Jedro

Zavestnega razhajanje med pravnoposlovno voljo pogodbenikov in njeno manifestacijo v besedilu pogodbe ni bilo, zato je materialnopravni zaključek nižjih sodišč o veljavno sklenjeni najemni pogodbi in posledično pravno upoštevno določeni višini najemnine povsem na mestu.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev, da znaša najemna vrednost toženčeve avtoelektričarske delavnice, trgovine in dvorišča, ki so last tožnika, 1.965,05 EUR. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek za plačilo mesečne najemnine za te poslovne prostore v višini 1.052,14 EUR in tožniku naložilo povrnitev toženčevih pravdnih stroškov.

2. Pritožbeno sodišče je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Zoper sodbo drugostopenjskega sodišča je tožnik vložil revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Meni, da je razmerje med pravdnima strankama mogoče ocenjevati le skozi sporazum o najemnini z dne 23. 6. 1998 in aneks z dne 19. 6. 2000, medtem ko je pogodba o najemu poslovnih prostorov z dne 26. 5. 1999 navidezna. Sporazum o najemnini je tisti dogovor, s katerim sta pravdni stranki določili okvir medsebojnih pravic in obveznosti ter se dogovorili, da se bosta o višini najemnine sporazumeli kasneje, s sklenitvijo aneksa pa sta nato določili, da bosta višino najemnine določili najkasneje do 1. 9. 2000, potem ko bosta najprej napravili obračun celotne višine toženčevih vlaganj v poslovni prostor. Trdi, da je bila pogodba o najemu poslovnih prostorov sklenjena fiktivno, služila je zgolj za namen pridobivanja kreditov in za to, da je toženec v upravnih postopkih lahko izkazoval obstoj poslovnega prostora, fiktivno pa je bila v njej določena tudi višina najemnine. Če bi namreč o višini mesečne najemnine res obstajal predhodni dogovor, dogovor iz aneksa o določitvi višine najemnine po opravljenem obračunu sploh ne bi bil potreben. V okviru očitkov o procesnih kršitvah trdi, da sodišči nista ocenili nekaterih dejstev in da nista razložili, zakaj ne verjameta izpovedbi priče R., ki bi ji sicer morali v celoti slediti.

4. Toženec v odgovoru na revizijo meni, da tožnik z revizijo ugovarja dokazni oceni nižjih sodišč oziroma pravilni ugotovitvi dejanskega stanja, kar ne predstavlja razloga, zaradi katerega je mogoče v skladu s tretjim odstavkom 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vložiti revizijo.

5. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Revizija je izredno pravno sredstvo z omejenim obsegom izpodbijanja. V skladu z določbo tretjega odstavka 370. člena ZPP z njo ni mogoče izpodbijati pravilnosti in popolnosti ugotovljenega dejanskega stanja. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki so prestale pritožbeni preizkus, so zato za revizijsko sodišče (in stranke postopka) zavezujoče. Trditve, kot sta na primer: ''... v obeh sodbah tudi ni razlogov ..., zakaj sodišči ne verjameta priči...'' in ''... sodišči tudi nista ocenili dejstva...'', ki dejanske ugotovitve neposredno napadajo oziroma jih poskušajo relativizirati, pa so neupoštevne.

8. Dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, ki je za razsojo v zadevi odločilnega pomena, je, da volja pravdnih strank ob sklepanju pogodbe o najemu poslovnih prostorov, dne 26. 5. 1999 (v nadaljevanju najemna pogodba), ni bila usmerjena v strinjanje o navideznosti te pogodbe, kot vseskozi, tudi v reviziji, trdi tožnik, temveč da sta z njeno sklenitvijo stranki dosegli prav tiste učinke, ki sta jih želeli. Zavestnega razhajanja med pravnoposlovno voljo pogodbenikov in njeno manifestacijo v besedilu pogodbe torej, ugotovljeno, ni bilo, zato je materialnopravni zaključek nižjih sodišč o veljavno sklenjeni najemni pogodbi in posledično pravno upoštevno določeni višini najemnine povsem na mestu. Od tod dalje je pot revizijskega preizkusa pravilnosti pravne presoje nižjih sodišč omejena le še na vprašanje ustreznosti objektivne interpretacije vsebine aktov, s katerimi sta pravdni stranki urejali sporno pravno razmerje.

9. Tako najemna pogodba, ki sta jo sodišči, kot rečeno, upravičeno šteli za izhodiščni akt urejanja, kot tudi oba druga dogovora, ki sta ju pravdni stranki sklenili v zvezi s spornim najemnim razmerjem (sporazum o najemnini z dne 23. 6. 1998 in aneks k najemni pogodbi z dne 19. 6. 2000), so vsebinsko jasni, predvsem pa nesporni. Njihove določbe je bilo zato treba uporabiti tako, kot se glasijo (prvi odstavek 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih) oziroma kot jih je objektivno mogoče razumeti. To sta sodišči prve in druge stopnje tudi storili. Glede na to, da gredo v skladu z določbami 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih vlaganja, ki jih je imel najemnik zato, da je poslovni prostor mogoče uporabiti za pogodbeno dogovorjeni namen, v breme najemodajalca, če se stranki najemnega razmerja ne dogovorita drugače, sta pravilno presodili, da sta tožnik in toženec v najemni pogodbi storila prav slednje. Stroške dograditve in ureditve do tretje gradbene faze zgrajenega objekta v poslovni prostor, primeren za opravljanje najemnikove poslovne dejavnosti, sta z najemodajalca (tožnika) prevalila na najemnika (toženca)(1), ki pa mu v zameno za to ni treba plačevati mesečne najemnine v višini 900 DEM, in sicer vse dokler si vrednosti svoje investicije v poslovni prostor na ta način v celoti ne povrne(2). Nova določitev višine najemnine pride v poštev šele, ko je najemnikov vložek v celoti poplačan(3). Izhajajoč iz navedenega tudi datumu, ki sta ga tožnik in toženec v aneksu k najemni pogodbi določila za obračun vloženih sredstev toženca in določitev nove višine najemnine (1. 9. 2000), ni mogoče pripisati drugačnega pomena, kot sta to storili sodišči prve in druge stopnje. S presojo, da ta dostavek k določilom najemne pogodbe v temeljni dogovor o poračunavanju toženčevega investicijskega bremena z mesečno najemnino ne posega in da predstavlja zgolj nekakšen tehnični dogovor o tem, kdaj naj bo opravljen obračun vlaganj in na novo določena najemnina, se zato revizijsko sodišče strinja. Trenutek, ko bi bil toženec tako določeno najemnino dejansko dolžan začeti plačevati, je odvisen le od višine toženčevega vložka in časa uporabe poslovnega prostora, medtem ko čas njene določitve ali morebitne druge okoliščine na to nimajo nikakršnega vpliva. Nenazadnje pa je morebitna določitev drugačne višine najemnine od prvotno dogovorjene, kot sta razložili že nižji sodišči, lahko le stvar svobodne volje oziroma sporazuma pogodbenih strank in ne odločitve sodišča. 10. Uveljavljana revizijska razloga po povedanem nista podana, zato je moralo sodišče neutemeljeno revizijo zavrniti (378. člen ZPP).

Op. št. (1): Tako določata drugi in tretji odstavek sporazuma o najemnini. Op. št. (2): Tako določajo prvi, četrti in dvanajsti člen najemne pogodbe. Op. št. (3): Tako določa prvi člen najemne pogodbe.