Jedro

Tožnik zlorabe uspešnega kupca ni uspel izkazati. Ta je edini predkupni upravičenec, ki se je v postopku prijavil za nakup prodajanega kmetijskega zemljišča in ima glede na določbe zakona prednost pred ostalimi kupci, ki zakonite predkupne pravice nimajo.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške.

Obrazložitev

1. Upravna enota Murska sobota je odobrila pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem del parc. št. 241, k.o. K., sklenjen med B. B. kot prodajalcem ter C. C. kot kupcem. Prav tako je sklenilo, da se isti pravni posel ne odobri preostalima potencialnima kupcema, in sicer tožniku ali D. D. 2. V obrazložitvi je organ navedel, da so ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča del parc. št. 241, k.o. K. prodajalca B. B., sprejeli pravočasno trije kupci, in sicer tožnik, D. D. ter C. C., ki so vsi tudi oddali vlogo za odobritev pravnega posla. C. C. je uveljavljal predkupno pravico po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), medtem ko preostala dva interesenta tega nista uveljavljala. Z vpogledom v register kmetijskih gospodarstev RS je upravni organ ugotovil, da je C. C. nosilec kmetijskega gospodarstva KMG MID 123456789 na naslovu ... Na kmetijskem gospodarstvu je izrisanih 57 GERK-ov, v skupni površini 43,5012 ha. Iz seznama parcel izhaja, da je C. C. lastnik oziroma solastnik 19,4503 ha kmetijskih in gozdnih površin. Prav tako mu je bila izdana pozitivna odločba o priznanju statusa kmeta - fizične osebe, ki jo je izdala Upravna enota Murska Sobota z dne 28. 4. 2009. Iz obrazložitve odločbe izhaja, da je C. C. ustrezno usposobljen za opravljanje kmetijske dejavnosti, saj izpolnjuje pogoje iz drugega odstavka 111. člena ZKZ. Iz predloženega izračuna bruto vrednosti kmetijske proizvodnje Kmetijsko gozdarskega zavoda Murska Sobota z dne 19. 5. 2021 za kmetijo C. C. izhaja, da znaša bruto vrednost kmetijske proizvodnje v letu 2020 81.530,40 EUR. Glede na vse navedeno je upravni organ zaključil, da C. C. izpolnjuje pogoje iz 1. alineje prvega odstavka 24. člena ter drugega odstavka 111. člena ZKZ ter mu odobril pravni posel. Preostala sprejemnika ponudbe nimata in niti ne uveljavljata predkupne pravice po 23. členu ZKZ.

3. Glede namigovanja tožnika o zlorabi pravice pa je upravni organ presojal tudi to, in sicer je poudaril, da je C. C. navajal, da parcele kupuje zase. Glede na podatke dostopne na portalu google maps je upravni organ ugotovil, da je predmetna parcela oddaljena od kmetije sprejemnika ponudbe C. C. cca 12 km, kar ni ovira za kmetijsko obdelovanje zemljišč glede na sodobno kmetijsko mehanizacijo, saj C. C. že obdeluje 43,5012 ha kmetijskih zemljišč. V zvezi z navedbami, da C. C. nepremičnino kupuje za svojo hčer E. E. in njenega partnerja D. D., pa pojasnjuje, da upravni organ ni pristojen, da bi v predmetni zadevi ugotavljal sorodstveno razmerje med sprejemniki ponudbe in E. E., saj ta sploh ni stranka postopka, je pa iz RKG razvidno, da je E. E. članica kmetije C. C., kar pomeni, da se ukvarja s kmetijsko dejavnostjo, saj 4. člen ZKZ določa, da je kmetija oblika kmetijskega gospodarstva, kjer se nosilec in člani ali članice kmetije ter zaposleni ukvarjajo s kmetijsko dejavnostjo. Iz navedenega izhaja, da se z nakupom predmetnega zemljišča povečuje kmetija, katere članica je tudi omenjena E. E., ki ima kot taka tudi pravico do uporabe oz. obdelave predmetnega zemljišča. Tudi zato je ugotavljanje sorodstvenega razmerja med E. E. in C. C. za konkretni primer irelevantno. Glede na predlog A. A., pa upravni organ tudi pripominja, da za ugotavljanje morebitne zunajzakonske skupnosti med E. E. in D. D., ni pristojen, razen tega pa obstoj morebitne zunajzakonske skupnosti med imenovanima nima v konkretni zadevi nobenega vpliva na odločitev o glavni stvari. Zakonodajalec je v 23. členu ZKZ kot predkupnega upravičenca določil kmeta ravno iz razloga, da se zagotovi varstvo kmetijskih zemljišč, kar je primarni namen omenjenega zakona. Očitana oddaljenost parcele, ki se prodaja pa od kmetije C. C. (to je cca 12 km) ni nesorazmerna oz. tolikšna, da bi ji lahko očitali funkcionalno nepovezanost s kmetijo C. C. Glede na navedeno, trditve A. A. o zlorabi pravice "statusa kmeta" s strani C. C., upravnega organa ne prepričajo.

