Jedro

Višina najemnine pri uporabi tuje stvari je lahko nadomestilo za uporabo tuje stvari, vendar mora sodišče v okviru pravilne uporabe materialnega prava od te najemnine odšteti tiste potrebne stroške, ki bi jih moral nositi tisti, ki uveljavlja korist.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se v obsodilnem delu (točka 1 izreka) sodba sodišča prve stopnje razveljavi in v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je toženec od 1.3.1992 dolžan plačevati tožnici mesečno najemnino v znesku 47.725,00 SIT na roke tožnice do vsakega 1. v mesecu za pretekli mesec z zakonitimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude ter povrniti tožnici 60.003,00 SIT pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.4.1993 dalje. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo.

Zoper obsodilni del sodbe se pritožuje toženec zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi pritožbi ter v izpodbijanem delu razveljavi sodbo sodišča prve stopnje in v tem obsegu zadevo vrne v ponovno odločanje. Toženec v pritožbi navaja, da se pritožuje, ker je sodišče odločilo, da je dolžan plačevati najemnino za cel gospodarski objekt in ne le za del, ki ga dejansko uporablja za gostinsko dejavnost in ker je najemnina določena previsoko. Izpodbijana sodba zmotno ugotavlja, da je bil cel gospodarski objekt namensko zidan za gostinski lokal in da je bila obratovalnica skupna. Toženec smatra nadalje, da je izvedeniško mnenje nepopolno in pomanjkljivo in da izvedenec ni dovolj obrazložil, kako je upošteval, da se poslovni prostor ne nahaja v centru, temveč na obrobju mesta. Izvedenec sicer navaja, da je upošteval faktor 9 namesto faktorja 12, pri čemer ni znano, kaj faktor sploh pomeni. Nepravilna je tudi odločitev, da mora toženec plačevati najemnino za celoten objekt, ko pa vendar uporablja za gostinsko dejavnost le del objekta, en del pa si je zaradi nevzdržnih razmer za bivanje v skupni hiši preuredil za bivanje. Najemnina za poslovni prostor in stanovanjski del ne more biti enaka, kot je sodišče prve stopnje storilo v konkretnem primeru.

Pritožba je utemeljena.

Kljub temu, da temelj (podlaga) ni sporna, bi moralo sodišče prve stopnje navesti pravno podlago, na katero je utemeljilo svojo odločitev. Pravna podlaga za zahtevek, kot ga uveljavlja tožnica v konkretnem primeru, so določila o neupravičeni pridobitvi, uzakonjena v določbi 219. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur.l. SFRJ št. 29/78 in 39/85 - v nadaljnjem besedilu ZOR), ki urejajo pravila vračanja neupravičeno pridobljene premoženjske koristi zaradi uporabe tuje stvari v svojo korist. Pravila o uporabi tuje stvari veljajo tudi za solastno premoženje in toženec, ki uporablja celotni gospodarski objekt, mora tožnici nadomestiti korist, ki jo je imel od uporabe njenega deleža. Ker sodišče prve stopnje ni ugotavljalo koristi, ki naj bi jo imela tožnica (to ne more biti samo najemnina), je pomanjkljivo ugotovilo dejansko stanje in je bilo zaradi tega utemeljeni pritožbi ugoditi in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (čl. 370. ZPP).

V nadaljevanju postopka bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti korist, ki bi jo imela tožnica od uporabe skupnega prostora, s tem, da je lahko osnova za izračun koristi višina najemnine, izračunana z izvedencem, od te najemnine pa je potrebno odšteti tiste stroške, ki bi jih kot (so)koristnik morala nositi tožnica in to odšteti od ugotovljene najemnine. Nadalje bo potrebno od najemnine odšteti tudi višino kredita, v kolikor jo toženec plačuje za sporni objekt. Glede na določilo čl. 219. ZOR je toženec dolžan tožnici nadomestiti korist, ki jo je imel od uporabe, je sodišče prve stopnje neutemeljeno prisodilo najemnino v višini najemnine za poslovni prostor za celotni gospodarski objekt. Tožnici gre glede na navedeno določilo najemnina za poslovni prostor samo od tistega dela, ki ga toženec dejansko uporablja za gostinski objekt, za ostali objekt pa gre tožnici najemnina za stanovanje po dejanskem dohodku od oddanega stanovanjskega dela. Toženec nadalje utemeljeno opozarja, da izvedenec ni obrazložil, kako je upošteval, da se poslovni prostor ne nahaja v centru in kako je prišel do faktorja 9 pri določanju najemnine in bo v nadaljevanju postopka sodišče moralo to okoliščino ugotoviti z zaslišanjem izvedenca. Končno bo moralo sodišče prve stopnje pri odločanju upoštevati, da tožnica lahko od toženca zahteva samo plačilo zapadlih obrokov, ne more pa tožencu naložiti plačilo dajatev, ki še niso zapadle, torej tožnica ne more zahtevati, da se najemnina plačuje vnaprej. Tak zahtevek je mogoč samo v primerih, ko predpis tako določa - npr.: preživnino (prvi in drugi odst. čl. 326. ZPP). Šele po dopolnitvi postopka v nakazani smeri bo mogoče pravilno odločiti o zadevi.