Jedro

ZPSPP ne daje predlagateljici pravice zahtevati od sodišča, pri katerem podaja sodno odpoved, ugotovitve o prenehanju najemne pogodbe s potekom odpovednega roka, ampak je sodišče tisto, ki najemodajalcu zgolj vroči s strani najemnika podano odpoved.

Izrek

Pritožbi nasprotnega udeleženca se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu razveljavi in se predlog predlagatelja z dne 24.2.2012 zavrže (razen v delu, da naj sodišče odpoved najemne pogodbe vroči nasprotnemu udeležencu).

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje: I.) Ugotovilo prenehanje najemne pogodbe z dne 5.6.1998 s tam navedenimi aneksi, sklenjene med S. d.o.o. kot najemodajalcem in R. kot najemnikom, na podlagi odpovedi s potekom 6-mesečnega odpovednega roka, ki začne teči prvi naslednji dan od vročitve tega sklepa; II.) Toženi stranki: S. d.o.o. naložilo, da mora do izteka roka iz prve točke izreka, prevzeti s strani tožeče stranke izpraznjene poslovne prostore v stavbi na naslovu V. v skupni izmeri 291,95 m2, s tam specificiranimi prostori; III.) Zavrnilo predlog za naložitev nasprotni stranki stroškov sodne odpovedi.

Proti navedenemu sklepu je nasprotni udeleženec po svoji pooblaščenki vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov zoper tisti del prve točke izreka sklepa, s katerim je sodišče odločilo, da preneha najemna pogodba na podlagi odpovedi s potekom 6- mesečnega odpovednega roka ter predlagal njegovo spremembo v tem delu. Trdi, da je za predmetno zadevo izključno pristojno Okrajno sodišče v Ilirski Bistrici (30. čl. ZPP), na pristojnost pa pazi sodišče po uradni dolžnosti. Predlogu je sodišče napačno ugodilo. ZIPRS ima sicer v čl. 20/3 določbo, ki določa način sklepanja najemnih pogodb, vendar pa ta določba velja za bodoče sklenjene pogodbe, ne pa za pogodbe, ki so bile že sklenjene. Na to napotuje tudi ustavna določba o prepovedi retroaktivne veljave zakonskih določb. Prav tako je napačno sklicevanje na določila ZPSPP in določilo najemne pogodbe, ki ima sicer določen 6- mesečni odpovedni rok, vendar je ta določba nična na podlagi določila čl. 24/2 ZPSPP. Glede ničnosti pogodbenih določil, ki so v nasprotju z zakonodajo, je izdanih že precej sodnih odločb. Če je v pogodbi določen krajši odpovedni rok, kot ga določa zakon, je tako pogodbeno določilo nično, saj nasprotuje prisilnim predpisom (čl. 86 OZ oz. čl. 103 ZOR). Zakon določa odpovedni rok enega leta in le za tak rok bi sodišče lahko nudilo tožeči stranki sodno varstvo.

Predlagateljica je odgovorila na pritožbo in predlagala njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Ker sta stranki tega postopka subjekta iz 1. odst. 481. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), je v predmetni zadevi podana stvarna pristojnost okrožnega sodišča (tako: pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 9.12.1999).

Iz predloga z dne 23.2.2012 izhaja, da je predlagateljica, ki je najemnica tam navedenih poslovnih prostorov, nasprotnemu udeležencu (najemodajalcu), s šestmesečnim pogodbeno določenim odpovednim rokom, odpovedala najemno pogodbo za te prostore, sklenjeno za nedoločen čas.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l. SRS, št. 18/74 s sprem.) v 1. odst. 26. čl. določa, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno, pri čemer je odpoved najemodajalca podlaga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov (2. odst. 29. čl. ZPSPP), odpoved, ki jo vloži najemnik, pa sodišče vroči najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog (4. odst. 29. čl. ZPSPP).

ZPSPP ne daje predlagateljici v tem postopku pravice zahtevati od sodišča, pri katerem podaja sodno odpoved, ugotovitve o prenehanju najemne pogodbe s potekom odpovednega roka, ampak je sodišče tisto, ki najemodajalcu zgolj vroči s strani najemnika podano odpoved (4. odst. 29. čl. ZPSPP). V obravnavanem primeru pa predlog zahtevo za vročitev najemodajalcu vsebuje, ravno tako pa tudi navedbo datuma, do katerega mora najemodajalec prevzeti poslovne prostore (2. odst. 26. čl. ZPSPP).

Iz spisa izhaja, da je bil izpodbijani sklep skupaj s predlogom predlagateljice vročen nasprotnemu udeležencu dne 16.3.2012 in z navedenim datumom je, glede na navedbe v predlogu, pričel teči šestmesečni odpovedni rok. Za odločitev o ugotovitvi prenehanja najemne pogodbe (skupaj z zahtevkom na izpraznitev) pa v okviru tega postopka sodišče prve stopnje ni imelo pravne podlage, saj glede na zgoraj navedena določila ZPSPP, odpoved najemnika (z odpovednim rokom, ki je v njej naveden), učinkuje že s trenutkom, ko jo sodišče vroči najemodajalcu. Glede na to je moralo pritožbeno sodišče pritožbi nasprotnega udeleženca ugoditi in izpodbijani sklep (ki v I. in II. točki izreka predstavlja celoto) razveljaviti ter predlog zavreči (razen v delu, ki vsebuje predlog za vročitev odpovedi nasprotnemu udeležencu). Pri tem ni upoštevalo pritožbenih trditev o tem, da v pogodbi določen šestmesečni odpovedni rok ni v skladu z zakonom, ker te niso predmet obravnavanega postopka.