Jedro

Osnova za davek od dohodkov, ki jih lastnik doseže z oddajanjem poslovnih prostorov v najem, je znesek najemnine, prejet v letu, za katero se odmerja davek, zmanjšan za stroške tekočega in investicijskega vzdrževanja, upravljanja in stroške obratovanja, če te stroške plačuje lastnik sam, vendar le za tisti del, ki odpade na prostore, dane v najem. Če so ti stroški nižji od 40% najemnine - normiranih stroškov, se upoštevajo normirani stroški (40% najemnine).

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče na podlagi 1. odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS, Uradni list RS, št. 50/97 in 70/00) zavrnilo tožnikovo tožbo zoper odločbo tožene stranke z dne 26.2.2001, s katero je tožena stranka zavrnila tožnikovo pritožbo zoper odločbo Davčnega urada Maribor z dne 15.11.2000. S to odločbo je bila tožniku odmerjena dohodnina za leto 1999 z upoštevanjem v napovedi za odmero dohodnine napovedanih prejemkov iz naslova dohodkov, doseženih z oddajanjem premoženja v najem pravnim osebam in zasebnikom v višini 11,154.698,00 SIT ter ob upoštevanju 40 % normiranih stroškov v višini 4,461.879,00 SIT. Svojo odločitev je utemeljil z določbo 9. alinee 6. člena Zakona o dohodnini (ZDoh, Uradni list RS, št. 71/93, 7/95 in 44/96) ter 67. člena istega zakona.

V obrazložitvi izpodbijane odločbe je prvostopno sodišče povzelo vsebino 9. alinee 6. člena in 67. člena ZDoh. Pojasnilo je tudi, da se po določbi 174. člena Zakona o davčnem postopku (ZDavP, Uradni list št. 18/96, 87/97, 82/98, 91/98 in 108/99) davek od dohodkov odmeri zavezancem z odločbo na podlagi davčne napovedi, kadar pa je izplačevalec dohodkov pravna oseba, pa davek obračuna in plača za zavezanca izplačevalec od vsakega posameznega dohodka (od davčne osnove iz 2. odstavka 67. člena ZDoh z upoštevanjem 40 % normiranih stroškov), medtem ko lahko dejanske stroške uveljavlja zavezanec v napovedi za odmero dohodnine. Ker so vir dohodnine po 2. členu ZDoh le dohodki, ki jih je dosegel zavezanec od v najem danega premoženja, tudi osnovo za odmero davka od dohodkov iz premoženja lahko znižujejo le tisti stroški, ki se nanašajo na poslovni prostor, s katerim je bil ustvarjen dohodek, ki se obdavčuje. Zato je po presoji prvostopnega sodišča pravilna ugotovitev tožene stranke, da se kot stroški vlaganj lahko v obravnavanem primeru upoštevajo le stroški obnove strehe, katerih skupna višina znaša 8,155.417,50 SIT (ne pa tudi stroški ureditve sanitarij in atrija podstrešnih prostorov v višini 1,804.683,60 SIT, glede na to, da se v najem dani prostori nahajajo v pritličju in kleti poslovne stavbe), ob dejstvu, da med strankami ni sporna skupna površina poslovnega objekta, to je 1822,36 m2, niti v najem dana površina poslovnih prostorov 478,58 m2. Zato tožnik lahko kot dejanske stroške obnove objekta uveljavlja le tolikšen del vlaganj v streho, ki se nanaša na površino, ki se daje v najem, to je 2,120.408,00 SIT, to je 26% od 8,155.417,50 SIT. Ker pa je ta višina nižja od z ZDoh določene višine potrebnih oziroma normiranih stroškov, ki se priznajo pri obdavčitvi tovrstnih dohodkov, to je 40 % od prejete najemnine, je bila dohodnina pravilno odmerjena od osnove z upoštevanjem normiranih stroškov v višini 4,461.879,00 SIT.

Zoper prvostopno sodbo vlaga tožnik pritožbo iz vseh treh pritožbenih razlogov ter predlaga, da pritožbeno sodišče njegovi pritožbi ugodi tako, da izpodbijano sodbo razveljavi in odloči o zadevi tako, da pritožbi ugodi. Sklicuje se na 177. člen ZDavP in 2. odstavek 67. člena ZDoh. Meni, da je sodišče neutemeljeno zavrnilo njegovo tožbo. Navaja, da je posamezne dele stavbe najprej ustrezno usposobil, nato pa jih je oddal v najem. Zato je prepričan, da je upravičen do davčne olajšave za ves znesek vlaganj v letu, na katerega se nanaša obdavčitev, ne pa le za vlaganja v prostore, ki jih je oddal v najem. Za drugačno razlago po njegovem prepričanju v zakonu ni podlage. V letu 1998 je moral opraviti sanacijo objekta zaradi stabilnosti, če tega ne bi opravil, ne bi mogel oddati v najem nobenega od prostorov. Sklicuje se tudi na to, da so v Nemčiji vsa takšna vlaganja priznana kot davčna olajšava. Ker tudi Slovenija vstopa v Evropsko skupnost ne more razumeti, zakaj se v njegovem primeru postopa tako, da se ne spoštuje veljaven zakon. Če se mu ne bodo priznali vsi vloženi stroški v poslovni objekt, ki je predmet najema, jih v naslednjih letih, ko bodo dodatni prostori dani v najem, ne bi smel več uveljavljati. S tem pa bi bil obdavčen za del prejete najemnine, ki jo je vložil v poslovno stavbo, kar je v nasprotju z namenom zakona. Od prihodov od najemnin v letu 1999 v znesku 11,154.698,00 SIT bi mu morali priznati dejanske stroške vlaganj v poslovni objekt v tem letu v znesku 9,960.101,00 SIT. Ugotovljena razlika pa predstavlja dejanske prihodke tožnika in le od teh je dolžan plačati dohodnino. Zato predlaga, da pritožbeno sodišče njegovi pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Kot so tožniku pravilno pojasnili že prvostopno sodišče in oba upravna organa, po določbi 5. člena ZDoh plačuje dohodnino fizična oseba s stalnim prebivališčem v Republiki Sloveniji (rezident), ki ima v posameznem koledarskem letu na njenem območju dohodek iz 2. člena tega zakona, pri čemer po 9. alinei 6. člena ZDoh v osnovo za dohodnino spadajo tudi dohodki, doseženi z oddajanjem premoženja v najem v višini, od katere je bil odmerjen oziroma obračunan davek od dohodkov iz premoženja. Na podlagi 67. člena ZDoh je osnova za davek od dohodkov, ki jih lastnik doseže z oddajanjem stanovanjskih ali poslovnih prostorov, garaž ali prostorov za počitek oziroma rekreacijo v najem, znesek najemnine, prejet v letu, za katero se odmerja davek, zmanjša za stroške tekočega in investicijskega vzdrževanja, upravljanja in stroške obratovanja, če te stroške plačuje lastnik sam. Za potrebne stroške pri obdavčitvi dohodkov se štejejo normirani stroški v višini 40% od najemnine, če zavezanec ne uveljavlja dejanskih stroškov.

