Jedro

Sporazum in najemno pogodbo je treba obravnavati kot celoto, saj je najemna pogodba izpeljava sporazuma. Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja sporazuma in najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti nadaljnjih 1.015,97 EUR stroškov postopka v roku 15-tih dni od prejema te sodbe, od tedaj dalje do plačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Tožeča stranka s tožbo zahteva odpoved najemne pogodbe, ki sta jo dne 1. 10. 1998 sklenili toženka kot najemojemalka in pravna prednica tožeče stranke kot najemodajalka za stanovanje na Ulici št. 8, L. (v nadaljevanju: Najemna pogodba) in k Najemni pogodbi sklenjenih aneksov ter izpraznitev in izročitev stanovanja. Tožbeni zahtevek temelji na petem odstavku 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1)1, ker je toženka v letu 2009 podedovala hišo, kar pomeni, da ima v lasti primerno stanovanje oziroma stanovanjsko stavbo.

2. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožbeni zahtevek zavrnilo in tožeči stranki naložilo v plačilo 392,18 EUR stroškov postopka toženke. Presodilo je, da glede na podlago oziroma pogodbeni namen, ki ga je treba razlagati ob upoštevanju dne 18. 3. 1992 sklenjenega sporazuma med pravno prednico tožnice in toženko (v nadaljevanju: Sporazum) ne gre za neprofitno najemno razmerje. Za najemnino v višini neprofitne najemnine sta se pogodbeni stranki dogovorili zaradi finančnega in stvarnega vložka toženke v korist pravne prednice tožeče stranke. Podedovana hiša tudi ni za toženko primerno stanovanje.

3. Pritožbeno sodišče je na podlagi presoje, da gre za najem neprofitnega stanovanja, kar je izrecno navedeno v Najemni pogodbi, ter da je podedovana hiša primerno stanovanje, ugodilo pritožbi tožeče stranke in spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo.2

4. Vrhovno sodišče RS je ugodilo reviziji toženke in s sklepom II Ips 72/2019 razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in mu zadevo vrnilo v novo sojenje, ker zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni vsebinsko presodilo vseh navedb pritožbe. Navedlo je, da v okoliščinah konkretnega primera opredelitev vrste najema, ki je bila sicer skladno s tretjim odstavkom 4. člena in 4. alinejo prvega odstavka 41. člena Stanovanjskega zakona3 (v nadaljevanju SZ) obvezna sestavina Najemne pogodbe, ni odločilna.

Povzetek navedb pravdnih strank v pritožbenem postopku

5. Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlaga, naj pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno naj jo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje. Odgovora na ključno vprašanje ali gre za neprofitno ali za tržno najemno razmerje sodišče prve stopnje ni podalo. S tem, ko je navedlo, da morata biti za opredelitev najemnega razmerja za neprofitno kumulativno izpolnjena dva pogoja - obstoj neprofitne najemnine in upravičenost do najema neprofitnega stanovanja, je samovoljno izenačilo opredelitev stanovanja kot neprofitno z neprofitnim razmerjem. Tako je prekoračilo zakonsko dikcijo 83. člena SZ-1, ki opredeljuje zgolj vrsto najemnih stanovanj in izenačilo vrsto stanovanja z vrsto najemnega razmerja. V prvem členu Najemne pogodbe je stanovanje opredeljeno kot neprofitno, kar sodišče spregleda, kot tudi, da je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas in za neprofitno najemnino in kdo so upravičenci do najema neprofitnega stanovanja. Že takratni SZ je v 4. členu urejal kategorije stanovanj. Neprofitno stanovanje je tisto, ki je zgrajeno oziroma oddano na način iz 93. člena SZ. Ni mogoče spregledati ostalih določb SZ, in sicer 81. in 82. člena, pete alineje tretjega odstavka 77. člena, 9. alineje tretjega odstavka 77. člena in 2. točke prvega odstavka 91. člena. Iz njih izhaja, da ni treba opraviti postopka javnega razpisa, ampak zadostuje že poseben pravilnik. Pravni prednik tožeče stranke je sprejel poseben pravilnik za dodeljevanje občinskih stanovanj, na podlagi katerega je bila dovoljena zamenjava oziroma dodelitev ustreznega družbenega stanovanja prosilcu, ki mu je sedanje stanovanje zaradi povečanih družinskih članov postalo premajhno, pod pogojem, da prosilec izprazni in prepusti svoje dosedanje stanovanje občini. Tako je bilo tudi v obravnavanem primeru, kar jasno izhaja iz 3. člena Sporazuma. Zato sodišče ne more trditi, da v konkretnem primeru ne gre za neprofitno stanovanje, ker toženka ni kandidirala na razpisu. Tako sta podana oba pogoja po 83. členu SZ-1: stanovanje se oddaja za neprofitno najemnino in toženka je upravičena do neprofitnega stanovanja na podlagi posebnega pravilnika. Zato ne more vzdržati toženkin argument, da je bila zaradi sklenitve Sporazuma upravičena do ustrezno nizke neprofitne najemnine. Sodišče prve stopnje je povsem razvrednotilo pomen in zakonsko definicijo neprofitnega stanovanja, neprofitne najemnine in samega neprofitnega najemnega razmerja in ne odgovori na vprašanje kakšne vrste najemnega razmerja obstaja med pravdnima strankama. Upoštevalo je le 4. člen Sporazuma, spregledalo pa njegov 3. člen, iz katerega izhaja, da se Sporazum sklepa na podlagi pravilnika za dodeljevanje občinskih stanovanj. Toženka je sama zaprosila za dodelitev stanovanja in to se je lahko dodelilo na podlagi pravilnika, če je stanovanje zaradi povečanje družinskih članov postalo premajhno in pod pogojem, da je prosilec izpraznil in prepustil svoje dotedanje stanovanje. Najemno razmerje je bilo sicer sklenjeno za nedoločen čas, vendar se tega ne da enačiti z besedo trajno. Najemodajalec neprofitnega stanovanja je po prvem odstavku 90. člena SZ-1 zavezan skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas, kar je sodišče zanemarilo. Zaobšlo je tudi določbe SZ-1, ki določajo metodologijo za račun in elemente neprofitne najemnine. Opozarja na stališča Ustavnega sodišča RS v odločbi U-I-144/14, ki kažejo na to, da toženka ne more utemeljeno pričakovati, da bo imela trajno pravico do neprofitne najemnine. Zmotno je sodišče prve stopnje zapolnilo tudi pravni standard primernosti stanovanja iz 10. člena SZ-1. 6. Toženka je na pritožbo odgovorila. Vztraja pri svojih stališčih in z njimi pritrjuje razlogom za odločitev prvostopenjskega sodišča ter predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

Ponovna presoja sodišča druge stopnje

7. Pritožba ni utemeljena.

8. Toženka, ki je bila lastnica garsonjere, v kateri je živela s hčerko, se je zaradi prostorske stiske obrnila na pravno prednico tožeče stranke (v nadaljevanju: občina), ki ji je v zameno za denarni znesek, v višini vrednosti garsonjere, izračunan na podlagi točkovalnega zapisnika v skladu z določili 121. člena SZ (432.744,31 SLT), ponudila stanovanje na Cesti št. 15, L., katerega je bilo treba adaptirati. To izhaja iz Sporazuma, ki sta ga 23. 3. 1992 sklenili občina in toženka. Kot izhaja iz točke 3 Sporazuma, na katero opozarja pritožba, je bila zamenjava stanovanj možna v skladu s pravilnikom za dodeljevanje občinskih stanovanj v primeru, ko je prosilcu stanovanje zaradi povečanja družinskih članov postalo premajhno in pod pogojem, da prosilec izprazni in prepusti svoje dosedanje stanovanje občini. V 5. členu Sporazuma je navedeno, da občina potrebuje znesek, ki ga bo izplačala toženka, za izplačilo imetniku stanovanjske pravice, da bo pridobila prazno stanovanje na Cesti št. 3, L., hkrati pa bo izboljšan občinski fond stanovanj, ker bo stanovanje na Cesti št. 15, L. adaptirano. Občina je toženki zagotovila, da bo po plačilu 423.744,31 SLT z njo sklenila za stanovanje na Cesti št. 15, L. najemno pogodbo za nedoločen čas (7. Sporazuma). Leta 1994 se je toženka preselila v še večje stanovanje na Ulici št. 8, L. (neprerekana navedba toženke). Za stanovanje na Ulici št. 8, L. sta občina in toženka sklenili Najemno pogodbo 1. 10. 1998. Iz uvodnih ugotovitev v 1. členu Najemne pogodbe izhaja, da je toženka upravičena do sklenitve najemnega razmerja na osnovi sklepa 41. seje Izvršnega sveta skupščine Občine L. z dne 3. 2. 1994 in nalogov z dne 17. 6. 1994 ter z dne 8. 11. 1995 za priključitev dveh podstrešnih prostorov, da gre za neprofitno stanovanje in da se najemno razmerje sklepa za nedoločen čas.

9. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da je treba Sporazum in Najemno pogodbo obravnavati kot celoto, saj je Najemna pogodba izpeljava Sporazuma.4 Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja Sporazuma in Najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in Najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ. Na pritožbene navedbe, ki jih tožeča stranka utemeljuje s sklicevanjem na določila SZ-1, višje sodišče zato ne bo podrobneje odgovarjalo.

10. Vrste najemnih stanovanj je SZ opredeljeval v drugem odstavku 4. člena, in sicer so to bila profitno stanovanje, službeno stanovanje, neprofitno stanovanje in socialno stanovanje. Neprofitno stanovanje je bilo definirano kot stanovanje, zgrajeno oziroma oddano na način iz drugega odstavka 93. člena SZ, ta pa je določal, da posebne pogoje, ki jih mora izpolnjevati neprofitna stanovanjska organizacija, ki je ustanovljena za pridobivanje, upravljanje in oddajanje najemnih neprofitnih stanovanj ter pridobivanje in upravljanje lastnih stanovanj, predpiše s pravilnikom predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, in se nanašajo predvsem na način poslovanja in usmerjanja profita, izrabo pridobljenih zemljišč in upravljanje z njimi, oddajo del v vseh fazah pridobivanja stanovanj z natečaji, spoštovanje predpisanih standardov in normativov ter oblikovanje najemnin. Občina ni neprofitna stanovanjska organizacija in tožeča stranka tudi ne zatrjuje, da je izpolnjevala posebne pogoje po pravilniku iz drugega odstavka 93. člena SZ. V 93. členu SZ predviden pravilnik je bil sprejet šele v letu 1995,5 torej po sklenitvi Sporazuma in za tem, ko se je toženka že preselila na Ulico št. 8, L. Šele Pravilnik o oddajanju stanovanj v najem iz leta 1995 je predpisal, kdo so upravičenci za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem ter kakšen je postopek za oddajo neprofitnega stanovanja v najem (razpisni postopek in oblikovanje prednostnega vrstnega reda udeležencev razpisa). Iz trditev tožeče stranke o pravilniku kot podlagi za sklepanje Sporazuma niti ne izhaja, da bi šlo za pravilnik, ki bi urejal oddajanje stanovanj. Glede na njene navedbe (pravilnika v spis ni vložila niti ni navedla podatkov o objavi pravilnika), gre za pravilnik o dodeljevanju družbenih stanovanj imetnikom stanovanjske pravice. V času sklenitve Sporazuma je bilo že v teku lastninjenje družbenih stanovanj. Sporazum vsebuje tudi določbo, da bo toženka imela na stanovanju na Cesti št. 15, L. predkupno pravico skladno z zakonom. Vse to kaže, da sta se toženka in občina v zvezi z možnostmi za primerno rešitev toženkinega stanovanjskega problema pogajali oziroma dogovarjali, torej ni šlo za upravni akt o dodelitvi stanovanja v najem pod ugodnimi pogoji. Sporazum dogovora o višini najemnine ne vsebuje, pač pa le zavezo občine, da bo s toženko sklenila najemno pogodbo za nedoločen čas za dvosobno stanovanje na Cesti št. 15, L. Glede na vsebino Najemne pogodbe je očitno, da sta se občina in toženka dogovorili, da bo toženka namesto stanovanja na Cesti št. 15, L. najela občinsko stanovanje na Ulici št. 8, L. in da bo plačevala najemnino v višini, kot je predpisana za neprofitna stanovanja. Občina je lahko tak dogovor sklenila le z odobritvijo Izvršnega sveta. V 3. Sporazuma omenjen Pravilnik in v 1. členu Najemne pogodbe naveden sklep Izvršnega sveta skupščine občine tako nista podlaga za oddajo neprofitnega stanovanja toženki, pač pa predstavljata formalno odobritev za sklenitev na podlagi pogajanj sklenjenih pravnih poslov.

11. Ugotovitev prvostopenjskega sodišča, ki izhajajo iz Sporazuma, da je občina potrebovala denar za odkup stanovanja na Cesti št. 3, L. od imetnika stanovanjske pravice in da je želela obnoviti stanovanje na Cesti št. 15, L., vendar sredstev za to ni imela ter da je sredstva za oboje občini zagotovila toženka, tožeča stranka ne izpodbija. To pomeni, da je tudi občina imela korist od sklenitve Najemne pogodbe s toženko: postala je lastnica stanovanja na Cesti št. 3, L., obnovljeno je bilo njeno stanovanje na Cesti št. 15, L., toženka se je občini zavezala plačevati najemnino za stanovanje na Ulici št. 8, L. Po obrazloženem vzdrži tudi stališče sodišča prve stopnje, da je bila najemnina v višini neprofitne najemnine dogovorjena kot odmena za finančni in stvarni vložek toženke v korist občine.

