Jedro

Po določbi 101. člena Obligacijskega zakonika (OZ) v dvostranskih pogodbah res nobena od strank ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti. Vendar zgolj okoliščina, da je bila dogovorjena sočasna izpolnitev, sama po sebi ne izključuje odgovornosti ene od strank za neizpolnitev. Kot je pravilno ugotovilo prvostopno sodišče, je glavni razlog, da kupoprodajna pogodba med strankama ni bila izpolnjena, tožnikovo ravnanje, ker ni plačal (ali bil pripravljen plačati) celotne kupnine.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi

izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kopru obsodilo prvo toženo stranko na plačilo dvakrat po 1.000 EUR v tolarski protivrednosti in 150.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznega plačila dalje, višji zahtevek pa zavrnilo. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek zoper drugo toženo stranko na plačilo zneskov 444.784,00 SIT, 4.013.912,00 SIT, dvakrat po 1.000 EUR in 150.000,00 SIT. Ugotovilo je, da je pogodba med tožečo in prvo toženo stranko razdrta po zakonu, ker tožnik ni v roku, določenem v predpogodbi (ki je bil bistvena sestavina pogodbe) plačal kupnine in je torej sam odgovoren za razdrtje pogodbe. Zato ni upravičen do plačila dvojne are, ampak samo do vračila tistih plačanih zneskov, ki jih je plačal iz naslova kupnine in ki so presegali dogovorjeno aro. Zoper drugotoženo stranko je zahtevek neutemeljen, ker je drugotožena stranka bila s tožečo v pravnem razmerju na podlagi pogodbe o posredovanju in ni pasivno legitimirana za vrnitev dvojne are, prav tako ni njene odškodninske odgovornosti. Zneskov iz naslova plačila preostanka kupnine pa druga tožena stranka ni prejela in zato ne more biti zavezana za njihovo vrnitev.

Zoper sodbo se v zavrnilnem delu iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. V pritožbi navaja, da je sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), saj so ugotovitve sodišča o vsebini predpogodbe v nasprotju z dejansko vsebino, so torej protispisne. V predpogodbi namreč ni bilo dogovorjeno, da bo kupec plačal kupnino septembra 2002, ampak do septembra 2002. Ne drži, da bi prodajalec moral izročiti nepremičnino po plačilu kupnine, ampak je bila dogovorjena sočasna izpolnitev. Ker je sodišče obveznosti strank iz predpogodbe napačno ugotovilo, se ni ukvarjalo z vprašanjem, ali je svoje obveznosti izpolnil prodajalec. Tožnik kupnine ni bil dolžan plačati, saj zaradi neizvedene parcelacije ni bilo nobene možnosti, da bi prodajalec izpolnil svojo obveznost. Priča B. je pri tem pojasnil, da je bila odmerjena površina manjša od površine iz predpogodbe, kar pomeni, da je tožnik s tem, ko je predlagal znižanje kupnine za 3.000.000,00 SIT dejansko uveljavljal le to razliko. Njegove težnje k znižanju kupnine ni mogoče razumeti kot odstop od pogodbe, če cena ne bi bila nižja od prvotno dogovorjene. Tudi ta poskus tožnika je sodišče razumelo napačno in mu pripisalo pomen, ki ga ni imel. Sodišče si je napačno razlagalo 6. točko predpogodbe, saj ta točka ne pravi, da je pravočasno plačilo kupnine bistvena sestavina pogodbe, ampak je to izpolnitev vseh pogojev, kar pomeni tudi izpolnitev obveznosti prodajalca. Tudi če bi bila bistvena sestavina samo plačilo kupnine, se stranki nista izrecno dogovorili, da bo posledica neizpolnitve razdrtje pogodbe, poleg tega je prodajalka sprejela delno plačilo še 6.9.2002, torej po izteku roka za plačilo, kar pomeni, da so stranke na ta način ohranile pogodbo v veljavi. Tako ravnanje tožene stranke je razumljivo, saj se je dobro zavedala, da kupoprodajne pogodbe ne more skleniti, ker parcelacija še ni izvedena. Do izpolnitve po izvedbi parcelacije v zemljiški knjigi pa ni prišlo, ker je tožena stranka takrat že dobila drugega kupca in z njim sklenila pogodbo, torej zaradi ravnanja prodajalke in njenega pooblaščenca, drugotožene stranke. Zato je tožnik upravičen do vrnitve dvojne are. Ravnanje drugotožene stranke je bilo protipravno, saj je šlo za kršitev pogodbe. Zato je napačno stališče sodišča, da drugotožena stranka ni odškodninsko odgovorna. Sodišče je tako nepravilno ugotovilo dejansko stanje, nepravilno uporabilo materialno pravo v zvezi z razdrtjem pogodbe in odgovornostjo drugotožene stranke, ob tem pa je zagrešilo še bistveno kršitev postopka zaradi nasprotja med razlogi sodbe in listinami. Predlaga spremembo sodbe, podrejeno pa razveljavitev in glede na vse napake dodelitev zadeve drugi sodnici.