4. Drugostopenjski organ je zavrnil pritožbo tožnika. Izpostavlja določbe 23., 24. in 111. člena ZKZ ter poudarja, da so ponudbo prodajalca B. B. za prodajo kmetijskega zemljišča s parc. št. 241, k.o. K., ki je bila objavljena na oglasni deski organa prve stopnje dne 26. 2. 2021, pravočasno sprejeli štirje sprejemniki ponudbe, od katerih so trije v predpisanem roku nato podali tudi vlogo za odobritev pravnega posla. Sprejemnik ponudbe C. C. je v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet, po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, sprejemnika ponudbe D. D. in pritožnik A. A. pa se nista sklicevala na nobeno od okoliščin iz omenjene določbe ZKZ, kar pomeni, da bi bila lahko njuna pravna posla s prodajalcem odobrena le v primeru, da predkupne pravice po prvem odstavku 23. člena ZKZ ne bi uveljavljal nihče, kakor to predvideva četrti odstavek istega člena. Razvidno, je, da C. C. dejansko izpolnjuje pogoje za uveljavljanje predkupne pravice po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, saj ga je nedvomno mogoče šteti za kmeta v skladu s prvim odstavkom 24. člena ZKZ. Tako je pravilna odločitev, da ima C. C. v vrstnem redu predkupnih upravičencev za uveljavljanje predkupne pravice pri nakupu nepremičnine, prednost pred pritožnikom in D. D., saj je edini sprejemnik ponudbe s predkupno pravico po prvem odstavku 23. člena ZKZ. Nadalje pritožbeni organ pojasnjuje, da ima vsaka poslovno sposobna oseba pravico, da sprejme ponudbo za prodajo določenega kmetijskega zemljišča, ki je objavljena na oglasni deski pristojne upravne enote. Trditev pritožnika, da naj bi C. C. k sprejemu ponudbe nagovoril D. D. je, ne glede na njeno utemeljenost, za odločitev v obravnavani zadevi nerelevantna, saj to dejstvo v ničemer ne bi vplivalo na vrstni red predkupnih upravičencev, ki je bistveno merilo za morebitno odobritev posameznega pravnega posla oziroma njeno zavrnitev. Neutemeljeno pa zavrača trditev, da uspeli kupec kupuje zemljišče za svojo hčer in zeta, ker iz dokumentov zadeve jasno izhaja, da je C. C. v svojem imenu sprejel ponudbo in podal vlogo za odobritev pravnega posla. To pomeni, da je lahko le on sam tudi pogodbenik v odobrenem pravnem poslu. Res je sicer, da obstaja možnost, da bo to zemljišče v prihodnosti predmet drugega pravnega posla, s katerim se bo spremenilo imetništvo lastninske pravice, vendar to morebitno prihodnje dejstvo, samo po sebi v obravnavani zadevi ni relevantno. Razdalja med kmetijo C. C. in zemljiščem s parc. št. 241, k.o. K., kljub temu, da znaša več kilometrov, vendarle ni tako velika, da bi nujno onemogočala rentabilno uporabo zemljišča in izkazovala "zlorabo nakupa". Glede kazenske ovadbe in vprašanja obstoja kaznivega dejanja pa pritožbeni organ izraža stališče, da v zvezi z njo, glede na določbe ZKZ in ugotovljeno dejansko stanje v obravnavani zadevi, ni upravičeno govoriti o predhodnem vprašanju, zaradi katerega bi bil organ prve stopnje, v skladu z 148. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP), dolžan prekiniti postopek. V prvem odstavku 147. člena ZUP je namreč predhodno vprašanje opredeljeno kot vprašanje, brez katerega rešitve ni mogoče rešiti same zadeve. Take okoliščine pa v obravnavani zadevi niso podane.

5. Tožnik v tožbi in pripravljalnih vlogah pojasnjuje postopek dogovarjanja in nakup kmetijskih zemljišč ter meni, da je prvostopenjski organ postopek izpeljal površno na obravnavi, zaradi česar je bila tudi izdana nezakonita odločba. Izpostavlja, da je prodajana parcela v velikosti 29 arov (od česa je bilo 43% stavbnega in 57% kmetijskega zemljišča) in da sta v fazi pogajanj za nakup parcele bila tožnik in D. D. D. D. je za parcelo ponujal znesek 22.000,00 EUR, malo pozneje je dvignil ceno na 25.000,00 EUR, medtem ko se je tožnik s prodajalcem dogovoril za ceno 29.000,00 EUR. Ker se parcela prodaja v celoti in je del parcele kmetijsko zemljišče, je morala biti ponudba dana na oglasno desko zaradi uveljavljanja morebitne predkupne pravice. Kot kupec se je prijavil tožnik, za njim pa D. D. Ker slednji več ni bil prepričan, da bi mu nakup uspel, saj v takem primeru, ko prijavitelji nimajo predkupne pravice, izbira kupca prodajalec, je nagovoril svojega tasta C. C., ki ima status kmeta in ima po ZKZ predkupno pravico, naj se prijavi za nakup predmetnega zemljišča, kar je C. C. tudi storil nekaj dni pred potekom ponudbe. Tožnik je nekaj časa za tem izvedel, da je osumljeni D. D. zunajzakonski partner E. E., ki je hčerka osumljenega C. C. Opozarja, da upravni organ ni dovolil vprašanja glede sorodstvenih vezi na zapisnik, in sicer vprašanj, ki so povezana z E. E., prav tako ne na kak način se bo obdelovalo zemljo in kaj naj bi gor obdeloval, saj bi navedeno bilo tudi pomembno zaradi dokazovanja morebitne zlorabe. Namreč kmet nima predkupne pravice zaradi razloga, da bo tam zidal hišo, temveč ima predkupno pravico zaradi obdelovanja zemlje. Meni, da je C. C. krivo izpovedoval. Izpostavlja, da noben kmet ne bo dal 29.000,00 EUR za parcelo velikosti 29 arov, če bi bilo to le kmetijsko zemljišče (katerega je dejansko okrog le 17 arov) in bi bila dejanska vrednost celotne parcele, če bi ta bila kmetijska, le okrog 7.000,00 EUR. Noben kmet tudi ne bo kupil parcele oddaljene 11 km, da jo bo po laični oceni lahko obdeloval s traktorjem okrog pol ure do eno uro. Sama vožnja s traktorjem bi za to pot in nazaj bila daljša kot samo obdelovanje zemlje. Dejstvo še je, da predmetna parcela leži med parcelo 240/2, kjer je že zgrajena hiša in med drugo parcelo 242, kjer se bo hiša gradila. Navedeno kaže, da C. C. parcelo nedvomno ne kupuje zase, temveč jo kupuje za svojo hčer E. E. in svojega zeta D. D. Kaj je na tej zemlji takega vrednega, da se splača plačati prekomerno ceno za zemljišče? Kmetijsko zemljišče je vsekakor vredno 4x manj.