V obravnavanem primeru niti ni sporno, da je tožnik v napovedi za odmero dohodnine napovedal prejemek iz naslova dohodkov, doseženih z oddajanjem v najem prostorov pravnim osebam in zasebnikom v višini 11,154.698,00 SIT in da je uveljavljal dejanske stroške v višini 9,960.101,00 SIT in akontacijo dohodnine v višini 1,671,243,00 SIT, z izpodbijano odločbo pa so mu bili v osnovno za odmero dohodnine všteti napovedani prejemki najemnin, zmanjšani za normirane stroške v višini 4,461.879,00 SIT. Takšno višino je tudi po presoji pritožbenega sodišča tožena stranka pravilno ugotovila iz pogodbe o najemu poslovnih prostorov z najemnikom B. d.o.o. in dodatkov k tej pogodbi. Iz njih je razvidno, da je bilo tej družbi od 23.3.1999 oddano v najem 478,58m2 površine poslovnega prostora, ki se je na dan 13.7.1999 zmanjšal za 7,22 m2, ker je bila ta površina s kupoprodajno pogodbo s pridržkom lastninske pravice oddana v najem C. Od skupne površine objekta 1822,36 m2 predstavlja v najem dana površina največ v obsegu 478,58 m2 tega objekta 26%. Zato je tudi po presoji pritožbenega sodišča davčni organ pravilno ugotovil, da bi bilo mogoče tožniku priznati dejanske stroške tekočega in investicijskega vzdrževanja, ki zmanjšujejo osnovno za odmero davka od najemnine le za tisti del objekta oziroma površino, ki jo oddaja v najem, to pa bi bilo le 2,120.408,00 SIT. Ker pa je za tožnika ugodneje, če se mu priznajo normirani stroški v višini 40% od najemnine, je tudi po presoji pritožbenega sodišča davčni organ ravnal pravilno, ko mu je davčno osnovo od najemnin zmanjšal za 40%, to je za 4,461.879,00 SIT ter mu dohodnino odmeril le od preostale najemnine.

Na odločitev o stvari ne morejo vplivati pritožbeni ugovori, da bi bilo treba upoštevati stroške vlaganj v celoti, torej v uveljavljani višini. Za takšno stališče v ZDoh ni podlage. Iz določbe 67. člena ZDoh tudi po presoji pritožbenega sodišča jasno izhaja, da je mogoče pri ugotavljanju osnove za plačilo davka od dohodkov, doseženih z oddajanjem poslovnih prostorov v najem, upoštevati le znesek najemnine, prejet v letu, za katero se odmerja davek, zmanjšan za stroške tekočega in investicijskega vzdrževanja, upravljanja in stroške obratovanja za v najem dane prostore, če te stroške plačuje lastnik sam. Ni torej mogoče upoštevati stroškov tekočega in investicijskega vzdrževanja, upravljanja in obratovanja za prostore, ki niso oddani v najem (v tem primeru tudi sanitarije in atrij podstrešnih prostorov), ker ti prostori niso bili oddani v najem. Pri stroških za skupne prostore, objekte in naprave, kot je streha, pa se lahko upošteva le sorazmerni del stroškov, ki odpade na površino v najem danih prostorov. To pa je v obravnavanem primeru pravilno ugotovljenih 26%.

Pritožbeno sodišče torej meni, da je bil v obravnavanem primeru pravilno uporabljen materialni zakon - ZDoh, in da v postopku niso bile storjene bistvene kršitve pravil postopka, zaradi katerih bi bilo treba izpodbijano sodbo razveljaviti. Takšnih kršitev tožnik niti v pritožbi ne navaja konkretno, zato je uveljavljani pritožbeni razlog pritožbeno sodišče preizkusilo po uradni dolžnosti. Kot nedopusten pa pritožbeno sodišče zavrača pritožbeni razlog zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, saj se ta razlog s pritožbo v upravnem sporu lahko ugotavlja le, kadar je dejansko stanje ugotavljalo prvostopno sodišče samo (5. odstavek 72. člena ZUS), česar pa v obravnavanem primeru ni.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče na podlagi 73. člena ZUS zavrnilo tožnikovo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.