Jedro

Najemno pogodbo za poslovni prostor, ki je sklenjena za nedoločen čas in zanjo velja ZPSPP, je treba odpovedati sodno. Ker je bil zahtevek na odpoved najemne pogodbe pravnomočno zavrnjen, ni podlage za ugoditev izpraznitvenemu zahtevku. Najemna pogodba namreč še vedno velja, saj ni bila ustrezno odpovedana.

Izrek

I.Pritožba stranskega intervenienta se zavrže.

II.Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

-v II. točki izreka tako, da se zavrne tudi tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Toženi stranki A., d.d. se naloži, da mora izprazniti poslovna prostora v objektih zgornje in spodnje postaje krožno kabinske žičnice na B. v skupni izmeri 6m2 in sicer tako da iz sobe arhiva v kletnih prostorih zgornje postaje krožno kabinske žičnice na B. odstrani vse svoje naprave, (stavba številka 810, stoječa na parcelah 1035/38, 1035/22 obe k.o. ...) in da iz sobe arhiva v kletnih prostorih spodnje postaje krožno kabinske žičnice na B. (stavba številka 196, stoječa na parcelah številka: 1036/83, 1036/165, 1036/182, 1036/188, 1031/3, 1889/7, 1889/8, 1889/9, 1889/10 vse k.o. ...) odstrani opremo, namenjeno za fiksne telekomunikacije in sicer zlasti optične delilnike na fotografiji "Optični delilniki v objektu spodnje postaje žičnice na B:", ki je priloga tega zahtevka označene s številkami 3, 4 in 5 pri tem pa ji ni treba odstraniti naprav potrebnih za delovanje mobilne telefonije, predvsem zabojnika bazne postaje za mobilno telefonijo, instalacije in napeljave za potrebe obratovanja bazne postaje za mobilno telefonijo vključno z optičnimi delilniki na priloženi fotografiji "Optični delilniki v objektu spodnje postaje žičnice na B.:" označenimi s številkami 1, 2 in 6 preko katerih poteka napeljava za bazno postajo. "

-v III. točki izreka tako, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti pravdne stroške, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom.

III.Tožeča stranka in stranski intervenient sama nosita svoje stroške pritožbenega postopka, tožeča stranka pa mora toženi stranki v 15 dneh povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 621,93 EUR.

Obrazložitev

Sodba sodišča prve stopnje

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v I. točki izreka zavrnilo tožbeni zahtevek, da tožeča stranka kot najemodajalec sodno odpoveduje pogodbo številka 6/12-1676-01 o najemu prostora in zagotovitvi električne energije z dne 1. 10. 2001, sklenjeno med tožečo in toženo stranko za najem poslovnih prostorov v objektih zgornje in spodnje postaje krožnokabinske žičnice na B., ki v naravi predstavljata sobo arhiva v kletnih prostorih zgornje postaje krožno kabinske žičnice na B. (stavba številka 810, stoječa na parcelah 1035/38, 1035/22, obe k. o. ...), in za sobo arhiva v kletnih prostorih spodnje postaje krožnokabinske žičnice na B. (stavba številka 196, stoječa na parcelah številka: 1036/83, 1036/165, 1036/182, 1036/188, 1031/3, 1889/7, 1889/8, 1889/9, 1889/10, vse k. o. ...) z enoletnim odpovednim rokom in se ta sodna odpoved vroči najemniku - toženi stranki.

Z II. točko izreka izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, da mora izprazniti poslovna prostora v objektih zgornje in spodnje postaje krožno kabinske žičnice na B. v skupni izmeri 6 m2 , in sicer tako, da iz arhiva v kletnih prostorih zgornje postaje krožno kabinske žičnice na B. odstrani vse svoje naprave (stavba številka 810, stoječa na parcelah 1035/38, 1035/22, obe k. o. ...), in tako, da iz sobe arhiva v kletnih prostorih spodnje postaje krožno kabinske žičnice na B. (stavba številka 196, stoječa na parcelah številka: 1036/83, 1036/165, 1036/182, 1036/188, 1031/3, 1889/7, 1889/8, 1889/9, 1889/10, vse k. o. ...) odstrani opremo, namenjeno za fiksne telekomunikacije, in sicer zlasti optične delilnike, označene s številkami 3, 4 in 5 na fotografiji "Optični delilniki v objektu spodnje postaje žičnice na B.", ki je priloga sodbe, pri tem pa ji ni treba odstraniti naprav, potrebnih za delovanje mobilne telefonije, predvsem zabojnika bazne postaje za mobilno telefonijo, instalacije in napeljave za potrebe obratovanja bazne postaje za mobilno telefonijo, vključno z optičnimi delilniki, označenimi s številkami 1, 2 in 6 na fotografiji "Optični delilniki v objektu spodnje postaje žičnice na B.", ki je priloga sodbe, preko katerih poteka napeljava za bazno postajo.

