Jedro

O tem, za kaj gre v konkretnem primeru za dejansko etažno lastnino, sodišče prve stopnje ni navedlo nobenih razlogov, čeprav je bilo to dejstvo med pravdnima strankama sporno in čeprav je opredelitev ureditve lastninske pravice pravdnih strank na predmetni stavbi za odločitev pravno odločilna (v kolikor gre za (dejansko) etažno lastnino je določitev upravnika na podlagi drugega odstavka 118. člena SPZ posel rednega upravljanja in zadošča večinsko soglasje, v nasprotnem primeru, torej v kolikor gre za solastnino, pa je določitev upravnika oziroma upravitelja stvari skladno s petim odstavkom 67. člena SPZ posel izrednega upravljanja in se zanj zahteva soglasje vseh solastnikov).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se v I. in III. točki izreka razveljavi ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 52806/2014 z dne 25. 4. 2014 ohranilo v veljavi tako, da mora tožena stranka tožeči stranki plačati: 28,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 12. 2013 dalje do plačila; 28,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 1. 2014 dalje do plačila; 29,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 2. 2014 dalje do plačila ter stroške izvršilnega postopka v znesku 44,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 5. 2014 dalje do plačila (I. točka izreka). Kar zahteva tožeča stranka stroškov izvršilnega postopka nad 44,00 EUR je sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da mora tožeči stranki v roku 15 dni plačati 45,00 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se je iz razloga zmotne uporabe materialnega prava pritožila tožena stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo razveljavi ali pa jo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, vse s stroškovno posledico. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeči stranki je bila pritožba vročena, vendar nanjo ni odgovorila. Je pa S. d. d. v vlogi z dne 11. 11. 2015 sodišče obvestil, da ni več upravnik stavbe na naslovu T., zato predlaga, da se pisanja vročajo neposredno tožeči stranki.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V predmetni zadevi S. d. d. v imenu in za račun tožeče stranke od tožene stranke zahteva plačilo prispevka za rezervni sklad za mesec november in december 2013 ter januar 2014. 6. Tožena stranka je v postopku na prvi stopnji podala dva pravnoodločilna ugovora: 1. da S. d. d. ni pooblaščen za zastopanje v tej pravdi, saj Pogodbe o o opravljanju storitev upravljanja poslovne stavbe T. z dne 24. 9. 2013 (v nadaljevanju Pogodba), s katero je bil S. d. d. določen kot upravnik, niso podpisali vsi solastniki poslovne stavbe in 2. da tožeča stranka pri izračunu višine prispevka za rezervni sklad (glede na to, da gre za stavbo, ki je v solastnini) ne bi smela upoštevati kriterija iz Pogodbe (ker je niso podpisali vsi solastniki in je torej neveljavna), temveč bi višino prispevka morala izračunati sorazmerno njenemu solastniškemu deležu, ki znaša 2,48%.

7. Sodišče prve stopnje je v razlogih izpodbijane sodbe ocenilo, da je določitev upravnika na podlagi 67. v zvezi z 118. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) posel rednega upravljanja. Ker je bila Pogodba sprejeta z 83,55% večino, je torej tožeča stranka (pravilno S. d. d.) upravnik stavbe, upravnik pa je zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Ob tem je sodišče prve stopnje še pojasnilo, da na aktivno legitimacijo (pravilno upravičenost za zastopanje) ne vpliva, da večstanovanjska (pravilno poslovna) stavba v trenutku določitve upravnika še ni bila etažirana, glede na to, da gre za dejansko etažno lastnino.

8. O tem, zakaj gre v konkretnem primeru za dejansko etažno lastnino, sodišče prve stopnje ni navedlo nobenih razlogov, čeprav je bilo to dejstvo med pravdnima strankama sporno in čeprav je opredelitev ureditve lastninske pravice pravdnih strank na predmetni stavbi za odločitev pravno odločilna (v kolikor gre za (dejansko) etažno lastnino je določitev upravnika na podlagi drugega odstavka 118. člena SPZ posel rednega upravljanja in zadošča večinsko soglasje, v nasprotnem primeru, torej v kolikor gre za solastnino, pa je določitev upravnika oziroma upravitelja stvari skladno s petim odstavkom 67. člena SPZ posel izrednega upravljanja in se zanj zahteva soglasje vseh solastnikov). Ker izpodbijane sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti, pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) ugotavlja, da je izpodbijana sodba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

9. Glede pritožbenega očitka o zmotni uporabi materialnega prava pritožbeno sodišče ugotavlja naslednje:

10. SPZ v 115. členu določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. V kolikor želijo etažni lastniki drugače opredeliti stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, morajo to dogovoriti v pogodbi o delitvi stroškov, ki po svoji vsebini sestavlja pogodbo o medsebojnih razmerjih (prim. prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

11. V obravnavanem primeru je večina etažnih lastnikov (83,55%) s Pogodbo dogovorila drugačen ključ delitve prispevka za rezervni sklad (tj. po m² površine), kot ga je predvidel zakonodajalec v 115. členu SPZ. Pritožbeno sodišče zato soglaša s pritožnico, da tako določen ključ delitve stroškov ni veljaven. Sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, namreč predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika, da odloča o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine) in zato posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov(1). Takšno stališče potrjuje tudi pravna teorija (ki je šla še korak dlje in pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij že samo po sebi šteje za posel izrednega upravljanja(2)), skladno pa je tudi z osnovnim načelom, da solastniki o vprašanjih upravljanja odločajo soglasno in da je večinsko odločanje izjema(3). Iz enakih razlogov je določitev ključa delitve stroškov posel izrednega upravljanja tudi, če sledimo pritožnici, da je na predmetni stavbi vzpostavljena solastnina.

12. Glede na navedeno ključ delitve (tj. po m² površine) za delitev stroškov rezervnega sklada, na katerem temelji izračun tožeče stranke, ni veljaven in je tožeča stranka skladno z določbo 115. člena SPZ upravičena zaračunati prispevek za rezervni sklad zgolj sorazmerno s toženkinim solastniškim deležem. Kakšen je solastniški delež tožene stranke na predmetni poslovni stavbi pa sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni ugotavljalo (v razlogih izpodbijane sodbe sodišče prve stopnje sicer povzame navedbe tožeče stranke, da znaša solastniški delež tožene stranke 3,3688%, vendar se pri tem ne opredeli do ugovorov tožene stranke, ki je tako izračunanemu solastniškemu deležu konkretizirano nasprotovala, v luči navedenih trditev pa je izostala tudi presoja predloženih dokazov).

13. Zaradi ugotovljene absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka in ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo, izpodbijano sodbo v I. točki izreka razveljavilo in v tem obsegu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 458. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 354. člena ZPP). Razveljavitev odločitve o glavni stvari je narekovala tudi razveljavitev stroškovne odločitve v III. točki izreka izpodbijane sodbe.

14. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje za svojo odločitev navesti razloge, ki bodo omogočili njen preizkus ter se, upoštevaje predhodno pojasnjeno pravilno materialno pravo, opredeliti do vseh pravnoodločilnih navedb in ugovorov pravdnih strank. Ob tem naj sodišče prve stopnje tudi upošteva, da v kolikor prerekanje dejstev izhaja že iz strankinih predhodnih vlog, dejstev ni mogoče šteti za priznana in uporaba določbe drugega odstavka 214. člena ZPP ni dopustna (prim. N. Betteto, ZPP s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 169).

15. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Sprejem nasprotnega stališča bi lahko kaj hitro vodil v situacijo, ko bi eventualni večinski etažni lastnik poslovne stavbe povsem legitimno izglasoval zase najugodnejšo delitev stroškov na skupnih delih (npr. po enoti), s tem pa neposredno povečal obremenitev vseh ostalih (manjšinskih) etažnih lastnikov, ki bi bili zaradi tako določenega ključa delitve primorani v plačevanje praviloma bistveno višjih stroškov obratovanja in vzdrževanja.

Op. št. (2): Glej npr. Jože Ilc, Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, revija Odvetnik, 2003, št. 21, str. 14, kjer avtor navaja, da je „pogodba o medsebojnih razmerjih nedvomno posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov“ oziroma članek mag. Janeza Tekavca, Pogodba o ureditvi razmerij med lastniki stanovanj, Pravna praksa, 2004, št. 11, str. 11, kjer avtor navaja, da mora biti „dogovor o delitvi stroškov sklenjen v obliki pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kar pomeni, da mora vsebovati vse pogodbene elemente, predvsem pa morajo takšno pogodbo skleniti vsi lastniki in solastniki etažnih enot“ oziroma kot navaja isti avtor v članku Upravljanje in ureditev medsebojnih razmerij v etažno razdeljenih stavbah, Pravna praksa, 2004, št. 1, str. 12-14 je „za sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerjih potrebno pridobiti soglasje vseh solastnikov poslovne stavbe“.

Op. št. (3): Glej dr. Matjaž Tratnik, Upravljanje večstanovanjskih stavb – razmejitev med posli redne in izredne uprave, Podjetje in delo, 2006, št. 6-7, str. 1177-1186, kjer avtor poudarja, da večinsko odločanje pomeni omejite solastninske pravice etažnih lastnikov oziroma solastnikov, zato je treba možnost večinskega odločanja razlagati restriktivno. Pomeni, da je treba obravnavani poseg v dvomu šteti za posel, ki presega redno upravljanje, za katerega se zahteva soglasje vseh solastnikov oziroma etažnih lastnikov.