6. Upravni organ je v napadani odločbi preverjal zadeve, ki sploh niso pomembne za ta postopek, kot je preverjanje dejstva, če je E. E. članica kmetije. Tožnik še poudarja, da je sporno dejanje naklepa zakaj je bila predkupna pravica uveljavljana in zloraba le te. Zaradi tega se pa predkupna pravica izjalovi, saj to ni namen predkupne pravice. ZKZ ureja varstvo kmetijskih zemljišč in njihovo upravljanje. S tem, da pa se kmet prijavi kot prednostni upravičenec za nakup zemlje samo zaradi tega, ker bo nekdo drugi tam zidal hišo, pa ne gre za nobeno varstvo kmetijskega zemljišča. 7. Tožena stranka v odgovoru na tožbo izpostavlja določbo 23. in 24. člena ZKZ ter dejstvo, da je sprejemnik ponudbe C. C. v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet, po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, medtem ko se sprejemnika ponudbe D. D. in A. A. kot tožnik, nista sklicevala na nobeno od okoliščin iz omenjene določbe ZKZ. Trditev, da naj bi C. C. k sprejemu ponudbe nagovoril D. D., ne glede na njeno utemeljenost, je v obravnavani zadevi nerelevantna. To dejstvo namreč v ničemer ne more vplivati na vrstni red predkupnih upravičencev, ki je bistveno merilo za morebitno odobritev posameznega pravnega posla oziroma njeno zavrnitev. Prav tako je po mnenju tožene stranke neutemeljena domneva, da C. C. zemljišče, ki je predmet obravnavane zadeve, ne kupuje zase, temveč za svojo hčer in svojega zeta oziroma v njunem imenu. C. C. je ponudbo sprejel v svojem imenu in v svojem imenu podal tudi vlogo za odobritev pravnega posla. To pomeni, da je pogodbenik v odobrenem pravnem poslu lahko le on sam, ne pa njegova hči ali zet. 8. Odgovor na tožbo in pripravljalno vlogo je vložila tudi prizadeta stranka B. B., ki poudarja, da so sklicevanja tožnika na vložene kazenske ovadbe v zadevi nerelevantna, medtem ko namerno spregleda vsa tista določila ZKZ, ki določajo, kdo in pod katerimi pogoji lahko kupi kmetijsko zemljišče. Opozarja, da želi tožnik na vsak način ustrahovati vse vpletene, jim grozi s policijo, neutemeljeno graja delo upravnega organa. Opozarja, da mu z vsakim dnem, ko zaradi nerazumnih in neutemeljenih tožnikovih ravnanj ter nagajanja tožnika ne morem skleniti kupne pogodbe, nastaja nepopravljiva škoda.

9. Prizadeta stranka C. C. odgovora na tožbo ni podal. _Dokazni sklep_

10. Sodišče je v zadevi opravilo narok za glavno obravnavo, ki se ga je udeležil le tožnik. Na naroku je sodišče v dokaznem postopku v dokazne namene vpogledalo in prebralo listine upravnega spisa ter listine sodnega spisa, in sicer predložene listine tožnika v prilogah od A1 - A8. Sodišče v zadevi ni zaslišalo strank ter predlaganih prič, saj je menilo, da to za odločitev ni potrebno. Prav tako ni upoštevalo naknadne dokazne predloge v obliki poizvedb in fotografij, ki jih je vložil v spis tožnik (in sicer odgovor Upravne enote Murska Sobota št. 021-363/2022-5 (0212) z dne 1. 9. 2022 in št. 330-2047/2021-6230-36 z dne 5. 9. 2022 ter fotografije na skupno dvorišče in vhod stanovanjskega bloka ter fotografije z dne 11. 9. 2022), saj so navedeni dokazi za odločanje v zadevi nerelevantni, ker v ničemer ne vplivajo na ugotovljeno predkupno pravico izbranega kupca v tem postopku.

**K I. točki izreka:**

11. Tožba ni utemeljena.

12. Izpodbijana odločba je po presoji sodišča pravilna in zakonita, sodišče se strinja tudi z razlogi, s katerimi je odločitev utemeljena in z razlogi, s katerimi pritožbeni organ zavrne pritožbene ugovore, zato se po pooblastilu iz drugega odstavka 71. člena ZUS-1 nanje sklicuje in jih ne ponavlja.

13. Pogoje in postopek prodaje kmetijskih zemljišč določa ZKZ kot specialni predpis. Te posebnosti so zlasti: postopek prodaje preko ponudbe, ki mora biti objavljena na način, predpisan v 20. členu ZKZ, postopek sprejema ponudbe za prodajo, določen v 21. členu ZKZ, ter postopek odobritve pravnega posla, določen v 22. členu ZKZ, v katerem pa je treba upoštevati posebnosti prometa z zaščitenimi kmetijami (18. člen ZKZ), pogoje za odobritev oziroma neodobritev pravnega posla oziroma za izdajo potrdila, da odobritev ni potrebna (19. člen ZKZ), ter vrstni red predkupnih upravičencev (23. člen ZKZ). S temi določbami, ki določajo omejitve v zvezi s prometom kmetijskih zemljišč, zakonodajalec uresničuje v drugem odstavku 71. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava) določeno posebno varstvo kmetijskih zemljišč. Z zakonom določena omejitev pri razpolaganju s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je namreč namenjena usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije, saj se na ta način zagotavlja socialna, ekološka in gospodarska funkcija lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih (67. člen Ustave). Zato je promet s kmetijskimi zemljišči omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa zakon1. 14. V obravnavani zadevi med strankami ni sporno, da so ponudbo prodajalca B. B. za prodajo kmetijskega zemljišča s parc. št. 241, k.o. K., ki je bila objavljena na oglasni deski organa prve stopnje dne 26. 2. 2021, pravočasno sprejeli štirje sprejemniki ponudbe, od katerih so trije v predpisanem roku nato podali tudi vlogo za odobritev pravnega posla. Sprejemnik ponudbe C. C. je v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet, po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, sprejemnika ponudbe D. D. in pritožnik A. A. pa se nista sklicevala na nobeno od okoliščin iz omenjene določbe ZKZ, torej nimata predkupne pravice. Sporno ni niti, da C. C. dejansko izpolnjuje pogoje za uveljavljanje predkupne pravice po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, saj ga je nedvomno mogoče šteti za kmeta v skladu s prvim odstavkom 24. člena ZKZ.

15. V zadevi pa je sporno, ali je C. C. kot predkupni upravičenec zlorabil svojo pravico, saj kupuje parcelo za svojo hčer E. E. in zeta D. D. 16. Sprva je potrebno poudariti, da po ustaljeni sodni praksi navedbe o zlorabi uspešnega kupca, ki naj bi pridobil kmetijsko zemljišče za svojega zeta in hčerko nerelevantne, saj to ne more biti stvar postopka za odobritev pravnega posla, temveč je lahko le predmet ustreznega sodnega postopka (kazenskega oz. civilnega). Zato tudi ni bilo razloga za prekinitev postopka zaradi s strani tožnika zatrjevanega predhodnega vprašanja.

17. Ne glede na to pa sodišče kljub temu ugotavlja, da tožnik zlorabe ni uspel izkazati, kot je bilo pravilno odločeno že v odločbah upravnih organov. Tožnik zlorabo pravice utemeljuje na okoliščini oddaljenosti izbranega kupca (12 km), kar ni ovira za kmetijsko obdelovanje zemljišč glede na sodobno kmetijsko mehanizacijo. Prav tako ne pomeni, da gre za zlorabo, če C. C. že obdeluje 43,5012 ha kmetijskih zemljišč, kupuje pa zemljišče v velikosti (29 arov). C. C. je edini predkupni upravičenec, ki se je v postopku prijavil za nakup prodajanega kmetijskega zemljišča in ima glede na določbe zakona prednost pred ostalimi kupci, ki zakonite predkupne pravice nimajo. Prijavil se je v svojem imenu. Dejstvo pa je tudi, da je E. E. članica kmetije C. C., kar pomeni, da se ukvarja s kmetijsko dejavnostjo, saj 4. člen ZKZ določa, da je kmetija oblika kmetijskega gospodarstva, kjer se nosilec in člani ali članice kmetije ter zaposleni ukvarjajo s kmetijsko dejavnostjo. Iz navedenega izhaja, da se z nakupom predmetnega zemljišča povečuje kmetija, katere članica je tudi omenjena E. E., ki ima kot taka tudi pravico do uporabe oz. obdelave predmetnega zemljišča. 18. Ker je upravni organ glede na določbe ZKZ po mnenju sodišča upravičeno zaključil, da C. C. izpolnjuje predkupno upravičenje kot drug kmet, je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, zato je v skladu s prvim odstavkom 63. člena ZUS-1 tožbo zavrnilo kot neutemeljeno.

**K II. točki izreka:**

19. Kadar sodišče tožbo zavrne, v skladu s četrtim odstavkom 25. člena ZUS-1 trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

1 Tako Vrhovno sodišče Republike Slovenije v zadevi X Ips 143/2013 z dne 24. 9. 2014.