Jedro

Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, tudi če je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime. Za ugotovitev, ali je tožena stranka z uveljavitvijo ZLNDL postala lastnica sporne nepremičnine, je bilo torej bistveno, ali je na presečni dan (25. 7. 1997) imela na njem pravico uporabe.

Za veljaven prenos pravice uporabe je bila potrebna ustrezna pravna podlaga v obliki odločbe ali pogodbe (pri čemer se je pravica uporabe lahko prenašala tudi na podlagi ustno sklenjene pogodbe ob izpolnjeni teoriji realizacije). Ob tem je treba upoštevati, da je bila pridobitev pravice uporabe možna tudi, če je nekdo ob vednosti in izrecnem dovoljenju pristojnih organov z vsemi dovoljenji (soglasji), potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, zgradil objekt in ga uporabljal.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 147,08 EUR s pripadki, v breme rezervnega sklada etažnih lastnikov pa 50,70 EUR s pripadki. Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki povrne 447,98 EUR stroškov postopka.

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, v obeh primerih pa toženi stranki naloži plačilo sodnih stroškov.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo višjemu sodišču predlaga, da pritožbo zavrne in potrdi izpodbijano sodbo. Zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, teče ta gospodarski spor po prvem odstavku 495. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) po določbah postopka v sporih majhne vrednosti. O pritožbi je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožeča stranka je od tožene stranke iztoževala plačilo stroškov obratovanja, upravljanja in rezervnega sklada. Ker naj stanovalca S. D. in V. S. iztoževane terjatve ne bi poravnala in naj izvršba na njuno premoženje ne bi bila uspešna, je tožeča stranka stroške terjala od tožene stranke. V skladu z 68. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. Prvi odstavek 30. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. V četrtem odstavku 24. člena SZ-1 je določeno, da če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik. Peti odstavek istega člena določa, da ne glede na prejšnji odstavek, odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Za odločitev je bilo torej bistveno, ali je tožena stranka lastnica sporne nepremičnine.

7. Prvi odstavek 11. člena SPZ določa, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa je ta domneva izpodbojna. Tožena stranka se je zahtevku upirala s trditvami, da je do njene vknjižbe kot lastnice sporne nepremičnine (stanovanja) prišlo po uradni dolžnosti na podlagi 5. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). Trdila je, da je vknjižba materialno pravno napačna, ker naj ob uveljavitvi ZLNDL ne bi imela pravice uporabe na sporni nepremičnini.

8. Po določbi prvega odstavka 5. člena ZLNDL so nepremičnine, na katerih je imela pravico uporabe občina ali mesto, postale lastnina preoblikovane občine ali mesta. Po tretjem odstavku istega člena se je vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi v primerih, ko je bila pravica uporabe na nepremičnini vpisana v zemljiški knjigi v korist občine ali mesta, opravil po uradni dolžnosti, do česar je prišlo tudi v tem primeru, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje. Vendar pa v prejšnjem sistemu družbene lastnine vpis pravice uporabe v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev te pravice in se je ta lahko prenašala tudi izvenknjižno. ZLNDL ni vseboval domnev o lastništvu, po katerih bi bila pravna oseba, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnica pravice uporabe, lastnica nepremičnine. Zato zemljiškoknjižni imetnik pravice uporabe še ni bil nujno tudi upravičenec do lastninjenja po ZLNDL. Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, tudi če je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime. Za ugotovitev, ali je tožena stranka z uveljavitvijo ZLNDL postala lastnica sporne nepremičnine, je bilo torej bistveno, ali je na presečni dan (25. 7. 1997) imela na njem pravico uporabe.1 Pri tem je treba opozoriti še na to, da se je pravica uporabe na zemljišču prenašala skupaj z lastninsko pravico na stavbi oz. tudi skupaj s pravico uporabe na stavbi (12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami in drugi odstavek 7. člena Zakona o pravicah na delih stavb). Pravice na zemljišču so torej sledile pravici na objektu in ne obratno.

9. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo na podlagi materialnopravnega zaključka, da ob uveljavitvi ZLNDL tožena stranka ni bila dejanska imetnica pravice uporabe spornega stanovanja, temveč je bil dejanski lastnik stanovanja V. S. Ta zaključek je sprejelo na podlagi naslednjih dejanskih ugotovitev: 1) da so V. S. kot stanodajalec oziroma lastnik ter S. in B. D. kot najemnika 23. 4. 1990 sklenili Podstanovanjsko pogodbo za sporno stanovanje, 2) da iz Odločbe Upravne enote Ljubljana z dne 31. 8. 2010 izhaja, da je bilo v postopku ugotavljanja dejanskega stalnega prebivališča S. D. ugotovljeno, da je dejanski lastnik obravnavane nepremičnine V. S., uporabnika pa sta že od leta 1990 dalje B. in S. D.; da je slednja kot temelj za prebivanje navedla prej omenjeno podstanovanjsko pogodbo, ki jo je sklenila z V. S. kot lastnikom, 3) da je tožeča stranka kot uporabnika spornega stanovanja ves čas vodila V. S. in S. D., kot izhaja iz računov in opominov, ter 4) da tožena stranka ob uveljavitvi ZLNDL stanovanja ni uporabljala oziroma posedovala.

10. Držijo pritožbene navedbe, da je bila za veljaven prenos pravice uporabe potrebna ustrezna pravna podlaga v obliki odločbe ali pogodbe (pri čemer se je pravica uporabe lahko prenašala tudi na podlagi ustno sklenjene pogodbe ob izpolnjeni teoriji realizacije).2 Ob tem je treba upoštevati, da je bila pridobitev pravice uporabe možna tudi, če je nekdo ob vednosti in izrecnem dovoljenju pristojnih organov z vsemi dovoljenji (soglasji), potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, zgradil objekt in ga uporabljal.3

11. Takšne trditve je tožena stranka pravočasno podala. Navedla je namreč, da je bila v zemljiško knjigo vpisana kot imetnica pravice uporabe na parceli, na kateri je bila nato zgrajena stavba. Investitor naj bi najkasneje s tem, ko je pridobil gradbeno dovoljenje za izgradnjo stavbe, pridobil tudi pravico uporabe parcele, na kateri stavba stoji. S tem naj bi pridobil tudi pravico do uporabe vseh stanovanj v njej, ki naj bi jo prenesel na kupce posameznih stanovanj. Sporno stanovanje naj bi tako pred letom 1990 prodal V. S., ta pa naj bi ga leta 1990 oddal v najem B. in S. D. Tožena stranka naj od izgradnje stavbe ne bi imela nikoli posesti na sporni nepremičnini. Nadalje je navedla, da ker ni bila investitorka gradnje stavbe in po njeni izgradnji ni prodajala posameznih delov v njej oziroma ker ni bila pogodbena stranka pogodbe o prodaji spornega stanovanja, tudi ne razpolaga z ustrezno dokumentacijo o lastništvu stanovanja. Glede na to, da tožena stranka ni sodelovala niti pri gradnji stavbe niti pri prodaji stanovanj kupcem, ji po presoji višjega sodišča ni mogoče nalagati pretiranega bremena substanciranja trditev. Zahteva, da bi morala zatrjevati dejstva, ki so bila zunaj njenega zaznavnega območja in jih niti ne bi mogla poznati, bi bila v obravnavanem primeru prestroga. Različnost dostopa do relevantnih informacij namreč vpliva tudi na razumevanje bremena substanciranja. V takih primerih je treba zato po eni strani omiliti zahteve glede substanciranja dejanskih navedb, po drugi strani pa dovoliti poizvedovalni dokaz, da se zagotovi poštenost sojenja.4 Pritožbeni očitek, da tožena stranka ni zmogla trditvenega bremena glede ustrezne pravne podlage za prenos pravice uporabe, tako ni utemeljen.