Toženi stranki je naložilo povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom (III. točka izreka), in odločilo, da stranski intervenient sam nosi svoje stroške postopka (IV. točka izreka).

2.Tožena stranka se pritožuje zoper II. in III. točko izreka navedene sodbe iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijani del sodbe sodišča prve stopnje spremeni tako, da zavrne tudi izpraznitveni tožbeni zahtevek (s stroškovno posledico), sicer pa naj izpodbijani del prvostopenjske sodbe razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

3.Stranski intervenient se pritožuje zoper II. in IV. točko izreka prvostopenjske sodbe. Prav tako uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena ZPP in višjemu sodišču predlaga smiselno enako kot tožena stranka.

4.Tožeča stranka je odgovorila na obe pritožbi in višjemu sodišču predlaga, da ju kot neutemeljeni zavrne.

5.Pritožba stranskega intervenienta je prepozna, pritožba tožene stranke pa je utemeljena.

6.Tožeča stranka je s tožbo zahtevala odpoved najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov (natančneje odstranitev opreme za fiksno telekomunikacijo) v kletnih prostorih spodnje in zgornje postaje žičnice na B. Tožena stranka je ugovarjala, da je prišlo do spremembe najemne pogodbe v pogodbo za nedoločen čas, da ima pravico dostopa do fizične infrastrukture tožeče stranke na podlagi 93. člena Zakona o elektronskih komunikacijah (ZEKom-1) in da je pridobila služnostno pravico na podlagi 238. člena ZEKom-1. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da:

-sta pravdni stranki 1. 10. 2001 sklenili najemno pogodbo za najem poslovnih prostorov v objektih zgornje in spodnje postaje krožnokabinske žičnice na B. v skupni izmeri 6 m2 in za zagotovitev električne energije za napajanje telekomunikacijskih naprav, zmontiranih v objektih zgornje in spodnje postaje kabinske žičnice, za 20 let (v nadaljevanju: Najemna pogodba);

-tožnica ni zemljiškoknjižna lastnica zadevnih nepremičnin;

-sta se pravdni stranki pred potekom Najemne pogodbe pogajali glede sklenitve nove pogodbe, vendar dogovora nista dosegli;

-sta pravdni stranki sklenili še najemno pogodbo z dne 18. 9. 2013, ki se nanaša na opremo za mobilno telekomunikacijo in ni predmet spora oziroma tožbenega zahtevka.

7.Sodišče prve stopnje je glede vprašanja prenehanja in spremembe Najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, v pogodbo za nedoločen čas, uporabilo določbe Obligacijskega zakonika (OZ), in ne Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih(ZPSPP). Tožbeni zahtevek za sodno odpoved Najemne pogodbe je zavrnilo, ker je menilo, da sodna intervencija za odpoved pogodbe ni potrebna. Nadalje je zaključilo, da tožeča stranka nima statusa infrastrukturnega operaterja v smislu ZEKom-1, ker žičnica ni gospodarska javna infrastruktura, zato se med strankama ne uporablja 93. člen ZEKom-1, ki ureja dostop do obstoječe fizične infrastrukture. Po presoji prvostopenjskega sodišča bi bil izpraznitveni zahtevek utemeljen tudi v primeru, če bi se ZEKom-1 uporabljal, saj o zahtevi za dostop do fizične infrastrukture odloča Agencija za komunikacijska omrežja in storitve Republike Slovenije (AKOS), ki o tem do zaključka glavne obravnave še ni odločil. Sodišče prve stopnje prav tako ni sledilo ugovoru tožene stranke o pridobitvi služnostne pravice na podlagi 238. člena ZEKom-1, saj se je tožeča stranka strinjala z uporabo njenih prostorov le na podlagi najema za določen čas (20 let).

Pritožba stranskega intervenienta

8.V skladu s prvim odstavkom 201. člena ZPP mora stranski intervenient sprejeti pravdo v tistem stanju, v katerem je, ko vstopi vanjo. V nadaljnjem teku pravde ima pravico dajati predloge in opravljati vsa druga pravdna dejanja v rokih, v katerih bi lahko to storila stranka, ki se ji je pridružil.

9.Navedeno pomeni, da bi lahko stranski intervenient vložil pritožbo v roku, v katerem bi jo lahko vložila tožena stranka. Toženi stranki je bila sodba sodišča prve stopnje vročena 3. 1. 2024. Tridesetdnevni rok za vložitev pritožbe se je iztekel 2. 2. 2024. Stranski intervenient je vložil pritožbo priporočeno po pošti 7. 2. 2024, torej po izteku roka pritožbenega roka tožene stranke. Ker je pritožba intervenienta prepozna, jo je višje sodišče zavrglo (352. člen ZPP).

