Jedro

Celotno podstrešje (in s tem tudi obravnavani del neizgrajenega podstrešja - sedaj del št. 16) je že s tem, ko je bilo zajeto v planu stanovanjske skupnosti, oziroma najkasneje s sklenitvijo Pogodbe, izgubilo lastnost skupnega prostora in postalo posebni del. Ta trenutek je na podlagi tretjega odstavka 4. člena ZPDS prenehala skupna trajna pravica uporabe na tem skupnem delu, ki so jo imeli etažni lastniki stavbe v družbeni lastnini skladno s prvim odstavkom istega člena. Obravnavani del je postal predmet samostojnega razpolaganja v pravnem prometu, kar se je odrazilo v nadaljnjih pogodbenih razpolaganjih.

Podstrešje ne bi izgubilo lastnosti skupnega prostora šele, če bi predlagateljica (stanovanjska zadruga) na njem zgradila stanovanje. Pomemben je trenutek, ko je prostor pravno spremenil namembnost, kar je bilo nedvomno z oddajo nezazidanega podstrešja v uporabo za gradnjo stanovanjski zadrugi.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsak udeleženec krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom odločilo, da se na stavbi z ident. št. 0000, stoječi na nepremičnini s parc. št. ... k. o. ..., na naslovu ..., dokonča postopek vzpostavitve etažne lastnine (I. točka izreka); določilo posamezne dele stavbe, splošna skupna dela z ustreznimi solastniškimi deleži v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe in posebni skupni del z ident. št. 0000-22 z ustreznimi solastniškimi deleži v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe z ident. št. 0000-15 in 0000-16 (II., III. in IV. točka izreka); ugotovilo obstoj lastninske pravice za novovpisane dele stavbe oziroma dele stavbe, kjer so bile spremembe lastništva predlagane v postopku, tako da je ugotovilo, da sta solastnika posameznega dela z ident. št. 0000-15 sedmi udeleženec in osma udeleženka, vsak do 1/2, in da na tem delu obstoji hipoteka, da je lastnica posameznega dela z ident. št. 0000-16 predlagateljica, do 1/1, lastnica posameznih delov z ident. št. 0000-12 in 0000-14 pa prva nasprotna udeleženka, do 1/1 (V. točka izreka); odločilo, da se pri nepremičnini iz I. točke izreka izvede ta sklep v vrstnem redu zaznambe postopka (VI. točka izreka).

