Jedro

Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da bi moral toženec tiste stroške upravljanja, ki zanj niso bili sporni in jih je pozneje na podlagi citirane sodne poravnave tudi plačal, plačati v opominskem roku. In ker pritožbeno sodišče soglaša tudi s stališčem sodišča prve stopnje, da poznejše plačilo ne odpravlja kršitve pogodbe, se pritožba izkaže za povsem neutemeljeno.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

: Z izpodbijano sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje (med drugim) odločilo, da se odpove najemna pogodba št. 214/99 z dne 10. 12. 1999, sklenjena med pravno prednico tožeče stranke in tožencem, ter aneks št. 1 k najemni pogodbi z dne 9. 2. 2004 za enosobno stanovanje št. 17 v skupni izmeri 43,45 m2 v IV. nadstropju stanovanjske zgradbe v L., J. 10, skupaj s kletjo v izmeri 2,55 m2 ter pripadajoče parkirno mesto v podzemni garaži v soseski C 7/8 št. 35 v izmeri 14,09 m2 v medetaži ter tožencu naložilo, da navedeno enosobno stanovanje s pritiklinami izprazni v roku 91 dni po pravnomočnosti odločbe, se iz teh prostorov izseli ter jih prazne oseb in stvari izroči tožeči stranki. Tožencu je še naložilo, da tožeči stranki povrne pravdne stroške v znesku 1.432,08 EUR v roku 15 dni s pripadki v primeru zamude. Iz razlogov sodbe izhaja utemeljenost odpovedi najemne pogodbe iz krivdnih odpovednih razlogov zaradi neplačila stroškov upravljanja (ki jih je toženec pozneje plačal po sklenjeni poravnavi v zadevi opr. št. VII P 468/2005), in to tistih, ki za toženca niso sporne (postavke računov št. 2890235 – datum dokumenta 9. 4. 2003 – in št. 2950505 – datum dokumenta 6. 6. 2003), ki ju je pozneje plačal po sodni poravnavi in se obe nanašata na hladno vodo, priključno moč in uporabo hladne vode. Obe postavki se nanašata na obdobje, za katerega je bil tožencu izstavljen opomin, po najemni pogodbi (8. čl.) pa obe postavki bremenita najemnika. Toženec je bil v skladu z določbo 3. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1) predhodno pisno opozorjen na kršitev in pozvan na odpravo odpovednega razloga (s plačilom stroškov, ki ga po pogodbi zavezujejo) s primernim rokom za odpravo, poznejše plačilo teh stroškov pa obstoja kršitve in s tem krivdnega odpovednega razloga ne odpravi.

Zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava se zoper sodbo pritožuje tožena stranka s predlogom, da jo pritožbeno sodišče ustrezno spremeni, podrejeno pa razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja na odpoved najemne pogodbe tudi za parkirno mesto v podzemni garaži, čeprav nesporno ob izdajo sodbe toženec ni imel v najemu parkirnega mesta. Glede stroškov upravljanja pa opozarja, da je temu tožena stranka ugovarjala in svoje ugovore izrecno obrazložila. Sodišče ne pojasni, na kakšen način je ugotovilo, da toženec ne plačuje stroškov upravljanja kljub ugovorom tožene stranke, zlasti pa na ugovor tožene stranke, da stanje odprtih postavk ni verodostojna listina, na katero bi sodišče lahko oprlo svojo odločitev. Sodišče bi moralo najprej ugotoviti, ali so ugovori tožene stranke glede tega, da ni dolžna plačevati obratovalnih stroškov, kar je natančno specificirala, utemeljeni. V primeru utemeljenosti ugovorov tožene stranke ni krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, to pa pomeni, da je sodišče napačno ugotovilo dejansko stanje in zato napačno uporabilo določbe 103. čl. SZ-1. Ker je tožeča stranka obračunavala toženi stranki obratovalne stroške, ki jih tožena stranka ni bila dolžna plačati, ni krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, odločitev sodišča pa je napačna.

Pritožba ni utemeljena.

Po 1. odst. 103. čl. SZ-1 lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če najemnik (4. tč.) ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa. Najemne pogodbe po 3. odst. 103. čl. SZ – 1 ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo; opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga; ta rok ne sme biti krajši od 15 dni. Ugotovitev sodišča prve stopnje o obstoju krivdnega odpovednega razloga zaradi neplačila stroškov upravljanja oziroma obratovalnih stroškov (ki se po najemni pogodbi plačujejo poleg najemnine – nesporno) v tistem delu, ki za toženca sploh niso bili sporni in so bili pozneje plačani po sklenjeni sodni poravnavi v zadevi VII P 468/2005 (gre za plačane račune za hladno vodo, priključno moč in porabo hladne vode po v izpodbijani sodbi navedenih postavkah računov in datumih dokumentov, ki jih je pozneje toženec plačal), tožena stranka v pritožbi sploh ne osporava. Tako pravno relevantna dejstva sploh niso sporna, sporno je le vprašanje (ki sledi iz pritožbenih razlogov), ali tožencu zaradi utemeljenosti dela ugovorov ni bilo potrebno plačati celotnih uveljavljanih stroškov upravljanja, ali bi moral tiste stroške upravljanja, ki niso bili sporni in jih je toženec pozneje brez osporavanja plačal, plačati po opominu. Pri tem pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da bi moral toženec tiste stroške upravljanja, ki zanj niso bili sporni in jih je pozneje na podlagi citirane sodne poravnave tudi plačal, plačati v opominskem roku. In ker pritožbeno sodišče soglaša tudi s stališčem sodišča prve stopnje, da poznejše plačilo ne odpravlja kršitve pogodbe, se pritožba izkaže za povsem neutemeljeno. Pri tem je nebistveno, da gre pri odpovedi najemne pogodbe tudi za parkirno mesto v podzemni garaži; to je pač sestavni del najemne pogodbe (predmeta najema – najemna pogodba št. 214/99 v prilogi A2 spisa); če je toženec ne zaseda, mu je zato ne bo potrebno izprazniti. Morebitna utemeljenost ostalih toženčevih ugovorov (glede obratovalnih stroškov) izven zgoraj navedenih (in plačanih za hladno vodo, priključno moč in porabo hladne vode) pa ni pravno pomembna.

Pritožbeno sodišče, ki kakšnih uradno upoštevnih razlogov, naštetih v 2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni ugotovilo, je zato na podlagi 353. čl. ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.