12. Pravilno pa pritožnica opozarja, da iz zgoraj povzetih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje ne izhaja, da je prišlo do veljavnega prenosa pravice uporabe od tožene stranke na (glede na toženkine trditve) investitorja in nato na V. S., torej, da prenos pravice uporabe temelji na ustrezni pravni podlagi, kot obrazloženo v točki 10 tega sklepa. Ker torej sodišče prve stopnje navedenega ni ugotavljalo (pa bi za ugotovitev, ali je imela tožena stranka ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe, moralo), je napačno uporabilo materialno pravo, v posledici česar je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišče prve stopnje bo zato moralo dopustiti dokaz z zaslišanjem predlaganih prič V. S. in S. D., ki bosta izpovedala o nakupu sporne nepremičnine.

13. Pritožbeni očitek, da bi morala tožena stranka za dokazovanje dejstva, da je pravica uporabe V. S. temeljila na ustrezni pravni podlagi, predložiti ustrezno odločbo pristojnega organa oziroma pogodbo, s katero bi izkazala, da je ta pravico pridobil izvenknjižno, ni utemeljen. Tožena stranka lahko v tem postopku trditve, da ob uveljavitvi ZLNDL ni imela pravice uporabe sporne nepremičnine (da je prišlo do veljavnega prenosa pravice uporabe na tretjega), dokazuje na vse načine, ki so dopustni v pravdnem postopku (prim. 212. člen ZPP), in ni omejena na pravila, ki glede tega veljajo v zemljiškoknjižnem postopku.

14. V zvezi s pritožbenim sklicevanjem na zaupanje v zemljiško knjigo višje sodišče pojasnjuje, da določba 10. člena SPZ sicer res določa, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic, vendar pa ta določba sama zase še ne ustvarja samostojne pravne podlage, na podlagi katere bi lahko v okoliščinah, kakršne so konkretne, upravnik v nasprotju z načelom relativnosti obligacijskih razmerij iz 125. člena Obligacijskega zakonika od tistega, ki je napačno vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik in torej ni dolžnik terjatve za plačilo stroškov obratovanja, upravljanja in rezervnega sklada, terjal plačilo dolga, katerega dolžnik je pravi lastnik, ki pa v zemljiško knjigo ni vpisan. Navedb, ki bi narekovale presojo po drugačni materialnopravni podlagi, tožeča stranka ni podala. Prav tako tudi dejstvo, da tožena stranka ni uredila zemljiškoknjižnega stanja, ne vpliva na njeno pasivno legitimacijo v tem postopku.

15. Ker zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje v zadevi ni bilo popolno ugotovljeno, je višje sodišče pritožbi ugodilo, razveljavilo izpodbijano sodbo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 458. člena ZPP). V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje ugotovi relevantna dejstva v zvezi z nakupom spornega stanovanja.

16. Skladno z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP je višje sodišče odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo.

1 Prim. M. Damjan, Zapleti pri lastninjenju nekdanjih nepremičnin v družbeni lastnini in urejanje sedanjega (neurejenega) stanja, Pravosodni bilten, letn. 32, št. 1/2011, str. 128–130, ter sodne odločbe VSRS II Ips 60/2014, II Ips 262/2009, II Ips 634/2007, II Ips 259/2006, II Ips 559/2005, II Ips 220/2004 in II Ips 664/2001. 2 Prim. sodne odločbe VSRS II Ips 18/2015, II Ips 60/2014, II Ips 229/2013, II Ips 389/2006 in II Ips 249/2005. 3 Glej sodne odločbe VSL I Cp 1819/2019, I Cp 1266/2019, I Cp 313/2019, I Cp 3099/2016 in I Cp 3037/2016. 4 Glej dr. M. Dolenc, O vlogi informativnega dokaza v pravdnem postopku, Podjetje in delo, 2011, št. 6-7, str. 1467, ter sklep VSRS VIII Ips 160/2017.