12. Obrazloženo pokaže, da Najemna pogodba ni bila sklenjena za neprofitno stanovanje, definirano v 3. alineji drugega odstavka 4. člena SZ. Ker tožeča stranka niti zatrjuje ne, da je šlo za socialno stanovanje (4. alineja drugega odstavka 4. člena SZ) ali službeno stanovanje (2. alineja drugega odstavka 4. člena SZ), občina pa je ob sklenitvi najemne pogodbe s toženko zasledovala tudi svoje koristi, je mogoče zaključiti, da je v času sklepanja Najemne pogodbe šlo za profitno stanovanje. Sodišče prve stopnje sicer ni izrecno zapisalo, da je bilo v resnici sklenjeno profitno najemno razmerje, izhaja pa to iz pravilnih zaključkov v točki 12 izpodbijane sodbe, da je bila Najemna pogodba sklenjena po pogajanjih in pravica do ugodnosti neprofitne najemnine ni posledica kandidiranja toženke na javnem razpisu in izpolnjevanja predpisanih pogojev ter ugotovitve njene upravičenosti z odločbo v upravnem postopku, ampak odmena za finančni in stvarni vložek v korist pravne prednice tožeče stranke.

13. Pritožba se neutemeljeno opira na določila SZ, ki govorijo o Stanovanjskem skladu RS (81. in 82. člen SZ) ter 77. člen SZ, ki govori o nacionalnem stanovanjskem programu, saj občina ni stanovanjski sklad. Pogodbeno razmerje s toženko ni bilo sklenjeno na podlagi teh določil, ki itak ne govorijo o sklenitvi najemnih pogodb. Kot je obrazložilo že Vrhovno sodišče v točki 21 sklepa II Ips 72/2019, se odločba Ustavnega sodišča U-I-144/14 nanaša na „prava“ neprofitna stanovanja. Ker v obravnavanem primeru ne gre za neprofitno najemno razmerje, je sklicevanje tožeče stranke na navedeno odločbo Ustavnega sodišča nerelevantno.

14. Ker z Najemno pogodbo dogovorjeno najemno razmerje ni neprofitno, ga tožeča stranka toženki ne more odpovedati z odpovednim razlogom po petem odstavku 103. člena SZ-1. Izpodbijana odločitev prvostopenjskega sodišča je materialnopravno pravilna. Tožeča stranka lahko toženki odpove najemno pogodbo le iz razlogov, navedenih v 22. členu Najemne pogodbe.

15. Ali hiša v B. predstavlja primerno stanovanje (10. člen SZ-1), ni treba ugotavljati, ker ni podan odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1. Odgovor na pritožbene navedbe glede primernosti stanovanja zato ni potreben (prvi odstavek 360. člena ZPP).

16. Po obrazloženem v pritožbi uveljavljani razlogi niso utemeljeni. Ker tudi nobene uradoma upoštevne kršitve iz drugega odstavka 350. člena ZPP ni, je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

17. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP. Tožeča stranka, ki v postopku ni uspela, sama nosi svoje stroške postopka, toženki pa mora povrniti njene stroške postopka. Stroške prvostopenjskega postopka je dosodilo sodišče prve stopnje v izpodbijani, s to sodbo potrjeni sodbi. Poleg že dosojenih stroškov ji mora plačati še stroške odgovora na pritožbo 375 točk po tar. št. 21/1 Odvetniške tarife (OT), po tar. št. 21/4 OT 375 točk za dopustitev revizije, za revizijo po tar. št. 21/3 450 točk, 2% administrativnih stroškov za vsako od navedenih vlog (11. člen OT), 22 % DDV in plačano sodno takso za revizijski postopek. Glede na vrednost točke ob odmeri stroškov, ki je 0,6 EUR, znašajo nadaljnji stroški postopka toženke 1.015,97 EUR. Skladno s 313. členom ZPP je pritožbeno sodišče določilo 15 dnevni rok za plačilo nadaljnjih stroškov postopka. Če jih tožeča stranka v postavljenem roku ne bo plačala, bo prišla v zamudo in bo od tedaj dalje do plačila dolgovala še zakonske zamudne obresti (299. in 378. člen Obligacijskega zakonika).

1 Ur. l. RS št. 69/03 s spremembami in dopolnitvami 2 Sodba VSL II Cp 923/2018 z dne 24. 10. 2018 3 Ur. l. RS, št. 18/91-I, 19/91 s spremembami in dopolnitvami 4 gl. točko 20 sklepa VS RS II Ips 72/2019 5 Pravilnik o oddajanju stanovanj v najem, Ur. l. RS, št. 26/1995