Pritožba ni utemeljena.

Ne drži, da bi bile ugotovitve sodišča prve stopnje o vsebini predpogodbe protispisne. Res je zapisano, da se je po pogodbi drugi del kupnine kupec zavezal plačati septembra, v tekstu predpogodbe pa je „najkasneje do septembra 2002“, vendar gre za vprašanje razlage predpogodbe, posebej še ob upoštevanju ostalih izvedenih dokazov, ko so vse stranke izpovedovale, da so relativno intenzivni dogovori glede plačila kupnine potekali še v septembru, tožnik je na začetku septembra plačal še del kupnine, na posebno vprašanje pa je tožnik sam celo izrecno odgovoril, da je bil rok plačila do konca septembra. Iz povedanega zato sledi, da je ugotovitev prvostopnega sodišča, da je bilo med strankama dejansko dogovorjeno, da bo tožeča stranka preostanek kupnine plačala do konca septembra 2002 (in ne do začetka septembra), pravilna. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju so neutemeljene pritožbene navedbe v zvezi s plačilom 150.000,00 SIT 6.9.2002, s katerim naj bi stranki pogodbo, ki bi bila sicer razdrta, obdržali v veljavi. Glede vprašanja sočasnosti izpolnitev iz teksta predpogodbe res ne izhaja, da mora kupec najprej izročiti kupnino, nato pa bosta stranki sklenili kupoprodajno pogodbo (oziroma bo prva tožena stranka izstavila listino). Dobesedno namreč piše, da bo prodajalec izročil bremen in stvari prosto zemljišče ob plačilu celotne kupnine in šele v naslednji točki, da bosta stranki pogodbo sklenili do septembra 2002. Iz naštetega bi bilo mogoče sklepati, da je bila dogovorjena sočasna izpolnitev plačila kupnine in izročitve zemljišča v posest (ne pa izstavitve listine). Izročitev zemljišča ob dejstvu, da so bile meje in površina parcele tožniku znane (sodeloval je pri parcelaciji), ni bila vezana na pravnomočnost odločbe o parcelaciji in zanjo torej ni bilo nobenih ovir. Tožnik ni zatrjeval, da je prva toženka izročitev zemljišča ob plačilu preostanka kupnine odklonila, nasprotno, izpovedal je celo, da je imel zemljišče ves čas v posesti, saj ga je zanj vzdrževal V.M. To pa pomeni, da o krivdi tožnice za razdrtje pogodbe ni mogoče govoriti in da je bil problem samo plačilo preostanka kupnine. Tudi če bi šteli, da je bilo dogovorjeno, da bo prva tožena stranka ob plačilu preostanka kupnine tožniku izstavila listino (da bosta sklenila kupoprodajno pogodbo), pa iz razlogov sodbe izhaja, da tožnik nikoli ni zahteval sklenitve pogodbe, da se je v vseh pogovorih v septembru prizadeval le za znižanje cene ter da parcelacija v predpogodbi ni bila omenjena, čeprav sta stranki očitno ves čas vedeli, da bo potrebna. Prvostopno sodišče je tudi ugotovilo (in s to ugotovitvijo se glede na izveden dokazni postopek pritožbeno sodišče strinja), da tožnik nikoli ni pogojeval plačila kupnine s predložitvijo kupoprodajne pogodbe in niti ne s pravnomočnostjo odločbe o parcelaciji. Navedbe o tem, da naj bi tožnik zahteval znižanje cene, ker je bila s parcelacijo ugotovljena manjša površina, so pritožbena novota in je zato ni mogoče upoštevati (tožnik navajanja šele v pritožbi ni upravičil z ničemer). Ker priprava kupoprodajne pogodbe (izdelal bi jo notar) ni zahtevala posebnega časa, je ob ugotovljenem dejanskem stanju že po naravi stvari vrstni red izpolnitve tak, da kupec obvesti prodajalca, da ima pripravljeno kupnino, prodajalec pa nato pripravi ustrezno listino. Šele tako je sočasna izpolnitev sploh možna in šele takrat bi bilo mogoče govoriti o tem, da je z izpolnitvijo zamudila tožena stranka. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je bil zato v obravnavani zadevi tožnik tisti, ki bi moral prodajalko pozvati, da pripravi pogodbo in ne obratno. Ker v tej smeri tožnik ni storil ničesar (in to niti v obdobju od pravnomočnosti odločbe o parcelaciji do prodajalkine pooblastitve drugotožene stranke za novo prodajo), je pravilna ugotovitev prvostopnega sodišča, da je tožnik odgovoren, da pogodba ni bila izpolnjena. Tožnik namreč ni niti zatrjeval, da bi imel kupnino pripravljeno in da bi o tem obvestil toženi stranki. Povedano še dodatno potrjuje okoliščina, da za plačilo ni bil določen točen datum, ampak le skrajni rok, kar pomeni, da bi tožnik lahko plačal preostanek kupnine tudi prej (kadarkoli od podpisa predpogodbe do izteka dogovorjenega roka). Pri takem plačilu pa bi moral najprej o svoji nameri obvestil toženo stranko, da bi lahko pripravila pogodbo. Nujna bi bila torej najprej njegova aktivnost in šele nato prodajalčeva. Po določbi 101. člena Obligacijskega zakonika (OZ) v dvostranskih pogodbah res nobena od strank ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti. Vendar zgolj okoliščina, da je bila dogovorjena sočasna izpolnitev, sama po sebi ne izključuje odgovornosti ene od strank za neizpolnitev. Kot je pravilno ugotovilo prvostopno sodišče, je glavni razlog, da kupoprodajna pogodba med strankama ni bila izpolnjena, tožnikovo ravnanje, ker ni plačal (ali bil pripravljen plačati) celotne kupnine. Neutemeljeno je zato sklicevanje pritožbe na dejstvo, da je bila odločba o parcelaciji pravnomočna šele konec oktobra in da naj zato ne bi bilo nobene možnosti, da bi toženka izpolnila svojo obveznost in da je bil to razlog za razdrtje pogodbe. Iz ugotovljenega dejanskega stanja namreč izhaja, da tožnik ni nikoli pogojeval sklenitve pogodbe s končano parcelacijo, tak pogoj ne izhaja niti iz teksta predpogodbe. Res je zapisano, da je pravočasna izpolnitev navedenih pogojev (in ne plačilo kupnine) bistvena sestavina te predpogodbe, vendar ni dvoma, da sta bistveni sestavini lahko le plačilo kupnine in kvečjemu še izročitev zemljišča. Predpogodba, ki bi določala, da bo predpogodba razdrta (da se torej glavna pogodba ne bo sklenila), če ena od strank ne bo sklenila glavne pogodbe, bi bila nesmiselna. Do neizpolnitve pogodbe ni prišlo zato, ker je prodajalka prodala nepremičnino drugemu kupcu, ampak zato, ker tožnik kljub več kot leto dni dolgemu roku za plačilo ni plačal kupnine. Zato je odločitev prvostopnega sodišča, da je za razdrtje pogodbe odgovoren tožnik in da zato lahko prva toženka obdrži prejeto aro, pravilna. Pravilna pa je tudi odločitev glede drugo tožene stranke. Iz navedb tožeče stranke izhaja le, da naj bi zaradi ravnanja obeh toženih strank, to je dvojne prodaje, ostala brez denarja in brez zemljišča, pri čemer naj bi bilo ravnanje druge tožene stranke v aktivnem posredovanju. O tem, kaj naj bi aktivno posredovanje predstavljalo, v čem je protipravnost aktivnega posredovanja posrednika, kakšna je vzročna zveza med tem posredovanjem in nastalo škodo ter kakšna sploh je nastala škoda (gotovo ne ravno dvojna ara), pa tožeča stranka konkretnih navedb nima. Iz takih tožbenih navedb dejansko ni mogoče sklepati na nastanek odškodninske odgovornosti druge tožene stranke, posebej še v zvezi z zavrnitvijo zahtevka za vrnitev dvojne are, ko je bilo ugotovljeno, da ni šlo za dvojno prodajo (saj je bila predpogodba pred tem že razdrta) in da je za razdrtje pogodbe odgovorna tožeča stranka.

Pritožbeno sodišče je sodbo preverilo še z vidika pritožbenih razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Ker takih kršitev ni našlo, je na podlagi povedanega pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka.