Jedro

Upravičenec lahko do odkupa uspe z zahtevkom za sklenitev prodajne pogodbe zoper privatizacijskega zavezanca v primeru, če je le-ta odtujil nepremičnino, na kateri je imel upravičenec stanovanjsko pravico, tretjemu, le ob predpostavki, da je skupaj s takšnim zahtevkom uveljavljal tudi izpodbojni zahtevek zaradi neveljavnosti pravnega posla, sklenjenega med privatizacijskim zavezancem in tretjo osebo. Takšne pogodbe namreč ni mogoče šteti za nično.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v stroškovnem delu (tj. v zadnjem odstavku izreka) spremeni tako, da se znesek 2.013,17 EUR zviša za 408,02 EUR (na 2.421,19 EUR).

II. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka je dolžna v 15 dneh od prejema sodbe sodišča druge stopnje povrniti toženi stranki 337,92 EUR pritožbenih stroškov, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do prenehanja obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožeče stranke za sklenitev kupoprodajne pogodbe s toženo stranko na podlagi določb Stanovanjskega zakona glede stanovanja v stavbi na R., parc. št. 199/4, vl. št. x, k. o. y, vpisane v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Ljubljani, z vsebino, natančneje opredeljeno v I. do III. točki pogodbe ter za dovolitev vknjižbe lastninske pravice (IV. točka pogodbe) na predhodno opisanem stanovanju v korist tožeče stranke. Tožeči stranki je naložilo plačilo stroškov tožene stranke v višini 2.013,17 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude, ki tečejo od 16. dne od vročitve odločbe sodišča prve stopnje dalje.

2. Tožeča stranka se pritožuje zoper odločitev sodišča prve stopnje v celoti, tožena stranka pa le glede stroškovne odločitve.

3. Tožeča stranka uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP)(1) ter sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi v celoti, podrejeno pa izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Prvenstveno izpodbija pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bilo s kupoprodajno pogodbo z dne 2. 7. 2002 prodano tudi sporno stanovanje. Opozarja na indična dejstva, ki izpodbijajo vsebinsko prepričljivost dokazne ocene sodišča prve stopnje, in s prezrtjem katerih je sodišče kršilo pravico do izjave tožeče stranke. V nadaljevanju opozarja na odločitev Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cp 3380/2009, ki je s predmetnim postopkom tesno povezana, saj je v navedeni zadevi sodišče potrdilo sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani V P 2113/2008, s katero je bilo odločeno, da mora Z., d.o.o., kot tožena stranka in kot lastnik po 112. členu SZ, s tožečo stranko skleniti najemno pogodbo. V navedeni zadevi je bilo torej ugotovljeno, da je imela tožeča stranka status imetnika stanovanjske pravice, pravnomočno pa je bilo odločeno tudi o lastništvu tožene stranke. Sodišče se do teh trditev tožeče stranke v postopku ni opredelilo. Spregledalo pa je tudi ugovor ničnosti, ki ga je podala tožeča stranka. V zvezi z njim je v izpodbijani sodbi zgolj nejasno pojasnilo, da ima tožeča stranka zoper zmotno vknjiženega lastnika spornega stanovanja drugo pravno varstvo, pri čemer se ni natančno izjasnilo, katero tožbo ima pri tem v mislih. Spregledalo je, da sporna nepremičnina trenutno nima lastnika, saj je bil kupec G. d., d.o.o., izbrisan iz sodnega registra in ne obstaja več že od leta 2005 dalje. Poleg tega sodišče ni upoštevalo, da nepremičnina ni bila nikoli razdružena po določbi 70. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ)(2) ali etažno razdeljena na podlagi določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ).(3) Očitek, da tožeča stranka takšne tožbe (kakšne?) ni vložila, je povsem neutemeljen, saj naj bi bile prodane vse nepremičnine v vl. št. x. Tožeča stranka meni, da s tožbo na ničnost takšne pogodbe ne bi mogla uspeti niti kot stranka v postopku niti po vsebini, prav tako ne bi imela pravne podlage za vložitev izbrisne tožbe glede zemljiškoknjižnega vpisa. Obstoj stanovanjske pravice tožeče stranke je bil pravnomočno ugotovljen šele leta 2010, zato tožeča stranka doslej ni imela nikakršne pravice do uveljavljanja kakšnega drugega zahtevka, saj kot tretja oseba, ki ni bila pogodbena stranka, ni mogla izkazati pravnega interesa za takšno tožbo, pri uveljavljanju pravic po SZ pa je omejena tudi z zastaralnimi roki. Ko je postala sporna prodaja stanovanja tožeče stranke, je le-ta v ponovljenem postopku izkoristila možnost, da na podlagi 92. člena OZ za primer, da bi bila ugotovljena prodaja tudi spornega stanovanja, ugovarjala ničnost takšne pogodbe. Priglaša stroške s pritožbo.

4. Tožena stranka se pritožuje le zoper stroškovno odločitev, in sicer iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Sodišču druge stopnje predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje v stroškovnem delu spremeni tako, da toženi stranki naloži povračilo sodnih stroškov tožeče stranke v višini 2.373,66 EUR in vse plačane sodne takse, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila. Opozarja, da je pri pisanju sodbe prišlo do pravopisne napake, saj je sodišče prve stopnje zapisalo, da je tožeča stranka sama sebi dolžna povrniti pravdne stroške. Načeloma se takšna napaka odpravi z izdajo popravnega sklepa, zato se tožena stranka zoper citirani del sodbe ne pritožuje. Izpostavlja pa, da se znesek, zapisan v izreku, nikakor ne ujema z navedbami sodišča prve stopnje v obrazložitvi sodbe. V nadaljevanju pritožbe ponudi svoj izračun stroškov. Priglaša stroške za pritožbo.

5. Pravdni stranki druga drugi na vročeni pritožbi nista odgovorili.

6. Pritožba tožeče stranke je neutemeljena, pritožba tožene stranke pa utemeljena.

7. Tožeča stranka je v obravnavani zadevi zahtevala sklenitev pogodbe, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, s toženo stranko kot zavezancem za prodajo stanovanja po privatizacijskih določbah SZ. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožena stranka še pred vložitvijo tožbe v obravnavani zadevi sporno stanovanje prodala družbi G. d., d.o.o., ki je na podlagi takšnega zavezovalnega pravnega posla dosegla tudi vpis lastninske pravice pri navedeni nepremičnini v svojo korist, je zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zavrnilo zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije.

8. Tožeča stranka v pritožbi sicer pravilno opozarja, da se sodišče prve stopnje pri tem ni opredelilo do njenega ugovora ničnosti takšne pogodbe. Med postopkom je namreč pravočasno zatrdila, da je takšna pogodba v nasprotju s prisilnimi predpisi in posledično neveljavna, tožena stranka pa naj bi bila iz tega razloga, navkljub zmotnemu zemljiškoknjižnemu vpisu, pasivno legitimirana za sklenitev posla, kakor izhaja iz tožbenega petita. Sodišče prve stopnje je z opustitvijo dolžnosti opredelitve do relevantnih ugovorov tožene stranke kršilo njeno pravico do izjave, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev pravil pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Gre za kršitev, ki jo glede na vsebino ugovora tožene stranke v obravnavanem primeru lahko odpravi sodišče druge stopnje samo, saj opredelitev do ugovora ničnosti pogodbe terja zgolj pravilno uporabo materialnega prava glede na sicer pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje zadeve (kakor bo deloma pojasnjeno tudi v nadaljevanju).

9. Razlogi tožeče stranke o ničnosti sporne kupoprodajne pogodbe v obravnavanem primeru – glede na vsebino zahtevka tožeče stranke – ne morejo vplivati na pravilnost odločitve o neutemeljenosti zahtevka tožeče stranke. V sodni praksi je namreč uveljavljeno stališče, da lahko upravičenec do odkupa uspe z zahtevkom za sklenitev prodajne pogodbe zoper privatizacijskega zavezanca v primeru, če je le-ta odtujil nepremičnino, na kateri je imel upravičenec stanovanjsko pravico, tretjemu, le ob predpostavki, da je skupaj s takšnim zahtevkom uveljavljal tudi izpodbojni zahtevek zaradi neveljavnosti pravnega posla, sklenjenega med privatizacijskim zavezancem in tretjo osebo. Takšne pogodbe namreč ni mogoče šteti za nično, saj je prisilno naravo privatizacijske določbe 117. člena SZ razumeti le v razmerju med lastnikom stanovanja in privatizacijskim upravičencem, in sicer tako, da lastnik stanovanja nima proste izbire ali bo in pod kakšnimi pogoji bo prodal stanovanje, ki je bilo lastninjeno in glede katerega ne veljajo izjeme od obveznosti privatizacije (tako npr. VS RS v sodbi in sklepu II Ips 205/98 ter v sodbah II Ips 280/98 in II Ips 159/99 ter VSL v sodbi II Cp 1914/98).(4) Če bi tožeča stranka želela doseči izpolnitev obveznosti privatizacijskega zavezanca, da z njim sklene prodajno pogodbo glede spornega stanovanja, bi zato morala obenem sporno pogodbo izpodbijati s postavitvijo ustreznega zahtevka (glej podrobneje o tem pravno mnenje Občne seje VS RS z dne 22. in 23.6.1993, Poročilo o sodni praksi VS RS, št. 1/93, stran 28). Sicer njenemu zahtevku za sklenitev zavezovalnega pravnega posla ni mogoče ugoditi, saj je tožena stranka isto nepremičnino že prodala tretjemu, takšen posel pa ostane veljaven, če ga upravičenec ne izpodbija v zakonsko določenem roku.

