Jedro

Tožnik je trdil, da sta toženki (družba, ki se ukvarja z nepremičninskim posredovanjem in njena zakonita zastopnica) kršili pogodbene obveznosti in mu nista dali ustreznih podatkov o zanj bistvenih lastnostih nepremičnine, temveč sta ga celo zavedli v to, da je nepremičnino kupil za bistveno višjo ceno od dejanske vrednosti. Če bi bil seznanjen z vsemi bistvenimi okoliščinami glede parcele oziroma če toženki ne bi kršili svojih pogodbenih obveznosti in bi ravnali s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, kupoprodajne pogodbe ne bi sklenil in mu posledično tudi ne bi nastali stroški, ki jih je imel v zvezi s sklenitvijo pogodbe in ostali zatrjevani stroški, ki jih uveljavlja kot s strani toženk povzročeno škodo. Zatrjevani stroški se tudi po oceni pritožbenega sodišča ne morejo odražati kot škoda, katere nastanek bi bil v relevantni vzročni zvezi s konkretno zatrjevanimi protipravnimi ravnanji.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnik) od tožene stranke (v nadaljevanju: prva toženka in druga toženka) zahtevala solidarno plačilo 40.793,96 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila. Tožniku je naložilo, da toženkama v 15-ih dneh povrne stroške postopka v znesku 2.200,33 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožnik se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov, pri čemer najprej graja zavrnitev dokaznih predlogov strank za zaslišanje prič M.D., K.M., B.V., A.S., M.Z. in P.B., ki jih je predlagal z jasnim dokaznim stavkom o tem, kaj naj bi izpovedale. Sodišče pa jih je zavrnilo z navedbo, da tožnik ni navedel konkretnih dejstev, zakaj se ne strinja s tem, kar so navedene priče že izpovedale v postopku P 517/2012 in ni znano, kaj bi te priče še lahko izpovedale, saj bi tožnik z njimi dokazoval ista dejstva, ki jih je dokazoval že v zadevi P 517/2012. Zgolj branje zapisnikov zaslišanja prič iz drugega postopka ob jasnem predlogu tožnika, da zahteva njihovo zaslišanje, pomeni absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), kršeno pa je tudi načelo neposrednosti iz 4. člena ZPP in je zato podana relativna kršitev postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP. Gre za vnaprejšnjo dokazno oceno izpovedi, s katerimi se sodišče ni neposredno seznanilo. Ne sodišče ne stranka ne morejo vnaprej predvideti, kaj vse bi priče lahko izpovedale in kaj bi jih tožnik v zvezi z navedenimi dejstvi lahko izprašal, tožnik pa tudi ni dolžan navajati razlogov, zakaj se z branjem zapisnikov ni strinjal in ni dolžan navajati vprašanj, ki bi jih pričam postavil. Obenem je bila že v pritožbi zoper drugo sodbo izpostavljena po mnenju tožnika napačna dokazna ocena. Sodišče je zavrnilo tudi predloge za zaslišanje prič O.B., L.B. in K.B., z obrazložitvijo, da jih je tožnik predlagal zaradi dokazovanja dejstev, ki med strankama niso bila sporna. Zaslišanje treh prodajalk nepremičnine je tožnik predlagal z namenom, da izpovedo o tem, kakšna cena je bila dogovorjena, kdo jo je določil in kako so pri tem sodelovale same, kar bi neposredno kazalo na naklep P.B. in prve toženke o tem, da dosežejo višjo kupnino od tiste, ki so jo prejele prodajalke. Ne drži, da bi tožnik z njimi dokazoval že priznana dejstva in tudi v zvezi s tem je podana kršitev pravice do izjave. Prva toženka ni priznala dogovarjanja mimo prodajalk, priznala je dejstvo, da z njimi ni neposredno sodelovala. Če bi bile prodajalke zaslišane, bi izpovedale o tem, kaj jim je bilo predočeno s strani P.B. in je bilo njihovo zaslišanje potrebno. Pritožba graja tudi zavrnitev predloga za ogled sporne