2. Prvi do peti udeleženec vlagajo zoper izpodbijani sklep pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagajo, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog zavrže, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Menijo, da je izpodbijani sklep nepravilen. Ugovarjajo aktivni legitimaciji predlagateljice in izražajo dvom, da je bil dogovor o razveljavitvi pogodbe o prenosu pravice za preureditev dela nezazidanega podstrešja z 10. 12. 1999 sklenjen v letu 2008, saj jo je njim maja 2009 predložil zakoniti zastopnik H., d.o.o. Poleg tega je nenavadno, da sta zakonita zastopnika podpisa overila šele v času odločanja v tej zadevi. Poudarjajo, da je bil dogovor sklenjen zaradi potreb predlagateljice tega postopka, na kar kaže dejstvo, da dogovor ni bil registriran na davčnem uradu zaradi vračila odmerjenega davka ter da ne vsebuje določil o vračilu kupnine, ki je bila dogovorjena v omenjeni pogodbi. Dogovor je bil sklenjen zato, da se zagotovi predlagateljici njen status iz predloga, ne da bi se res zgodil premik premoženjskih pravic. Menijo, da bi zato moralo sodišče raziskati okoliščine sklenitve dogovora in s tem v zvezi zaslišati vsaj oba zakonita zastopnika. Zmotno se jim zdi stališče sodišča, da davčna prijava ni potrebna, saj je notarka overila podpisa obeh podpisnikov dogovora. Opozarjajo na napako, ki jo je storila notarka pri overitvi, saj naj iz overitvenega žiga ne bi bilo razvidno, ali je overjala status podpisnikov na dan 18. 11. 1999 ali 3. 9. 2015. Predloženi dogovor nima tiste vsebine in forme, ki se zahteva za razvezo prodajne pogodbe, zato je stališče o aktivni legitimaciji predlagateljice napačno, kar pomeni, da bi se moral predlog zavreči. Nasprotujejo ugotovitvi, da skupni prostori v stavbi nikoli niso bili določeni. Sodišče bi moralo vpogledati v etažni načrt za poslovno - stanovanjsko stavbo iz julija 1999, na podlagi katerega je bila že leta 1999 vpisana etažna lastnina, saj iz tehničnega poročila istega elaborata izhaja, da nepozidano podstrešje predstavlja skupne prostore. Da predpisi iz leta 1999 niso zahtevali posebne vknjižbe skupnih prostorov, ne more biti v škodo nasprotnim udeležencem. Ob omenjeni vknjižbi etažne lastnine se je v podvložek št. 1273/14 vknjižilo le stavbišče s pravico uporabe na njem v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov, vpisanih v podvložkih št. 1273/1 do 13. ZLNDL je pravico uporabe nadomestil z lastninsko pravico in takšno lastninsko stanje je bilo na podlagi vknjižb v ročni zemljiški knjigi vse do 1. 12. 2012, ko se je po uradni dolžnosti vpisalo vse podvložke v sedanjo obliko elektronske zemljiške knjige. Pri predlogu Dn 32118/2012 je bil upoštevan križni seznam GURS s 7. 2. 2012, iz katerega je razvidno, da je bil podvložek št. 1273/14, sedaj vpisan kot nepremičnina z ID znakom 0000-13, in da gre za skupno rabo v smislu geodetske opredelitve rabe prostora. Pri prenosu po uradni dolžnosti je prišlo do napake in bi pri nepremičnini, sedaj z ID znakom 0000-13, morala biti vknjižena solastnina na splošnih delih stavbe v etažni lastnini. Poleg tega tudi velja, da nekaj, kar je v solastnini vsakokratnega etažnega lastnika, ne more biti predmet ZVEtL-a, saj je nevzdržno, da se na njegovi podlagi nasprotnim udeležencem odvzame pridobljene pravice. Preostali prostori podstrehe so skupni prostori v solasti vseh etažnih lastnikov, kar je bilo vknjiženo na dan vložitve predloga, to pa narekuje zavrnitev predloga. Sodišče bi moralo v postopku zaslišati udeležence, da bi opisali dejansko stanje. Ogled in nekaj besed ob njem je premalo, da bi sodišče lahko ugotovilo dejansko stanje v naravi in ne samo po predloženih dokazih. Ker tega ni storilo, je podana bistvena kršitev določb postopka, saj je bila udeležencem odvzeta pravica do neposredne izjave. Ob ogledu je bilo potrjeno, da se v podstrehi nahajajo izdelane lesene drvarnice, nasprotni udeleženci pa so že v vlogah zatrjevali svojo lastninsko pravico, saj naj bi jo priposestvovali na podlagi najmanj 30-letne uporabe. Nevzdržno je, da se v postopku ZVEtL v zvezi z domnevami jemlje lastninska pravica etažnim lastnikom na račun nekoga, ki svojo pravico izkazuje zgolj z listino s 15. 8. 1988, pri čemer se do vložitve predloga za nepremičnino ni zanimal. Predlagateljica izkorišča pravila ZVEtL, po katerih se vknjiži lastninska pravica osebe z manj verjetno pravico, kar nasprotuje pravni logiki, da svojo pravico dokazuje tisti, čigar pravica je manj verjetna. Umestna bi bila zato napotitev predlagateljice na pravdni postopek, da tam dokaže svojo lastnino. Nasprotujejo temu, da se prizna I. in M. A. lastninska pravica na celotnem posameznem delu stavbe s št. 15, saj po elaboratu izvedenca v tem postopku ta prostor meri 85,30 m2, veriga listin, ki jo ti dve stranki zatrjujeta, pa jima daje pravico do 69,86 m2. Tudi po določbah ZVEtL-a ne moreta dobiti več prostora, kot sta ga kupila. Odločitvi sodišča, da posebni skupni del stavbe št. 22 služi zgolj vsakokratnima lastnikoma posameznih delov stavbe 15 in 16, očitajo nesmiselnost in neživljenjskost. Skica iz elaborata etažne lastnine iz leta 1999 kaže, da so v stenah med posameznimi deli stavbe 15 in 9 ter 16 in 8 dimnične tuljave, ki imajo revizijska vratca v prostora 15 in 16. Omenjeni posebni skupni prostor je torej domena celotne hiše, zato bi moral biti splošen skupni del. Elaboratu in njegovi spremembi se nasprotni udeleženci niso upirali, saj še ni bilo jasno, da bosta navedena posamezna dela dodeljena v last nekomu drugemu oziroma da bosta izvzeta iz solastnine.

3. Prva nasprotna udeleženka vlaga pritožbo zoper uvodoma navedeni sklep iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v prvem odstavku 338. člena ZPP, ter višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Meni, da je odločitev glede upravičenosti predlagatelja nepravilna, saj se postopek za vzpostavitev etažne lastnine začne na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe, ki mora svoje upravičenje izkazati s pravnim naslovom, ki je le pogodba, sklenjena med zemljiškoknjižnim lastnikom in predlagateljem - lastnikom posameznega dela stavbe, pri čemer se sklicuje na sklep VSL I Cp 2375/2012 in 3. člen ZVEtL. Sodišču prve stopnje očita, da se je v zvezi s pravnim nasledstvom predlagatelja sklicevalo na sklep Temeljnega sodišča v Ljubljani z dne 2. 4. 1993, ki ni pravnomočen. Prav tako iz izpodbijanega sklepa ne izhaja, da bi sodišče opravilo poizvedbe o pravnomočnosti. V tem delu se sklepa ne da preizkusiti, saj ne vsebuje razlogov o odločilnih dejstvih, zaradi česar je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Razlogi sklepa o pravnem nasledstvu nasprotujejo vsebini sklepa Temeljnega sodišča, zato pritožnik uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev postopka po 15. točki drugega odstavka istega člena. Nasprotuje presoji sodišča, da Pogodba o oddaji nezazidanih podstrešij v uporabo za gradnjo z aneksom predstavlja pravni naslov za pridobitev lastninske pravice v smislu ZVEtL, saj jo je stanovanjska zadruga sklepala z namenom prenosa podstreh na fizične osebe, ker direkten prenos nanje v času družbene lastnine ni bil mogoč. Drugačna razlaga določbe 1. člena pogodbe ni mogoča. Ker se sodišče do njegovega ugovora ni opredelilo, je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Opozarja na nasprotje med obrazložitvijo sklepa o tem, da gre za neizgrajeno podstrešje, medtem ko je v drugem odstavku 2. člena omenjene pogodbe govora o gradbenem posegu na posamični podstrehi; iz 5. člena iste pogodbe izhaja tudi, da se dovoljuje vpis pravice uporabe za gradnjo. Na stanovanjsko zadrugo je bila prenesena le pravica do uporabe za gradnjo, njena obveznost pa je bila zgraditi stanovanja. Neizpolnitev je bistvena za presojo veljavnosti pogodbe in njenega pojmovanja kot pravnega naslova. Pritožnica poudarja, da je sodišče napačno oprlo svojo odločitev na argumentacijo v zadevi II Ips 716/2005, saj je v njej sodišče odločalo o postopku zaradi izbrisa vpisa iz zemljiške knjige, ne pa o lastninski pravici na podstrešju. Navaja še, da pravnomočen postane le izrek odločbe in da obrazložitev ne zavezuje sodišča. Pa še to je sodišče povzelo nepravilno, saj je VS RS odločalo le glede dela podstrešja, ki ga je stanovanjska zadruga skupaj z občino prenesla na F. C., in ne na celotno podstrešje. Da namen sklenitve pogodbe ni bil prenos lastninske pravice, izhaja iz ugotovitve odločbe VS RS, da so se „Občina, stanovanjska zadruga in F. C. dogovorili, da prvi dve dovoljujeta tretjemu ali njegovemu pravnemu nasledniku vknjižbo ...“ Če bi bila lastninska pravica res prenesena, potem občini ne bi bilo treba sodelovati pri izdaji dovoljenja za vknjižbo. Opozarja na stališče navedene odločbe VS RS, da je občina v letu 1999 imela pravico samostojno razpolagati s spornim podstrešjem. To naj bi kazalo na to, da pravica uporabe oziroma lastninska pravica na neizgrajenem podstrešju na stanovanjsko zadrugo ni prešla že s sklenitvijo Pogodbe. Celotno podstrešje nikoli ni bilo posamezni del stavbe, to tudi ne izdaja iz odločitve VS RS. Meni, da stanovanjska zadruga ni nikoli pridobila pravice uporabe na celotnem podstrešju, ne da bi zgradila stanovanja, zato ne razpolaga s pravnim naslovom za pridobitev lastninske pravice. Ne strinja se z zaključkom sodišča, da je podstrešje lastnost skupnega dela izgubilo z oddajo za gradnjo stanovanjski zadrugi. Podstrešje bi to lastnost izgubilo šele, ko bi stanovanjska zadruga na njem zgradila stanovanja in bi jih v last pridobile fizične osebe in ne zadruga. Citira del obrazložitve sodbe II Ips 716/2005, ki naj bi tako razlago potrdil: „Glede na tak zapis pogodbe so bila predmet pogodbenega razpolaganja nezazidana podstrešja, ki bodo z izgradnjo postala stanovanja in na katerih bodo soinvestitorji pridobili lastninsko pravico. S tem namenom so bila tudi „oddana v uporabo za gradnjo“. Sodišču očita, da je odločilo v nasprotju z navedeno odločbo, s čimer je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Poudarja, da dejstvo, da je šlo za situacijo po 5. odstavku 68. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR), še ne pomeni, da celotno podstrešje ni več predstavljalo skupnega prostora stavbe. V kolikor bi pritožbeno sodišče podstrešje štelo za posamezni del, pa bi lastninska pravica na neizgrajenem delu podstrešja pripadla občini in ne predlagateljici, ki bi jo pridobila šele kot investitor gradnje. Ne strinja se z opredelitvijo posameznega dela št. 16 kot funkcionalne enote, pri čemer se je sodišče sklicevalo na vpis v katastru stavb in zaključilo, da ta del ustreza definiciji pojma „del stavbe“ iz 2. odstavka 58. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Pri tem pa sodišče ni navedlo razlogov, zakaj ga šteje kot del stavbe, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Meni, da se sodišče ne bi smelo opreti na katastrski vpis ob lastni ugotovitvi, da v postopku ugotovljeno dejansko stanje ne odraža pravilnega katastrskega vpisa. S tem, ko se je oprlo na ZEN, je nepravilno uporabilo materialno pravo, saj peti odstavek 23.a člena ZVEtL jasno določa, da se pri pripravi strokovne podlage za katastrski vpis ne uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin. Poleg tega drugi odstavek 58. člena ZEN ne določa definicije pojma „del stavbe“, temveč Pravilnik o vpisih v kataster stavb v 2. odstavku 1. člena, ki med drugim določa, da se kot del stavbe v katastru stavb evidentirajo tudi skupni prostori. Iz tega sledi da evidentiranje prostora kot dela stavbe še ne izkazuje, da gre za posamezni del stavbe.

4. Na pritožbi sta odgovorila predlagatelj in deveta udeleženka; prvi izrecno predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sklepa sodišča prve stopnje, medtem ko iz odgovora na pritožbo s strani druge to smiselno izhaja.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. V konkretni zadevi med udeleženci ostaja odprto predvsem vprašanje, ali predstavlja del podstrešja skupni prostor ali posamezni del (v lasti predlagateljice – stanovanjske zadruge) večstanovanjske hiše, na kateri obstoji dejanska etažna lastnina oziroma njena podvrsta nedokončana etažna lastnina, saj ostajajo nevpisani nekateri posamezni deli, poleg tega pa niso določeni skupni prostori niti ne solastninski deleži na skupnih delih. Nasprotni udeleženci si primarno prizadevajo, da se sporni del neizgrajenega podstrešja določi kot skupni del in da pripade kot solastnina vsem etažnim lastnikom, ne pa kot posamezni del, na katerem bi imela lastništvo stanovanjska zadruga.

7. Sodišče prve stopnje je v zadostni meri ugotovilo vsa odločilna in pravno relevantna dejstva v tem sporu, pravilno uporabilo materialno pravo, očitanih kršitev postopka pa ni storilo. Sodba sodišča prve stopnje ima razloge o odločilnih dejstvih in jo je mogoče preizkusiti.

O pritožbi prve nasprotne udeleženke

8. Neutemeljen je ugovor aktivne legitimacije, ki ga prva nasprotna udeleženka ponavlja v pritožbi. Pogodba o oddaji nezazidanih podstrešij v uporabo za gradnjo stanovanjski zadrugi (pravna prednica predlagateljice) proti plačilu z dne 20. 7. 1988 s kasnejšim aneksom z dne 27. 6. 1989 (v nadaljevanju Pogodba) je ustrezen pravni naslov, s katerim predlagateljica utemeljuje svojo trditev, da je lastnica obravnavanega dela podstrešja. Pogodba namreč sega v čas, ko je bila stavba v družbeni lastnini, zato predmet prenosa že zato ni mogla biti lastninska pravica, temveč pravica uporabe, ki se je pogosto prenašala izvenknjižno. Neutemeljeno je pritožbeno stališče, da bi lahko predlagatelja v konkretnem primeru črpala svoje upravičenje le iz pogodbe, sklenjene med njo in zemljiškoknjižnim lastnikom, zato s sklicevanjem na zadevo VSL I Cp 2375/2012 ne more uspeti.

9. Pritožba tudi nima prav, da bi šele sklep registrskega sodišča z dne 2. 4. 1993 (A7), ki bi vseboval klavzulo pravnomočnosti, dokazoval, da je predlagateljica pravna naslednica S. Če je občina menila, da sklep iz nekega razloga ni postal pravnomočen, bi to morala trditi že v postopku na prvi stopnji in ne šele v pritožbi. Šele trditve udeležencev bi narekovale presojo sodišča glede te okoliščine. Sklepu se ne sme odrekati dokazne vrednosti samo zato, ker ne vsebuje potrdila o pravnomočnosti.

10. V tej zadevi pravno podlago za spremembo skupnega prostora – nezazidanega podstrešja – v stanovanje predstavlja določba petega odstavka 68. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR)(1). Stanovanjska stiska in zmanjševanje finančnih sredstev za družbeno gradnjo stanovanj je narekovala smotrnejše izkoriščanje skupnih prostorov stavb v družbeni lastnini, ki so postali stanovalcem nepotrebni zaradi spremenjenega načina življenja.(2) V ta namen je bila v okviru družbeno usmerjene stanovanjske gradnje oziroma na podlagi družbenega plana Občine ... za obdobje 1986 - 1990 in plana stanovanjskega gospodarstva za leto 1988 proti plačilu sklenjena Pogodba.

11. Prvostopenjsko sodišče je, sklicujoč se na stališče VS RS v zadevi II Ips 716/2005 z dne 14. 2. 2008, pravilno zaključilo, da je celotno podstrešje (in s tem tudi obravnavani del neizgrajenega podstrešja - sedaj del št. 16) že s tem, ko je bilo zajeto v planu stanovanjske skupnosti oziroma najkasneje s sklenitvijo Pogodbe izgubilo lastnost skupnega prostora in postalo posebni del. Ta trenutek je na podlagi tretjega odstavka 4. člena Zakona o pravicah na delih stavb (ZPDS)(3) prenehala skupna trajna pravica uporabe na tem skupnem delu, ki so jo imeli etažni lastniki stavbe v družbeni lastnini skladno s prvim odstavkom istega člena. Obravnavani del je postal predmet samostojnega razpolaganja v pravnem prometu, kar se je odrazilo v nadaljnjih pogodbenih razpolaganjih. Strinjati se je tudi s stališčem, da je bil sporni del podstrešja že pred uveljavitvijo SZ leta 1991 izvzet iz skupnih prostorov in da SZ ni predvidel, da bi lahko ponovno pridobil to lastnost.(4) Ob tem se izkaže za neutemeljeno pritožbena trditev, da bi podstrešje izgubilo lastnost skupnega prostora šele, če bi predlagateljica na njem zgradila stanovanje in bi s tem kot investitor pridobila lastninsko pravico. Dejstvo, ali sporni del podstrešja v naravi predstavlja stanovanje, za opredelitev lastnosti prostora – skupni ali posebni del – ni pravno odločilno. Pomemben je trenutek, ko je prostor pravno spremenil namembnost, kar je bilo nedvomno z oddajo nezazidanega podstrešja v uporabo za gradnjo stanovanjski zadrugi.

12. Dane okoliščine ne nudijo podlage za uporabo prvega odstavka 116. člena Stanovanjskega zakona (SZ)(5), za kar se zavzema občina v pritožbi. Razlog za njegovo neuporabljivost je v tem, da v obravnavani zadevi ne gre za pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona, temveč na podlagi pravnega posla ‐ Pogodbe.

13. V 3. členu Pogodbe se je občina zavezala oddati in izročiti neizgrajeno podstrešje v uporabo za gradnjo stanovanjski zadrugi, v 5. členu Pogodbe pa izrecno dovolila, da se vpiše pravica uporabe za gradnjo v korist stanovanjske zadruge. Iz pogodbe ni razvidno, da bi občina prenesla pravico uporabe pod razveznim pogojem, da bo stanovanje zgrajeno, prav tako pogodba ni vsebovala nobenih drugih (na primer časovnih) omejitev. Edino izjemo sta pogodbeni stranki dogovorili v 7. členu Pogodbe, iz katerega izhaja obveznost stanovanjske zadruge neodplačno prenesti oddano podstrešje nazaj na občino, če gradnja ne bi bila možna iz razlogov, ki niso nastali po krivdi stanovanjske zadruge. Morebiten nastop tega položaja občina ne zatrjuje.

14. Skladno s 17. členom Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) sodišče zaradi spornih dejstev, povezanih s predhodnim vprašanjem, ne prekine postopka za vzpostavitev etažne lastnine, temveč odloči v skladu z domnevami iz tega zakona, če se te ne nanašajo na sporna vprašanja, pa v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno. Ker gre za vprašanje, kdo je lastnik posameznega dela št. 16, na kar se zakonske domneve ne nanašajo, se pritožbeno sodišče strinja z zaključkom izpodbijanega sklepa, da je za odločitev o tem vprašanju potrebna presoja, čigava pravica – občine ali stanovanjske zadruge – je bolj verjetna.(6) S sklenitvijo pogodbe, ki je pomenila oddelitev posebnega dela, je takratna pravica uporabe prešla na stanovanjsko zadrugo. Zato je pravilen zaključek sodišča, da sporni del podstrešja z ident. št. 0000-16 bolj verjetno pripada stanovanjski zadrugi, kar je ustrezno oprlo na Pogodbo in Aneks k tej pogodbi s seznamom podstrešij – plan 1989 z dne 27. 6. 1989 (A2 in A3), Pogodbo o prenosu pravice za preureditev dela nezazidanega podstrešja v stanovanje na ... z dne 10. 12. 1999, sklenjeno med stanovanjsko zadrugo in družbo H., d.o.o. (B24) ter Dogovor o razveljavitvi slednje z dne 18. 11. 2008 (A15).

