Jedro

Toženca s pritožbenimi navedbami, da sta s plačilom 4.500 EUR poravnala vse do odpovedi najemne pogodbe zapadle dolgove, neutemeljeno zasledujeta ugotovitev, da sta odpravila kršitev najemne pogodbe in zato njena odpoved ni veljavna. Najemna pogodba je bila v trenutku plačila 4.500 EUR že veljavno odpovedana, s (prepoznim) plačilom obstoječega dolga odpoved ni izgubila veljave niti plačilo samo po sebi ni vzpostavilo novega najemnega razmerja. Tudi sicer toženca ne predložita nobenega dokaza o predhodnem plačilu najemnine za mesec september 2023, spregledata tudi, da sta na dan odpovedi najemne pogodbe dolgovala tudi najemnino za december 2023.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Toženca sta dolžna v roku 15 dni od prejema te sodbe tožnici povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 559,98 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožencema naložilo, da v roku 30 dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje izpraznita nepremičnino z ID znakom parcela X 637/36, ki v naravi predstavlja parcelo v izmeri 165 m², na kateri leži stanovanjska stavba številka 0000, na naslovu A., in jo izročita v posest tožnici, prazno oseb in stvari ter v stanju, v kakršnem sta jo prejela (I. točka izreka). Odločilo je, da sta dolžna toženca tožnici nerazdelno povrniti stroške postopka v deležu 100 % (II. točka izreka).

2.Zoper sodbo vlagata pritožbo toženca. Kot bistveno navajata, da nista nikoli prejela odpovedi najemne pogodbe. Odpoved najemne pogodbe jima je bila poslana priporočeno po pošti, zato se je pošiljka po preteku 15 dni vrnila tožnici z oznako "ni dvignil". Tožnica odpovedi ni vročala pravilno in na način, ki bi zagotavljal pravilno vročitev, zato odpoved nima pravnih učinkov, najemno razmerje pa na njeni podlagi ni moglo prenehati. Toženca sta se v času vročanja odpovedi nahajala v tujini, ob tem tudi ni mogoče spregledati, da ima tožnica ključ njunega nabiralnika. Toženca sta vse navedeno izpostavila že v ugovoru zoper izpraznitveni nalog. Odločitev sodišča je protispisna, saj iz dokazov, ki jih je predložila tožnica, ne izhaja, da bi bila odpoved najemne pogodbe tožencema pravilno vročena. Med pravdnima strankama je bil februarja 2024 sklenjen dogovor, po katerem sta se toženca zavezala takoj plačati 4.500 EUR zapadlih obveznosti, preostanek pa čim prej, brez določenega roka. S tem dogovorom je bilo dogovorjeno nadaljevanje najemnega razmerja. Sodišče se z njegovo vsebino ni ukvarjalo in ni pojasnilo, zakaj sta toženca navedeni znesek plačala. Sodba zato nima razlogov o odločilnih dejstvih. Tožnica je neresnično zatrjevala, da sta toženca ob odpovedi najemne pogodbe dolgovala najemnine za september, oktober in november 2023 ter stanovanjske stroške za september 2023. Toženca najemnine za september 2023 nista dolgovala. Plačilo 4.500 EUR je bilo izvedeno kot pogoj za nadaljevanje najemnega razmerja, kar sta toženca izpolnila, s tem pa poravnala vse neplačane obveznosti do decembra 2023. Nelogično je, da bi tožnica odpovedala najemno razmerje in hkrati s tožencema sklenila dogovor o plačilu obveznosti ter jima omogočila ponovno vselitev v stanovanje in priklop elektrike.

3.Tožnica je odgovorila na pritožbo in predlagala njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Izpodbijana sodba ni obremenjena z bistvenima kršitvama določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišče prve stopnje je glede vseh odločilnih dejstev navedlo jasne, razumljive in medsebojno skladne razloge, ki niso v nasprotju s podatki spisa. Kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, skušata toženca z očitki o protispisnosti in nerazumljivosti razlogov sodbe prikriti, da večina njunih pritožbenih navedb predstavlja nedopustne pritožbene novote, ter na ta način razširiti svojo trditveno podlago, ki sta jo podala v postopku pred sodiščem prve stopnje.

