Jedro

Ker je tožena stranka predmetno stanovanje prodala tretji osebi, svojih obveznosti po predpogodbi ne more več izpolniti, zato tožeča stranka od nje tega v obravnavani zadevi niti ni zahtevala, pač pa je s tožbo zahtevala plačilo dvojne are, podrejeno pa vrnitev danega zneska kupnine. Ravnanje tožeče stranke pomeni odstop od predpogodbe in s tem njeno razvezo brez naknadnega roka v skladu s 127. členom ZOR, saj je iz ravnanja tožene stranke razvidno, da svoje obveznosti niti v dodatnem roku ne bi izpolnila.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem obsodilnem delu (prvi in tretji odstavek izreka).

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna v 15 dneh plačati tožeči stranki 4.042,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v znesku 4.042,27 EUR (prvi odstavek izreka), v presežku pa tožbeni zahtevek zavrnilo (drugi odstavek izreka), ter toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 370,43 EUR v 15 dneh po vročitvi pisnega odpravka te sodbe, po preteku tega roka pa skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (tretji odstavek izreka).

Tožena stranka je s pomočjo pooblaščenca pravočasno vložila pritožbo zoper obsodilni del navedene sodbe (prvi in tretji odstavek izreka) iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP. V pritožbi je ponovila razloge sodišča prve stopnje o odločilnih dejstvih in njegove materialnopravne zaključke, ter vztrajala, da je tožbeni zahtevek tožečih strank zastaral, ker naj bi zastaranje v vsakem primeru začelo teči dne 31.07.2000, in da ni prodala stanovanja, za katero se je zavezala po predpogodbi. Pritožbenemu sodišču je predlagala ugoditev njeni pritožbi in spremembo izpodbijane sodbe tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne, podrejeno pa razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožena stranka je s pomočjo pooblaščenca podala pravočasen odgovor na pritožbo z dne 17.02.2010, v katerem je prerekala pritožbene navedbe, in pritožbenemu sodišču predlagala, da zavrne pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno in ji naloži v povrnitev stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi med pravdnima strankama ni sporno, da sta sklenili dne 02.12.1999 predpogodbo, s katero sta se dogovorili, da bo tožena stranka prodala tožeči stranki stanovanje št. 1 v pritličju večstanovanjske hiše na naslovu..., za dogovorjeno kupnino 79.059,00 DEM oziroma v tolarski protivrednosti na dan plačila. Na dan sklenitve predpogodbe je tožeča stranka plačala toženi stranki prvi del kupnine kot aro v znesku 7.906,00 DEM (sedaj: 4.042,27 EUR). Pravdni stranki sta se z navedeno predpogodbo dogovorili, da določilo o ari velja do dne 31.07.2000. Do sklenitve glavne, to je prodajne pogodbe, ni prišlo. Med njima tudi ni sporno, da je bilo kasneje zgrajeno stanovanje št. 1, prodano nepremičninski agenciji ... d.o.o., kar je tožeča stranka izvedela po 13.03.2008, ko je od tožene stranke zahtevala, da ji predloži gradbeno dovoljenje, in da je bilo gradbeno dovoljenje za to stanovanje izdano šele dne 16.10.2006. Tožeča stranka je s tožbo z dne 12.03.2009 zahtevala vrnitev dvojne are z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačala aro, torej od dne 02.12.1999, podrejeno pa vrnitev plačanega dela kupnine skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 31.07.2000 (list. št. 30), ko je prišla tožena stranka v zamudo z izpolnitvijo svojih obveznosti, kar sodišče prve stopnje ni obravnavalo kot ločen zahtevek. Pravna podlaga, na kateri je utemeljevala svoj primarni zahtevek, je drugi odstavek 80. člena Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR, podrejeni zahtevek pa je utemeljevala na podlagi 5. alineje drugega odstavka 2. člena predpogodbe.

Tožena stranka je pravočasno ugovarjala zastaranje zahtevka tožeče stranke po vrnitvi dvojne are, kakor tudi za sklenitev glavne pogodbe, ki bi naj po njenem mnenju v obeh primerih začelo teči od dne 31.07.2000 (list. št. 16).

Sodišče prve stopnje je glede na vsebino 4. člena navedene predpogodbe (priloga A2), ki določa, da če do dne 31.07.2000 odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi, če odstopi stranka, ki je aro sprejela pa mora vrniti dvojni znesek, in vsebino 1. alineje drugega odstavka 2. člena, s katero sta se pravdni stranki dogovorili, da se prvi del kupnine v znesku 7.906,00 DEM šteje kot ara, in da to določilo v skladu s 4. alinejo drugega odstavka istega člena velja do dne 31.07.2000, sprejelo stališče, da sta se pravdni stranki dogovorili za aro kot odstopnino. Pritožbeno sodišče k temu pripominja, da sodišče prve stopnje vsebine 4. člena ne bi sicer smelo presojati, ker se na to določilo ni sklicevala nobena od pravdnih strank, niti ni nobena od strank zatrjevala, da sta se dogovorili, da se s strani tožeče stranke dana ara šteje za odstopnino, se pa s takšno materialnopravno presojo navedenih določil predpogodbe strinja. Ker nobena od pravdnih strank od predpogodbe do tega dne ni odstopila, je s tem pravica do odstopa od predpogodbe s tem dnem prenehala, s tem pa tudi iz tega naslova pravica zadržati aro oziroma zahtevati povrnitev dvojne are. Toda tožeča stranka je svoj zahtevek utemeljevala na podlagi drugega odstavka 80. člena ZOR, in ne na podlagi 4. člena navedene pogodbe, ki je po vsebini enak kot drugi odstavek 83. člena ZOR. Zato bi moralo njen zahtevek za povrnitev dvojne are glede na njene navedbe zavrniti že iz tega razloga in se mu z vprašanjem, ali je njen zahtevek za povrnitev dvojne are zastaral, ne bi bilo potrebno ukvarjati.

Pritožnica meni, da je ugotovitev sodišča prve stopnje, da stanovanje, ki je bilo predmet predpogodbe, naj ne bi bilo zgrajeno vse do leta 2006, zmotna, ker je na podlagi projektne dokumentacije št. 09/06 iz maja 2006, ki jo je izdelal arhitekturni biro M. d.o.o., za 16 stanovanj, ponovno pridobila gradbeno dovoljenje z dne 16.10.2006, prvotno enotno gradbeno dovoljenje iz leta 1999 pa je bilo pridobljeno na podlagi projektne dokumentacije št. 388/99 z dne 06.07.1999 projektanta d.o.o., za 18 stanovanj, zaradi česar je nemogoče zaključiti, da gre za stanovanje, ki je bilo predmet navedene predpogodbe. Pri tem je potrebno pojasniti, da te navedbe ne predstavljajo nedopustne pritožbene novote v skladu s prvim odstavkom 337. člena ZPP, kakor to zatrjuje tožeča stranka v odgovoru na pritožbo, saj jih je tožena stranka pravočasno podala na naroku za glavno obravnavo (list. št. 37 in 38). Pritožnica tako smiselno zatrjuje, da je kasneje zgradila drugo stanovanje, ne pa tisto, za katero sta se pravdni stranki dogovorili s predpogodbo, s čimer se pritožbeno sodišče ne strinja. Pravdni stranki sta se dogovorili za prodajo stanovanja št. 1 v pritličju večstanovanjske hiše na naslovu. Na tem naslovu je bila kasneje zgrajena večstanovanjska stavba s 16 stanovanji, kar pomeni, da je bilo stanovanje št. 1 zagotovo zgrajeno, tudi tožnik pa je v zvezi s tem prepričljivo izpovedal, da ni kupil celotne zgradbe, ampak le stanovanje, ki pa je ostalo isto in se ni spremenilo, zato pritožbeno sodišče meni, da je bilo tretji osebi s strani tožene stranke prodano isto stanovanje, kot je bilo dogovorjeno s predpogodbo.

Tožena stranka je od tožeče stranke v skladu z 1. alinejo drugega odstavka 2. člena predpogodbe prejela prvi del kupnine v znesku 7.906,00 DEM, svojih pogodbenih obveznosti, določenih v navedeni predpogodbi pa ni izpolnila. Tako ni predložila tožeči stranki gradbenega dovoljenja, kar je bil predpogoj za plačilo drugega dela kupnine v znesku 7.906,00 DEM, prav tako jima ni predala v uporabo predmetnega stanovanja do dne 31.07.2000. Pritožbeno sodišče na pritožbene očitke, da tudi tožeča stranka ni izpolnila svojih pogodbenih obveznosti, samo dodaja, da je do tega prišlo prav zaradi ravnanj na strani tožene stranke, ki je gradnjo navedene večstanovanjske stavbe iz razlogov, ki bi se jim lahko izognila, morala celo za dalj časa ustaviti.

Od navedene predpogodbe do dne 31.07.2000 nobena od pravdnih strank ni odstopila, navedena predpogodba pa kljub temu, da nobena od pogodbenih strank svojih obveznosti do dogovorjenega dne ni izpolnila, tudi ni bila razvezana po samem zakonu v skladu s 125. členom ZOR, niti v skladu s 126. členom ZOR, kar je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe, pritožbeno sodišče pa razloge sodišča prve stopnje v zvezi s tem v izogib nepotrebnemu ponavljanju povzema, in je tako veljala še naprej.

Ker je tožena stranka predmetno stanovanje prodala tretji osebi, svojih obveznosti po predpogodbi ne more več izpolniti, zato tožeča stranka od nje tega v obravnavani zadevi niti ni zahtevala, pač pa je s tožbo zahtevala plačilo dvojne are, podrejeno pa vrnitev danega zneska kupnine. Pritožbeno sodišče meni, da takšno ravnanje tožeče stranke pomeni odstop od predpogodbe in s tem njeno razvezo brez naknadnega roka v skladu s 127. členom ZOR, saj je iz ravnanja tožene stranke razvidno, da svoje obveznosti niti v dodatnem roku ne bi izpolnila. Na podrejeni zahtevek tožeče stranke tožena stranka ni podala ugovora zastaranja.

Če je pogodba razvezana, čeprav je razveza posledica kršitve pogodbene obveznosti, za katero odgovarja ena pogodbena stranka, odpade pravni temelj za plačilo kupnine. Zato mora pogodbena stranka, ki je kupnino prejela, prejeti znesek kupnine vrniti. Nastanek kondikcijske obveznosti je tako objektivna posledica razveze pogodbe.

Tožena stranka je prvi del kupnine v znesku 7.906,00 DEM prejela glede na podlago, ki je odpadla (četrti odstavek 210. člena ZOR). V takem primeru pa nastane v skladu s prvim odstavkom 210. člena ZOR obveznost vrnitve oziroma nadomestitve prejete vrednosti, saj bi bila v nasprotnem primeru tožena stranka za ta znesek neupravičeno obogatena. Toda ZOR v drugem odstavku 111. člena v okviru poglavja o razvezi pogodbe zaradi neizpolnitve še posebej določa, da ima stranka, ki je popolnoma ali deloma izpolnila pogodbo, pravico do vrnitve tistega, kar je dala, v petem odstavku navedenega člena pa določa, da mora stranka, ki vrača denar, plačati zamudne obresti od dneva, ko je prejela izplačilo. Kljub temu, da se je sodišče prve stopnje pri presoji zahtevka na vrnitev plačnega dela kupnine sklicevalo samo na navedena določila 210. člena ZOR, s tem ni zmotno uporabilo navedenih materialnopravnih določil, zato je njegova odločitev, da terjatev iz tega naslova ni zastarala ter da je tožena stranka navedeni znesek dolžna vrniti tožeči stranki nazaj, pravilna in zakonita. Pritožbeno sodišče pripominja, da se sodišču prve stopnje ne bi bilo potrebno ukvarjati z vprašanjem zastaranja iz naslova neupravičene obogatitve, ker tožena stranka ugovora zastaranja zahtevka iz tega naslova ni podala. Poleg tega se pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje v zvezi z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 02.12.1999 dalje do plačila zmotno uporabilo peti odstavek 132. člena ZOR, izkaže za neutemeljenega.

Ker je tožeča stranka navedeni znesek kot prvi del kupnine plačala na dan sklenitve predpogodbe, je v skladu z navedenim določili tožena stranka dolžna vrniti navedeni znesek z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 02.12.1999 dalje. Pri tem je sodišče prve stopnje spregledalo, da je tožeča stranka pri podrejenem zahtevku zahtevala plačilo zakonskih zamudnih obresti od dne 31.07.2000 dalje, toda pritožbeno sodišče v skladu s tretjim odstavkom 350. člena ZPP pazi na prekoračitev tožbenega zahtevka samo na zahtevo stranke, kar pa tožena stranka v svoji pritožbi ni zahtevala. V konkretnem primeru so zakonske zamudne obresti od navedenega zneska kupnine začele teči v času, ko je veljal še ZOR. Sodišče prve stopnje je izračunalo višino zakonskih zamudnih obresti od navedenega zenska kupnine ter pri tem pravilno uporabilo pravna pravila, ki se nanašajo na tek zamudnih obresti, in z njimi povezane odločbe Ustavnega sodišča RS. Po uradni dolžnosti je preverilo, kdaj je vsota zapadlih, pa neplačanih zamudnih obresti, dosegla glavnico, ter ugotovilo, da so zakonske zamudne obresti v obravnavnem primeru presegle glavnico dne 4.02.2003, zato so tega dne prenehale teči. Tako je tožena stranka dolžna plačati zakonske zamudne obresti v znesku 4.042,27 EUR, ki je enak glavnici, v presežku pa je obrestni del zahtevka kot neutemeljen sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

Glede na obrazloženo si razlogi sodišča prve stopnje o odločilnih dejstvih niso med seboj v nasprotju, zato ni podana s strani pritožnika zatrjevana (absolutna) bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero mora sodišče paziti tudi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Odločitev sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu navedene sodbe je pravilna, vendar glede glavnega zahtevka iz drugih razlogov, kot so navedeni v izpodbijani odločbi.

Pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo ostalih (absolutnih) bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP), zato je bilo potrebno pritožbo zavrniti in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem obsodilnem delu potrditi (353. člen ZPP).

Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške v zvezi s pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Odgovor tožeče stranke na pritožbo se je glede na zgoraj obrazloženo izkazal za nepotrebnega, zato nosi sama svoje stroške, ki so bili povezani z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).