15. Za verjetnost, ki se zahteva za vprašanje lastništva posameznega dela v postopkih na podlagi ZVEtL, so zadoščale prej navedene ugotovitve, zato se sodišče prve stopnje ni bilo dolžno opredeliti do trditev občine o pravni naravi pravice uporabe ali namenu sklenitve Pogodbe, ki naj bi bil po njenem mnenju v izgradnji stanovanj z namenom prenosa lastninske pravice na fizične osebe. Pritožbene očitke o kršitvi določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je zato mogoče ovreči. Podana ni niti protispisnost oziroma zatrjevana kršitev določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi nasprotja med razlogi in listinami v spisu; že iz oblikovanja pritožbenega razloga je razvidno, da občina z njim ne meri na napačno povzemanje vsebine listine, konkretno drugega odstavka 2. člena in 5. člena Pogodbe, pač pa nasprotuje pravilnemu zaključku sodišča, da je stanovanjska zadruga pridobila lastninsko pravico na spornem delu podstrešja. Pritožbeno sodišče se pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da končni sklep v skladu ZVEtL ni ovira, da udeleženci in druge osebe ne bi morali uveljavljati svojih zahtevkov na skupnih in posameznih delih v pravdi (prvi odstavek 25.člena ZVEtL).

16. Neupravičen je tudi pritožbeni pomislek glede sklicevanja sodišča prve stopnje na stališče Vrhovnega sodišča RS v zadevi II Ips 716/2005 z dne 14. 2. 2008, da je oddaja nezazidanega spornega podstrešja za gradnjo stanovanjski zadrugi pomenila, da je podstrešje, ki je bilo do takrat v sklopu skupnih prostorov večstanovanjske hiše v družbeni lastnini, to lastnost izgubilo. Pritožba utemeljeno poudarja, da je v prej navedeni zadevi VS RS odločalo o izbrisni tožbi zoper pravno prednico udeležencev I. in M. A. na drugem delu podstrešja (sedanjem posameznem delu z ident. št. 0000-15), kot se obravnava v tem postopku in ne o vprašanju lastninske pravice na podstrešju, da je odločitev temeljila na drugačnem dejanskem stanju in drugi pravni podlagi, da postane pravnomočen le izrek, medtem ko drugo sodišče ni vezano na obrazložitev, katere del je zavzeto stališče. Toda našteto ne vodi v zaključek, da se sodišče prve stopnje ne bi smelo sklicevati na to stališče. Zadevi sta namreč v izhodiščni točki, na katero se stališče nanaša, enaki. Predmet Pogodbe je bil namreč sprva enotno podstrešje, del večstanovanjske stavbe na naslovu ..., iz katerega sta z nadaljnjimi pogodbenimi razpolaganji stanovanjske zadruge nastala sedanja dela št. 15 in 16. Ker stališče zadeva del št. 15, potem velja tudi za del št. 16, zato je zavzeto stališče uporabljivo tudi za konkreten primer.

17. Pravilen je nadalje zaključek sodišča prve stopnje, da posamezni del št. 16 predstavlja funkcionalno enoto. Ob tem se ustrezno sklicuje na pravnomočen vpis dela v kataster stavb po tem, ko je bil elaborat za vpis sprememb v kataster stavb potrjen z vmesnim sklepom oziroma je odražal dejansko stanje, pa tudi na definicijo posameznega dela stavbe iz Zakona o evidentiranje nepremičnin (ZEN). Pritožba sicer utemeljeno opozarja, da drugi odstavek 58. člena ZEN(7) ne opredeljuje pojma „del stavbe“, temveč tretji odstavek 71. člena ZEN oziroma drugi odstavek 1. člena Pravilnika o vpisih v kataster stavb (Uradni list RS, št. 15/2002), vendar takšna očitna pomota ne vpliva kvarno na odločitev. Po obrazložitvi v oklepaju, da mednje sodijo stanovanja, poslovni prostori ali drugi prostori, ki so lahko samostojen predmet pravnega prometa, pa sodišču ni bilo treba podrobneje navesti, zakaj ga šteje kot del stavbe. Ugotovljeno je bilo, da v naravi predstavlja neizgrajeno podstrešje, čemur nobeden od udeležencev ne oporeka, kar pomeni, da ni ne stanovanje ne poslovni prostor, pač pa drug prostor, ki je lahko predmet razpolaganja. Očitana pomanjkljivost ni take narave, da bi onemogočila preizkus vsebine sklepa, zato uveljavljana kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče s sklicevanjem na ZEN zmotno uporabilo materialno pravo, saj je skladno s petim odstavkom 23.a člena ZVEtL njegova uporaba izrecno izključena le pri pripravi strokovne podlage za katastrski vpis glede predhodne obravnave na kraju samem in seznanitve strank.