6.Tožnica je v postopku na podlagi odpovedi najemne pogodbe od tožencev zahtevala izpraznitev stanovanjske hiše na naslovu A. in njeno vrnitev v svojo posest.

7.Odločitev sodišča prve stopnje o utemeljenosti tožbenega zahtevka temelji na naslednjih dejstvih:

-Tožnica je lastnica nepremičnine z ID znakom parcela X 637/36, ki v naravi predstavlja stanovanjsko stavbo A. s pripadajočim zemljiščem.

-Tožnica in toženca so 30. 8. 2022 sklenili najemno pogodbo za navedeno nepremičnino za čas od 10. 10. 2022 do 9. 10. 2025.

-Z najemno pogodbo sta se toženca zavezala plačevati mesečno najemnino v višini 1.950 EUR in poravnavati stanovanjske stroške.

-Toženca sta septembra 2023 prenehala plačevati najemnino in stroške.

-Tožnica ju je večkrat pozvala k plačilu, vendar kljub obljubam obveznosti nista poravnala.

-8. 11. 2023 je tožnica tožencema poslala opomin, v katerem ju je obvestila, da dolgujeta najemnine za mesece september, oktober in november 2023 v višini 5.850 EUR in obratovalne stroške za september 2023 v višini 309,47 EUR. Tožnica je tožencema postavila rok za odpravo kršitev najemne pogodbe najkasneje do 27. 11. 2023. V opominu ju je opozorila, da bo v primeru, da ne bo prejela plačila, najemno pogodbo odpovedala.

-Toženca v postavljenem roku neplačanih obveznosti nista poravnala.

-Tožnica je nato tožencema poslala odpoved najemne pogodbe. Odpoved najemne pogodbe jima je vročala na naslov A. po pravilih ZPP o osebni vročitvi. Odpoved jima je bila vročena 20. 12. 2023, na podlagi fikcije vročitve (tretji in četrti odstavek 142. člena ZPP).

-31. 1. 2024 je tožnica vložila obravnavano tožbo.

-Konec januarja 2024 je zaradi neplačevanje računov dobavitelj izklopil elektriko v hiši, toženka se je z otroki iz nje izselila.

-V februarju 2024 sta toženca tožnici plačala 4.500 EUR, nakar je tožnica poskrbela za ponovni priklop elektrike in toženca sta se ponovno vselila v hišo.

-S plačilom 4.500 EUR sta toženca poravnala obratovalne stroške za obdobje od septembra 2023 do januarja 2024 ter delno najemnino za mesec september 2023. Preostanek dolga sta se zavezala plačati do 1. 5. 2024.

-Toženca po februarji 2024 tožnici nista plačala ničesar več. Toženca tako tožnici dolgujeta del najemnine za september 2023, vse najemnine od takrat, in obratovalne stroške od februarja 2024 dalje.

-Toženca še vedno zasedata tožničino nepremičnino.

Toženca ne uspeta vzbuditi dvoma v ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta ob opominu in odpovedi najemne pogodbe tožnici dolgovala najemnine za mesece september, oktober in november 2023 ter obratovalne stroške za mesec september 2023. Enako kot v postopku pred sodiščem prve stopnje tudi v pritožbenem postopku ne predložita nikakršnega dokaza za svoje navedbe, da sta pred odpovedjo najemne pogodbe poravnala najemnino za september 2023.

V pritožbenem postopku ni sporno, da je tožnica toženca pravilno in pravočasno opomnila na kršitev najemne pogodbe in ju opozorila na posledice nadaljnje kršitve.

Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi nadaljnji ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je tožnica tožencema 20. 12. 2023 pravilno vročila odpoved najemne pogodbe in da sta bila toženca z njo pravočasno seznanjena.

Tožnica je že v tožbi navedla, da je bila odpoved najemne pogodbe skupaj z zahtevo za izpraznitev stanovanja tožencema poslana priporočeno po pošti z osebno vročitvijo v ovojnici za vročanje po določbah ZPP. Ker po obvestilu o prejeti pošiljki, te nista prevzela, jima je bila 21. 12. 2023 puščena v hišnem predalčniku. V dokaz svojih navedb je predložila kopiji vročilnic, ki njene navedbe potrjujeta. Toženca sta v postopku pred sodiščem prve stopnje ugovarjala, da odpoved najemne pogodbe drugemu tožencu ni bila vročena, ker se je ob vročanju nahajal v tujini. Drugih ugovorov glede pravilnosti vročitve nista podala. Svoje presenečenje ob odklopu električne energije in prejemu izpraznitvenega naloga sta utemeljevala s sklenitvijo dogovora o poplačilu zapadlih obveznosti v februarju 2024, ne pa z domnevno neseznanjenostjo z odpovedjo najemne pogodbe.

Pritožbene navedbe, da prva toženka zaradi bivanja v tujini ni prejela odpovedi najemne pogodbe, da po neuspešnem poskusu vročitve pošiljka ni bila puščena v hišnem predalčniku, temveč se je vrnila tožnici, ter namigi o tožničini manipulaciji s pošiljko predstavljajo nedopustne pritožbene novote. Toženca namreč ne pojasnita, zakaj teh navedb nista mogla uveljavljati že v postopku pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Zaradi takšnega pristopa k izpodbijanju sodbe se toženca vsebinsko ne soočita z razlogi, na katerih je sodišče prve stopnje v resnici utemeljilo ugotovitev, da sta bila oba pravočasno seznanjena z odpovedjo najemne pogodbe. Tako ne pojasnita, zakaj nista predložila nobenega listinskega dokaza o zatrjevani odsotnosti drugega toženca iz države, niti zakaj se nista udeležila naroka za glavno obravnavo, na katerem bi lahko navedbe o njegovi odsotnosti potrdila z izpovedbo. Prav tako ne izpodbijata ugotovitve sodišča prve stopnje, da se je prva toženka po prejemu odpovedi najemne pogodbe s tožnico dogovarjala o roku za izpraznitev stanovanja in pri tem nastopala tudi v imenu drugega toženca. Pritožbeno sodišče pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da je zelo malo verjetno, da bi se prva toženka s tožnico dogovarjala o reševanju za družino tako pomembnega vprašanja, ne da bi bil drugi toženec o tem seznanjen. Sodišče prve stopnje je tudi utemeljeno opozorilo, da je bila odpoved najemne pogodbe vročena na naslov, ki je bil v Centralnem registru prebivalstva evidentiran kot naslov za vročanje obema tožencema. Če bi bila toženca res dalj časa odsotna s tega naslova, bi morala sama poskrbeti za ustrezno ureditev sprejemanja pošiljk. Posledic svoje opustitve ne moreta prevaliti na tožnico.

Sodišče prve stopnje je torej pravilno ugotovilo, da je bila 20. 12. 2023 najemna pogodba veljavno odpovedana. Na tožencih je bilo zato trditveno in dokazno breme, da je kasneje prišlo do dogovora o nadaljevanju najemnega razmerja (pravilneje sklenitve nove najemne pogodbe) in da je zato tožničina zahteva za izpraznitev in vrnitev stanovanjske hiše neutemeljena. Toženca v postopku pred sodiščem prve stopnje ustreznih trditev nista podala. V ugovoru zoper nalog za izpraznitev sta namreč navajala le, da je tožba preuranjena, ker je bilo februarja 2024 dogovorjeno, da plačata 4.500 EUR in se ponovno vselita v hišo, preostanek dolga pa poravnata do 1. 5. 2024, pri čemer bi bila tožnica upravičena predlagati izpraznitev nepremičnine, če do navedenega roka svojih obveznosti ne bi izpolnila. Takšne navedbe tožencev skupaj z dejstvom, da kasneje nista plačala ničesar več, niso omogočale ugotovitve, da dogovor o poplačilu dolga predstavlja (nov) pravni naslov za njuno bivanje v stanovanjski hiši. Sodišču prve stopnje se zato ni bilo treba natančneje opredeljevati o vsebini dogovora, na odsotnost takšnih razlogov oprt očitek o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka pa je neutemeljen.

Toženca skušata pomanjkljivosti svoje trditvene podlage nadomestiti s sklicevanjem na navedbe tožnice, češ da je nadaljevanje najemnega razmerja razvidno iz njih. Tudi ta pritožbeni očitek ni utemeljen. Tožnica je namreč v odgovoru na ugovor izrecno navedla, da sta jo toženca po odpovedi najemne pogodbe prosila, če lahko ostaneta v hiši do konca šolskega leta, s čimer se ni strinjala, ponovno uporabo hiše pa je omogočila, ker še ni razpolagala z odločbo, na podlagi katere bi lahko zahtevala izpraznitev hiše. Izrecno je navedla, da delno plačilo dolga ni vzpostavilo nadaljevanja najemnega razmerja. Toženca na te navedbe nista odgovorila in v zvezi z vsebino dogovora nista podala nobenih nadaljnjih navedb.

Toženca s pritožbenimi navedbami, da sta s plačilom 4.500 EUR poravnala vse do odpovedi najemne pogodbe zapadle dolgove, neutemeljeno zasledujeta ugotovitev, da sta odpravila kršitev najemne pogodbe in zato njena odpoved ni veljavna. Najemna pogodba je bila v trenutku plačila 4.500 EUR že veljavno odpovedana, s (prepoznim) plačilom obstoječega dolga odpoved ni izgubila veljave niti plačilo samo po sebi ni vzpostavilo novega najemnega razmerja. Tudi sicer toženca ne predložita nobenega dokaza o predhodnem plačilu najemnine za mesec september 2023, spregledata tudi, da sta na dan odpovedi najemne pogodbe dolgovala tudi najemnino za december 2023.

Toženca sta torej kršila najemno pogodbo s tem, da nista pravočasno in redno poravnala najemnine in stanovanjskih stroškov (točka D prvega odstavka 5. člena najemne pogodbe in 4. točka prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona - SZ-1). Tožnica ju je pravilno in pravočasno opomnila na kršitev najemne pogodbe (tretji in četrti odstavek 103. člena SZ-1). Toženca kršitve nista odpravila, zato je tožnica najemno pogodbo odpovedala in zahtevala izpraznitev stanovanjske hiše (prvi odstavek 112.a člena SZ-1). Ker po odpovedi najemne pogodbe ni prišlo do vzpostavitve novega pravnega naslova za bivanje tožencev, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je zahtevek za izpraznitev stanovanjske hiše in njeno vrnitev v tožničino posest utemeljen (drugi odstavek 112.a člena SZ-1).

Pritožbene navedbe torej niso utemeljene. Sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev, sprejeta odločitev pa je materialnopravno pravilna. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Toženca s pritožbo nista uspela, zato sama krijeta svoje stroške pritožbenega postopka, hkrati pa morata tožnici povrniti stroške vložitve odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Za potrebne stroške pritožbenega postopka na strani tožene stranke pritožbeno sodišče šteje: 750 točk za sestavo odgovora na pritožbo in 15 točk za materialne stroške, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,60 EUR) in povišano za 22 % DDV znaša 559,98 EUR. Toženca morata tožnici priznani znesek stroškov povrniti z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

V skladu z 6. členom najemne pogodbe najemnina zapade v plačilo 1. dne v mesecu za tekoči mesec.

2.Vrednost spornega predmeta znaša 23.400 EUR (tretja alineja 2. točke tar. št. 19 Odvetniške tarife).