Jedro

Izhajajoč iz odločbe Ustavnega sodišča Republike Slovenije Up-591/10 z dne 2. 12. 2010 se je sodna praksa ustalila na stališču, da ima imetnik lastninske pravice v pričakovanju, ki ni vpisan kot lastnik v zemljiško knjigo, prednost pred upnikom, ki je pridobil prisilno zastavno pravico v izvršilnem postopku oziroma takšna izvršba ni dopustna. Pričakovalna pravica varuje tistega, ki bi se do pridobitve zastavne pravice v izvršilnem postopku že lahko vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik in za vknjižbo že izpolnjuje vse pogoje, izostal je le zemljiškoknjižni vpis. Navedeno pomeni, da morajo biti za pridobitev lastninske pravice v pričakovanju izpolnjeni naslednji pogoji: 1) veljaven zavezovalni pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prodajalca prenesti lastninsko pravico na kupca; 2) razpolagalna sposobnost prodajalca in 3) veljaven razpolagalni pravni posel v obliki zemljiškoknjižnega dovolila, s katerim prodajalec dovoli vknjižbo lastninske pravico na kupca, pri čemer mora biti podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu notarsko overjen (23. člen SPZ in 41. člen ZZK-1). Za pridobitev pričakovalne lastninske pravice torej lahko izostane le četrti pogoj za siceršnjo popolno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - vpis v zemljiško knjigo.

V verigi pogodb za prenos lastninske pravice na nepremičninah morajo vse pogodbe same zase imeti naravo popolne oziroma perfektne listine, torej vsebovati tudi notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo (prim. drugi odstavek 150. člena ZZK-1). V obravnavnem primeru tožnica zato ne more uspeti s sklicevanjem na popolnost listine med A. in C., če hkrati ne zatrjuje popolnosti naslednje prodajne pogodbe v verigi, to je med C. in njo samo.

Zato tožnica v času, ko je toženka na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi pridobila hipoteko na nepremičninah (12. 4. 2013), ni imela lastninske pravice v pričakovanju, na podlagi katere bi lahko preprečila izvršbo na te nepremičnine. Pritožnica ne izpodbija zaključka prvostopenjskega sodišča, da je lastninsko pravico na nepremičninah pridobila šele s sklepom o preizkusu terjatev in izločitvenih pravic v stečaju nad B. (z dne 7. 9. 2016), na podlagi katerega se je vknjižila v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnin, z začetkom učinkovanja vpisa 4. 4. 2017. Lastninsko pravico je zato pridobila potem, ko je toženka v svojo korist že imela vpisano zastavno pravico. Zato velja načelo vrstnega reda vpisov v zemljiško knjigo (10. člen ZZK-1), po katerem se vrstni red pridobitve stvarne pravice določi po trenutku, od katerega začne učinkovati vpis te pravice. V skladu s 170. členom ZIZ upnik z zaznambo sklepa o izvršbi na nepremičnino v zemljiško knjigo pridobi zastavno pravico na nepremičnini z učinki tudi proti tistemu, ki pozneje pridobi lastninsko pravico na tej nepremičnini. Tožnica je zato postala lastnica nepremičnine, obremenjene z zastavno pravico v korist toženke, saj je slednja zastavno pravico pridobila, preden je tožnica postala lastnica.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožnica sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka in mora toženki v 15 dneh povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 373,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da se ugotovi nedopustnost izvršbe na nepremičninah ID znak stavbe 0000-14 in ID znak stavbe 0000-15, ki se v korist upnika - toženke vodi pred Okrajnim sodiščem v Trbovljah pod opr. št. I 187/2023 (I. točka izreka). Tožnici je naložilo povračilo pravdnih stroškov toženke (II. točka izreka).

2.Zoper sodbo se tožnica pritožuje iz pritožbenih razlogov zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja po 2. in 3. točki prvega odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP in višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podredno, da sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

3.Toženka je odgovorila na pritožbo in višjemu sodišču predlaga, da jo kot neutemeljeno zavrne.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožnica je v izvršilnem postopku, ki se vodi pred Okrajnim sodiščem v Trbovljah pod opr. št. I 187/2023, podala ugovor tretjega, nato pa bila s sklepom z dne 2. 6. 2023 napotena, da lahko začne pravdo na nedopustnost izvršbe na uvodoma navedeni nepremičnini (v nadaljevanju: nepremičnini). Iz prvostopenjske sodbe izhaja naslednje pravno odločilno dejansko stanje:

- 9. 12. 2010 je bila sklenjena prodajna pogodba za nepremičnini med A. d. o. o. (ki je kasneje prenehala zaradi pripojitve družbi B. d. o. o.) in kupcem C. d. o. o., pri čemer se C. ni vpisal v zemljiško knjigo, kljub temu, da je razpolagal z notarsko overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom;

- 22. 12. 2010 je bila sklenjena prodajna pogodba za nepremičnini med C. in kupcem D. s. p. (pravni prednik tožnice), pri čemer pogodba ne vsebuje notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila in ga prodajalec tudi ni nikoli notarsko overil;

- 12. 4. 2013 je toženka v izvršnem postopku Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 50915/2013 z zaznambo izvršbe pridobila zastavno pravico na nepremičninah zoper takrat vknjiženega lastnika B. kot svojega dolžnika;

- v stečajnem postopku St 000/2013 nad B. je toženka prijavila svojo terjatev in ločitveno pravico, ki sta bili priznani (sklep o preizkusu terjatev z dne 19. 9. 2014);

- v stečajnem postopku St 000/2013 nad B. je tožnica prijavila izločitveno pravico na nepremičninah, ki jo je stečajni upravitelj priznal (sklep o preizkusu terjatev in izločitvenih pravic z dne 7. 9. 2016), na podlagi česar se je tožnica vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica, z začetkom učinkovanja vpisa 4. 4. 2017.

6.Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je sodišče prve stopnje zaključilo, da tožnica na podlagi prodajne pogodbe s C. ni pridobila lastninske pravice v pričakovanju. Z zaznambo sklepa o izvršbi dne 12. 4. 2013 je toženka pridobila zastavno pravico, ki učinkuje tudi proti tistemu, ki je kasneje pridobil lastninsko pravico. Tožnica je lastninsko pravico pridobila kasneje, saj ji prodajna pogodba s C. ni omogočala vpisa v zemljiško knjigo, ker ni vsebovala notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila. Posledično je tožbeni zahtevek zavrnilo.

7.Ugovor tretjega v izvršbi lahko vloži, kdor verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo, in v njem zahteva, naj sodišče izvršbo na ta predmet izreče za nedopustno (prvi odstavek 64. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ). Če upnik v danem roku izjavi, da ugovoru nasprotuje, sodišče ugovor zavrne. Vložnik ugovora lahko v 30 dneh od pravnomočnosti sklepa o zavrnitvi ugovora začne pravdo za ugotovitev, da izvršba na ta predmet ni dopustna (drugi in tretji odstavek 65. člena ZIZ). Tožnica je trdila, da ima na nepremičnini lastninsko pravico, kar je pravica, ki preprečuje izvršbo. Morala pa bi izkazati, da je lastninsko pravico pridobila pred začetkom učinkovanja zaznambe o izvršbi, s katero je toženka pridobila (prisilno) zastavno pravico (170. člen ZIZ), ali vsaj, da je imela lastninsko pravico v pričakovanju. Upnik, ki je v izvršilnem postopku pridobil zastavno pravico na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi, se ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo (8. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1 in 10. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ). V takšnih primerih namreč ne gre za pridobitev stvarne pravice v pravnem prometu oziroma na podlagi pravnega posla, ki je varovana z načelom zaupanja v zemljiško knjigo.

8.Pritožnica sodišču prve stopnje očita zmotno uporabo materialnega prava in v bistvenem navaja, da je C. kot kupec na podlagi prodajne pogodbe z A. na nepremičnini pridobil lastninsko pravico v pričakovanju, ki jo je s prodajno pogodbo prenesel na pravnega prednika tožnice. Po stališču pritožnice navedeno pomeni, da prisilna hipoteka, pridobljena na podlagi zaznambe izvršbe, nima učinka proti C., ki je razpolagal s perfektno listino za vpis v zemljiško knjigo. Posledično naj ne bi bila dopustna izvršba na nepremičnini.

9. Pritožničino stališče je zmotno in s takšnimi pritožbenimi razlogi ne more uspeti. Ustavno sodišče Republike Slovenije je v odločbi Up-591/10 z dne 2. 12. 2010 pojasnilo, da začne v razmerju med prenositeljem in pridobiteljem prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati že s tem, ko prenositelj izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je prenositeljev podpis notarsko overjen (41. člen ZZK-1). Gre za institut lastninske pravice v pričakovanju oziroma pričakovalne pravice, ki je varovana na podlagi 33. člena Ustave Republike Slovenije, ki jamči pravico do zasebne lastnine. Po vsebini so pričakovalne pravice konkretni, na veljavnem pravu temelječi zahtevki za pridobitev določene lastnine, pri čemer morajo biti ti zahtevki na pravu ali na ustaljeni sodni praksi temelječa pričakovanja pridobitve lastninske pravice in ne samo upanje na njeno pridobitev. Predstavljajo položaje, ko je kupčeva pridobitev lastninske pravice tako gotova, da bi jo lahko preprečil le on sam, na primer z opustitvijo vpisa v zemljiško knjigo.

Pričakovalna pravica varuje tistega, ki bi se do pridobitve zastavne pravice v izvršilnem postopku že lahko vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik in za vknjižbo že izpolnjuje vse pogoje, izostal je le zemljiškoknjižni vpis.

Navedeno pomeni, da morajo biti za pridobitev lastninske pravice v pričakovanju izpolnjeni naslednji pogoji: 1.) veljaven zavezovalni pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prodajalca prenesti lastninsko pravico na kupca; 2.) razpolagalna sposobnost prodajalca in 3.) veljaven razpolagalni pravni posel v obliki zemljiškoknjižnega dovolila, s katerim prodajalec dovoli vknjižbo lastninske pravico na kupca, pri čemer mora biti podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu notarsko overjen (23. člen SPZ in 41. člen ZZK-1). Za pridobitev pričakovalne lastninske pravice torej lahko izostane le četrti pogoj za siceršnjo popolno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - vpis v zemljiško knjigo.