O pritožbi prvega do petega udeleženca

18. Na neutemeljen očitek pritožbe, da je podana bistvena kršitev določb postopka, smiselno iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker sodišče ni zaslišalo udeležencev, s čimer naj bi jim odvzela pravico do neposredne izjave, velja odgovoriti, da so udeleženci imeli možnost sodelovati pri zbiranju procesnega gradiva in se opredeliti do njega, kar so lahko storili z vlaganjem pisnih vlog oziroma na naroku na kraju samem, čeprav ga sodišče ni bilo dolžno izvesti na podlagi zakona. ZVEtL za postopek, kakršen je obravnavani, namreč ne določa obligatorne izvedbe naroka niti navzočnosti udeležencev na njem, temveč odločitev, ali je oprava naroka smotrna, prepušča sodišču (prvi in četrti odstavek 18. člena ZVEtL). Slednje ima možnost, ne pa obveznosti, da zasliši udeležence, če se mu zdi to potrebno za razjasnitev posameznih vprašanj ali za izjavo o kakšnem predlogu udeleženca (tretji odstavek 18. člena ZVEtL).

19. Tudi prvi do peti udeleženec v pritožbi ugovarjajo aktivni legitimaciji predlagateljice. Dvomijo namreč, da je bil dogovor o razveljavitvi pogodbe o prenosu pravice za preureditev dela nezazidanega podstrešja med stanovanjsko zadrugo in družbo G., d.o.o. (prej H., d.o.o.) z dne 18. 11. 2008 sklenjen. Obstoj dogovora izkazuje listina (A15), dvoma o tem pa etažni lastniki ne morejo vnesti z nedokazano trditvijo, da jim je prvotno pogodbo pokazal zakoniti zastopnik družbe H., d.o.o. leta 2009, kar naj bi kazalo na to, da je bil dogovor sklenjen za potrebe te pravde. Tega tudi ne potrjuje v pritožbi izpostavljeno dejstvo, da sta stranki overili svoje podpise šele leta 2015. Za veljavnost dogovora je zadoščala pisna oblika, overitev prepisa dogovora pa je sledila pozivu sodišča z dne 26. 5. 2015, naj predlagateljica predloži overjen prepis listine (list. št. 278). V postopkih vzpostavitve etažne lastnine je namreč sodna praksa zavzela stališče, da mora predlagatelj sodišču predložiti listine, s katerimi dokazuje svoje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu, vsaj v overjenem prepisu, medtem ko fotokopija ne zadostuje.(8) Pritožbeno sodišče poudarja, da se overitev prepisa originala listine razlikuje od overitve podpisov zakonitih zastopnikov. Zadnje bi se zahtevalo le, če bi dogovor vseboval zemljiškoknjižno dovolilo, vendar ga ne (23. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ). Ker glede na povedano zadošča že, da se listina predloži sodišču v overjenem prepisu, so odveč pritožbeni očitki, da je prišlo do napak pri overitvi podpisov zakonitih zastopnikov. Končno zgolj dejstvo, da pogodba ni bila prijavljena davčnemu organu, na kar opozarjajo pritožniki, ne more vplivati na veljavnost spornega dogovora iz leta 2008. 20. Pritožniki si napačno tolmačijo ugotovitev izpodbijanega sklepa v 6. točki obrazložitve v okviru definicije nedokončane etažne lastnine, da na stavbi niso bili določeni skupni prostori. S tem je sodišče prve stopnje želelo poudariti, da skupni prostori niso bili kot taki vpisani v zemljiško knjigo, zaradi česar je stanovanjska zadruga vložila predlog za vzpostavitev etažne lastnine, in ne, da kot taki niso bili predvideni v etažnem načrtu kot dejanski evidenci, ki je do vzpostavitve katastra stavb služila identifikaciji posameznih delov stavb in skupnih prostorov, delov in naprav.(9)

21. Pritožba utemeljeno opozarja, da iz tehničnega poročila, vsebovanega v Etažnem načrtu iz julija 1999 (B25), izhaja, da med skupne prostore stavbe med drugim spada tudi nepozidano podstrešje, vendar to ne more vplivati na sprejeto odločitev. Sporni prostori namreč že ob uveljavitvi SZ niso bili več v funkciji skupnih prostorov in na to vsebina kasnejšega etažnega načrta ni mogla vplivati.(10)

22. Pritožbena trditev, da so pritožniki pridobili lastninsko pravico na spornem delu podstrešja na podlagi priposestvovanja, je v opreki s siceršnjim prizadevanjem pritožnikov, da ga sodišče določi kot skupni prostor, zato je neupoštevna.(11)

