljeno kot pogoj.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba (II., III. in IV. točka izreka) sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo. Toženi stranki je naložilo, da v 60 dneh tožeči stranki izroči poslovne prostore, proste oseb in svojih stvari (II. točka izreka), ji plača zakonske zamudne obresti v višini 106,61 EUR (III. točka izreka) in ji povrne pravdne stroške v višini 3.400,00 EUR (IV. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se, iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek. Podrejeno predlaga, da sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je nanjo pravočasno odgovorila. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, toženi stranki pa naloži povrnitev njenih pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ključni pritožbeni očitek je, da sodišče prve stopnje ni izvedlo vseh predlaganih dokazov in je zato napačno ugotovilo namen, ki sta ga pravdni stranki imeli glede trajanja najemne pogodbe. Višje sodišče se strinja z zaključkom prvostopenjskega sodišča, da iz same najemne pogodbe (v nadaljevanju Pogodba - v prilogi A2) in k njej sklenjenih aneksov (posebej aneksa v prilogi A4 in aneksa številka 16 v prilogi A9) jasno izhaja, kakšen je bil namen pravdnih strank. V 3. členu Pogodbe je namreč določeno, da slednja velja za čas od 1. 2. 1995 do 31. 3. 1996 in da s potekom tega časa preneha. V drugem odstavku je določeno, da bo pogodbeno razmerje pod pogoji iz pogodbe in aneksov trajalo do 31. 3. 2005. Z aneksom št. 11 (v prilogi A4), sklenjenim 31. 3. 2005, sta stranki nadalje določili, da se veljavnost pogodbe podaljša do 31. 3. 2006 in da s potekom tega časa preneha. Istega dne sta podpisali anekse št. 12 do 20, na podlagi katerih bi, če bi bili izpolnjeni pogoji iz Pogodbe in aneksov, najemno razmerje lahko trajalo do 31. 3. 2015 (3. člen Aneksa št. 11). V vsakem izmed aneksov je določeno, da stopi v veljavo pod odložnim pogojem, da je najemnik (tožena stranka) spoštoval in izpolnjeval vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz Pogodbe in njenih poznejših sprememb, zlasti glede plačila najemnine. Takšno določbo vsebuje tudi Aneks št. 16, ki naj bi veljavnost najemne pogodbe podaljšal za obdobje od 31. 3. 2010 do 1. 4. 2011 (2. člen). Navedena določila so jasna in nedvoumna. Skladno s 1. odstavkom 82. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) se pogodbena določila uporabljajo tako, kot se glasijo. Šele v kolikor ta niso jasna, jih je potrebno razlagati. V obravnavanem primeru tako razlaga ni potrebna. Sodišče prve stopnje je ravnalo pravilno, ko v ta namen ni izvajalo predlaganih dokazov (zaslišanja predstavnikov pravdnih strank ter priče A. M.). Njihovo izvajanje bi zgolj po nepotrebnem zavleklo postopek in bi tako nasprotovalo načelu ekonomičnosti postopka (1. odstavek 11. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

6. Pogodba (v obravnavanem primeru skupaj z aneksi) je sklenjena pod pogojem, če sta njen nastanek ali prenehanje odvisna od negotovega dejstva. Če je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se ta izpolni, pogodba učinkuje od trenutka sklenitve (1. in 2. odstavek 59. člena OZ). Posledica določitve odložnega pogoja je, da pogodba ne začne učinkovati takrat, ko so izpolnjene vse predpostavke za sklenitev, temveč šele ko (in če) nastopi dejstvo, ki je postavljeno kot pogoj (1). Če se pogoj ne izpolni, pogodba nima učinka za nobeno stranko. Nesporno je bil Aneks št. 16 sklenjen pod prej opisanim odložnim pogojem (točka 5. te obrazložitve). Med pravdnima strankama tudi ni sporno, da je tožena stranka v letu 2009 prenehala s plačevanjem najemnine. Iz tega izhaja, da svojih obveznosti iz Pogodbe ni izpolnjevala. Odložni pogoj se tako ni izpolnil, Aneks št. 16 ni stopil v veljavo in veljavnost najemne pogodbe se ni podaljšala. Slednja je tako prenehala veljati 31. 3. 2010. Tožeča stranka tako od pogodbe ni odstopila. Odstop od pogodbe, ki je prenehala, namreč sploh ni mogoč. Tako je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da v obravnavanem primeru uporaba 2. odstavka 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (povzetega v 4.1 točki Aneksa št. 11), ne pride v poštev.

7. Iz navedenega nadalje izhaja, da so neresnične pritožbene navedbe, da iz Pogodbe oziroma aneksov ne izhaja, kaj je potrebno storiti, če najemnik ne plačuje najemnine. Posledice takšnega ravnanja so namreč jasne - najemnik lahko predčasno odstopi od pogodbe (4.1 točka Aneksa št. 11), v kolikor tega ne stori, pa pogodba preneha veljati ob izteku tedaj veljavnega aneksa - naslednji namreč ne stopi v veljavo, saj odložni pogoj ni izpolnjen.

8. Pritožba zgolj pavšalno uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP (nikjer ne pojasni zakaj oziroma na kakšen način naj bi do kršitev prišlo). Sodišče druge stopnje je zato preizkusilo le, ali je v izpodbijani sodbi podana katera izmed tistih bistvenih kršitev postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP). Takšnih kršitev ni našlo.

9. Odločitev sodišča prve stopnje je glede na navedeno pravilna. Ostale pritožbene navedbe (glede kršitev splošnih načel obligacijskega prava, zaračunavanja najemnine tudi po prenehanju pogodbe, kratkotrajnosti zamude in siceršnje zglednosti najemnika) pomenijo dobesedno ponavljanje navedb iz postopka na prvi stopnji. Nanje je prvostopenjsko sodišče jasno in obrazloženo odgovorilo. Pritožbeno sodišče se, v izogib ponavljanju, na takšno obrazložitev v celoti sklicuje.

10. Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, izpodbijana sodba pa je uspešno prestala pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, odgovor na pritožbo pa ni v ničemer prispeval k rešitvi zadeve in tako stroškovno ni bil potreben. Posledično mora vsaka stranka sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi z 2. odstavkom 154. in 1. odstavkom 155. člena ZPP).

(1) N. Betteto in drugi: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, stran 379.