Pritožnica dejstva, pravno odločilnega za odločitev v obravnavani zadevi, ne izpodbija. To je, da prodajna pogodba med njo (oziroma njenim pravnim prednikom) in C. ni vsebovala zemljiškoknjižnega dovolila, na katerem bi bil podpis prenositelja notarsko overjen. S tem je odpadel eden od pogojev za pridobitev njene lastninske pravice v pričakovanju v skladu z zgoraj povzetimi izhodišči sodne prakse - notarsko overjen podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu. Zato s sklenitvijo prodajne pogodbe s C. na nepremičnini ni mogla pridobiti lastninske pravice v pričakovanju. Pričakovalna lastninska pravica pripada osebi, ki ima veljaven pravni naslov, to je zavezovalni pravni posel in zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je prenositeljev podpis overjen (41. člen ZZK-1).

11.Pritožnica se po nepotrebnem osredotoča na vprašanje popolnosti listine in pridobitve pričakovalne pravice C., izhajajoč iz prodajne pogodbe med njim in A. To za ta postopek ni pravno relevantno, saj lahko nedopustnost izvršbe v pravdi uveljavlja le oseba, ki sama zase trdi, da ima pravico, ki preprečuje izvršbo. Drugače povedano, tožnica ne more uspeti s sklicevanjem na lastninsko pravico v pričakovanju C., če hkrati ne zatrjuje obstoja lastne pričakovalne pravice. Pritožnica navedeno sicer skuša zaobiti z navedbami o prenosu pričakovalne pravice na podlagi prodajne pogodbe med C. in tožnico, vendar je zmotno, če misli, da lahko na ta način zaobide pogoj overitve podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. V verigi pogodb za prenos lastninske pravice na nepremičninah morajo namreč vse pogodbe same zase imeti naravo popolne oziroma perfektne listine, torej vsebovati tudi notarsko overjeno zemljiško knjižno dovolilo (prim. drugi odstavek 150. člena ZZK-1). V obravnavnem primeru tožnica zato ne more uspeti s sklicevanjem na popolnost listine med A. in C., če hkrati ne zatrjuje popolnosti naslednje prodajne pogodbe v verigi, to je med C. in njo samo.

12.Zato tožnica v času, ko je toženka na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi pridobila hipoteko na nepremičninah (12. 4. 2013), ni imela lastninske pravice v pričakovanju, na podlagi katere bi lahko preprečila izvršbo na te nepremičnine. Pritožnica ne izpodbija zaključka prvostopenjskega sodišča, da je lastninsko pravico na nepremičninah pridobila šele s sklepom o preizkusu terjatev in izločitvenih pravic v stečaju nad B. (z dne 7. 9. 2016), na podlagi katerega se je vknjižila v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnin, z začetkom učinkovanja vpisa 4. 4. 2017. Lastninsko pravico je zato pridobila potem, ko je toženka v svojo korist že imela vpisano zastavno pravico. Zato velja načelo vrstnega reda vpisov v zemljiško knjigo (10. člen ZZK-1), po katerem se vrstni red pridobitve stvarne pravice določi po trenutku, od katerega začne učinkovati vpis te pravice. V skladu s 170. členom ZIZ upnik z zaznambo sklepa o izvršbi na nepremičnino v zemljiško knjigo pridobi zastavno pravico na nepremičnini z učinki tudi proti tistemu, ki pozneje pridobi lastninsko pravico na tej nepremičnini. Tožnica je zato postala lastnica nepremičnine, obremenjene z zastavno pravico v korist toženke, saj je slednja zastavno pravico pridobila, preden je tožnica postala lastnica.

13.S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožbene navedbe so neutemeljene, drugih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa ni zaznalo (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka in mora toženki povrniti njene stroške pritožbenega postopka. V skladu s priglašenim stroškovnikom in Odvetniško tarifo ter vrednostjo točke 0,60 EUR ti znašajo: 500 točk za odgovor na pritožbo, 10 točk za materialne stroške in 22% DDV, kar skupaj znese 373,32 EUR. Zakonske zamudne obresti od terjatve na povračilo pravdnih stroškov tečejo od poteka 15 dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. člena in prvi odstavek 378. člena Obligacijskega zakonika ter 313. člen ZPP).

-------------------------------

(1) Glej odločbi Ustavnega sodišča RS Up-128/03 z dne 27. 1. 2005 in Up-77/04 z dne 11. 10. 2006.

(2) Glej odločbe Vrhovnega sodišča RS: VSRS sklep II Ips 78/2010 z dne 13. 9. 2012, VSRS sodba II Ips 385/2008 z dne 17. 5. 2012, VSRS sodba in sklep II Ips 60/2014 z dne 11. 12. 2014.

(3) Tako VSRS sodba III Ips 127/2014 z dne 22. 4. 2016.

Zveza:

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS - člen 33 Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 64, 64/1, 65, 65/2, 65/3, 170 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 10, 23 Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 8, 41, 150, 150/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.