23. Sodišče druge stopnje zavrača pritožbeni očitek, da udeleženca I. in M. A. ne moreta postati lastnika celotnega posameznega dela stavbe št. 15, ker je bila v verigi listin, na katere se sklicujeta, navedena manjša kvadratura (69,86 m2) od tiste, ki jo je navedel izvedenec v elaboratu v tem postopku (85,30 m2). V danem primeru je ključno, da je bil sporni del stavbe v pogodbah opredeljen določno do te mere, da je bilo jasno, za kateri del stavbe gre v naravi, in sicer kot zahodni del (še nezazidanega) podstrešja. Poleg tega sta lega in obseg v naravi med udeleženci veljala ves čas za nesporna, zato razhajanje med površinama za odločitev ni bistvenega pomena in ne more iti v škodo udeležencema. Pritožniki v postopku na prvi stopnji niso dali nobenih pripomb v zvezi s tem, na naroku dne 13. 2. 2014 so dosegli le, da je izvedenec uporabno površino pri tem delu nadomestil z 0,00 m2. Glede neto tlorisne površine pa niso podali pripomb, kot jih navajajo sedaj v pritožbi, z izjemo neobrazloženega opozorila, da gre za napako.(12)

24. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo del z ident. št. 0000-22 za posebni skupni del, kar je oprlo na ugotovitev izvedenca na naroku na kraju samem, da je nujno, da je ta del posebni skupni del enot 15 in 16 (v naravi predstavlja hodnik, preko katerega je omogočen dostop do njiju), na kar udeleženci niso imeli pripomb. Že takrat je bilo govora o obeh delih kot o posameznih delih, zato je neprepričljivo in neupoštevno pritožbeno pojasnilo, da se pritožniki niso prej upirali takšni spremembi katastra, ker naj še ne bi bilo jasno, da bosta dela stavbe izvzeta iz solastnine etažnih lastnikov. Pritožbena navedba o domnevnem nahajanju dimničnih tuljav, s katero pritožniki utemeljujejo, da navedeni del predstavlja splošni skupni del, torej pomeni nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku – ZNP).

25. Ker niti uveljavljani niti uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo kot neutemeljeni in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

26. Udeleženci niso upravičeni do povračila pritožbenih stroškov. V pritožbenem postopku prva nasprotna udeleženka ter prvi do peti udeleženec niso uspeli, odgovor na pritožbi,(13) ki ga je vložila predlagateljica, pa v ni v ničemer prispeval k odločitvi o pritožbah, zato vsak udeleženec krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP, oba v zvezi s 37. členom ZNP).

Op. št. (1): Uradni list SRS, št. 35/82 s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (2): Gregorič, Jože, Pravna problematika pridobivanja skupnih delov stavb v družbeni lastnini za preureditev v stanovanjske prostore, Pravosodni bilten 3/82, str. 85. Op. št. (3): Uradni list SRS, št. 19/1976 Op. št. (4): Tako II Ips 716/2005 z dne 14. 2. 2008. Op. št. (5): Uradni list RS/I, št. 18/1991 s kasnejšimi spremembami. Določba prvega odstavka 116. člena SZ se glasi: „Občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo ali nazidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso pridobili lastninske pravice, postanejo z dnem uveljavitve zakona lastniki na tak način pridobljenih stanovanj.“ Op. št. (6): Primerjaj na primer sklep VSL I Cp 2191/2015 z dne 14. 10. 2015. Op. št. (7): Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je definicijo dela stavbe urejal drugi odstavek 58. člena prejšnjega Zakona o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (ZENDMPE), ki je bil v veljavi do 24. 11. 2006 in ga je nadomestil ZEN.

Op. št. (8): Likar, Jure in Jan Bufon, Barbara, Vpisi v zemljiško knjigo v zvezi z Zakonom o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, Pravosodni bilten 35 (2014) 4, str. 98. Op. št. (9): Juhart, Miha, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 2000, str. 105 – 106. Op. št. (10): Prim. II Ips 716/2005 z dne 14. 2. 2008. Op. št. (11): Sodišče prve stopnje je na naroku 13. 2. 2014 ugotovilo, da ni smiselno, da ima vsak z lesom ograjeni prostorček podstrešja svojo ID številko, kot je bilo to določeno v prvotnem izvedenskem mnenju, saj se ni uveljavljala lastninska pravica s pravnim naslovom kot dokazilom na vsakem od njih.

Op. št. (12): Del vloge z dne 17. 9. 2013 se glasi: „[...] soba (85,30 m2 sic!).“.

Op. št. (13): Deveta udeleženka, ki je tudi podala odgovor na pritožbi, ni priglasila svojih stroškov, zato o njih pritožbeno sodišče ni odločalo.