10. Tožeča stranka se zato pri utemeljevanju ugovora ničnosti tudi neupravičeno sklicuje na nezmožnost uperitve izpodbojne tožbe zoper izbrisano družbo G. d., d.o.o., oziroma njenega edinega družbenika kot pravnega naslednika, ki je državljan B. in kot takšen ne more postati zemljiškoknjižni titular sporne nepremičnine. Za izpodbojno tožbo, s katero privatizacijski upravičenec uveljavlja neveljavnost prodajne pogodbe, sklenjene med privatizacijskim zavezancem in tretjim, je treba smiselno uporabiti določbe 20. člena SZ, ki predstavljajo lex specialis v razmerju do določb Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).(5) V skladu s tretjim odstavkom navedenega člena mora predkupni upravičenec zahtevati razveljavitev sklenjene pogodbe s tretjim v prekluzivnem roku 30 dni od trenutka, ko je zvedel za njeno sklenitev oziroma najkasneje v objektivnem roku enega leta od vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo. Glede na to, da je bila pogodba med toženo stranko in družbo G. d., d.o.o. (ki je bila potrditvah tožeče stranke izbrisana iz sodnega registra leta 2005) v skladu z neizpodbijanimi ugotovitvami sodišča prve stopnje sklenjena 2. 7. 2002, družba G. d., d.o.o., pa je dosegla vpis lastninske pravice na svoje ime pri sporni nepremičnini na podlagi takšne pogodbe leta 2003,(6) je torej očitno, da je tožeča stranka že v letu 2004, tj. še pred vložitvijo tožbe v obravnavani zadevi in še pred izbrisom družbe G. d., d.o.o., iz sodnega registra leta 2005, izgubila pravico do izpodbijanja pogodbe, sklenjene med toženo stranko kot privatizacijskim zavezancem in tretjim.

11. Upravičenec, s katerim je zavezanec odklonil sklenitev pogodbe, je moral glede na določbo 128. člena SZ sklenitev le-te s tožbo zahtevati v 15 dneh po zavrnitvi zahteve (takšno mnenje je Vrhovno sodišče RS zavzelo na občni seji 22. in 23. 6. 1993). Glede na to, da je bila tožeči stranki (upoštevajoč njene neprerekane tožbene trditve) zahteva za sklenitev pogodbe za sporno stanovanje zavrnjena 17. 12. 2001, s tožbenim zahtevkom za sklenitev kupoprodajne pogodbe, uveljavljanim s tožbo 5. 12. 2006, ne more uspeti.

12. Neupravičen je očitek o zmotno ugotovljenem dejanskem stanju glede predmeta kupoprodajne pogodbe z dne 2. 7. 2002 med toženo stranko in družbo G. d., d.o.o.. Tožena stranka v pritožbi sicer opozarja na indična dejstva, ki jih sodišče prve stopnje ni vključilo v svojo dokazno oceno in naj bi vzbujala dvom v resničnost ugotovljenega odločilnega dejstva, da je bilo predmet pogodbe med toženo stranko in družbo G. d., d.o.o., tudi sporno stanovanje (na podlagi tega dejstva je namreč sodišče prve stopnje izključilo obstoj pasivne legitimacije tožene stranke). Pri tem izpostavlja, da je bilo v 4. alineji sporne pogodbe navedeno, da prodane nepremičnine niso obremenjene z zahtevki tretjih oseb, po drugi strani pa opozarja, da je pri Okrajnem sodišču v Ljubljani pod opravilno številko V P 2276/2002 tedaj že tekel postopek za sklenitev najemne pogodbe. Tožeča stranka je povzela vsebino takšne pogodbene določbe v svojo trditveno podlago šele 24. 2. 2011, tj. potem, ko je bil v ponovljenem postopku že opravljen (prvi) narok za glavno obravnavo dne 8. 12. 2010 in je tožeča stranka v spis tudi že vložila pripravljalno vlogo z dne 24. 1. 2011, s katero je odgovorila na navedbe tožene stranke na glavni obravnavi in v vlogi, prejeti na navedenem naroku. Teh njenih tovrstnih trditev zato ni moč šteti za pravočasne (286. člen ZPP).