Pritožba tožene stranke

10.Utemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je presodilo, da se za vprašanje transformacije Najemne pogodbe v pogodbo za nedoločen čas ne uporablja ZPSPP, temveč OZ. Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E) je v 52. členu določil, da z dnem uveljavitve tega zakona preneha veljati ZPSPP, ki pa se še vedno uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo SZ-1E. Tožena stranka v pritožbi pravilno navaja, da se ZPSPP za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi, uporablja v celoti in ni podlage za stališče sodišča prve stopnje, da bi se za določena vprašanja uporabljal ZPSPP, za druga (npr. za transformacijo pogodbe v pogodbo za nedoločen čas in način odpovedi) pa OZ. Za Najemno pogodbo zato veljajo določila ZPSPP.

11.Drugi odstavek 27. člena ZPSPP določa spremembo najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, v pogodbo za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. V skladu s 24. členom ZPSPP najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Najemna pogodba se odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP).

12.Tožeča stranka je v vlogi za odpoved najemne pogodbe in izdajo izpraznitvenega naloga navedla, da sprejema stališče tožene stranke, da je prišlo do spremembe Najemne pogodbe v pogodbo za nedoločen čas. Čeprav je v nadaljnjih vlogah odstopila od tega stališča (kar je utemeljila z ravnanjem tožene stranke med pogajanji za sklenitev nove pogodbe), je po presoji višjega sodišča prišlo do spremembe v pogodbo za nedoločen čas. Najemna pogodba se je namreč iztekla 1. 10. 2021, tožena stranka je prostore še naprej uporabljala, tožeča stranka pa je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov (skupaj z odpovedjo najemne pogodbe) pri sodišču vložila 28. 9. 2022, kar je skoraj eno leto po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, in po izteku enomesečnega roka v drugem odstavku 27. člena ZPSPP. Tožeča stranka je v pripravljalni vlogi z dne 2. 3. 2023, odstopila od stališča, da je prišlo do spremembe v pogodbo za nedoločen čas. To je utemeljevala s potekom pogajanj med strankama za sklenitev nove pogodbe. V bistvenem je navajala, da sta se stranki sicer pogajali, tožena stranka pa je zahtevala vedno nove dokumente in se šele 9. 5. 2022 postavila na stališče, da je prišlo do spremembe v pogodbo za nedoločen čas. Te navedbe po presoji višjega sodišča ne vplivajo na uporabo drugega odstavka 27. člena ZPSPP in njegove uporabe ne izključujejo.

13.Najemna pogodba je bila torej obnovljena za nedoločen čas in se odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP). Tožeča stranka je sicer takšen zahtevek postavila, a ga je sodišče prve stopnje zavrnilo (I. točka izreka izpodbijane sodbe), zoper to odločitev pa se nobena stranka ni pritožila, zato je postala pravnomočna. Ker Najemna pogodba ni bila sodno odpovedana, še vedno velja, zato tožena stranka v pritožbi pravilno navaja, da ni podlage za ugoditev izpraznitvenemu delu zahtevka iz II. točke izreka. Tožena stranka ima pravno podlago za uporabo zadevnih prostorov v še vedno veljavni Najemni pogodbi, ki ni bila odpovedana, zato tožeča stranka od nje ne more zahtevati, da poslovne prostore izprazni.

14.Višje sodišče je zato sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka spremenilo tako, da je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek za izpraznitev poslovnih prostorov (peta alineja 358. člena ZPP). Ker ugoditev pritožbi utemeljujejo že navedeni razlogi, se do preostalih pritožbenih navedb ni bilo treba opredeliti.

15.Sprememba pravdnega uspeha terja tudi spremembo izpodbijane stroškovne odločitve v III. točki izreka prvostopenjske sodbe (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker tožeča stranka v sporu ni uspela, sama nosi svoje stroške postopka in mora toženi stranki povrniti njene stroške (prvi odstavek 154. člen ZPP). Sodišče prve stopnje je v skladu s četrtim odstavkom 163. člena ZPP odločilo le o temelju pravdnih stroškov, zato je tako ravnalo tudi višje sodišče, o višini stroškov pa bo s posebnim sklepom odločilo sodišče prve stopnje.

16.Tožena stranka je v pritožbenem postopku uspela, zato ji je tožeča stranka dolžna povrniti njene stroške pritožbenega postopka. Tožeča stranka in stranski intervenient sama nosita svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP). Tožena stranka je upravičena do povračila sodne takse v znesku 621,00 EUR in poštnine 0,93 EUR, kar ji je tožena stranka dolžna povrniti v roku 15 dni (313. člen ZPP).

Zveza:

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP - člen 24, 26, 26/1, 27, 27/2 Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (2021) - SZ-1E - člen 52

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.