nepremičnine. Z ogledom bi se sodišče prepričalo, ali je možno, da je prva toženka tožnika zavajala, ko mu je kazala meje nepremičnine ter lego domnevne stavbe, saj sta toženki to ves čas zanikali. Tožnik je ves čas navajal, da je ogled ključen zato, da se sodišče prepriča o stanju nepremičnine v naravi, da dobi predstavo o tem, kje potekajo domnevna naravna mejna znamenja, ni pa ga tožnik predlagal zato, da bi lahko vsaka od strank kazala, kod so hodili, saj se v tem delu strinja s sodiščem, da bi vsaka kazala skladno s svojimi trditvami. Sporno je bilo namreč, ali so bile meje jasne že na podlagi domnevnih naravnih znamenj, ki sta jih zatrjevali toženki. Zaradi neizvedbe dokazov je tudi nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Pritožnik graja tudi zaključek sodišča prve stopnje, da ni podana odškodninska odgovornost prve toženke na podlagi 147. člena Obligacijskega zakonika. Tožnik je v zvezi z očitnim naklepnim ravnanjem prve toženke in pooblaščenca prodajalcev opozoril na vlogo z dne 27. 8. 2015, v kateri je jasno navedel dokazni predlog na predložitev listin spisa P 20/2014, kjer prodajalke tožijo pooblaščenca na plačilo preostanka kupnine, kolikor jim pripada, saj razlike do 600.000,00 EUR, kolikor je plačal tožnik, niso prejele. Z vlogo z dne 13. 11. 2015 je predložil tožbo in odgovor na tožbo v navedeni zadevi in iz tožbe je jasno razvidno usklajeno in načrtno delovanje pooblaščenca in prve toženke od avgusta 2011 do prodaje decembra 2011. Razlika v kupnini in višina provizije sta bili ob taki prodaji bistveno večji. Sodbena navedba, da so ostale navedbe tožnika o naklepu le na ravni sklepanja in nepodprte z dokazi, ne drži, saj se sodišče do elektronskih sporočil z dne 23. 8. 2011 in 26. 9. 2011, tožbe in odgovora na tožbo v zadevi P 20/2014 in zaslišanja prodajalk, sploh ni opredelilo. V nadaljevanju pritožnik graja razloge v zvezi z zatrjevano protipravnostjo ravnanja obeh toženk v 17. do 23. točki obrazložitve sodbe. V 17. točki sodišče sprejema zaključke, ki niti niso bili sporni. Tožnik se je ves čas postopka skliceval na to, da mu v naravi stanje nepremičnine ni bilo pravilno prikazano, torej meje celotne nepremičnine in lega zazidljivega zemljišča ter lega postavitve hiše. Nikoli ni trdil, da toženki nista pridobili dokumentacije, ki jo sodišče navaja v 17. točki. Razlogi v zvezi z velikostjo zazidljivega zemljišča v 16. in 19. točki so nasprotujoči. Sodišče bi moralo zaključiti, da prva toženka ni ravnala skrbno, ko pred končno prodajo nepremičnine ni preverila pri arhitektu ali geodetu, kakšna bo površina zazidljivega zemljišča. V 20. do 23. točki obrazložitve sodbe je sodišče ugotovilo, da naj bi toženki tožniku pravilno pokazali meje celotne nepremičnine in pri tem izhajalo iz izpovedi toženke, ki naj bi jih potrjevali elektronski sporočili, ki jih je prva toženka tožniku posredovala po sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Da bi tožnik lahko dokazal, da meje v naravi niso jasne, da zgolj z nekaj koraki po parceli in namigi z roko ne more biti razvidno, kje poteka meja, bi moralo sodišče opraviti že omenjeni ogled. Šele potem bi lahko opravilo oceno verodostojnosti izpovedi obeh strank, sploh tožnika, ki je zatrjeval, da je v naravi povsem enostavno razumeti, da sporna parcela zajema še del sosednje nepremičnine, ki je povsem raven in na katerem je toženka kazala, da je mogoče graditi nepremičnino. Pritožnik nato komentira razloge oziroma dokazno oceno izpovedi prič v 22. točki sodbe v zvezi z mejami in navaja, da sodišče ne ugotavlja ključnega dejstva, ali so bile meje tožniku sploh predočene. Tega ni potrdila nobena priča. Sodišče je v 23. točki sodbe ugotavljalo dejstva v zvezi s parcelacijo, ki jih ni zatrjevala nobena od strank in kršilo razpravno načelo. Prva toženka je imela odprte možnosti ureditve meja sporne parcele v imenu prodajalcev oziroma bi to morali storiti sami, če bi toženki želeli izpolniti svoje obveznosti nepremičninskih posrednikov. V kolikor bi bile meje urejene pred prodajo nepremičnine, bi bila točna lega zazidljivega in pozidanega zemljišča znana, posledično pa nepremičnina ne bi imela stvarnih napak, ki jih tožnik nesporno zatrjuje. Katere so lastnosti, ki bi nepremičninskemu posredniku morale biti znane, če ne meje. Sodišče je v 13. točki sodbe ugotavljalo, da stroški, ki jih je tožnik vtoževal kot škodo, niso nastali protipravno. Kakšna je definicija protipravno nastalih stroškov, tožniku ni znano. Sodišče je dolžno presojati, kakšna škoda je tožniku nastala zaradi protipravnega ravnanja toženk. Ob tem pa se ugotavlja zgolj, ali gre za pravno priznano obliko škode. Kaj tožnik vtožuje kot nastalo škodo, pa je odločitev tožnika, naloga sodišča je, da ugotovi, ali je podana vzročna zveza med nastalo škodo in protipravnim ravnanjem. Tožnik je svojo navadno škodo tudi jasno specificiral, zato odločitev sodišča v 13. točki sodbe materialno pravno ni pravilna. Nesporno je, da je vzročna zveza podana, saj v primeru pravilnega ravnanja toženk sploh ne bi prišlo do sklenitve pogodbe.

3. Toženki v odgovoru na pritožbo predlagata zavrnitev pritožbe in prerekata navedbe v njej kot neutemeljene ter pritrjujeta razlogom sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik je v tej zadevi zoper toženki uveljavljal odškodninski zahtevek. Prva toženka je zakonita zastopnica (direktorica) druge toženke, nepremičninske družbe, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin. Tožnik in druga toženka sta bila v pogodbenem razmerju, saj je tožnik (naročitelj) z drugo toženko sklenil pogodbo o posredovanju v zvezi z nakupom sporne nepremičnine s parcelno št. 5/1 k.o. M. S posredovanjem tožene stranke je do nakupa te nepremičnine tudi dejansko prišlo. Tožnik je trdil, da sta toženki kršili pogodbene obveznosti in mu nista dali ustreznih podatkov o zanj bistvenih lastnostih nepremičnine, temveč sta ga celo zavedli v to, da je nepremičnino kupil, pri čemer je prva toženka (ki je dejansko posredovala za drugo toženko) ravnala naklepno in usklajeno s pooblaščencem prodajalcev, da bi si zagotovila korist, njemu pa povzročila škodo. Tako je kupil nepremičnino za bistveno višjo ceno (600.000,00 EUR) od dejanske vrednosti. Če bi bil seznanjen z vsemi bistvenimi okoliščinami glede parcele oziroma če toženki ne bi kršili svojih pogodbenih obveznosti in bi ravnali s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, kupoprodajne pogodbe ne bi sklenil in mu posledično tudi ne bi nastali stroški, ki jih je imel v zvezi s sklenitvijo pogodbe in ostali zatrjevani stroški. Te stroške v skupni višini 40.793,96 EUR uveljavlja kot škodo (v sodbi je njihova opredelitev povzeta v opombah 11 in 12) in zahteva njeno povrnitev. Tožnik je ob tem navajal, da je imel namen na nepremičnini graditi hišo in sicer na ravnem, na vrhnjem delu parcele in očital: da sta mu toženki napačno zatrjevali, da kupuje najmanj 1.800 m² zazidljivega zemljišča, da lahko gradi na ravnem delu tam, kjer se dejansko nahaja sosednja parcela št. 5/2 k.o. M., da se je na koncu izkazalo, da lahko gradi na drugem, strmem delu parcele, pa še to je skoraj nemogoče, pa tudi meje kupljene nepremičnine mu niso bile pokazane.

6. Da bi tožnik v pravdi uspel, bi morale biti kumulativno podane vse predpostavke odškodninske odgovornosti. Sodišče prve stopnje je po opravljeni dokazni oceni očitke o naklepnem ravnanju oziroma kršitvah obveznosti na strani toženk (torej o protipravnosti ravnanja) zavrnilo in pritožba v pretežnem delu graja te razloge. Obenem iz sodbenih razlogov izhaja, da se je sodišče prve stopnje ukvarjalo tudi z ostalimi predpostavkami odškodninske odgovornosti. Ugotovilo je, da je tožnik z nakupom pridobil lastninsko pravico na nepremičnini, da je kupoprodajna pogodba nesporno veljavna (sodba P 517/2012) in v celoti realizirana, da so bili stroški delno potrebni zaradi nakupa in pridobitve lastninske pravice, delno pa so v neposredni zvezi z izvrševanjem lastninske pravice ter da ni vzročne zveze med zatrjevanim protipravnim ravnanjem in nastalimi stroški kot škodo. Tudi pritožbeno sodišče ocenjuje, da tožnik ni izkazal, da bi v konkretnih okoliščinah zatrjevane stroške lahko uveljavljal kot škodo, ki je ena od predpostavk odškodninske odgovornosti. Oblike škode so načeloma odvisne od načina oziroma vrste kršitev oziroma protipravnega ravnanja. Konkretno naj bi bila škoda enaka višini stroškov, ki jih je imel tožnik v zvezi z nakupom nepremičnine (stroški in provizija nepremičninske družbe, stroški za odvetniške in notarske storitve) in stroškov, ki jih je imel po nakupu v zvezi z naknadnim urejanjem nepremičnine – čiščenje terena, stroški izdelave elaborata in ostalih informacij o nepremičnini. Dejstvo pa je, da je tožnik s posredovanjem toženk na podlagi veljavne kupoprodajne pogodbe formalnopravno postal lastnik nepremičnine (česar v pritožbi argumentirano ne prereka1). V taki situaciji vzročno zvezo neutemeljeno izpeljuje iz tega, kako bi ravnal, če bi toženki pravilno ravnali - da kupoprodajne pogodbe ne bi sklenil. Zatrjevani stroški se tudi po oceni pritožbenega sodišča ne morejo odražati kot škoda, katere nastanek bi bil v relevantni vzročni zvezi s konkretno zatrjevanimi protipravnimi ravnanji, povzetimi zgoraj. Drugačno stališče pritožbe je zmotno.

7. Ker je že glede na navedeno jasno, da ni mogoče govoriti o izpolnitvi vseh kumulativno potrebnih predpostavk odškodninske odgovornosti, se sodišču prve stopnje niti ne bi bilo potrebno ukvarjati še s presojo protipravnosti posameznih očitanih ravnanj. Tožbeni zahtevek je pravilno zavrnilo. Glede na navedeno tudi pritožbeno sodišče na ta sklop pritožbenih navedb ne bo posebej odgovarjalo.

8. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka - tožnik zato, ker v pravdi ni uspel, toženki pa zato, ker stroškov ni ustrezno opredelil v skladu s prej veljavnim Zakonom o odvetniški tarifi (Uradni list RS, št. 67/08, 35/09 – ZOdvT-C), čeprav bi moral, glede na to, da ga je potrebno uporabiti v tej zadevi glede na začetek teka tega pravdnega postopka (glej drugi odstavek 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife, Uradni list RS, št. 2/2015).

1 Pritožbeno sodišče pripominja, da je prvostopenjska sodba v zadevi P 517/2012 prestala pritožbeni preizkus v zadevi pritožbenega sodišča I Cp 230/2016.