13. Poleg tega sodišče druge stopnje ob vpogledu v prodajno pogodbo (A10) na podlagi pooblastila iz 3. alineje 358. člena ZPP, ugotavlja, da besedilo njenega prvega člena ne dopušča interpretacije, da so iz prodaje izključene nepremičnine, ki so predmet zahtevkov tretjih oseb. Stranki pogodbe sta namreč v zadnji alineji navedenega člena ugotovili, da je predmet spora zgolj določena nepremičnina (in sicer zaradi zahtevka tožene stranke), medtem ko druge nepremičnine niso predmet zahtevkov tretjih. Četudi je bila navedena določba morebiti netočna, sama po sebi, glede na dikcijo celotnega spornega člena, očitno ni bila namenjena začrtanju predmeta pogodbe, ki je bil že natančno opredeljen v prvi alineji navedenega člena. V njej je jasno zapisano „da je predmet te pogodbe stanovanjska stavba na R., razen stanovanj št. 3, 5, 10 in trgovskega lokala R., ki so že prodana, vendar zemljiško stanje še ni urejeno“ (enako stališče je sodišče druge stopnje zavzelo že v sklepu 8. 9. 2010). Ker je takšna določba jasna, njena interpretacija ni potrebna, niti dovoljena (prvi odstavek 82. člena Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ).(7)

14. Sodišču prve stopnje tudi ni moč očitati, da je kršilo tožničino pravico do izjave s tem, ko naj bi zanemarilo njeno opozarjanje na nedoločenost solastniških deležev na celotni nepremičnini, katere del je tudi sporno stanovanje. Sodišče prve stopnje se do takšnih trditev tožeče stranke sicer res ni izrecno opredelilo, vendar se je z njimi seznanilo in jih kot indična dejstva v obravnavanem primeru ni prezrlo. Navedeno je razvidno iz obrazložitve na 11. in 12. strani izpodbijane sodbe, iz katere izhaja, da sta stranki kupoprodajne pogodbe njen predmet opredelili negativno, pri čemer je bilo v naravi jasno, katere enote so bile že prodane (označba stanovanj s številkami), preostanek v celoti pa je bil predmet sporne kupoprodajne pogodbe. Glede na preostali sklop ugotovljenih dejstev zato sodišče prve stopnje utemeljeno ni štelo v pritožbi izpostavljena indična dejstva za pomembna. Razlog za njihovo dokazno nepomembnost pa je razviden iz siceršnje dokazne ocene sodišča prve stopnje v tem delu.

15. Trditve tožeče stranke, da je bilo o pasivni legitimaciji tožene stranke že pravnomočno odločeno z odločbo v zadevi V P 2113/2008, v kateri je bila toženi stranki naložena sklenitev najemne pogodbe, pa so neutemeljene, saj je sodišče v navedeni zadevi odločilo o dajatvenem zahtevku, katerega utemeljenost ne temelji na istem pravnem temelju kot odločitev v obravnavanem primeru. Tožeča stranka je v navedeni zadevi postavila zahtevek za sklenitev najemne pogodbe, za utemeljenost katerega so odločilna druga dejstva, kot za utemeljenost zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe, kakršnega je postavila v obravnavani zadevi (četudi je v obeh zadevah del spodnje premise sodniškega silogizma tudi ugotovitev o statusu tožene stranke kot privatizacijskega zavezanca po 112. členu SZ).

16. Ker že pojasnjeni razlogi narekujejo zavrnitev zahtevka tožeče stranke, se sodišče druge stopnje do preostalih pritožbenih navedb kot pravno nepomembnih za odločitev o pritožbi ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je zato pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (razen stroškovne odločitve) na podlagi 353. člena ZPP.

O pritožbi tožene stranke:

17. Tožena stranka pravilno opozarja na zmotnost stroškovne odločitve sodišča prve stopnje. Glede na priznane stroškovne postavke, česar tožena stranka v pritožbi ne graja, znaša namreč vrednost priznanih odvetniških storitev 4.225 točk oziroma – upoštevajoč vrednost odvetniške točke v višini 0,459 EUR – 1.939,27 EUR. Materialni stroški v višini dveh odstotkov znašajo tako 38,78 EUR, DDV od vsote navedenih zneskov pa 395,61 EUR, kar skupaj znaša 2.373,66 EUR. Navedenemu znesku je sodišče druge stopnje prištelo še vrednost plačane sodne takse za odgovor na pritožbo v višini 47,53 EUR in toženi stranki tako priznalo 2.421,19 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje. Ker je tožeča stranka tudi vsled pritožbi v celoti propadla s svojim zahtevkom, mora priznane stroške v celoti povrniti toženi stranki (1. odstavek 154. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je pritožbi ugodilo in izrek izpodbijane sodbe v stroškovnem delu popravilo skladno s pojasnjenim (peta alinea 358. člena ZPP.

18. Ker je tožeča stranka s pritožbo propadla, tožena stranka pa se je pritožila zgolj zoper odločitev o stroških, s čimer je v celoti uspela, ji mora tožeča stranka povrniti tudi stroške v postopku s pritožbo. Le-te je sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah na podlagi priglašenih stroškovnih postavk v pritožbi. Toženi stranki je tako ob upoštevanju vrednosti izpodbijanega dela, tj. 2.421,19 EUR, in vrednosti odvetniške točke v višini 0,459 EUR priznalo 375 točk za sestavo pritožbe oziroma 172,13 EUR, povračilo 20-odstotnega DDV od navedenega zneska, tj. 75 točk oziroma 34,43 EUR, ter povračilo sodne takse v višini 131,36 EUR. Skupaj je tako tožeči stranki naložilo v povračilo 337,92 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku 15-dnevnega paricijskega roka, ki teče od vročitve odločbe sodišča druge stopnje, do prenehanja obveznosti.

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl. (2) Ur. l. RS, št. 87/2002 in nasl. (3) Ur. l. RS, št. 18/1991 in nasl. (4) Ničnost pravnega posla je namreč za nezakonitost najskrajnejša sankcija. Pogodba je v skladu s 86. členom OZ nična, če nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, razen če namen kršenega pravila ne odkazuje na milejšo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. V obravnavanem primeru v pritožbenem postopku sicer ni sporno, da je bila privatizacijska upravičenka po SZ tožeča stranka, zaradi česar bi morala tožena stranka prodajno pogodbo glede spornega stanovanja skleniti s tožečo stranko. Za presojo, kakšna sankcija zadene pogodbo, ki je bila znotraj zastaralnega roka za uresničitev pravice do odkupa sklenjena s tretjo osebo, pa je odločilno, v čigavem interesu je bila predpisana takšna kontrahirna dolžnost privatizacijskega zavezanca. Sodna praksa je zavzela stališče, da takšna dolžnost zavezanca ni predpisana v splošnem interesu, temveč zgolj v interesu upravičenca (podobno kot predkupno upravičenje). Če le-ta pogodbe, ki je bila sklenjena s tretjo osebo, pravočasno ne bo izpodbijal, bo le-ta ostala v veljavi.

(5) Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl. (6) Navedeno je razvidno iz izpiska iz zemljiške knjige, v katerega je sodišče druge stopnje vpogledalo na podlagi pooblastila iz 3. alineje 358. člena ZPP. Tožeča stranka je namreč tokom postopka sama navedla, da je bila lastninska pravica na deležu sporne nepremičnine vknjižena v korist družbe G. d., d.o.o., na podlagi sklepa zemljiškoknjižnega sodišča v Ljubljani Dn št. 3718/2003 z dne 22. 1. 2007 (ki je postal pravnomočen 13. 2. 2007), tožena stranka pa takšne trditve tudi ni prerekala. Iz takšnega dejstva pa je tožeča stranka zmotno izpeljevala materialnopravni zaključek, da je zemljiškoknjižni vpis začel učinkovati šele s pravnomočnostjo sklepa o vpisu. V skladu s 5. členom ZZK-1 namreč vpisi pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis oziroma listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti (razen če ZZK-1 ne določa drugače, kar v konkretnem primeru ne).

(7) Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl.